Nekilnojamojo turto (NT) rinka Lietuvoje nuolat kinta, todėl svarbu sekti naujausias tendencijas ir pokyčius. Šiame straipsnyje apžvelgsime naujausius duomenis iš Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos, aptarsime būsto įperkamumo indeksus ir planuojamus NT mokesčio pakeitimus.
„Aktualusis interviu“: Pirmas Vyriausybės mėnuo: iš vienų – didžiulė kritika, iš kitų – pagyros
Pirminės Rinkos Suaktyvėjimas Didmiesčiuose
„Stebime visapusišką pirminės rinkos suaktyvėjimą. Džiugina, kad pirmus ženklus pademonstravo ir likusių dviejų didmiesčių rinkos, nes anksčiau galėjome kalbėti tik apie Vilnių. Jei šie ženklai nebus vienkartiniai, stebėsime tikrai aukštą suaktyvėjimą visuose didžiausiuose miestuose, ko nebuvo jau iš tiesų seniai“, - situaciją vertina „Citus“ analizės vadovė Eglė Savostė.
Anot „Citus“, Vilniuje ir Kaune sudarytų sandorių rezultatas yra šiek tiek mažesnis nei sausį - atitinkamai, apie 28 ir apie 11 proc., jis gerokai didesnis nei prieš metus - atitinkamai, 110 ir 72 proc. Tuo tarpu Klaipėdoje tokio gausaus rezultato nebuvo nuo 2021 m. pabaigos ir jis yra ne tik 94 proc. aukštesnis nei sausį, bet ir 5 kartus aukštesnis nei pernai vasarį.
Vasario mėnesį Vilniuje buvo pasiūlyti 447 naujos statybos butai 5 projektuose. Šiuo metu sostinės pirminėje rinkoje pirkėjai gali rinktis iš 4 796 butų, kuriuos įsigyti siūlo NT plėtotojai. Prasidedant kovui, didžiausia pasiūla fiksuota ekonominiame segmente - 1 715 butų, kurių kainos rinkoje yra iki 3 150 Eur už kv. metrą. Mažiausia pasiūla - vidutiniame segmente (1 505 butai), kurių kainos svyruoja nuo 3 150 iki 3 700 Eur už kv. metrą. Prestižinio segmento būsto pirkėjams siūlomi 1 576 butai.
Vilniaus daugiabučiai
Naujų Būstų Pasiūla
Anot NT bendrovės, Vilniuje naujų būstų „sandėlį“ papildė 666 butai ir kotedžai, pasiūlos augimas - reikšmingas. Jis sudaro apie 40 proc. bendro pernykščio prieaugio ir per metus asortimento augimas sudaro jau 21 proc. Kovo pradžios „Citus“ duomenimis, vilniečiai gali rinktis iš apie 5,8 tūkst. būstų.
Kaune asortimente pasirodė 272 nauji butai. Vien per pirmus du mėnesius sostinės pirkėjų pasirinkimas išaugo 447 būstais, o tai yra daugiau nei trys ketvirtadaliai per visus 2024 m. pateikto naujų būstų kiekio. Vasarį laikinojoje sostinėje pristatyti 2 nauji projektai ir keturi anksčiau pradėtų projektų etapai, o bendra pasiūla nuo metų pradžios išaugo jau beveik 20 proc. ir pasiekė beveik 1,2 tūkst. vnt.
Klaipėdos pirminės rinkos asortimentas vasarį taip pat pašoko: čia rinką papildė 150 butų dviejuose projektuose ir viename etape. Vasario gale uostamiesčio pasiūloje buvo 559 būstai - 14 proc. daugiau nei metų pradžioje ir 6 proc. daugiau nei metais anksčiau.
Būsto Kainų Pokyčiai
Sostinėje vasarį fiksuota net statistinė kainų korekcija: vidutinės pasiūloje esančių butų kainos sumažėjo 0,86 proc., nuo 3 585 iki 3 554 Eur/kv. m. „Citus“ analitikų teigimu, tokia situacija susiklostė dėl nemažo skaičiaus ekonominės klasės butų naujoje pasiūloje, tačiau statistika rodo, kad kainos laikosi stabilios - nuo metų pradžios jos kol kas didėjo 2,36 proc., o per 12 mėn. - 4,71 proc.
Kaune vidutinės būsto kainos augo kiek sparčiau: pasibaigusio mėn. pabaigoje jos pasiekė beveik 2,9 tūkst. Eur/kv. m ir buvo 2,82 proc. aukštesnės nei prieš mėnesį ir jau 11,02 proc. aukštesnės nei metais anksčiau.
„Tuo tarpu Klaipėdoje pamatėme tikrą kainų „sprogimą“. Dėl prestižinės klasės ir labai aukštų kainų naujos pasiūlos, bendras vidutinis kainų lygis šoktelėjo vos ne iki sostinės lygio“, - sako E. Savostė.
Būsto Kainų Pokyčiai Didmiesčiuose
| Miestas | Kaina (Eur/kv. m) | Pokytis per mėnesį (%) | Pokytis per metus (%) |
|---|---|---|---|
| Vilnius | 3 554 | -0.86 | 4.71 |
| Kaunas | 2 900 | 2.82 | 11.02 |
| Klaipėda | * | * | * |
*Duomenys apie Klaipėdos kainų pokyčius nenurodyti
Kotedžai
Būsto Įperkamumo Indeksas (CITHAI)
Įperkamumą praėjusį ketvirtį stumtelėjo gruodžio atlyginimų šuolis „Citus“ analizės skyriaus vadovė pažymi, kad metų pabaigoje, kai daug įmonių moka metines premijas, priedus, kitas priemokas, skiria dividendus, mėnesinis atlyginimas kasmet šauna į viršų. Todėl, statistiškai, viso ketvirčio vidutinių atlyginimų vidurkis taip pat išauga.
„Dar viena gera žinia, kad paskutinio praėjusių metų ketvirčio būsto įperkamumo indeksas CITHAI, skaičiuojamas „Citus“ analitikų, pagerėjo dviženkle reikšme. Prie to prisidėjo ne tik didesni gruodžio atlyginimų skaičiai, tačiau ir mažėjęs Euribor“, - kalba ekspertė.
Negalutiniais duomenimis, šiuo metu vienas žmogus, uždirbantis vidutinį darbo užmokestį ir su paskola perkantis būstą (CITHAI I), Vilniuje pastaruoju metu gali įpirkti 36,81 kv. m, Kaune - 39,25 kv. m, o Klaipėdoje - 43,69 kv. m. Pora perkanti būstą (CITHAI II) tomis pačiomis aplinkybėmis, Vilniuje įpirktų 69,94 kv. m, Kaune - 74,58 kv. m, o Klaipėdoje - 83,01 kv. m.
CITHAI Indekso Pokyčiai
Paskutinį praėjusių metų ketvirtį, lyginant su ankstesniu laikotarpiu, Vilniuje CITHAI paaugo 11,94 proc., o lyginant su praėjusių metų tuo pačiu laikotarpiu - net 22,23 proc. Kaune šie CITHAI indekso pokyčiai sudarė, atitinkamai, 9,77 ir 18,78 proc., Klaipėdoje - 11,32 ir 27,13 proc.
Eglė Savostė prognozuoja, kad pirmąjį šių metų ketvirtį darbo užmokestis, lyginant su gruodžiu, statistiškai mažės, grįš į „normalias“ ribas, nors augimas vis tiek turėtų būti: metų pradžioje vyksta darbo vertinimai ir tariamasi dėl atlyginimo didėjimo. Kovą dar galima tikėtis ir Europos centrinio banko sprendimo toliau eiti bazinių palūkanų mažinimo keliu, kas turėtų toliau mažinti Euribor normą.
Tačiau Vilniuje bei Kaune CITHAI indeksas kitą ketvirtį gali šiek tiek sumažėti - 1-3 proc. Tačiau Klaipėdoje, dėl vasarį ypač smarkiai šokusių kainų lygio, CITHAI, tikėtina, kris iki 20 proc., nors realus pokytis, toli gražu, nebus toks ryškus.
Vilniuje ir Kaune praėjusio ketvirčio augimas subalansuos pirmo 2025 m. ketvirčio indekso sumažėjimą, prognozuoja „Citus“ atstovė, ir šių metų pirmo pusmečio vidutinis įperkamumo lygis turėtų išlikti lengvai teigiamas - per 4 proc., lyginant su ankstesniu laikotarpiu.
NT Mokesčio Pakeitimai
Nors nekilnojamasis turtas (NT) Lietuvoje apmokestinamas jau ne vienus metus, planuojami mokesčio pakeitimai kelia dalies gyventojų pasipiktinimą. Kai kurie iš jų bando remtis į Konstitucijos 23 straipsnį, kuris nustato, kad nuosavybė neliečiama. Vis dėlto, „Melo detektorius“ apžvelgia, kodėl tai klaidingas Konstitucijos interpretavimas.
Seimo valdantieji ruošia NT mokesčio pakeitimus, pagal kuriuos neapmokestinamojo dydžio kartelė nuo 150 tūkst. eurų nusileistų iki 20 tūkst. eurų, nors neatmetama, kad ir ši riba bus perskaičiuojama. Mokesčio pakeitimas reikštų, kad jis būtų taikomas visiems asmenims, kurių NT mokestinė vertė viršija 20 tūkst. eurų. Papildomais mokesčių mokėtojais taptų apie 760 tūkst. asmenų.
Planuojami pokyčiai papiktino dalį būsimų jo mokėtojų, kurie, klaidingai interpretuodami Konstitucijos 23 str., tvirtina, kad nuosavybė yra neliečiama ir tai neleidžia apmokestinti privačių asmenų turto.
Konstitucinė Pareiga Mokėti Mokesčius
Visas Konstitucijos 23 str. skamba taip: „Nuosavybė neliečiama. Nuosavybės teises saugo įstatymai. Nuosavybė gali būti paimama tik įstatymo nustatyta tvarka visuomenės poreikiams ir teisingai atlyginama.“
Kaip „Melo detektoriui“ aiškino konstitucinės teisės profesorius, paprašęs neminėti jo pavardės, Konstitucijos 23 str. neturi nieko bendro su mokesčiais, atvirkščiai - iš Konstitucijos kyla pareiga mokėti įstatymų leidėjų numatytus mokesčius. Tuo metu 23 str. numato, kad asmens nuosavybę galima paimti tik visuomenės poreikiams, įstatymo nustatyta tvarka ir teisingai už ją atlyginant.
Pasak profesoriaus, remtis šiuo straipsniu ir nemokėti jokių mokesčių nėra jokių galimybių, tai neteisingas 23 str. supratimas.
NT Mokestis Jau Egzistuoja
Nepaisant planuojamų pakeitimų, Lietuvoje NT mokestis buvo įvestas dar 2005 m., o įsigaliojo 2006 m., taikant jį komerciniam ir kitam nekilnojamajam turtui, išskyrus gyvenamuosius būstus.
Primename, kad kas penkerius metus vidutinės statinių rinkos vertės yra prilyginamos mokestinėms. Būtent kitąmet ir įsigalios atnaujintos mokestinės vertės. Nuo jų skaičiuojamas nekilnojamojo turto mokestis, kuris kitais metais keisis, apie tai galite plačiau skaityti šiame tekste.
Trečiadienį gyventojai Registrų centro mokestinių verčių paieškoje gali matyti atnaujintą variantą: čia yra matomos dvi vertės, t. y. šiuo metu galiojanti (kuri įsigaliojo 2021 metais) - ji aktuali mokant mokesčius už šiuos metus. Taip pat matoma būsima mokestinė vertė, kuri įsigalios nuo 2026 metų sausio 1 dienos (aktuali mokant mokesčius už kitus metus).
Mokestines vertes galima pasitikrinti paspaudus čia. Šiai paieškai atlikti reikalingas nekilnojamojo turto objekto unikalus numeris, kurį galima sužinoti atlikus nekilnojamojo turto (NT) objekto paiešką pagal adresą - ją galima rasti paspaudus čia.
Štai vienos gyventojos pavyzdys rodo, kad jos turimo buto Vilniuje projektuojama mokestinė vertė kitais metais sieks 74,7 tūkst. eurų, kai 2021 metais buvo 40,6 tūkst. eurų.
Registrų Centras: Vertės Išaugo Maždaug Du Kartus
Per 5 metus butų vertė išaugo maždaug du kartus, „Delfi“ komentavo Registrų centro atstovas spaudai Mindaugas Samkus. Didžiausias (apie 120 proc.) augimas fiksuojamas Palangos, Kauno miestų ir Birštono savivaldybėse, mažiausias (apie 40-50 proc.) padidėjimas matomas Kalvarijos, Kelmės, Jurbarko, Pakruojo, Joniškio, Skuodo rajonų ir Pagėgių savivaldybėse.
„Panašus bendras mokestinės vertės augimas stebimas ir gyvenamųjų namų segmente. Čia didžiausias vertės augimas fiksuotas Neringos, Kauno miesto, Klaipėdos rajono ir Birštono savivaldybėse, mažiausias - Kalvarijos, Jurbarko, Kelmės, Šakių, Vilkaviškio ir Joniškio rajonų savivaldybėse“, - „Delfi“ sakė M. Samkus.
Iš kitų NT grupių administracinių ir gydymo statinių mokestinės vertės per 5 metus paaugo vidutiniškai 87 proc., garažų - 90 proc., kultūros ir mokslo statinių - 79 proc., poilsio ir sporto statiniai - 104 proc., sodų pastatai - 62 proc., komerciniai ir specialiųjų paslaugų statiniai - 70 proc.
Iš viso įstaigos specialistai, atlikę masinį vertinimą, įvertino 6,3 mln. NT objektų, kurių preliminari vidutinė vertė siekia 196 mlrd. eurų. Iš jų tik statinių įvertinta 3,7 mln. objektų, jų bendra vidutinė rinkos vertė siekia 147 mlrd. eurų.
Anksčiau Registrų centro Turto vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vadovė Lina Kanišauskienė „Delfi“ komentavo, kad masinis vertinimas atliekamas vadovaujantis NT mokesčio įstatymu, Turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymu, tarptautiniais ir Europos vertinimo standartais.
Vidutinės rinkos vertės yra nustatomos rinkos požiūriu, NT objektas vertinamas trimis pagrindiniais vertinimo metodais - lyginamuoju, pajamų ir kaštų. Masinis NT vertinimas nuo individualaus skiriasi tuo, kad vertinant masiniu būdu objektas nėra apžiūrimas vietoje.
Kaip Keisis NT Mokestis
„Delfi“ primena, kad Seimas pagrindiniam būstui nuo kitų metų yra numatęs 450 tūkst. neapmokestinamąjį dydį, o savivaldybėms leista nustatyti mokesčio tarifą nuo 0,1 iki 1 proc.
Savo ruožtu ne pagrindiniam nekilnojamajam turtui bus taikomos 50 tūkst. eurų apmokestinimo „grindys“, o vėliau - progresinis mokestis priklausomai nuo vertės: nuo 50 tūkst. iki 200 tūkst. eurų - 0,2 proc., nuo 200 tūkst. iki 400 tūkst. - 0,4 proc., nuo 400 iki 600 tūkst. eurų - 0,6 proc., nuo 600 tūkst. eurų iki 1 mln. eurų - 0,8 proc., kai viršija 1 mln. eurų - 1 proc.
Asmenų, kurių pagrindinio būsto vertė viršija 450 tūkst. eurų, yra apie 1 tūkst., anksčiau sakė Finansų ministerija.
Atkreiptinas dėmesys, kad minėta riba yra taikoma vienam asmeniui: jeigu pagrindinį būstą valdo bendrasavininkiai, apmokestinimo „grindys“ siektų 900 tūkst. eurų.
tags: #delfi #nekilnojamasis #turtas