Detalusis planas - tai miestų statybos tikslų įgyvendinimo priemonė, naudojama Lietuvos savivaldybių. Detalusis planas - tai teritorijų planavimo dokumentas, kuriame užfiksuota informacija apie teritorijas, žemės sklypus arba jų grupes, jų tvarkymo ir plėtojimo reikmes, sąlygas bei tvarką.
Šiame straipsnyje išsamiai aptarsime, kas yra detalusis planas, kokie jo tikslai ir funkcijos, kada jis reikalingas ir kaip jis skiriasi nuo kitų teritorijų planavimo dokumentų.
Detalųjį planą privaloma rengti keičiant esamą žemės sklypo ir statinių naudojimą (nustatytą nekilnojamojo turto registre) ir formuojant naujus žemės sklypus.
Kam Reikalingas Detalusis Planas?
Detalusis planas reikalingas kompleksiškai planuojant teritorijas ir daromi miestų, miestelių ar jų kvartalų teritorijose.Žemės sklypai gali būti padalijami, atidalijami, sujungiami ar perdalijami. Tam reikalingi detalieji planai ir kiti teritorijų planavimo dokumentai (TPD), kuriais gali pasirūpinti „Geoline“ komanda. Miestuose, kaimuose ar miesteliuose nuolat vyksta teritorijų planavimas, nes privalu atsižvelgti į esamų statinių ir kitų žemės sklypų išplanavimą - tiksliai išlaikyti ribas ir aplinkos formavimo reglamentus, plėtros viziją ir strategiją.
Teritorijų planavimo schema
Pagrindiniai Detaliojo Plano Elementai
Detaliajame plane grafiškai ir raštu pažymima:
- Žemės naudojimo statyboms būdas (sodybiniams namams, daugiaaukščiams gyvenamiesiems namams ar komercijos pastatams statyti).
- Matas (leidžiamas pastatų aukštis ir sklypo privalomas neužstatytas plotas).
- Gatvių raudonosios linijos.
- Automobilių stovėjimo vietos.
- Inžinerinių tinklų trasos.
- Bendro naudojimo želdynų plotai.
- Apsauginių želdinių juostos.
Ant kiekvieno detaliojo plano sklypo paprastai būna nubraižyta lentelė, kurioje pateikiami esminiai ribojimai:
- Sklypo naudojimo būdas ir pobūdis, žymimas raidėmis ir skaičiais.
- Užstatymo tankis - maksimalus procentas sklypo, kurį galima užstatyti pastatais.
- Užstatymo intensyvumas - viso būsimų pastatų ploto maksimalus santykis.
- Aukštingumas. Kelių aukštų - arba metrų - aukščio namas gali stovėti (nuo žemės iki stogo).
Taip pat nurodoma:
- Užstatymo tipas, žymimas trumpiniais. Jis nurodo, kaip sklype turi išsidėstyti pastatai.
- Automobilių statymo būdas.
Detaliojo Plano Rengimo Tvarka
Detaliųjų planų rengimą organizuoja:
- Savivaldybė.
- Privatiems arba nuomojamiems žemės sklypams - fiziniai bei juridiniai asmenys.
Šie norėdami pakeisti privačios žemės sklypo naudojimą turi kreiptis į savivaldybę dėl pritarimo ir detaliojo planavimo sąlygų, t. p. Detalųjį planą rengia atestuotos įmonės - privačios arba įkurtos prie savivaldybės. Jį parengus (kai kada - nusprendus rengti) paskelbiama apie tai spaudoje, projektas aptariamas viešame susirinkime, dalyvaujant planavimo organizatoriui, planuotojui ir suinteresuotiems asmenims. Parengtą ir apsvarstytą detalųjį planą turi suderinti savivaldybės administracija ir kitos planavimo sąlygas pateikusios institucijos, patikrinti apskrities viršininko administracija, patvirtinti savivaldybės taryba ir valdyba.
Skirtumai Nuo Kitų Planų
Skirtingai nuo savivaldybės bendrojo plano (sudaromas visai savivaldybės arba miesto teritorijai), detalusis planas rengiamas savivaldybės arba miesto teritorijos dalims, kartais mažam miestui arba kaimui. Detalusis planas negali prieštarauti bendrajam planui arba turi būti rengiamas pagal bendrojo plano pataisymus. Jei savivaldybė bendrojo plano neturi arba jis neapima planuojamos teritorijos, detalusis planas sudaromas pagal Aplinkos ministerijos sudarytą Teritorijų planavimo normų sąvadą.
Svarbu Žinoti
Miestų statybos tvarkymas Lietuvoje nuo Europos Sąjungos šalių praktikos (daugumoje Europos Sąjungos šalių privalomas planavimas nenustatytas) skiriasi tuo, kad žemės savininkui Lietuvoje neleidžiama keisti žemės naudojimo būdo be valstybinių institucijų pritarimo. Sklypo užstatymą reguliuoja ne tik bendros planavimo normos ar detalieji planai, bet ir valdžios įstaigų nustatytos sąlygos.
Žemės Sklypų Pertvarkymo Projektai
Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektai - tai naujų žemės sklypų formavimas, esamų sklypų sujungimas, padalijimas, įsiterpusių žemės sklypų prijungimas prie esamų žemės sklypų. Amalgamacija - žemės sklypų ribų keitimas, nerengiant formavimo pertvarkymo projekto.
Nauja Teritorijų Planavimo Įstatymo Redakcija
2014 m. sausio 1 d., įsigaliojus LR teritorijų planavimo įstatymo redakcijai, įstatymu nustatomos dvi teritorijų planavimo dokumentų rūšys. Jos keičia iki įstatymo įsigaliojimo rengtų teritorijų planavimo dokumentų rūšis (bendrieji, specialieji ir detalieji teritorijų planavimo dokumentai). Taip pat įstatymu numatyta, kad detalieji planai nebėra rengiami neurbanizuotose ir neurbanizuojamose teritorijose.
Praktiniai Patarimai
Nors dabar detalieji planai daugeliu atvejų nebėra būtini, ten, kur jie yra, jų vis tiek reikia laikytis. Deja, vieno atsakymo čia nėra, nes skirtingi detalieji planai tuos pačius dalykus žymi skirtingai. Žymėjimų (spalvų, užbrūkšniavimų, lentelių, užrašų) reikšmės, naudojamos būtent tame plane, paprastai būna parašytos ant paties plano (šone, kampe ar atskirame lape). Tačiau tos reikšmės nurodytos terminais, kurie taip pat ne visiems suprantami. Detalusis planas (priešingai nei toponuotrauka) rodo ne esamą situaciją, bet norimą situaciją.
Dažniausiai pasitaikantys žymėjimai:
- Detaliojo plano galiojimo ribos: iki čia galioja detalusis planas.
- Gatvių raudonosios linijos: gatvių ribos. Jomis apribojama ne tik važiuojamoji dalis, bet ir šaligatviai, lietaus latakai ir kita, kas būtina gatvei funkcionuoti.
- Užrašai “4A+m” ir panašūs: nurodo, kiek maksimaliai aukštų pastatas ten gali stovėti.
- Skaičiukai ties kampais: nurodo, kelintas tai kampas. Detaliojo plano pakraštyje šie kampai priskiriami koordinatėms - jas žinodamas gali tiksliai rasti, kur kuri vieta.
Dalis sklypo žemės detaliajame plane būna užbraižyta linijomis:
- Užstatyti galimą plotą.
- Servitutus. Šiomis teritorijomis sklypo savininkas privalės leisti naudotis savo sklypu tam tikriems kitiems asmenims.
Pavyzdžiai Iš Vilniaus Rajono Savivaldybės
Vilniaus rajono savivaldybė nuolat skelbia informaciją apie rengiamus ar koreguojamus detaliuosius planus. Štai keletas pavyzdžių:
- Žemės ūkio paskirties žemės sklypo (kad. Nr. 4152/0200:570), esančio Vilniaus r. sav., Mickūnų sen., Gailiūnų k. detaliojo plano koregavimas žemės sklype Žvaigždėtoji g. 61 (sklypo kad. Nr.).
- Žemės sklypų (kad. Nr. 4174/0300:449 ir kad. Nr. 4174/0300:450), esančių Vilniaus r. sav., Avižienių sen., Aukštųjų Rusokų vs., detaliojo plano pakeitimas.
- Žemės ūkio paskirties žemės sklypo (kad. Nr. 4103/0200:1121), esančio Vilniaus r. sav., Avižienių sen., Pikutiškių k., Grybų g., detaliojo plano koregavimas.
Šie pavyzdžiai iliustruoja, kaip detalieji planai naudojami konkrečiose situacijose Vilniaus rajone.
Teisiniai Aspektai
Detalieji planai yra privalomi valstybės ir savivaldybių institucijoms, visiems suplanuotoje teritorijoje veikiantiems fiziniams ir juridiniams asmenims ar kitoms organizacijoms, išskyrus įstatyme nurodytus atvejus. Detalieji planai suteikia teisę valstybės ir savivaldybių institucijoms veikti planuojant lėšas.
Ar Reikalingas Detalusis Planas Sodo Sklype?
Dažnai kyla klausimas, ar reikalingas detalusis planas sodo sklype statant ūkinį pastatą ar gyvenamąjį namą. Atsakymas priklauso nuo konkrečios situacijos:
- Detaliojo plano nereikia, jei vietovės lygmens bendruosiuose planuose nustatytas detaliųjų planų teritorijos naudojimo reglamentas.
- Sodo sklype galima statyti gyvenamąjį namą ir ūkinį pastatą (kvadratūra ribojama priklausomai nuo sklypo dydžio).
- Projektuojant gyvenamąjį namą reikia projektuoti tinklų projektus.
Jei sklype numatomas tik vienas statinys ir nenorite projektuoti inžinerinių tinklų, tuomet geriau statinį planuoti iki 80m2, tada jis bus laikomas nesudėtingu II grupės statiniu, kuriam neprivalomi tinklai. Jei viršysite 80m2 ir statinys bus viename sklype, jis bus laikomas vienbučiu gyvenamu namu ir bus privalomi inžineriniai tinklai.
Svarbu: sodo sklype jūs galite statyti vieną gyvenamąjį namą ir vieną ūkini pastatą. 90 m2 pastatas negali būti ūkinis, čia jau bus gyvenamasis. Reikės išspręsti visus lauko tinklus: elektros įvadą, vandentiekį ir kanalizaciją.