Ispanijos nekilnojamojo turto rinka verda ir užsienio investuotojams yra itin patraukli. Tačiau gražiomis būsto nuotraukomis susivilioję žmonės skuba pirkti gerai nesupratę esminių sandorio punktų ir būsimųjų išlaidų. Bet užsieniečiai rinką dažniausiai menkai pažįsta, nesupranta sandorio sąlygų, nežino kiek mokės mokesčių, kiek kainuos agentų paslaugos ir kiek pinigų teks skirti būsto išlaikymui.
Dvidešimties metų darbo patirtį Ispanijoje turintis nekilnojamojo turto agentas, bendrovės „Nekilnojamas turtas Ispanijoje“ savininkas Almantas Mekionis dalijasi patirtimi ir pataria, kaip išvengti klaidų ir nuostolių.
Priešingai nei kitose Europos šalyse, Ispanijoje nekilnojamojo turto verslas nėra itin griežtai reguliuojamas. Ispanijos vyriausybė skatina užsienio piliečių investicijas, todėl leidžia įsigyti bet kurio tipo nekilnojamąjį turtą: komercinės paskirties pastatus, gyvenamuosius namus, butus ir žemę.
Atlikite namų darbus
„Todėl kuo daugiau informacijos žmogus susirenka, išanalizuoja būsto kainas, susipažįsta su pirkimo procesu bei šalimi, tuo lengviau išvengti klaidų. Būna, kad „namų darbų“ neatlikę pirkėjai įsivelia į nesąžiningus sandorius ir praranda pinigus“, - sakė A. Mekionis.
Jis minėjo, kad Ispanijoje notarų veiksmai neturi tokio teisinio svorio kaip Lietuvoje. Iš esmės Ispanijos notarai tik patvirtina būsto savininko pateiktus dokumentus ir patikrina, ar sumokėti mokesčiai. Notarai neprivalo tikrinti savininkų įsiskolinimų ir išrašų. Net jei paskutiniojo būsto savininko pateikti dokumentai tvarkingi, bet ankstesni savininkai buvo įsiskolinę, jų skolos taps naujojo pirkėjo prievole.
Norint išvengti papildomų išlaidų ar nuostolių, Almantas pirmiausia pataria įvertinti savo finansines galimybes, apsilankyti Ispanijoje, apsispręsti dėl regiono ir būsto paskirties: ar ten gyvens nuolat, ar tik vasarą, o likusį laiką jį nuomos. „Reikia vengti neprofesionalių patarimų, nederėtų ieškoti atsakymų socialiniuose tinkluose ir aklai sekti kitų pavyzdžiu. Priimant sprendimą pirmiausia reikėtų galvoti apie savo norus. Dešimtys nekvalifikuotų patarėjų žmogų gali suklaidinti ir net įbauginti“, - aiškino Almantas.
Agento nuomone, kita pirkėjų klaida - rinktis būstą pagal išplanavimą ir būklę. Parinkdamas nekilnojamąjį turtą Almantas pirmiausia įvertina būsto plotą, šalia esančias žaliąsias zonas ir jo rinkos vertę. „Nusipirkus būstą viską galima pakeisti: kambarių skaičių, sienų spalvą, grindis ir taip toliau. Bet jo dydžio ir vietos nepakeisi“, - aiškino Almantas.
Nebūna pigu ir gerai
„Kai klientas kreipiasi į agentūrą, jis moka mokesčius agentui, bankui, būsto paskolų brokeriui, advokatui ir notarui. Jie visi nori uždirbti, todėl nekilnojamojo turto ir dokumentų tvarkymo kaina žaibiškai pakyla. O paslaugos užsieniečiams dar brangesnės“, - kalbėjo jis.
A. Mekionis dirba su didžiausiais Ispanijos bankais, kurie jam padeda rasti iš varžytinių parduodamus būstus. Jis taip pat padeda klientams parengti dokumentus, gauti būsto paskolą Ispanijos bankuose. Pasak specialisto, bet kuris bankas pasiūlys geresnes paskolos sąlygas, jei žinos, kad už skolinamus pinigus būstas bus perkamas toje pačioje šalyje. „Akivaizdu, kad bet kuriam bankui, kreditavusiam nekilnojamojo turto sandorį užsienio valstybėje, bus sunkiau atgauti pinigus, jei pirkėjas taps nemokus“, - aiškino agentas.
Bendraudamas su klientu ir ieškodamas jam tinkamo nekilnojamojo turto, Almantas pirmiausia stengiasi, kad sandoriu visi liktų patenkinti. „Kai rinka tokia aktyvi, reikia greitai įvertinti būsto būklę. Geras daiktas pigus nebūna. Jei būstas parduodamas pigiai, būtinai esama priežasčių. Mėginu apsaugoti žmogų nuo sprendimo, dėl kurio vėliau jis gailėsis“, - apie savo darbo principus kalbėjo Almantas.
Jis kalba septyniomis kalbomis ir stengiasi padėti klientams jų gimtąja kalba. „Klientas, priimdamas svarbų finansinį sprendimą, visada jaučiasi geriau, kai sandorio detalės aptariamos jo gimtąja kalba“, - sakė Almantas.
Rūpinasi kliento turtu jam išvykus
„Klientams, kurie pirko per mūsų agentūrą, teikiame administravimo paslaugas. Galime padėti būstą išnuomoti ir jį prižiūrėti. Pasirūpiname viskuo - surandame nuomininkus, juos pasitinkame ir išlydime, išvalome būstą jiems išvykus bei padedame įvairiose nenumatytose situacijose. Sumokame komunalinių paslaugų, savivaldybės ir kitus turto mokesčius,“ - sakė Almantas.
„Ką daryti, jei vidurnaktį bute trūko vamzdis, o šeimininkas Anglijoje arba Lietuvoje? Mes rūpinamės kad mūsų klientų nekilnojamasis turtas būtų prižiūrėtas ir, prireikus, jie turėtų kur kreiptis, kol yra išvykę iš Ispanijos“, - sakė Almantas.
Pasak agento, užsienio pirkėjui Ispanijoje reikia įveikti dešimt žingsnių norint tapti būsto savininku. Jis savo klientams talkininkauja viso proceso metu. „Šalyje šimtai nekilnojamojo turto agentūrų ir tūkstančiai agentų. Visi jie ieško klientų, todėl suvokiau, kad turiu išsiskirti iš agentų minios ir galėti pasiūlyti daugiau ir geriau, nei kiti“, - apie verslo principus kalbėjo Almantas.
Jis dabar su šeima dirba ir gyvena kurortiniame Marbeljos mieste - pietų Ispanijoje, prie Viduržemio jūros.
Dokumentai sandoriui notarų biure
Sulaukus galutinio pasiūlymo ir pasirašius preliminariąją būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pradedamas dokumentų notariniam sandoriui rengimas. Paruošus aukščiau minėtuosius, reikalinga surinkti pažymas, liudijančias, jog su būstu nesiejamos komunalinių ir namo priežiūros paslaugų skolos. Reikalinga atsiskaitymo už komunalines paslaugas bei bendrijos pažyma, jei namą, kuriame parduodamas būstas, administruoja būtent ji.
Kiekvieno būsto pardavimo atveju, notariniam sandoriui reikalingas pastato energinio naudingumo sertifikatas. Pastarąjį galima užsisakyti notarų biure arba tiesiogiai iš įgaliotų sertifikavimo specialistų. Taip pat notariniam sandoriui reikalingas nekilnojamojo turto registro išrašas bei pažyma, liudijanti apie pardavimą.
Šiuos dokumentus, kaip ir energinio naudingumo sertifikatą, galima užsisakyti notarų biure.
Kiekvienas sandoris - unikalus
Nepaisant įprastų procedūrų, kiekvieno pardavimo atveju, galutinis reikalingų dokumentų sąrašas yra unikalus. Jei parduodamas būstas įgytas santuokoje, tuomet sandorio metu bus reikalingas ir sutuoktinio dalyvavimas, arba jo pasirašytas įgaliojimas. Jei parduodamame objekte yra registruoti nepilnamečiai, tuomet pardavimui reikės ir teismo leidimo. Esant bendrasavininkų - bus reikalingas jų raštiškas sutikimas parduoti. Dar sudėtingesnis yra areštuoto būsto pardavimas. Tokie atvejai įprastai sprendžiami individualiai.
Kiekvieno pardavimo metu, dėl tikslaus dokumentų sąrašo patartina konsultuotis su nekilnojamojo turto brokeriu arba notaru. Siekiant sklandaus ir sėkmingo būsto pardavimo proceso, kiek įmanoma daugiau su dokumentais susijusių darbų turėtų būti nuveikti dar būsto pardavimo pradžioje.
Pagrindiniai dokumentai perkant būstą Ispanijoje:
- Paso originalas ir kopija.
- NIE (Número de Identidad de Extranjero) - užsieniečio identifikacinis numeris.
- Banko sąskaita Ispanijos banke.
- Rezervacijos arba užstato sutartis.
- Oficialus vertinimas.
- Nekilnojamojo turto registro išrašas.
Taip pat reikalingi dokumentai, patvirtinantys lėšų kilmės teisėtumą, jei grynaisiais pinigais įnešate daugiau kaip 10 000 EUR.
Nuo 2015 m. nekilnojamojo turto kainos nuolat auga, tačiau dar nepasiekė 2008 m. prieškrizinio lygio. Todėl nekilnojamojo turto pirkimas Ispanijoje dabar bus pelninga investicija. Svarbiausia tinkamai įforminti sandorį: surinkti dokumentus, sumokėti mokesčius ir įregistruoti įsigytą objektą.
Sandoriui įforminti geriau samdyti advokatą - jis patikrins nekilnojamąjį turtą ir padės išvengti problemų.
NIE numeris
Vienas iš dažniausiai užduodamų klausimų perkant turtą Ispanijoje yra tai, kas yra NIE yra ir kaip jį gauti. N.I.E Numero de Identificacion de Extranjero, arba užsieniečio identifikacinis numeris, reikalingas, jei esate užsienietis ir negyvenate Ispanijoje, kad:
- pirkti, parduoti ar apdrausti nekilnojamąjį turtą
- įregistruoti nekilnojamąjį turtą valstybės nekilnojamojo turto registre
- registruotis mokesčių inspekcijoje ir mokėti mokesčius
- pirkti automobilį
- gauti vairuotojo pažymėjimą
- įregistruoti ir atidaryti įmonę
- atidaryti banko sąskaitą
- užsiregistruoti socialinei apsaugai (sveikatos apsaugai, bedarbio pašalpoms)
- sudaryti sutartis dėl bet kokių paslaugų: interneto, telefono ir t. t.
T. y. visoms oficialioms procedūroms Ispanijoje.
Norėdami gauti NIE, galite kreiptis į:
- Jūsų gyvenamosios vietos migracijos tarnybos biure.
- Ispanijos konsulatas užsienio piliečio gyvenamojoje šalyje.
Hipoteka Ispanijoje
Ar norite pirkti nekilnojamąjį turtą Ispanijoje už kreditą? Ispanijos bankai suteikia tokią galimybę nerezidentams.
Sąlygos:
- Galimybės: garanto ir užstato nereikalaujama. Kredito gavėjo amžius - nuo 18 iki 65 metų.
- Suteikimo terminas priklauso nuo paskolos gavėjo amžiaus ir paprastai yra nuo 5 iki 25 metų, o palūkanų norma - nuo 2,5 iki 3,5 %.
- Ispanijoje ir Europos Sąjungoje gyvenantiems nerezidentams bankai teikia paskolas iki 60 proc. nekilnojamojo turto kainos.
- Didžiausia paskolos mėnesio įmokų dalis nuo mėnesio pajamų neturėtų viršyti 35 %.
Už pradelstus mokėjimus skaičiuojamos baudos, nemokant daugiau kaip šešis mėnesius, bankas skolą išieško per teismą.
Priešlaikinis paskolos grąžinimas galimas, atsižvelgiant į komisinį mokestį (pagal įstatymą ne daugiau kaip 1 % paskolos sumos).
Reikalingi dokumentai:
- užsienio pasas,
- užsieniečio asmens kodas NIE numeris
- pirkėjo ir pardavėjo pasirašyta nekilnojamojo turto rezervo sutartis, kurioje nurodyta hipotekos suma, būsto kaina, žyma apie galutinę pardavimo vekselio datą
- informacija apie pajamas
- dokumentas iš banko su informacija apie asmeninę (-es) sąskaitą (-as), turimą Rusijoje ar kitose šalyse
- pažymą apie darbą su antspaudu, kurioje nurodomos užimamos pareigos, darbo sutarties rūšis, informacija apie vidutinį darbo užmokestį, darbo šioje įmonėje laiką
- informaciją iš nacionalinio kredito istorijos biuro
- jei turite savo verslą, būtina pridėti įmonės registracijos pažymėjimą. Individualioms įmonėms - informaciją iš VSDFV ir 3-NDFL deklaracijos už paskutinius dvejus metus.
Visi dokumentai turi būti išversti į ispanų kalbą Ispanijos konsulate arba pas prisiekusį vertėją Ispanijoje.
tags: #dokumentai #perkant #buta #ispanijoje