Privačios žemės sklypo panaudos sutartis: pavyzdžiai ir reikalavimai

Ūkininkams neretai tenka patiems sudaryti ar pasirašyti įvairias sutartis, įskaitant žemės nuomos ar žemės panaudos sutartis. Šiame straipsnyje aptarsime žemės panaudos sutarties ypatumus, reikalavimus ir pateiksime pavyzdžių.

Žemės nuomos ir žemės panaudos samprata

Žemės nuomos ir žemės panaudos samprata, reikalavimai sutartims, nuomininkų ir nuomotojų teisės bei pareigos yra aptartos LR Civiliniame kodekse.

Pagal žemės nuomos sutartį viena šalis (nuomotojas) įsipareigoja perduoti už užmokestį kitai šaliai (nuomininkui) sutartyje nurodytą žemės sklypą laikinai valdyti ir naudotis pagal sutartyje numatytą paskirtį ir naudojimo sąlygas, o nuomininkas įsipareigoja mokėti sutartyje nustatytą žemės nuomos mokestį.

Žemės nuomos sutarties dalykas gali būti valstybinės žemės arba privačios žemės sklypas (jo dalis), suformuotas pagal žemėtvarkos projektą ar kitą detalų teritorijų planavimo dokumentą ir įstatymų nustatyta tvarka įregistruotas viešame registre.

Neatlygintinio naudojimosi žeme (panaudos) sutartimi viena šalis (panaudos davėjas) perduoda kitai šaliai (panaudos gavėjui) žemę laikinai ir neatlygintinai valdyti ir ja naudotis, o panaudos gavėjas įsipareigoja grąžinti ją tokios būklės, kokios ji jam buvo perduota arba sutartyje numatytos būklės.

Perduoti žemę (ar kitus daiktus) neatlygintinai naudotis kitam asmeniui turi teisę tik žemės (ar kitų daiktų) savininkas arba kiti įstatymų ar savininko įgalioti asmenys.

Pagrindinis skirtumas tarp žemės nuomos ir panaudos sutarčių yra atlygis. Nuomos atveju nuomininkas moka nuomotojui už naudojimąsi žeme, o panaudos atveju žemė naudojama neatlygintinai.

Esminiai reikalavimai žemės nuomos sutarčiai

Parengiama rašytinė žemės nuomos sutartis. Prie jos turi būti pridėtas nuomojamo žemės sklypo planas, o kai žemė nuomojama iki trejų metų, - žemės sklypo schema. Šie dokumentai yra žemės nuomos sutarties neatskiriama dalis.

Keliems asmenims bendrosios nuosavybės teise priklausantis žemės sklypas gali būti išnuomojamas, jeigu visi bendraturčiai raštu sutinka.

Žemės nuomininku gali būti Lietuvos Respublikos ir užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys.

Privačios žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu. Šalys gali sudaryti ir neterminuotą žemės nuomos sutartį.

Valstybinės žemės nuomos sutarties terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 25 metams. Jeigu pagal teritorijų planavimo dokumentus žemės sklypą numatyta naudoti visuomenės poreikiams (ar ne žemės ūkio veiklai), jis išnuomojamas tik iki to laiko, kol bus pradėtas naudoti šiems tikslams.

Būtina informacija, kuri turi būti nurodyta žemės nuomos sutartyje:

• Žemės nuomotojas;
• Žemės nuomininkas;
• Žemės nuomos objekto duomenys, įrašyti žemės kadastre bei viešame registre (plotas, kadastro Nr., vieta, žemės vertė);
• Žemės nuomos terminas;
• Pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis;
• Išnuomojamoje žemėje esančių žemės savininkui ar kitiems asmenims nuosavybės teise priklausančių statinių ir įrenginių naudojimo sąlygos ir naujų pastatų, statinių statybos, kelių tiesimo, vandens telkinių įrengimo ir kitos sąlygos, taip pat kam pastatai ar įrenginiai bus naudojami pasibaigus žemės nuomos terminui;
• Išnuomojamoje žemėje esančių požeminio bei paviršinio vandens, naudingųjų iškasenų (išskyrus gintarą, naftą, dujas ir kvarcinį smėlį) naudojimo sąlygos, neprieštaraujančios įstatymams;
• Žemės naudojimo specialiosios sąlygos;
• Žemės naudojimo apribojimai;
• Žemės servitutai ir kitos daiktinės teisės;
• Užmokestis už žemės nuomą. Į jį įskaitomas užmokestis už melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, inžinerinius įrenginius ir kita, taip pat mokesčio indeksavimas, jeigu nuomojama valstybinė žemė. Privačios žemės nuomos mokesčio dydis nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu;
• Kiti su nuomojamo žemės sklypo naudojimu bei žemės sklypo grąžinimu pasibaigus žemės nuomos sutarčiai susiję nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai;
• Atsakomybė už žemės nuomos sutarties pažeidimus.

Į žemės nuomos sutartį neįrašoma:

• Įgaliojimas nuomininkui atstovauti žemės savininkui ir disponuoti šio savininko privačia žeme bei joje esančiu kitu nekilnojamuoju turtu;
• Privačios žemės nuomininko teisė keisti pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį.

Sutarties struktūra

Žemės nuomos sutartis turi turėti pavadinimą, numerį, taip pat nurodoma sutarties sudarymo vieta:

ŽEMĖS NUOMOS SUTARTIS

_______________Nr.________

(data)__________________________(sudarymo vieta)

Sutartyje turi būti nurodyti ir priedai (pridedamas išnuomojamo žemės sklypo planas arba žemės sklypo schema).

Sutarties pabaigoje turi būti nurodyti šalių adresai, rekvizitai ir parašai, tačiau paskutiniame sutarties puslapyje negalima rašyti vien tik šalių adresų ir rekvizitų, taip pat atskirame lape negali būti vien tik šalių parašai.

Žemės nuomos sutarties sąlygos, nustatančios, kaip naudoti išsinuomotą žemę, neturi prieštarauti aplinkos apsaugos, gretimų žemės sklypų savininkų ar naudotojų ir visuomenės interesams.

Nuomotojas privalo remontuoti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus ir kitus inžinerinius įrenginius, o nuomininko pareiga - išsaugoti dirvožemį ir jo kokybę, tvarkingai išlaikyti melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius ir želdinius, taip pat užtikrinti teritorijos aplinkosaugos reikalavimus.

Jei žemės nuomininkas miršta, su nuomos sutartimi susijusios teisės ir pareigos pereina jo įpėdiniams, jeigu šie jų neatsisako. Jeigu žemės nuomininko įpėdiniai žemės nuomos sutarties atsisako, jie turi atlyginti nuomotojui dėl to atsiradusius nuostolius.

Žemės sklypo subnuomos sąlygos: Nuomininkas gali subnuomoti žemės sklypą trečiajam asmeniui tik Nuomotojo rašytiniu sutikimu. Subnuomos sutartis sudaroma laikantis nuomos sutarčiai nustatytų reikalavimų.

Nuomininkas privalo savo lėšomis remontuoti nuomojamame sklype esančius melioracijos įrenginius, kelius, tiltus, kitus inžinerinius įrenginius.

Nuomininkas neturi teisės be atskiro Nuomotojo sutikimo statyti nuomojamame žemės sklype pramoninės ir civilinės paskirties statinius.

Žemės Nuosavybės Teisė Lietuvoje

Žemės nuosavybės teisės esmę riboja Lietuvos civilinė teisė. Nuosavybės teisę sudaro trys savininko teisės - teisė turtą valdyti ir naudoti bei juo disponuoti.

Nuosavybės teisės sąvoka Lietuvos Respublikos Civilinio Kodekso 4.37 str. suformuluota kaip teisė savo nuožiūra, nepažeidžiant įstatymų ir kitų asmenų teisių ir interesų, valdyti, naudoti nuosavybės teisės objektą ir juo disponuoti.

Pagal CK 4.38 str. nuosavybės teisės objektais gali būti daiktai ir kitas turtas, skirstomas į kilnojamąjį ir nekilnojamąjį. Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo 3 straipsnio 1 dalyje įtvirtinta, kad visa Lietuvos Respublikos teritorijoje esanti privati, valstybinė ir savivaldybių žemė sudaro Lietuvos Respublikos žemės fondą.

Lietuvos žemės fondas

Žemės savininkui valdymo teisė suteikia galimybę turėti žemę savo žinioje ir daryti jai fizinį bei ūkinį poveikį.

Naudojimo teisė savininkui leidžia žemės naudingąsias savybes pritaikyti savo poreikiams tenkinti ir taip gauti iš žemės naudą. Disponuodamas žeme savininkas įgyja teisę keisti žemės teisinę padėtį, tai yra sudaryti žemės pirkimo - pardavimo, nuomos, dovanojimo, mainų ir kitus sandorius.

Civilinio kodekso naujovė nuosavybės teisinis santykių srityje yra nuosavybės atsiradimo momento reglamentavimas. Pagal 1964 m. Civilinio kodekso 149 str. jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turi būti įregistruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda nuo įregistravimo momento.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad 2001 m. Civilinis kodeksas neskatina neregistruoti nuosavybės teisės.

Žemės Nuosavybės Įgijimo Pagrindai

Žemės nuosavybės teisę gali įgyti Lietuvos Respublikos piliečiai, juridiniai asmenys, savivaldybės, taip pat užsienio valstybių fiziniai ir juridiniai asmenys, kurie atitinka europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus (Konstitucijos 47 str.), bei užsienio valstybių diplomatinės ir konsulinės atstovybės.

Privati žemės nuosavybės teisė įgyjama administraciniu aktu, sandoriu arba teismo sprendimu.

Nuosavybės teisės į žemę atkūrimą reguliuoja eilė įstatymų: 1991 m. įstatymas "Dėl žemės reformos", 1991 m. įstatymas "Dėl piliečių nuosavybės teisės į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo tvarkos ir sąlygų", Žemės įstatymas.

Nuosavybės teisės į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymo 2 straipsnyje numatyti asmenys, turintys teisę atkurti nuosavybę.

Asmenims, kuriems turtas perleistas nesilaikant įstatymo nustatytos formos ir tvarkos testamentu (naminiu testamentu) arba sutartimis (pirkimo-pardavimo, dovanojimo ar kitokiu rašytiniu dokumentu), taip pat asmenims, kuriems nuosavybės teisės perėmėjai testamentu paliko turtą, nuosavybės teisės gali būti atkurtos teismo sprendimu, nustatant šio fakto nustatymo.

Asmenims, išvardyti šio straipsnio 1 dalies 1, 2, 3, 4 punktuose, kurie nustatytu laiku buvo padavę prašymus atkurti nuosavybės teises, yra mirę, nuosavybės teisės atkuriamos mirusiojo vardu ir perduodamos įpėdiniui, jeigu šis yra Lietuvos Respublikos pilietis.

Iki 2001 m. gruodžio 31 d. nuosavybės teisės atkuriamos piliečiams, kurių nuolatinė gyvenamoji vieta buvo Lietuvos Respublika.

Žemė, miškai ir vandens telkiniai, nuosavybės teisės taip pat gali būti atkuriamos, kaip numato šio straipsnio 2 dalis, jeigu po to jo neliko dėl valstybės, savivaldybės institucijų priimtų sprendimų.

Asmenys turėjo pateikti prašymus. Prašymų pateikimo terminus reglamentavo 1991 m. įstatymas "Dėl piliečių nuosavybės teisės į išlikusį nekilnojamąjį turtą atstatymo tvarkos ir sąlygų".

Šiame įstatyme nurodytas prašymo turinys. Iš jo seka, kad prie prašymo privalomai turi būti pateikti duomenys, patvirtinantys nuosavybės teises į nekilnojamąjį turtą bei dokumentai, kurie įrodo giminystės ryšius.

Tai yra turimi dokumentai, nurodantys savininko nuosavybės teisėmis turėtą turtą, ir testamentai, notaro pripažinimo aktų knygos ankstesnieji įrašai, hipotekos įstaigos pripažinimo aktų knygos ankstesnieji išrašai, teismų sprendimai, notaro patvirtinti testamentai ir pan. Taip pat gimimo liudijimas ar jo kopija, jeigu asmenys buvo gimę iki 1897 metų.

Asmenys, kurių nuosavybės teises į išlikusį nekilnojamąjį turtą ir giminystės ryšį patvirtinantys dokumentai neišliko, kaip numatyta įstatymo 9 straipsnio 2 dalyje, turi kreiptis į teismą civilinio proceso tvarka dėl nuosavybės teisių bei giminystės ryšio nustatymo.

Žemės Ūkio Paskirties Žemės Pardavimas

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas yra procesas, keliantis daug klausimų. Norint parduoti žemę sklandžiai ir už gerą kainą, reikia išmanyti ne tik rinką, bet ir visų procesų eiliškumą.

Žemės pardavimas ypatingas tuo, kad čia yra pirmumo teisę į sklypo pirkimą turintys asmenys, apie pardavimą reikia informuoti Nacionalinę žemės ūkio tarnybą (NŽT), o sklypo planas turi atitikti įstatymų keliamus reikalavimus.

Dokumentai, Reikalingi Pardavimui

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• Žemės sklypo įgijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
• Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo.
• Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.

NŽT Leidimas

Norint parduoti žemę, turite gauti Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) sutikimą parduoti žemės ūkio paskirties žemę.

Kai Nacionalinei žemės ūkio tarnybai pateiksite pranešimą dėl žemės sklypo pardavimo, tuomet NŽT informuos visus pirmenybės teisę į šį sklypą turinčius asmenis, kad vyksta žemės pardavimas už Jūsų norimą kainą.

Su gautu NŽT leidimu žemės sklypo kitiems asmenims negalėsite parduoti pigiau, nei buvo pasiūlyta pirmenybės teisę turintiems asmenims.

Nacionalinė žemės tarnyba

Žemės Ūkio Paskirties Žemės Kaina

Žemės ūkio paskirties žemės kainą įtakoja daug veiksnių. Svarbiausi iš jų: žemės sklypo plotas, našumo (derlingumo) balas, sklypo būklė, reljefas, sklypo formos taisyklingumas, privažiavimas, panašių sklypų pasiūla Jūsų vietovėje, sklype esančios elektros linijos atramos, melioracijos įrenginiai ir kiti veiksniai.

Didžiausią įtaką žemės kainai turi sklypo plotas, našumo balas bei sklypo būklė. Kuo didesnis žemės ūkio paskirties sklypas, tuo yra aukštesnė 1 ha kaina, net esant vienodam našumo balui.

Žemės kaina gali svyruoti nuo 2000 Eur iki 14 000 Eur už 1 ha. Konkretaus jūsų sklypo kainą gali nustatyti tik profesionalus nekilnojamojo turto brokeris arba nepriklausomas turto vertintojas.

Paveldėtos Žemės Pardavimas

Paveldėtą žemės sklypą galite parduoti bet kada, kai jis tampa jūsų nuosavybe. Paveldėtos žemės pardavimas ir pardavimo procedūra yra tokia pati, kaip ir kitais būdais įgytų žemės ūkio paskirties sklypų.

Labai svarbu atkreipti dėmesį į žemės vertę paveldėjimo metu. Jei sklypą paveldite iš pirmos eilės giminaičio (tėvų arba brolių, seserų), paveldėjimo metu rekomenduojama pasidaryti turto vertinimą.

Turto vertinimą notarui reikia pateikti iki nuosavybės įregistravimo momento Jūsų vardu. Tokiu atveju į paveldėjimo teisės liudijimą bus įrašyta turto kaina nustatyta vertinimo metu. Ji dažniausiai būna artima pardavimo kainai. Tada pardavimo metu Jums nebus taikomas GPM mokestis arba jis bus minimalus.

Kam Galima Parduoti Žemę

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas asmenims, turintiems teisę pagal LR įstatymus. Jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.

Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:

• Parduodamo žemės sklypo bendraturčiai.
• Parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį.
• Asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu.

Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:

• Parduodamo žemės sklypo bendraturčiai.
• Parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį.
• Asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.

Atsiskaitymo Tvarka

Atsiskaitymas už perkamą žemės ūkio paskirties sklypą galimas tik bankiniu pavedimu. Mokėjimo nurodymo kopiją bus būtina pateikti sandorį tvirtinančiam notarui. Mokėjimas už parduodamą žemę turi būti atliktas iki pagrindinės (notarinės) pirkimo - pardavimo sutarties pasirašymo.

Žemės sklypo pardavimo proceso kaina priklauso nuo proceso sudėtingumo. Jei nereikia tikslinti sklypo ribų ir kreiptis į matininkus, tuomet kainuoja tik NŽT pažyma bei notaro paslaugos. NŽT pažymos išdavimas kainuoja 47 Eur už vieną sklypą, notaro pažymos, patikros ir atlygis už darbą - apie 0,045 proc. nuo sandorio vertės.

Mokesčiai Pardavus Žemę

Pardavus žemės ūkio paskirties žemę, kaip ir bet kurį kitą nekilnojamą turtą, Jums gali atsirasti pelno mokestis - dar vadinamas Gyventojų pajamų mokesčiu (GPM). Šio mokesčio 15 (20) proc. tarifu apmokestinamas gautas pelnas už parduotą turtą jo neišlaikius nuosavybės teise 10 metų.

GPM mokestis nėra taikomas, jei:

• Žemės nuosavybės teise jums priklauso ilgiau nei 10 metų.
• Jei žemės sklypą paveldėjote iš pirmos eilės giminaičio ir paveldėjimo metu pasidarėte sklypo vertinimą arba pardavimo metu darysite retrospektyvinį vertinimą. Parduosite tokia pat kaina, kokia ir buvo įvertintas žemės sklypas, arba pigiau.
• GPM mokesčio nereikės mokėti tuo atveju, jei žemę parduosite pigiau, nei įsigijote.

Ypač svarbus kainą lemiantis veiksnys - Jūsų derybiniai įgūdžiai. Pirmumo teisę turintys asmenys labai dažnai žemės sklypą nori nupirkti jiems palankia kaina. Stambūs ūkininkai bei žemės ūkio bendrovės per metus nuperka ne vieną žemės sklypą ir puikiai išmano derybų psichologiją. Svarūs argumentai ir tvirta pozicija - tai, kas padeda žemės sklypą parduoti brangiai.

Žemės sklypo pardavimas su žemės pardavimo brokeriu jums kainuos apie 3 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos. Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.

Aptarkime, ką gausite manais: Viso ilgo žemės pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas. Tai žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, gebantis numatyti kelis žingsnius į priekį, gebantis išvengti brangių, ne vieną tūkstantį eurų, kainuojančių klaidų, puikiai išmanantis derybų psichologiją ir nekilnojamojo turto sandorių teisinę pusę.

Konkrečiai jūsų žemės sklypui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. Tik apgalvoti ir nuoseklūs pardavimo žingsniai duoda aukštus rezultatus. Žemės pardavimo brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą, reklamos parengimo ir transliacijos kaštus.

Šis žmogus viso žemės pardavimo proceso metu nuolatos su jumis bendraus ir palaikys ryšį. Taip pat bendraus ir su jūsų žemės potencialiais pirkėjais. Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje.

Patikėkite savo žemės pardavimą į profesionalų rankas ir džiaukitės puikiais rezultatais be streso, nerimo ir finansinių nuostolių! Mano patirtis leis sutaupyti brangų Jūsų laiką ir parduoti žemės sklypą už aukščiausią kainą.

Pavyzdžiai parduodamų žemės sklypų:

• 39 ha ploto miškas Varėnos r. - 240 000 €
• 34.58 ha ploto žemės ūkio paskirties sklypai Rokiškio r. - 225 000 €

tags: #dokumentu #formos #privacios #zemes #sklypo #panaudos