Buto pardavimas domina didelę dalį Lietuvos žmonių. Pasak statistikos, butuose gyvena daugiau nei du trečdaliai mūsų tautiečių, todėl natūralu, kad tiek senesnės, tiek naujos statybos daugiabučiuose butai yra labai paklausūs ir perkami. Visgi pati buto pardavimo eiga nėra taip lengvai įkandama, kaip gali pasirodyti. Iš tiesų tai yra labai daug teisinių niuansų ir administracinio darbo pilnas procesas, kuriame klaidos kainuoja labai brangiai.
Buto pardavimo žingsniai
Prieš parduodant butą nereikėtų į procesą nerti stačia galva. Negalvokite, kad pakanka tik pagalvoti, jog „Noriu parduoti butą“ ir viskas imsis dėliotis į savas vietas. Sėkmingas NT pardavimas tikrai užims daug laiko. Todėl tuo metu, kai ruošiatės parduoti butą - neplanuokite kitų rimtų žingsnių savo gyvenime, nes pardavimas ir taip eikvoja nemažai laiko.
Dokumentų surinkimas
Viskas paprastai prasideda nuo apsisprendimo parduoti ir tinkamų dokumentų surinkimo. Jeigu neturėsite visų reikalingų dokumentų, buto pardavimo procesas neišvengiamai atsidurs akligatvyje. Be abejonės jums visuomet reikės asmens dokumento, nuosavybės teisę įrodančių dokumentų, tačiau ar žinote, kuomet reikia teismo leidimų, bendrijos pažymą ar kitus dokumentus? Jeigu ne, geriau nesileisti į avantiūrą ir kreiptis į UNTU dėl konsultacijos arba surasti brokerį, kuris padėtų realizuoti procesą.
Pardavimo kainos nustatymas
Norint tikėtis parduoti butą per optimalų laiką, reikia nustatyti gerą kainą. Tai padaryti galima pasinaudojus UNTU kainos vertinimu, bet dar tiksliau pardavimo kainą nustato brokeriai ir individualus turto vertinimas.
Buto paruošimas
Butą reikia paruošti pardavimui. Visuomet apsimoka išvalyti patalpas, galbūt perdažyti sienas ar pasirinkti rimtesnį valymą pelėsiui. Iš nuotraukų pašalinti asmeninius daiktus ir geriau, kad jų nebūtų apžiūros metu. Kuomet butas sutvarkytas ir švarus, jį galima kelti į skelbimus.
Skelbimo paruošimas ir talpinimas
Kuomet butas paruoštas, reikia padaryti profesionalias jo nuotraukas ir sukurti kokybišką, išsamų aprašymą. Geriausiai tai padarys pardavimo specialistai, nes jie naudoja profesionalių fotografų paslaugas ir turi žinių, kaip aprašyme pabrėžti pliusus, kurie padeda parduoti. Paruošus, galima talpinti skelbimą.
Apžiūrų organizavimas
Kuomet patalpinote skelbimą, jums pradės skambinti klientai. Su jais reikia sutarti apžiūros laiką ir įdomiai bei profesionaliai aprodyti patalpas bei pristatyti privalumus.
Derybos su klientu ir sutarčių pasirašymas
Kuomet pirkėjai nusprendžia pirkti, prasideda derybos. Priėjus abiem pusėms priimtiną sprendimą, paprastai pasirašoma preliminari sutartis. Jos esmė - sutariama dėl notarinės sutarties pasirašymo. Maždaug tokia yra buto pardavimo eiga. Priklausomai nuo tam tikrų detalių, kai kurie žingsniai gali trukti ilgiau arba trumpiau. Visas procesas užima tikrai daug laiko.
Kada peržiūrėti pardavimo planą?
Tai yra labai individualus klausimas, nes vienas objektas rinkoje gali būti 12-18 mėnesių, jeigu parduodamas butas - išskirtinis, unikalus arba labai brangus. Kiti objektai turi didesnę paklausą ir turėtų būti parduodami greičiau.
Dokumentai, reikalingi parduodant butą
Kaip matote, buto pardavimo žingsniai turi daugybę niuansų, išimčių ir papildomų sąlygų. Santuokoje esančiam pardavėjui reikalingi kitokie dokumentai nei išsiskyrusiam arba vienišam pardavėjui. Ką jau kalbėti apie situacijas, kuomet parduodančiojo šeimoje yra mažamečių vaikų, parduodamas būstas su paskola arba yra kitų papildomų sąlygų. Tokiais atvejais prisireikia aibės papildomų dokumentų.
Jums visuomet reikės nuosavybės teisę įrodančios ataskaitos ar išrašo, galiojančio asmens dokumento. Kiti dokumentai reikalingi pagal situaciją (pvz., išsiskyrus ar turint nepilnamečių vaikų).
Parduodant dovanotą butą reikia turėti raštinius įrodymus apie buto nuosavybės įgijimą.
Pateikiame dokumentų sąrašą:
- Būsto įsigijimo dokumentai
- Asmens dokumentas
- Energetinio naudingumo sertifikatas
- Kadastrinių matavimų byla
- Registrų centro išrašas
Esantiems santuokoje bus reikalingas sutuoktinio leidimas, o turintiems nepilnamečių vaikų - teismo leidimas.
Profesionalų pagalba
Profesionalai - brokeriai žino visas sandoriui reikalingas sąlygas bei padeda atlikti pardavimą geriausiomis sąlygomis. Jums nereikia pildyti dokumentų, gauti ataskaitų, kreiptis dėl išrašų, viską atlieka brokeriai. Jie jums sutaupys ne vieną, o galbūt net dešimtis ar net šimtus valandų. Patikėkite, daugumai žmonių reikėtų keisti savo gyvenimo būdą, kad pavyktų efektyviai valdyti pardavimą.
Buto pardavimo mokesčiai
Už buto pardavimą mokamas savotiškas pelno mokestis. Tai reiškia, kad, jei būstą pirkote už, pvz., 100 000€, suremontavote už 10 000€, o pardavėte už 130 000€, GPM reikės mokėti nuo 20 000€ (130 000 - 110 000) mat būtent toks buvo jūsų pelnas.
Kada GPM nemokamas?
GPM mokėti nereikia, jei:
- Negavote pelno;
- Šis NT yra jūsų nuosavybė jau daugiau nei 10 metų;
- Tai yra jūsų gyvenamoji vieta (trumpiau nei du metus) ir per vienerius metus nuo pardavimo įsigysite kitą būstą ir jame deklaruosite savo gyvenamą vietą;
- Du pastaruosius metus gyvenote šiame būste.
Paprastai buto pardavimo mokesčiai susideda iš notarinių ir kitų pardavimo kaštų. Notaro paslaugas paprastai apmoka pirkėjai ir pardavėjai lygiomis dalimis (arba pagal susitarimą). Taip pat papildomai gali kainuoti dokumentų ir pažymų paruošimas. Notaro paslaugos paprastai kainuoja apie 0,45% nuo visos sandorio vertės.
Buto pardavimo eiga
Pats pardavimo procesas gali vykti labai įvairiai, nes kiekvienas sandoris yra skirtingas. Tačiau dažniausiai, kuomet abi šalys sutaria dėl kainos - pasirašoma preliminari sutartis. Tuomet pirkėjas sumoka avansą, o pardavėjas ima tvarkyti dokumentus ir inicijuoja notarinės sutarties pasirašymą. Pasirašius notarinę sutartį sandoris laikomas sudarytu.
Teoriškai, preliminarią sutartį galima su klientu galima sudaryti praėjus vos kelioms valandoms po skelbimo patalpinimo. Tačiau realybėje formalumai užtruks dar bent kelias paras. Realiau tikėtis, kad po kliento radimo ir preliminarios sutarties pasirašymo, reikės dar palūkėti vieną-kitą savaitę (o kartais ir kiek ilgiau).
Svarbūs klausimai prieš parduodant butą
- Ar visi dokumentai tvarkingi?
- Kokia yra preliminari pardavimo kaina, kiek esate lankstūs šiuo klausimu?
- Kokia yra tikslinė pirkėjų auditorija?
- Kiek mokesčių reikės mokėti pardavimo atveju?
Kada apsimoka parduoti butą?
Butą parduoti galima bet kada, kuomet tai yra jūsų nuosavybė ir visi dokumentai tvarkingi. Tačiau „Ar dabar parduoti butą apsimoka?“ - geresnis klausimas.
Ar galima parduoti buto dalį?
Buto dalį parduoti galite turto bendrasavininkiams arba tretiesiems asmenims.
Kaip pagreitinti pardavimo procesą?
Magiškos formulės greitam pardavimui nėra. Galima vadovautis tam tikrais patarimais ir taip dažniausiai pagreitėja pardavimo procesas.
Buto pardavimas su paskola
Buto pardavimas su paskola įmanomas tik gavus banko leidimą. Tokiu atveju jums reikia kreiptis į paskolą suteikusią kredito įstaigą.
Jums bus išduota pažyma, kurioje bus nurodyta, kokiomis sąlygomis galimas įkeisto turto pardavimas. Svarbu paminėti, kad banko išduota pažyma galioja trumpą laiką, todėl į banką geriausia būtų kreiptis jau tada, kai atsiranda potencialus būsto pirkėjas.
Dažnai sklandantis mitas, kad parduodant būstą, kuris įkeistas bankui, pirmiausia reikia pačiam sumokėti likusią skolą. Tai nėra tiesa. Iš tiesų likusią skolą už jus padengs pirkėjas, kuris pirkdamas turtą perves pinigus tiesiogiai kredito įstaigai. Todėl į savo banko sąskaitą gausite likusią sumą už parduotą būstą.
Pavyzdžiui, jei už 100 tūkst. eurų parduosite būstą, už kurį bankui dar esate skolingi 20 tūkst. eurų, tokiu atveju šią dalį tiesiogiai bankui padengs pirkėjas arba pirkėjo pasirinktas kreditorius, o į savo banko sąskaitą gausite 80 tūkst. eurų.
Investavimas į nekilnojamą turtą
Nekilnojamasis turtas jau daugelį metų išlieka viena populiariausių investicijų ir ši tendencija nesikeičia. Pastarųjų 4-5 metų pardavimų statistika rodo, kad trečdalio būsto įsigijimo priežastis - investavimas.
„Pirmajam investuotojų tipui galima priskirti asmenis, kurie siekia greitos grąžos ir stengiasi iš įsigyto būsto gauti maksimalią naudą per itin trumpą laiką. Antrajam tipui priskirtume asmenis, kurie labiau rūpinasi būsto vertės prieaugiu ilgalaikėje perspektyvoje.
Greitos grąžos ir atsiperkamumo siekiančius investuotojus dažniausiai domina 25-40 kv. m vieno kambario butai. Tiesa, pastaruoju metu auga ir tarpinių - 1 ir 2 kambarių - butų pasiūla. Tokiuose būstuose yra didelė, patogi svetainė su virtuve ir nuošali atskirta miegamojo zona.
Dažniausiai investuotojai, siekiantys, kad butas kuo greičiau atsipirktų, renkasi iš ekonominės klasės būsto Pilaitėje ar Šnipiškėse, juos taip pat domina butai Žirmūnuose ir Naujamiestyje. Apie 50 proc. greito atsiperkamumo siekiančių investuotojų ima paskolas iš banko, rodo „Eika“ statistiniai duomenys.
Antrąjį investuotojų tipą dažniausiai domina visavertis būstas, kurio vertė ilgalaikėje perspektyvoje augs. „Būsto vertės prieaugio siekiantys investuotojai išsiskiria tuo, kad beveik visada, daugiau nei 80 proc. atvejų, būstą perka už sukauptas santaupas, be paskolų. Jie ieško didesnės erdvės, nuo 40 iki 80 kv. m ar didesnio ploto butų.
Jie puikiai supranta, kad investicijos atsipirks lėtai, bet kur kas svarbiau, kad būsto vertė per artimiausius 5 ar 10 metų ne mažės, o kils. Mūsų penkerių metų statistiniai duomenys rodo, kad prestižinės klasės būsto kaina sostinėje paaugo apie 30 proc.“
Investicijos į prestižinį būstą atsipirks per ilgesnį laikotarpį nei į ekonominį būstą.
Kas dominuoja NT rinkoje?
Nekilnojamojo turto brokeriai pastebi, kad dažniausiai pirkėjai ieško 2 kambarių butų.
„Vilniuje pirkėjai labiausiai domisi senos statybos 2 kambarių butais“, - sako Tadas Račkauskas, „RE/MAX Apex“ nekilnojamojo turto brokeris. Tokią pat tendenciją pastebi ir Klaipėdoje dirbantis „Hauslita“ nekilnojamojo turto brokeris Sigitas Benetis: „Daugiausiai žmonės domisi ekonominės klasės 2 kambarių butais”.Tokie pirkėjai turi iš ko rinktis. Mat nekilnojamojo turto skelbimų portalo Aruodas.lt duomenimis, šių metu balandį trijuose didmiesčiuose (Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje) daugiausiai buvo siūloma būtent dviejų kambarių butų. Vilniuje 2 kambarių butai sudarė 38 proc., Kaune - 36 proc., Klaipėdoje - apie 41 proc. visų butų pasiūlos.
Kiek mažesnė yra trijų kambarių butų pasiūla: Vilniuje siekia 32 proc., Kaune - 34 proc., Klaipėdoje - 33 proc. pasiūlos. Norintys įsigyti vieno kambario butą turės mažiau galimybių rinktis, nes jų siūloma gerokai mažiau: Vilniuje ir Kaune 14 proc., Klaipėdoje - 16 proc. 4-5 kambarių butų pasiūla visuose miestuose yra gana maža.
Tačiau, kaip pastebi S.Benetis, pirkėjai itin retai domisi tokiais dideliais butais.
Būsto pasiūla didmiesčiuose:
| Miestas | 2 kambarių butai | 3 kambarių butai | 1 kambario butai |
|---|---|---|---|
| Vilnius | 38% | 32% | 14% |
| Kaunas | 36% | 34% | 14% |
| Klaipėda | 41% | 33% | 16% |
Kaina ir vieta
Jeigu planuojate parduoti savo butą ir norite padaryti tai greitai, verta atsižvelgti į tai, kokią kainą yra pasiruošę mokėti pirkėjai. Nekilnojamojo turto brokeriai pastebi, kad kaina dažniausiai yra pagrindinis kriterijus, nulemiantis buto pasirinkimą. O rinkos neatitinkanti kaina yra viena esminių priežasčių, dėl kurios butas yra ilgai pardavinėjamas.
„Vilniuje dažniausiai ieškomas senos statybos būstas bus nuo 50 000 iki 69 000 eurų. Jeigu domina tik naujos statybos butas, paklausiausias bus nuo 70 000 iki 120 000 eurų. Populiariausi namai bei kotedžai kainuoja nuo 120 000 iki 200 000 eurų“, - sako T.Račkauskas.
„Paprastai iš pradžių žiūrima į kainą, po to renkamasi vietą“, - pasakoja S.Benetis. - „Klaipėdoje senos statybos buto žmonės ieško už 50 000 eurų. Už tokią sumą galima nusipirkti 2-3 kambarių butą“. Jis pastebi, kad skelbimų portaluose paprastai yra nurodomos kiek aukštesnės kainos, nuo kurių pirkimo metu pavyksta nusiderėti apie 10 proc.
Vieta yra antras, o kartais ir pirmas, kriterijus, pagal kurį pirkėjai renkasi būstą. „Jeigu žmonės perka ekonominės klasės butą, jie pirmiausiai žiūri į kainą, o po to į vietą. O jeigu renkasi brangesnį butą, vieta tampa vienu svarbiausiu kriterijumi“, - sako S.Benetis.
Jis pastebi, kad vietos pasirinkimas priklauso nuo pirkėjų gyvenimo būdo ir pomėgių - pvz., pirkėjai, mėgstantys miesto pramogas, įvairius renginius, dažniausiai renkasi būstą Klaipėdos centre arba šiauriniuose rajonuose. O Vilniuje, anot T.Račkausko, dažniausiai ieškoma buto viename iš miegamųjų rajonų.
Buto įrengimas
Nors buto įrengimas nėra pagrindinis rinkimosi kriterijus, nekilnojamojo turto brokeriai siūlo jo nepamiršti. „Mano patirtis rodo, kad lengviausiai parduodamas būstas yra neseniai suremontuotas, tvarkingai, skoningai bei šiuolaikiškai įrengtas“, - sako T.Račkauskas. - „Sunkiausiai sekasi parduoti labai apleistą, netvarkingą būstą“.
S.Benetis prisimena, kad dar prieš 10 metų butai neretai buvo įrenginėjami įmantriai, kas vėliau apsunkindavo jų pardavimą. Tačiau pastaruoju metu tokių butų beveik nepasitaiko, ir pirkėjai mieliau renkasi butus su visais baldais ir buitine technika - tokius, kuriuose galima gyventi iškart.
Renkantis naujos statybos būstą, situacija yra kiek kitokia. D.Musiejus sako, kad nors kotedžai su visa apdaila greitai randa savo pirkėjus, dažniausia ieškoma būtent dalinės apdailos.
Tarp kitų kriterijų, kurie domina pirkėjus, turto brokeriai mini buto aukštą (vengiama pirmo ir paskutinio aukšto) ir buto išlaikymo išlaidas.
Ką daryti, jei butas mažiau patrauklus?
Ką daryti, jeigu norimas parduoti būstas pagal daugelį kriterijų yra mažiau patrauklus vidutiniam statistiniam pirkėjui? Nenusiminti. Nekilnojamojo turto brokeriai sako, kad tiek ypač prabangus, tiek labai apleistas butas sulaukia savo pirkėjo, svarbiausia išlaikyti teisingą kainos ir kokybės santykį.
Atnaujintas daugiabutis
Atnaujintame daugiabutyje nekilnojamojo turto (NT) vertė dažniausiai padidėja dėl daugelio priežasčių. Kodėl galvojant įsigyti būstą investicijai verčiau prioritetą teikti butui jau modernizuotame name? Ir kodėl svarstant apie savo paties namų pardavimą vertėtų pagalvoti apie galimybę prieš tai namą modernizuoti?
Modernizavus namą jis tampa energetiškai efektyvesnis, todėl jame gyvendami žmonės moka mažesnes sąskaitas už šildymą. Po atnaujinimo būstas tampa geriau izoliuotas nuo triukšmo ir šalčio, o tai neabejotinai padidina kiekvieno gyventojo gyvenimo kokybę. Atlikus išorės fasado modernizaciją namas atrodo tvarkingai. Jis tampa modernus. Modernizacija prailgina pastato tarnavimo laiką, mat yra atnaujinamos kritinės konstrukcijos, pavyzdžiui, stogas, fasadas ar vamzdynai.
K17 projekto butų ypatybės
„K17“ projekte − apgalvota kiekviena detalė: kylančių namų statybai ir apdailai naudojamos itin ilgaamžės, energiją taupančios, sertifikuotos medžiagos, kas leidžia užtikrinti AUKŠTĄ energetinį efektyvumą. Jūsų naujųjų namų erdves praturtins itin erdvūs, įstiklinti balkonai, kuriuose su šeima ar draugais galėsite mėgautis jaukiu ir netrikdomu poilsiu. Visos erdvės suprojektuotos taip, kad kiekvieną kvadratinį metrą itin lengvai išnaudotumėte savo patogiam gyvenimui. Gyvenant čia, jokių problemų dėl parkavimo!
„K17“ gyvenvietė plėtojama centrinėje miesto dalyje, Kernavės g. Namo pamatai - gelžbetoniniai, ant kurių montuojamos rūsio sienos iš surenkamų betoninių blokų. Surinkta blokinė siena iš išorės hidroizoliuojama. Išorinės sienos, kurios yra 20, 25 cm arba 38 cm mūro storio, iš vidaus tinkuojamos, o iš išorės šiltinamos. Šilumos perdavimo koeficijentas U = 0,2 W/m²K. Laikančių sienų mūras iš silikatinių plytų.
Rūsio ir aukštų perdangos montuojamos iš gelžbetoninių tuštuminių perdengimo plokščių tipo PK ir monolitinio betono. Buto aukštis nuo išlyginamojo grindų sluoksnio iki perdengimo plokštės lubų ne mažiau 2,50 m (pakabinamos gipso kartono lubos neįrengiamos). Stogas - sutapdintas, įrengtas panaudojant du sluoksnius „Mida“ (ar analogiškos) ruloninės dangos. Šilumos perdavimo koeficijentas U = 0,156 W/m²K. Šiluminė izoliacija stogo konstrukcijoje vidutinio tankio putų polistirolo arba akmens vatos.
Išorinės laiptinės įėjimo durys - metalinės/PVC lauko durys. Koduota spyna su vietinio ryšio sistema tarp pagrindinio įėjimo ir buto. Pastato šildymui montuojama vandeninių radiatorių sistema su autonomine apskaita. Kiekvienam butui ir visuomeninei patalpai skiriamas elektros srovės galingumas, nustatytas remiantis viso namo projekto elektrine dalimi.
K17 butų įranga
- Vidinių pertvarų įrengimas iš g/k plokščių (panaudojant metalinį karkasą, garsą izaliuojanti medžiaga - vata), (be apdailos);
- Elektros instaliacija (be jungiklių, kištukinių lizdų, elektros lempučių lizdų ir kt.). Elektros skaitiklio įrengimą vykdo AB „Energijos skirstymo operatorius“ - ESO;
- Santechnikos stovai su vidaus tinklų išvedžiojimu iki prietaisų (be santechninių prietaisų), kanalizacijos vamzdžiai prie sienų gali būti iškilę virš grindų išlyginamojo sluoksnio;
- Šalto, karšto vandens skaitikliai laiptinėje;
- Radiatorinė šildymo sistema su autonomine buto sunaudotos šilumos apskaita laiptinėje bei autonominiai šilumos reguliatoriai prie radiatorių;
- Sumontuoti rekuperatoriai;
- Silpnų srovių kanalizacijos įvadas į butą (be laidų);
- Vidinės palangės;
- Padidinto saugumo buto įėjimo durys;
- Cementinis grindų išlyginamasis sluoksnis su projekte numatyta garso izoliacija;
- Išorinių ir nešančių sienų tinkavimas (be glaistymo);
- Bendro naudojimo laiptinės įrengimas.
Gyvendami čia galėsite mėgautis puikiai išvystyta miesto infrastruktūra ir aukščiausia patogaus gyvenimo kokybe.
Manote, kad iki šiol rasti butai Kaune neatitinka jūsų poreikių ir lūkesčių? Kvartalą „Naujapilis“ vysto „Nuova“ įmonių grupė, turinti daugiau nei 30 metų patirtį nekilnojamojo turto bei verslo vystymo ir valdymo srityje. „Nuova“ išvystė visą eilę finansinių, gamybinių, prekybinių bei nekilnojamojo turto projektų. Butai Kaune ir pajūryje, gyvenamieji kvartalai įmonių grupės statomi tik išskirtinėse vietose. Visus juos vienija ypatingas dėmesys sklypo vietovei, kur siekiama gamtos ir miesto dermės. Įmonių grupė taip pat valdo viešbučius Kaune ir Šventojoje, teikia komercinių ir prekybinių objektų nuomos paslaugas.