Asmeninis būstas yra didžiausias daugelio turtas, o pirmasis būstas - lyg finansinės nekaltybės praradimas. Daugelis pirmą kartą sužino tokius terminus kaip palūkanų norma, anuitetas, EURIBOR’as, hipoteka ar pradinis įnašas. Dažnas pirmą kartą daro penkiaženklį pavedimą, ir beveik kiekvienas, neabejoju, vienodai jaudinasi prieš uždedant tą galutinį parašą.
Šiame straipsnyje aptarsime, kaip mąstyti apie nekilnojamąjį turtą (NT), ką mąstyti perkant, kokią paskolą imti, kokiam rajone norėti gyventi ir, dabar retrospektyviai, ką keisti upgrade’inant turimą būstą. Nors apie NT bendrai, pavadinkime, nenusimanau - bet gyvenamas būstas man yra ir namai, ir labai rimta svertinė finansinė priemonė, tad sprendimus bandau priiminėti atsakingai.
Kodėl pirkti asmeninį būstą?
PIRKTI vs. NUOMOTIS yra atskira ir visuomenę dalijanti tema, bet, mano atveju, tai labiau buvo finansinis sprendimas. Aišku, nuosavi namai smagu ir kitaip aš neįsivaizduoju, bet šis blog’as apie finansus.
Aš tikiu, kad asmeninis gyvenamas NT yra viena geriausių investicijų būnant jaunu, nes:
- Suformuoja ir išmoko finansinės disciplinos. Turi būti organizuotas jau vien, kad susitaupytum pradiniam įnašui, o ką jau kalbėti po to, kad kas mėnesį padengtum paskolos įmoką. Praleisti kelis VWCE pirkimus, nes kreizi vasara ir siautei Nidoj - nieko kaip ir tokio. Bet būsto paskolos įmokos juk nepraleisi.
- Leidžia pasinaudoti pigiausia gyvenimo paskola. Nes bankai myli hipotekas ir duoda maržas, kurių po to nebematysi nei įsigyjant automobilį, nei kuriant verslą.
- Leidžia pasinaudoti finansiniu svertu. Įnešant savo 20k Eur, bet žaidžiant su turtu, kurio vertė 150k. Tik dėl šito aš ir gavausi „uždirbęs” virš 100k iš turimo buto jau dabar.
- Leidžia būti pasyviu investuotoju. Nes būstas kuriame gyveni nors ir reikalauja dėmesio, bet jo nereikia administruoti, įdarbinti ar kažko su juo papildomai daryti. Ką darai, darai savo asmeniniam gerbūviui, o tai, tikėtina, kelia ir vertę. Tai gyveni, o tavo Net Worth (tikėtina) auga.
- Puikus įvadas į šeimos finansus. Čia jeigu perkate su drauge/žmona/sužadėtine - tai niekas taip nesuartina, kaip bendras 30 metų įsipareigojimas bankui. 😅
Žinoma, aš save jaunuoliu vadinu ir pirkau būdamas 25-30 amžiaus rėžyje. 20-25 rėžyje reikia gyventi, keliauti, šėlti ir džiaugtis. Jeigu esat ne pagal amžių brandūs ir norite investicijų - puiku. Aš toks dar nebuvau ir iki 25m. apie asmeninį būstą net minčių nebuvo.
Aišku, nuosavi namai smagu ir kitaip aš neįsivaizduoju, bet šis blog’as apie finansus. Aš tikiu, kad asmeninis gyvenamas NT yra viena geriausių investicijų būnant jaunu.
Dėkui man, dvidešimt kelių šešiemsNuliams, kad jau prieš 6 metus buvau racionalus ir sprendimą kur gyventi priėmiau pagal gyvenimo būdą. Ne pagal madas, ne pagal perspektyvas, ne pagal to meto savo ar žmonos ofiso lokaciją. O tiesiog pagal bendrą gyvenimo būdo tendenciją.
Kaip, kur, už kiek gyvenu dabar?
Tad, išlaikant anonimiškumą ir nedetalizuojant, įsigijome butą Centre, kad būtų gerai visiems laikams ir visiems gyvenimo klystkeliams. 2 kambarių, gana erdvų 62 kv.m. butą centre už tuo metu kosminius 150k Eur, kas su maksimalia paskola reiškė apie 130k dydžio kreditą.
Buvo tokie laikai, mes du jauni bendraskoliai, tad Swedbank’as davė 1.95% maržą, kurią tik prieš metus nusimažinau iki 1.58%. Mėnesio įmoka ilgą laiką buvo apie 500 Eur/mėn. sumą.
Todėl visą būsto turėjimo laiką, manyčiau net ir dabar, identiško būsto nuomos kaina buvo aukštesnė nei mūsų paskolos įmoka, kas žinoma glostė mano savimeilę ir patvirtino teisingą sprendimą PIRKTI.
Dabar, bent pagal aruodą, identiškas būstas kainuoja tarp 250k-300k Eur, tad žinau turintis virš 100k nerealizuoto ‘pelno’ nuosavam gyvenamam būste, kurį jau visai norėčiau realizuoti kraustantis.
Kodėl noriu keisti turimą būstą?
Jau kurį laiką suku galvą apie turimo būsto upgreidą. Ne todėl, kad „išaugau” dabartinį ar jis kažkuo kliūva. Šiaip tai yra puikus butas ir, atrodo, jame galėčiau pragyventi dar 6 metus. Tobula vieta, maža paskola, erdvės užtenka, bet…
Galime sau leisti daugiau - rašau čia garsiai ir šiek tiek gėdyjuosi. Nes aš visada bandau būti humble frugal guy, gyvenantis labai kokybiškai, bet be perdėtų išpūstų išlaidų. O čia sakau, kad kažką ruošiuosi pirkti, nes „galiu sau tai leisti”.
Bet tiesiog, pradėjau jausti, kad yra svarbu sėkmę pajausti, o ne tik matyti exceliukuose. Po gana stipriai išaugusių investicijų ir sėkmingų verslo exit’ų, nelabai sugalvoju kaip save pasilepinti. Keliones jau seniai riboja turimas laikas, o ne biudžetai. Namai pilni naujausių gadgetų. Mano hobiai ne guminiai, irgi ribojami labiau laiko nei biudžetų.
Tai vienintelis pasilepinimas, kurį sugalvoju ir kuris bent kažkiek logiškas ir turtą-generuojantis, o ne turtą-surijantis yra turimo būsto upgrade. Sau racionalizuoju taip:
- Dabar turimam būstui jau reikia remonto. Po 6 metų gyvenimo tikrai yra dėvėjimo žymių ir reiktų pasiremontuoti. O remontų aš nemėgstu. Tai galvoju, jei jau remontuot, galima remontuot kažką kitką. O gal išvis išvengti, nusipirkus pilnai paruoštą.
- Dabar dar turime geras galimybes paskolai. Aš dar turiu pajamų, kurios įsiskaičiuoja. Žmona dar turi stabilų darbą. Šitie abu ne garantuoti ateinantiems net dvejiems metams, nes aš verslauju, o žmoną gali ir kokios motinystės atostogos užklupti. Tada jau lengvai neprasifinansuosime į geresnį būstą.
- Noriu maksimizuoti svertą ir užfiksuoti geresnes palūkanas. Dabartinę paskolą su žmona ėmėm jau senokai, abiejų karjeros pradžioje ir jos likutis tik 120k Eur. Dabar esame labiau prakutę, labiau patiksime bankui, o ir paskolų maržos dabar rekordiškai žemos. Kadangi paskola 30 metų ir, kaip minėjau, tai pigiausia įmanoma paskola - norisi užsifiksuoti ją didesnę ir pigesnę, kad jau galimybė yra.
- Dabar turiu extra cash pradiniam įnašui ir/ar remontui. Dėl darbovietės exit’o turiu extra cash ir neskaudžiai, be didelių VWCE išsipardavimų, galėčiau prasifinansuot naujo būsto upgrade’ą. Aš dažniausiai sėdžiu labai efektyviai išmėtęs finansus ir bet kada vėliau būsto upgrade’ą reiktų daryti parduodant nemažai ETF’ų.
Kokį būstą pirkčiau?
Na, kad pirkčiau tokį, kad jaustųsi upgrade. Dėl mini patobulinimo, jei atvirai, tingėčiau net kraustytis, todėl ieškau gana griežtai.
Dėl rajono - kadangi viskas tinka ir patinka, norime likti Centre. Kol kas ir gyventi patogiausia, daug vaikštant pėstute ir viską turint po ranka. O ir investicinė grąža bei būsto likvidumas, garantuotai, aplink centrą didžiausias. Savo pirmąjį būstą nupirkome sekančią dieną po skelbimo patalpinimo. Iš draugų girdėjau panašių istorijų. Dėl būstų centre vyksta kova ir turi sėdėti su aruodo pranešimais bei bėgti apžiūrinėti patikusio buto.
Savo dabar turimą, panorėjus, neabejoju parduotume už kokius 230k nors ir rytoj. Kur dar šitoks likvidumas?
Jau laikas namui, sakote? Tai va, kad ne. Ne namo aš žmogus. Esu liaudyje vadinamasis šūdarankis ir mane net purto nuo minties, jog kažką ten reikės suktis aplink namą. Nusprogs boileris, užsikimš latakas, nusimuš elektra ar nebeužsidarys vartai - ir ką aš tada? Nenoriu būt priklausomas nuo 12 skirtingų meistrelių, vis atvykstančių kažko sutvarkyti už mane. O pats tuo užsiimti kaip hobiu, nu sorry, bet labai labai nenoriu.
O kur dar tos legendos apie draugų ir kolegų praleidžiamą laiką kamščiuose, tarabaninantis į centriuką iš visų bajorų, avižienių ir kalnėnų. Ačiū, bet irgi ne man. 😀
Tai kas belieka… 3-4 kambarių, 90-100kv.m. butas Vilniaus centre.
Aišku, pasvajoju ir apie kitus buto pribumbasus vs. dabartinį būstą. Pvz., su terasa, labai šviesus, labai šiltas, su geru vaizdu, su parkingais, fainais kaimynais, fainu kiemu, dar geresnėj lokacijoj ir panašiai.
Nėra čia greitas pirkinys, bet ieškau. Filtrai užmesti iki 600k, bet realiai nusipirkt sau leisčiau už maxxx 450-500k. Ne vilniečiai, nepanikuokite, čia jau tokios kainos pas mus. Kuo ne New Nordics?
Tačiau primenu, kad savo dabartinį planuoju parduoti už 250-300k su 120k paskolos likučiu, tai lieka nemažai nuo šito.
Ir norėčiau užfiksuoti apie 300k Eur/30 metų paskolą, apsipirkęs per bankus dėl mažiausios įmanomos maržos. 300k Eur paskola reikštų apie 1,600 Eur/mėn įmoką. Jau tikrai didelė, bet mes irgi esame 2 pajamų šaltiniai su tais pačiais 300k aktyvų vien in VWCE, tai jeigu jau labai blogai - visą paskolą galima būtų atiduoti akimirksniu.
Bet tokių planų nėra, nes užfiksavus 1.4-1.6% maržą, paskolą palikčiau turbūt visiems 30 metų, o santaupas investuočiau į VWCE, ką kol kas dariau ir iki šiol visus tuos 6 paskolos turėjimo metus.
Pamąstymai dėl geopolitinės situacijos
Tokį klausimą gavau komentaruose ir jis labai geras, teko mąstyti apie tai. Bet nepirkti geresnio gyvenamo būsto, nes gaaaal laukia karas yra kaip nemesti rūkyti, nes vistiek visi mirsime. Rizika visuomet bus, nematau kaip ji ateinantį dešimtmetį sumažėtų, o gyventi reikia jau šiandien. Investicinių butų Vilniuje (o šiaip ir bet kur kitur) manau niekada nepirksiu, bet nuosavą komfortą noriu didinti.
Kita logika galioja kalbant apie investicijas, sutinku. Bet kalbant apie nuosavą gyvenamą būstą, aš sakau - YOLO.
Hipotekos pradžiamokslis: kaip refinansuoti hipoteką
Paskolos namo užbaigimui: dažniausiai užduodami klausimai
Statantis namą, dažnai iškyla klausimų dėl finansavimo. Štai keletas dažniausiai užduodamų klausimų ir į juos pateikti atsakymai:
- Klausimas: Esame pastatę namą, kurio baigtumas apie 65%. Dalis savų lėšų ir turime beprocentinę paskolą 40000€ iš kito privataus asmens. Vyras dirba Vokietijoje jau 10m toj pacioj firmoj. Trūksta pinigų statybų užbaigimui. Kaip geriausiai pasielgti, kad bankai palankiau žiūrėtų?
- Atsakymas: Bankai vertina tiek turto baigtumą, tiek Jūsų turimus įsipareigojimus. Sumažinti privačius įsipareigojimus - net jei paskola beprocentinė, bankai mato ją kaip finansinį įsipareigojimą.
- Klausimas: Sveiki, ėmėm paskolą namo užbaigimui. Įkeitėm namą ir žemes. Žemės sklypas buvo išskirstyti. Sklypas su pastatu, servitutinis kelias, maža dalis sklypas be pastatų. Kaip buvo tartasi su tarpininkę, norėjom įkeisti žemės sklypą su namu, bet pasirodo bankas įtraukė visus sklypus į sandorį.
- Atsakymas: Taip, bankas gali įtraukti visus su pagrindiniu sklypu susijusius žemės plotus, įskaitant ir servitutinį kelią, jei jie registruoti kaip vienas turtinis vienetas arba priklauso tam pačiam savininkui. Jeigu norėjote apriboti įkeitimą tik iki konkretaus sklypo, tai turėjo būti aiškiai nurodyta sutartyje arba vertinimo akte.
- Klausimas: Esame pradėję statyti namą savomis lėšomis. Pastatytos sienos, uždengtas stogas, namas apšiltintas, sudėti langai ir durys. Sekantiems etapams savų lėšų pakankamai neturime ir norėtume skolintis iš banko. Kokia paskola, su mažiausiomis palūkanomis būtų protingiausias variantas? Kokius veiksmus reikėtų atlikti? Dar toks niuansas, kad šiuo metu gyvename ir dirbame Norvegijoje, pajamas gauname Norvegijos kronom.
- Atsakymas: Jūsų situacijoje tinkamiausia būtų būsto paskola su turto įkeitimu. Ji turi mažiausias palūkanas, lyginant su vartojimo ar kredito linijomis. Bankui reikės statybos leidimo, projekto, sąmatos ir jau atliktų darbų vertinimo. Kadangi dirbate Norvegijoje, svarbu, kad pajamos būtų oficialios ir reguliarios - dauguma Lietuvos bankų tokias pajamas priima.
- Klausimas: Kartu su sutuoktiniu statome namą. Šiuo metu pastatyta vadinama dėžutė (sienos, langai, durys, stogas). Kolkas nesame pasiėmę paskolos, tačiau tolimesniems darbams (namo įrengimui) norime pasiimti paskolą. Kokia paskolą imti geriausia? Ar namo įvertinimas padės?
- Atsakymas: Tokiu atveju tinkamiausia būtų būsto paskola statybos užbaigimui. Bankas vertins dabartinę namo vertę ir galutinę projekto vertę - jei „dėžutė“ jau pastatyta, tai jums palanku, nes didesnė turto vertė reiškia mažesnę riziką bankui. Įvertinimas tikrai padės, nes nuo jo priklausys paskolos suma ir sąlygos.
Kaip veikia užstatinė hipoteka
Kai nusprendžiama iš buto persikelti į namą, kuris dar tik statomas, taip pat galima įkeisti jau turimą būstą. Išduodant paskolą namo statybai itin atidžiai vertinama jo būsimoji vertė, kurią didele dalimi lemia sklypo likvidumas ir būsima statomo namo vertė. Jei sklypo vertė yra didelė, tokiu atveju bankas greičiausiai galės finansuoti didesnę namo statybų dalį.
Būsimo namo vertė skaičiuojama pagal rinkos kainą, kuri priklauso ir nuo namo techninių ypatybių, ir nuo jo lokacijos.
Papildomi veiksmai ir banko reikalavimai
Neturint pakankamai sukauptų lėšų pradiniam įnašui, turimo būsto įkeitimas suteikia galimybę greičiau įsigyti kitą butą ar namą. Turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, reikia būti pasiruošus keliems papildomiems veiksmams: atlikti turimo ir perkamo ar statomo būsto vertinimą, sudaryti pirminio ir antrinio įkeitimo sutartis bei pasirašyti sutartį dėl naujo būsto kreditavimo.
Kaip jau paminėta, bankas, suteikdamas tokio tipo finansavimą, visada atsižvelgia į kliento galimybes grąžinti pradinio įnašo dalį per 12 mėn. laikotarpį nuosavomis lėšomis.
Paskolos tikslas ir pradinis įnašas
Bankas taip pat atsižvelgia į faktą, ar naujas būstas perkamas gyvenimui, ar investiciniams tikslams, pavyzdžiui, nuomai. Antruoju atveju reikės būti pasirengus sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali sudaryti 25-40 proc. Šiuo atveju, jei trūktų lėšų naujo būsto įsirengimui, galima pasinaudoti paskolos įmokų atidėjimu ir taip laikinai sumažinti einamąsias paskolos įmokas.
Paskolos mokėjimo atidėjimas gali būti taikomas iki 12 mėn. laikotarpiui, bet per jį vis tiek reikės mokėti palūkanas. Galiausiai, pinigų pradiniam įnašui ir įsirengimui dažnai galima gauti pardavus dabartinį būstą.
Refinansavimo sąlygos SEB banke
Supaprastinta tvarka refinansuojami būsto kreditai turi atitikti teisės aktuose numatytas sąlygas.
Klientams, kurie kreipsis į mus dėl kito banko ar finansų institucijos anksčiau suteikto kredito refinansavimo SEB banke, mes, suteikdami kreditą refinansavimui, kuris atitinka teisės aktuose numatytas refinansavimo supaprastinta tvarka sąlygas, netaikysime sutarties mokesčio, įsipareigojimo mokesčio, taip pat kompensuosime kliento patirtas nepriklausomo (išorės) nekilnojamojo turto vertinimo išlaidas, jei tokį vertinimą prašysime atlikti ir sudarysime kredito sutartį.
Taip pat padengsime atlyginimą notarui už nekilnojamojo turto hipotekos arba su nekilnojamuoju turtu susijusios teisės patvirtinimą ir duomenų viešajam registrui perdavimą, atlyginimo viešojo registro tvarkytojui už nekilnojamojo turto hipotekos arba su nekilnojamuoju turtu susijusios teisės įregistravimą viešajame registre.
SEB banko klientams, kurie kreipsis į kitą banką ar finansų instituciją dėl refinansavimo supaprastinta tvarka, tačiau sutiks su mūsų siūlomu esamo kredito sutarties sąlygų pakeitimu, netaikysime kredito sutarties sąlygų keitimo mokesčio keičiant kintamos palūkanų normos maržą ar fiksuotą palūkanų normą.
SEB banko klientams, kurie kreipsis į kitą banką ar finansų instituciją dėl SEB banke turimo kredito refinansavimo, atitinkant supaprastinto refinansavimo sąlygas, netaikysime mokesčio už sutikimą pakartotinai įkeisti turtą kitam kreditoriui ir įkeitimo (hipotekos) išregistravimą iš viešojo registro per VĮ Registrų centro sistemą. Taip pat netaikysime išankstinio kredito grąžinimo mokesčio, kai kreditas suteiktas su kintama palūkanų norma.
Patarimai ir įžvalgos
Svarbu atsiminti, kad kiekvienas bankas vertina situaciją individualiai. Bankas Jums nesuteiks didesnės paskolos, nei tuo metu pastatytas namas yra vertas. Pvz., jeigu Jums reikia 120 tūkst. eurų, o namas įvertintas 38 tūkst. eurų, tai Jūs iš karto 120 tūkst. eurų paskolos negausite, gausite dalimis, keldami namo vertę.
Tam reikalingas projektas ir planas kaip skolinsitės ir vertinsite turtą.
Jei pirmosios paskolos likutis didesnis negu 50 proc. tuomet antrosios paskolos pradinis turi būti ne mažesnis kaip 30 proc. Kitaip sakant jeigu pirma paskola buvo 100 k, o negrąžintas likutis yra 55 k EUR tai antrosios paskolos pradinis įnašas bus 30 proc.
SEB bankas antrai paskolai prašo 40 proc.
Tikrai taip, nes bendra mėnesio paskolų įmokų suma negalės viršyti 40 proc. tavo mėnesinio atlyginimo.
Sunku su ta antra paskola. Mes ėmėm, senos paskolos buvo gal tik keli kEUR belikę ir galvojom taip palikti, bet labai mušė žemyn galimą paskolinti sumą ta pirmoji maža paskola (mums reikėjo max sumos). Tai galiausiai teko pasidengti tą paskolos likutį, kad liktų tik viena paskola.
Statytojas teigia, kad iki 100% baigtumo reikės tik sandarumo tyrimo, kuris bus jau atliktas. Mums tik reikės įregistruoti 100% baigtumą. Ar tikrai užteks pateikti tik sandarumo testą?
Apibendrinant, namo statyba ar būsto atnaujinimas yra didelis finansinis įsipareigojimas, reikalaujantis kruopštaus planavimo ir finansinių galimybių įvertinimo. Svarbu atsižvelgti į asmeninius poreikius, finansines galimybes ir rinkos tendencijas, kad priimtumėte geriausią sprendimą.