Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Artėjant rudeniui būsto nuomos rinka paprastai suaktyvėja, į didžiuosius Lietuvos miestus grįžta studentai, atsiranda norinčių naujus mokslo metus pradėti naujame būste.
Tačiau nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Tad, kokie reikalavimai keliami nuomojamoms patalpoms ir kaip apsaugoti savo interesus tiek nuomininkui, tiek nuomotojui?
Nuomos Sutartis - Garantija Abiems Pusėms
Lietuvoje, priešingai nei daugelyje pasaulio šalių, vis dar nepopuliaru pasirašyti nuomos sutartis. Nuomotojai jų kratosi, nes nenori mokėti mokesčių, o nuomininkai suinteresuoti mokėti kuo pigiau. Tačiau nepasirašę sutarties nuomininkai nusiskriaudžia patys.
Įsivaizduokite, jūs ramiai vakarieniaujate, staiga prisistato būsto savininkas ir pareiškia norą, kad išsikraustytumėte per artimiausią savaitę. Arba nuo sienų byra tinkas, bet savininkas nesutinka nei remontuoti, nei mokėti už remontą. Taip pat savininkas bet kada gali pareikšti, kad už nuomą mokėsite daugiau.
„Jei norite išvengti panašių situacijų, būtina sudaryti nuomos sutartį. Prieš ją pasirašydami aptarkite mokesčio dydį, kokiomis sąlygomis jis gali būti didinamas, prieš kiek laiko būtina įspėti apie iškeldinimą. Galiausiai - prieš kiek laiko savininkas turi įspėti, kad norėtų apsilankyti“, - pataria nekilnojamojo turto bendrovės „Ober Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada.
Pasak Lietuvos notarų rūmų teisininkės konsultantės Sandros Ražanaitės, nekilnojamojo turto nuomos sutarties, kaip ir bet kokio kito dokumento, patvirtinimas užtikrina sandorio teisėtumą, garantuoja, kad bus atsižvelgta į abiejų pusių interesus, joms bus išaiškintos visos sąlygos ir pasekmės.
„Tvirtindamas sutartį, notaras patikrina duomenis apie būstą Nekilnojamojo turto, Hipotekos, Turto areštų registre, tad nuomininkas tikrai gali sužinoti, ar būstas nėra įkeistas arba areštuotas“, - sako teisininkė.
Kitu atveju reikės pačiam kreiptis į šias įstaigas ir bandyti aiškintis, ar neteks vieną dieną išsikraustyti. Galima apsilankyti antstolių interneto svetainėje www.anstoliai.lt, čia pažiūrėti, ar būstas nėra parduodamas iš varžytynių.
Pagal Teisingumo ministerijos patvirtintus notaro paslaugų įkainius už nekilnojamojo daikto nuomos ar lizingo sutarties patvirtinimą mokama nuo 0,2 iki 0,6 proc. sutartyje nurodytos nuomos sumos, skaičiuojant visą nuomos laiką, bet ne ilgesnį kaip 25 metai. Atlygis notarui bus ne mažesnis kaip 50 litų ir ne didesnis kaip 20 tūkst. litų. Jeigu norėsite, kad notaras parengtų ir sutarties projektą, už tai papildomai mokėsite nuo 50 iki 100 litų.
Dažniausiai notarui mokama 0,5 proc. nuo sumos. Pavyzdžiui, jeigu už būsto nuomą kas mėnesį sutariate mokėti 1000 litų, o sutartį sudarote metams, tai nuomos sutarties patvirtinimas kainuos apie 60 litų. O jeigu notaras parengs ir sutarties projektą, mokestis gali siekti 200 litų.
Visi formalumai pas notarą - parengti nuomos sutarties projektą ir registruoti sutartį - įprastai sutvarkomi per dvi darbo dienas. Jeigu dėl nuomos sutarties negalite kreiptis į teisininką, pasak M. Čiulados, galite ją parengti patys pagal tipinį pavyzdį. Jame bent jau išdėstyti Civiliniame kodekse apibrėžti nuomos reikalavimai ir esminiai dalykai: nuomos laikas, mokesčio dydis, kada jis mokamas, prieš kiek laiko privalu įspėti apie išsikėlimą ir t. t. Ir pasirašyti.
M. Čiulada atkreipia dėmesį, kad sudarydami nuomos sutartį turite parengti ir perdavimo-priėmimo aktą, kuriame būtų surašyta, kokios būklės būstas perduodamas. Aktą turi pasirašyti ir nuomotojas, ir nuomininkas. Jeigu tokio akto nesudarėte, išsikraustant jums bus sunku įrodyti, kad nieko nesugadinote.
Jeigu Kyla Nesutarimų
Jeigu apžiūrėjus būstą kas nors netenkina, prieš pasirašydami nuomos sutartį viską aptarkite su savininku. „Pavyzdžiui, jums nepatinka sienų spalva. Jeigu savininkas bus suinteresuotas išnuomoti būstą, gali sutikti jas perdažyti savo lėšomis“, - įsitikinęs M. Čiulada.
Tiesa, jeigu nuomojatės ekonominės klasės būstą - sakykim, Vilniuje tai būtų iki 1000 litų per mėnesį, - daug estetikos tikėtis neverta. Kylant būsto kokybei ir kainai, dažniausiai visi nuomos aspektai aptariami sutartyje. Dažnai tokio būsto savininkas į nuomą žiūri kaip į verslą, yra įsigijęs verslo liudijimą. Nuo šių metų sausio 1 dienos sostinėje verslo liudijimas užsiimti tokia individualia veikla kainuoja 1383 litus. Tad jeigu būstą ketinate nuomotis metams, jo savininkas, kad susigrąžintų už liudijimą sumokėtus pinigus, mėnesinį mokestį galėtų padidinti iki 115 litų. Tačiau toks nuomotojas daug atsakingiau žiūrės į nuomininkus, nes bus suinteresuotas išnuomoti būstą. Jis lengviau sutiks daryti kosmetinį remontą, jį lengviau prisikviesite sugedus čiaupams ar skalbiamajai mašinai.
Lietuvoje nuomininko ir nuomotojo santykiai išdėstyti Civiliniame kodekse, specialaus teisės akto nėra. Jeigu tarp nuomotojo ir nuomininko kyla nesutarimų, jie gali kreiptis į Lietuvos vartotojų institutą.
Pasak Lietuvos vartotojų instituto prezidentės Zitos Čeponytės, daugiausia problemų kyla dėl to, kad sudaromos žodinės nuomos sutartys. Tokiu atveju sunku įrodyti faktus, tad nei nuomininkai, nei nuomotojai pagalbos nesikreipia. „Išspręsti kylančias problemas kur kas lengviau, kai turi raštišką nuomos sutartį“, - įsitikinusi Z. Čeponytė.
Svarbios Sąlygos Nuomos Sutartyje
Svarbu - iš anksto apgalvoti sutarties sąlygas. Vilniaus universiteto Teisės klinikos konsultantas Edgaras Augūnas portalui tv3.lt atskleidė, kodėl svarbu iš anksto tinkamai parengti nuomos sutartį ir kokiais atvejais sulaukiama daugiausiai skundų. Jis priminė svarbų dalyką: gavęs įspėjimą apie nutraukiamą nuomos sutartį, nuomotojas turi teisę rodyti gyvenamąją patalpą potencialiai naujam nuomininkui, tačiau naudodamasis šia teise jis negali pažeisti nuomininko teisių ir interesų.
Nuomotojas privalo prieš protingą terminą informuoti nuomininką ir nurodyti datą bei laiką, kada numato būsimam nuomininkui aprodyti gyvenamąją patalpą (įspėjimas, kad už valandos į butą bus atvesti žmonės aprodyti patalpas, negali būti suprantamas kaip protingo termino laikymasis).
„Saugant nuomininko interesus yra numatyti draudimai, kuriuo paros metu nuomotojas negali rodyti patalpų būsimiems nuomininkams: nuo 21 iki 9 val. esamų nuomininkų ramybė neturėtų būti trikdoma buto aprodymo vizitais“, - nurodė E. Augūnas.
Jo teigimu, į Vilniaus universiteto Teisės kliniką dažniausiai kreipiasi gyventojai, kuriems brokeriais prisistatantys asmenys dažnai pateikia tipinės formos nuomos sutartis. Tačiau, kaip pabrėžia jis, jomis aklai kliautis nereikėtų.
„Šiose sutartyse dažnai aptariamos tik esminės sutarties sąlygos, be kurių nuomos sutartis apskritai negalėtų egzistuoti. Tokios šabloninės sutartys dažnai...
Trys Didžiausios Bėdos Nuomojamame Būste
Ekspertas pastebi, kad registruojamų būsto žalų apimtys pamečiui auga. Daugiausiai nuostolių būstams sukelia gamtos stichijos, užpylimai vandeniu ir gaisrų nelaimės - visose šiose kategorijose žalų skaičiai pastaraisiais metais augo.
„Lietuvos draudimo“ duomenimis, per praėjusius metus buvo registruota 38,5 tūkst. pranešimų apie patirtas įvairias būsto žalas, ir tai yra 7 proc. daugiau nei ankstesniais metais. Pasak A.Juodeikio, fiksuojamas neraminantis „buitinių“ žalų augimas. Keleri metai iš eilės tolygiai auga užpylimų vandeniu incidentų skaičius, kai užliejami greta ar žemiau esantys butai, apliejamos sienos, buitinė technika, elektroniniai prietaisai, sugadinamas kitas turtas.
„Vertinant bendras žalų išmokų sumas būtent užpylimai vandeniu sugeneravo didžiausią nuostolių sumą, kuri siekė beveik 10 mln. eurų. Būtent už tokią sumą pernai buvo kompensuoti žalų padariniai, kurie kilo dėl pažeistų ar sprogusių vamzdžių, sugedusių vandentiekio sistemų, trūkusių vandens žarnelių indaplovėse, skalbimo mašinose“, − komentuoja A.Juodeikis. Bendra būsto žalų išmokų suma praėjusiais metais siekė 31 mln. eurų sumą - ji per dvejus metus išaugo daugiau nei 40 proc.
BŪSTO PIRKIMO PROCESAS (SU BŪSTO KREDITU)
Ką Reikia Žinoti Nuomininkams?
A.Juodeikis pažymi, kad nuostoliai tikrai nutinka ir nuomojamuose būstuose, kuriuose patys būsto šeimininkai negyvena. Nuomotojai yra suinteresuoti, kad jų nekilnojamas turtas būtų tinkamai prižiūrėtas, tačiau ir nuomininkams privalu suprasti, ar tas turtas, kurį jie atsineša drauge su savimi atsikraustydami gyventi, bus apsaugotas nelaimės atveju.
„Viena iš apsaugos nuo ginčo forma gali būti draudimas, todėl prieš pasirašant nuomos sutartį nuomininkas turėtų pasidomėti, ar pats būstas yra apdraustas. Jei tokia apsauga yra - lieka pasirūpinti turto draudimu. Svarbu suprasti, kad net jei ir yra paties pastato draudimas, turto draudimas yra atskira draudimo sritis. Todėl jei nelaimės atveju nukenčia nuomininko turtas, kaip kad kompiuteris, rūbai, papuošalai, buitinė technika ar kitas asmeninis turtas, už tai atsako pats nuomininkas“, - dalinasi A.Juodeikis.
Jis priduria, kad, kalbant apie užpylimus, dūžius ir kitas nelaimes būste - itin svarbi yra civilinė atsakomybė. „Tai labai aktualu, nes, pavyzdžiui, užpylus butą apačioje, nuomininkas būtų dėl to kaltas. Be to, kad toks draudimas apsaugo nuo žalos, kurią nuomininkas padaro tretiesiems asmenims už gyvenamo buto ribų, jis taip pat apsaugo ir tam tikrais atvejais nuo žalos, kurią nuomininkas padaro pačiam nuomotojui. Pavyzdžiui, jei sugadinami perduoti daiktai, kurie nurodyti nuomos sutartyje, tarkime stalas, kėdė, kaitlentė, kita tam tikra įranga - žala atlyginama ne iš nuomininko kišenės, tuo pasirūpina pasirinkta draudimo bendrovė“, - sako ekspertas.
Ką Būtina Žinoti Nuomotojams?
Draudimo ekspertas pažymi, kad nuomotojams taip pat būtina pagalvoti ne tik apie sienas ir grindis, tačiau ir apie nuomojamame būste paliekamą turtą. „Būsto savininkai, prieš įleisdami gyventi nuomininkus, gali pasirūpinti savo turto apsauga - įtraukti į draudimą ne tik patį pastatą, bet ir jame esančią buitinę techniką, baldus, kitą turtą. Tuomet nutikus nelaimei, visuomet būsite tikri, kad nereikės mokėti už žalos atlyginimą iš savo kišenės. Be to, sudarant būsto draudimo sutartį, draudiką reikia informuoti, kad būstas bus nuomojamas“, - sako A.Juodeikis.
Anot eksperto, į būsto nuomos sutartį būtina nepamirši įtraukti asmeniškai abiem pusėms aktualius punktus, ir tuomet būtų aišku, kas atsakingas už, pavyzdžiui, sudužusią kaitlentę ar sugadintą indaplovę. Svarbu ne tik aprašai, tačiau ir nuotraukos, kas priklauso nuomotojui, o kas - nuomininkui.
Nuomos Sutarties Nutraukimas ir Iškeldinimas
Iškeldinimo procesas nuomos sandorio šalims yra sudėtinga, varginanti ir kartais emociškai sunki procedūra. Tačiau dažnu atveju yra neišvengiama, siekiant atkurti teisingumą ir garantuoti nuomotojo teisę nevaržomai valdyti bei naudotis nuosavu turtu.
Įstatyme yra numatytas imperatyvus reikalavimas, kad gyvenamųjų patalpų nuomos sutartis gali būti nutraukta ir nuomininkai iškeldinti tik teismo tvarka. Specifiniu nuomos sutarties dalyku esanti gyvenamoji patalpa ir nuomininko gyvybiškai svarbūs interesai naudotis gyvenamąja patalpa lemia griežtesnes gyvenamosios patalpos nuomos sutarties nutraukimo sąlygas.
Trečia, nuomotojas, siekiantis vienašališkai nutraukti neterminuotą būsto nuomos sutartį (be priežasties), privalo raštu įspėti nuomininką prieš šešis mėnesius. Pažymėtina, kad įstatymų leidėjas nenumatė jokios procedūros nutraukiant terminuotą nuomos sutartį, jeigu nėra esminio sutarties pažeidimo arba sutartyje nurodytų sutarties nutraukimo aplinkybių.
Nuomotojas apie ketinimą nutraukti terminuotą gyvenamosios patalpos nuomos sutartį su nuomininku turi jį raštu informuoti per protingą terminą. Jis turėtų būti ne trumpesnis kaip 3 mėnesiai. Šio termino nuomotojas gali nepaisyti, kai nuomininkas nuolat (ne trumpiau kaip 3 mėnesius) nemoka buto nuompinigių ar mokesčio už komunalines paslaugas, gadina nuomojamos patalpos kokybę, savo elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas gyventi kartu ar greta kitiems asmenims arba yra kiti nuomos sutartyje numatyti pagrindai.
Įstatyme nurodytas baigtinis aplinkybių sąrašas. Laiko terminu apibrėžti nuomos teisiniai santykiai paprastai atitinka abiejų šalių interesus, nes juo užtikrinamas tų santykių stabilumas ir teisinės padėties apibrėžtumas.
Būsto nuomos sutartį nutraukus prieš terminą, nuomininkui gali kilti nuostoliai, pavyzdžiui, brangesnė kito panašaus būsto nuomos kaina, gyvenimo sąlygos ir panašiai. Teismų praktikoje yra pasitaikę atvejų, kai pasibaigusią terminuotą būsto nuomos sutartį po 10 dienų nuo sutarties galiojimo pabaigos teismas pripažindavo neterminuota.
Tokie teismų sprendimai vertintini kritiškai, nes bendroji nuomos sutarčių kodekso norma konkuruoja su specialiąja, kuri reguliuoja gyvenamosios patalpos nuomą, t. y. nuomotojas turi raštu pranešti nuomininkui apie pasiūlymą sudaryti naują nuomos sutartį arba apie atsisakymą pratęsti sutartį. Gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, jei yra sandorių negaliojimo pagrindai.
Yra nustatyta teisinė tvarka, pagal kurią nuomininkas gali būti iškeldinamas. Be to, iškeldinimą vykdo tik antstoliai teisės aktų nustatyta tvarka. Nuomotojas, gavęs vykdomąjį raštą, kreipiasi į antstolį, o pastarasis turi numatytas taisykles, kaip privalo būti iškeldinami asmenys.
Antstolis siunčia registruotu paštu laišką-pranešimą ne vėliau kaip prieš 5 dienas prieš iškeldinimo dieną. Tuo atveju, kai iškeldinamasis geruoju neišsikeldina ir piktybiškai trukdo iškeldinimo procesą pagal vykdomąjį raštą, yra kviečiami du kviestiniai - policija ir gali būti kviečiamas turto saugotojas, - jeigu tuo atveju jis reikalingas.
Antstolis surašo turto aprašą ir iškeldinimo protokolą. Turto apraše antstolis aprašo ir įkainoja iškeldinamo asmens patalpoje esantį turtą. Iškeldinamo asmens turtą saugo turto saugotojas. Juo gali būti ir pats antstolis.
Iškeldinimo proceso trukmė priklauso nuo nuomininko aktyvumo byloje. Primintina, kad nuomos sutartis ilgesniam kaip vienerių metų terminui turi būti rašytinė. Nepaisant trumpo sutarties galiojimo termino, rekomenduojama nuomojant gyvenamąjį būstą sudaryti rašytinę nuomos sutartį ir į ją įtraukti sąlygas dėl būsto terminuotos sutarties nutraukimo.
Apibendrinant, tiek nuomininkai, tiek nuomotojai turėtų būti informuoti apie savo teises ir pareigas, kad išvengtų nesusipratimų ir konfliktų. Tinkamai sudaryta nuomos sutartis, turto draudimas ir abipusis supratimas yra raktas į sėkmingą ir ilgalaikį bendradarbiavimą.
tags: #esantis #musu #nuomojamuose #patalpuose