Nekilnojamojo turto pardavimas, ypač kai šeimoje yra nepilnamečių vaikų, yra sudėtingesnis procesas, reikalaujantis atidumo ir teisinių žinių. Šiame straipsnyje aptarsime svarbius aspektus, susijusius su teismo sprendimais dėl nekilnojamojo turto pardavimo, siekiant apsaugoti nepilnamečių vaikų interesus.
Svarbūs Pokyčiai Dėl Teismo Leidimo
Svarbūs pokyčiai palengvino buto pardavimą turint nepilnamečių vaikų. Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojo civilinio kodekso pataisa, kuri numato, kad teismo leidimo parduodant turtą, priklausantį šeimai su nepilnamečiais vaikais, nebereikės.
Iki 2023 m. toks leidimas buvo reikalingas iš apylinkės teismo, nuo 2023 m. sausio 1 d. šią funkciją atlieka notarai. Jei parduoti norimas būstas yra Jūsų šeimos vienintelis gyvenamasis turtas, kur esate deklaravę gyvenamąją vietą, tuomet bus reikalingas notaro sutikimas turtą parduoti. Pats būsto sandorį tvirtinantis notaras spręs, ar nebus pažeistos nepilnamečių vaikų teisės, teismo leidimas nebėra reikalingas.
Teismai šio pakeitimo siekė daugiau nei dešimt metų. Kontrolė parduodant turtą, kuris yra vienintelis šeimos su nepilnamečiais vaikais, išlieka.
Nuo 2023 m. sausio 1 d. notarai perima teisę spręsti, ar nepilnamečio vaiko teisės nebus pažeistos perkamą būstą įkeičiant bankui ar kitai kredito įstaigai. Teismo leidimo, norint įkeisti turtą bankui, nebereikės. Šią funkciją atliks notaras.
Nekilnojamojo turto brokerė sako, kad beveik visais atvejais, jei būstą parduoda jauna šeima su vaikais, reikėdavo kreiptis leidimo į teismą. Yra pasitaikę, kai namą susiruošusi parduoti ir įsigyti sklypą šeima teismo leidimo prašė 4 kartus.
„Šeima turėjo gauti leidimą iš savo tėvų, kad jie galėtų gyventi pas juos, kol statėsi namą. „Didžiausią stresą patyrė klientai, kurie pardavinėjo namą, nes preliminarios sutarties data jau ėjo į pabaigą“, - mini A. Nuo šių metų tokių ir panašių istorijų turėtų nebelikti. Teismai leidimų parduoti nekilnojamąjį turtą šeimoms su nepilnamečiais vaikais nebeišduos. „Apylinkių teismuose teisėjams darbo sumažėja. Sąlyginai sumažėja, nes lieka mums daugiau negu 100 tūkst. civilinių bylų per metus. Tačiau kontrolė parduodant turtą lieka. Leidimus parduoti turtą dabar išduos notarai.
„Tai nėra visai nauja funkcija, tačiau atsiranda papildomai atsakomybė notarui. Jis turės nuspręsti, ar toks sandoris neprieštarauja šeimos interesams, nepilnamečių interesams.
Advokatas Karolis Rugys abejoja, ar leidimų išdavimo tvarka apskritai reikalinga. Pasak jo, neaišku, ar naštą perkėlus notarams kas nors pasikeis. „Dažniausiai turtą parduoda žmogus, kai perka geresnį. Pavyzdžiui, turi 2 kambarių būstą - pirks 3 kambarių arba turi 3 kambarių ir pirks namą ar panašiai. Jis gerina savo sąlygas, tai kam mes jį apkrauname? <...> Jei turi 4 kambarių būstą ir gal persikraustys į 1 kambario, tai irgi gerai daro. Per metus teismai išduodavo 15-16 tūkst.
Pagrindiniai Reikalavimai
Pagrindiniai reikalavimai tokio turto pardavimo sutikimui išlieka:
- Nepilnamečiai vaikai negali likti be gyvenamojo būsto.
- Neturi būti pažeistos vaikų teisės į gyvenimo sąlygas.
- Turi išlikti sąlygos vaikų fiziniam, protiniam ir dvasiniam vystymuisi.
Nuo šiol leidimus parduoti turtą išduos notarai. Teismai šią paslaugą teikdavo nemokamai, o pas notarus ji bus mokama. Buto pardavimas papildomai Jums gali pabrangti nuo 20 iki 250 eurų, priklausomai nuo Jūsų būsto vertės.
Notarams nustatoma galimybė tokiu atveju imti papildomą įkainį už pagal įstatymus papildomai pavestus atlikti patikrinimo veiksmus.
„Tai nėra visai nauja funkcija, tačiau atsiranda papildomai atsakomybė notarui. Jis turės nuspręsti, ar toks sandoris neprieštarauja šeimos interesams, nepilnamečių interesams. <…> Valstybė nustato tokį įkainį, kokį notaras gali imti už bet kokį notarinį veiksmą“, - komentuoja Notarų rūmų prezidentas Marius Stračkaitis.
Per metus teismai išduodavo 15 - 16 tūkst. leidimų parduoti būstą, turint nepilnamečių vaikų.
Procedūra Kreipiantis Į Teismą (Iki 2023 m.)
Dažna situacija, kai šeimai parduodant nuosavybės teise priklausantį butą ar namą, kreipiantis į notarą dėl pirkimo - pardavimo sutarties tvirtinimo yra sužinoma, kad visų pirma privaloma gauti ir notarui pateikti teismo leidimą parduoti gyvenamąjį būstą, kadangi yra nepilnamečių vaikų.
Kaip jau supratote, gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto pardavimas, kai asmuo turi nepilnamečių vaikų, yra sudėtingesnis nei įprastai ir prieš perleidžiant turtą visų pirmą reikia gauti teismo leidimą, tokiu būdu apsaugant nepilnamečių vaikų interesus bei užtikrinant jų teisę į gyvenamąjį būstą.
Norint gauti teismo leidimą parduoti gyvenamąjį būstą, asmuo turi kreiptis į savo gyvenamosios vietos apylinkės teismą su prašymu išduoti teismo leidimą. Bylos dėl teismo leidimų išdavimo yra nagrinėjamos rašytinio proceso tvarka, o prašymą išduoti teismo leidimą teismas išnagrinėja ne vėliau kaip per penkias darbo dienas.
Remiantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 582 str. 7 d., kai sprendžiamas klausimas, susijęs su vaiko teisėmis, leidimo išdavimo klausimą teismas turi spręsti atsižvelgdamas išimtinai į vaiko interesus.
Todėl prašyme išduoti teismo leidimą turite nurodyti, ar vienintelio šeimos gyvenamojo būsto pardavimas nepažeis Jūsų nepilnamečių vaikų gyvenimo, mokymosi bei vystymosi sąlygų, taip pat kokių veiksmų imsitės, kad užtikrintumėte, jog šeima turėtų kur gyventi.
Kai sprendžiamas klausimas dėl leidimo perleisti nuosavybės teisę į šeimos turtą, šeimos turtą įkeisti ar kitaip suvaržyti teises į jį, teismas, atsižvelgdamas į aplinkybes, turi teisę reikalauti, kad pareiškėjas pateiktų įrodymus, patvirtinančius šeimos turtinę padėtį (pajamas, santaupas, kitą turtą, prievoles), duomenis apie perleidžiamą šeimos turtą, duomenis iš valstybinės vaiko teisių apsaugos institucijos apie vaiko tėvus, taip pat būsimo sandorio preliminarias sąlygas ir jo įvykdymo galimybes bei vaiko teisių apsaugos galimybes sandorio neįvykdymo atveju ir kitus įrodymus.
Jei norite parduoti būstą, kuriame šiuo metu gyvenate su nepilnamečiu vaiku, ar keliais, pasiruoškite papildomai biurokratijos porcijai. Reikės dar dokumentų ir tam tikrų procedūrų.
Lietuvos Respublikos vaiko teisių apsaugos pagrindų įstatyme nustatyta, kad vaikas visada turi teisę į gyvenamąjį būstą. Kitaip tariant, jis negali likti gatvėje - jis privalo kažkur gyventi iš karto, o ne po mėnesio ar dviejų. Taigi, parduodami būtą su vaikais, papildomai turėsite reikalų ir su savo apylinkės teismu.
Teismui svarbu užtikrinti ir įrodyti, kad jūsų vaikas ar vaikai turi, kur gyventi viso būsto pardavimo proceso metu ir po jo.
Žingsniai Prieš Kreipiantis Į Teismą
- Priregistruokite vaiką pas senelius arba oficialiai išnuomotame bute (primename, kad nuomos sutartis galios tik tada, kai ji bus įregistruota VĮ "Registrų centras" ar patvirtinta notariškai). Paimkite pažymą iš savivaldybės apie to būsto sudėtį, tarp kurių bus ir jūsų vaikas/vaikai.
- Sudarykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su būsimaisiais savo būsto pirkėjais. Be šios sutarties teismas su jumis nesikalbės.
- Neturite, kur gyventi? Tada reikalingas notariškai patvirtintas jūsų būsto pirkėjų sutikimas, kad pirkėjai leidžia jums ir jūsų vaikams laikinai gyventi būsto prikimo-pardavimo proceso metu. Tokiu atveju preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties nereikia, tačiau teismui vis tiek kils klausimų "o kur vaikas gyvens po pardavimo"?
- Jei tuo pačiu metu ketinate patys pirkti kitą būstą, bendraujate su bankais dėl paskolos, problemų neturėtų kilti.
Tai nemažai dokumentų, žinoma ne visų jų gali prireikti, atsižvelgiama pagal individualia situaciją, bet vistiek surinkimui reikia laiko, tad planuokite bent savaitę dokumentų surinkimui.
Patogiausias variantas visus dokumentus su prašymu pristatyti į apylinkės teismą. Tačiau jei aplinkybės susiklostė taip, kad pateikti fiziškai negalite, galima pateikti prašymą ir internetu.
Yra viena procesą palengvinanti sąlyga. Visus dokumentus pildo vienas iš vaikų tėvų arba notariškai patvirtintas atstovas.
Kai gaunate teismo leidimą jūsų būstą parduoti, toliau tvarkote pirkimo-pardavimo reikalus su savo pirkėjais, banku, notaru.
Apsišarvuokite kantrybe, ir iš karto numatykite papildomas 2 savaites, kurias galimai užtruksite, kol gausite teismo leidimą.
Svarbu: Pateikta informacija yra bendro pobūdžio ir neturėtų būti remiamasi kaip galutine teisine nuomone. Visada rekomenduojama kreiptis į teisininką dėl individualios konsultacijos.
Nebereikia teismo leidimo norint parduoti nekilnojamąjį turtą, kuris yra šeimos turtas, o šeimoje yra nepilnamečių vaikų.
Nekilnojamojo Turto Agentūros Ir Teismo Praktika
Byloje nagrinėtas ginčas kilo tarp nekilnojamojo turto agentūros - UAB „LNT“ (ieškovės) ir žemės sklypų savininkės (atsakovės), kuri atsisakė mokėti agentūrai komisinį atlygį, nes žemės sklypus pardavė savarankiškai.
Agentūra tvirtino, kad turtą be agentūros tarpininkavimo pardavusi atsakovė pažeidė sutartį, todėl privalo atsiskaityti. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nekilnojamojo turto agentūros reikalavimą tenkino - priteisė jai iš atsakovės atlyginimą ir delspinigius.
Kasacinis teismas pabrėžė, kad šalių sudaryta paslaugų teikimo sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tikruosius šalių ketinimus. Sutarties tikslas buvo surasti žemės sklypų pirkėją, pasirašyti su juo avansinę sutartį ir parduoti šį turtą.
Tačiau ieškovė neįrodė, kad būtų aktyviai ieškojusi pirkėjų ar atlikusi konkrečius veiksmus atsakovės naudai, kad būtų patyrusi išlaidų. Kasacinis teismas taip pat konstatavo, kad paslaugų sutarties sąlygos buvo painios ir dviprasmiškos, o pati sutartis - parengta iš anksto, be individualaus šalių aptarimo.
Šalys buvo sutarusios, kad atsakovė ir pati savarankiškai ieškos žemės sklypų pirkėjo, o tai neatitiko realaus sutarties teksto.
Kasacinis teismas pripažino, kad agentūros parengtos standartinės sutarties sąlygos (dėl komisinių mokėjimo, informacijos nesuteikimo klientui, atsakomybės disbalanso tarp šalių ir kt.) nesąžiningos. Atsakovė negalėjo numatyti, kad turės mokėti ieškovei atlyginimą net ir tuo atveju, jei turtą pati parduos be agentūros pagalbos.
Tokia sutarties sąlyga pažeidė šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą ir suklaidino atsakovę kaip vartotoją. Sutartimi atsakovei buvo nustatyta gana griežta atsakomybė už prievolės atsiskaityti pagal sutartį nevykdymą, o pačiai sutartį parengusiai ieškovei atsakomybė už prievolių pagal sutartį nevykdymą nenustatyta.
Jei visgi sunku susigaudyti šioje painiavoje - Jums padėti gali profesionalus nekilnojamojo turto brokeris. Tai bus žmogus sudaręs daugybę nekilnojamo turto sandorių ir įgijęs neįkainojamą patirtį NT srityje.
Ką reikia žinoti apie nuomą į Vilnių atvažiuojančiam studentui
Teismo leidimas įkeisti būstą auginant nepilnametį vaiką
Atsižvelgiant į tai, kad nesate susituokę, buto pirkimas vieno iš jūsų vardu apsunkins galimybę skyrybų atveju ginti jūsų teises.
„Prašymą teismui dėl teismo leidimo parduoti ar įkeisti butą (namą) išdavimo turi pateikti vienas iš vaiko tėvų arba jų įgaliotas asmuo.
Prašymas gali būti pateiktas atvykus į teismą, į dokumentų priėmimo skyrių, arba internetu per e.teismas.lt sistemą.
Tikrai gausite, vaikas,nepriklausomai, ar gimęs šeimoje, ar ne, yra Konvencijos apgintas.
Nemanau, kad verta bijoti teismo leidimo gavimo proceso.
Teismo leidimui būtina tik abiejų tėvystė.
Pareiškimą užstatyti butą pasirašo abu tėvai.
Jūsų susituokimas būtų svarbus, jeigu kreiptumėtės į savivaldybę dėl valstybės teikiamos subsidijos pirmajam būstui įsigyti, jeigu apie tokią esate girdėję... ir kuri teikiama šeimai, auginančiai vieną ar daugiau vaikų... Tačiau jūsų atveju sugyventinystė neturi reikšmės.