Komercinių patalpų nuoma yra svarbus verslo aspektas, reikalaujantis atidaus dėmesio detalėms. Šiuo metu Vilniuje, Kaune ir logistikai patraukliose vietose kyla verslo ar logistikos centrai, formuojasi nemaža nuomos plotų pasiūla, persitvarko ar plečiasi kai kurie prekybos centrai.
Aptarsime pagrindinius komercinių patalpų nuomos aspektus Lietuvoje, įskaitant nuomos sutartis, nuomininko ir nuomotojo pareigas, PVM klausimus ir patarimus, kaip išvengti ginčų.
Standartizuotos nuomos sutartys
Komercinių patalpų nuomos rinkoje dažnai naudojamos standartinės nuomos sutarties formos. Maždaug nuo 2001 m. kartu su pirmaisiais užsienio kapitalo profesionaliaisiais nekilnojamojo turto investuotojais kūrėme vakarietiškus standartus atitinkančią NT rinką, įskaitant ir nuomos sutarties standartą, kuris dabar yra plačiai paplitęs rinkoje. Toks nuomos santykių valdymas yra efektyvus, palengvina sąlygų derinimą ir sutarčių administravimą įmonės vidiniuose procesuose, geriau struktūrizuoja derybas.
2001-2008 m. Tuo metu Lietuvos teismai spręsdami ginčus išnagrinėjo daugumą šios srities standartų ir paaiškėjo, kas teisinėje sistemoje veikia, o kas ne. Teismų praktika vystosi ir toliau.
Pagal civilinį kodeksą, esant abejonių dėl sutarties sąlygos, ji gali būti aiškinama nenaudai tos šalies, kuri tokią sąlygą pasiūlė. Kitaip tariant, šalis, siūlanti sutarties sąlygas, prisiima atsakomybę dėl tų sąlygų aiškumo ir sąžiningumo. Įmonė, siūlanti tipinę sutartį, prisiima atsakomybę už visą tos sutarties turinį.
Taigi, sudarant nuomos sutartis, svarbu atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Atsakingai išanalizuoti jos sąlygų visumą.
- Nepasirašyti šabloniškų sutarčių, kuriose daug abstrakčių ir nekonkrečių formuluočių, pagal kurias kyla rizika apriboti savo teisių gynybą, kaip diskutuojamoje sutartyje, nenumačius nenugalimos jėgos sąlygų.
- Aišškiai nustatyti mokėjimų dydžius ir datas, aptarti, kas konkrečiai sudaro nuomos mokestį, kokie yra kiti mokėjimai.
Įžeminimas: Kaip išvengti elektros pavojų ir apsaugoti savo namus? Eltis LT
Nuomininko ir nuomotojo pareigos
Pagrindinė nuomotojo pareiga - perduoti nuomininkui sutarties sąlygas ir daikto paskirtį atitinkančios būklės daiktą. Šios nuomotojo pareigos vykdymas prasideda įsigaliojus sutarčiai ir išlieka visą nuomos sutarties terminą.
Nuomininkas, žinantis savo verslo specifiką, taip pat turi pareigą prieš perimdamas patalpas nuomai, įsitikinti, kad jos bus tinkamos jo veiklai.
Naudojant patalpas, neretai nuomininkai neišvengiamai padaro joms fizinį poveikį - patalpų vidų pritaiko savo veiklai (tuomet nuomininkas galvoja, kad padarė patalpų pagerinimą, o nuomotojas taip negalvoja), prie sienų pritvirtina baldus, paveikslus, nudėvi grindų dangą, ištepa sienas (vėlgi kyla klausimai - ar tai natūralus nusidėvėjimas ar ne) ir t.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad turto valdymo procese būna atvejų, kai nuomos mokesčio nuolaidos pradedamos taikyti, jų prieš tai neįforminus raštišku susitarimu. Tokiu atveju nuomotojui ketinant taikyti nuolaidą tik kurį laiką, gali būti išaiškinta, kad nuomos mokestis buvo pakeistas visam likusiam nuomos terminui.
Augant nuomojamo ploto pasiūlai, aktualus klausimas yra tinkamas nuomojamų patalpų apibūdinimas. Reikia skirti tam dėmesio, ypač, jeigu nuomos sutartis sudaroma tada, kai pastatas dar nėra pastatytas. Nuomininko pareiga įsikelti į tokias patalpas turi būti suformuluota kaip aiškus nepreliminarus įsipareigojimas, turi būti aiškiai aptartos patalpos, į kurias nuomininkas turi įsikelti. Priešingu atveju toks įsipareigojimas įsikelti gali būti laikomas tik preliminaria sutartimi, kurios negalima įpareigoti įvykdyti.
Pavyzdžiui, rizikinga pabaigus derybas prašyti kitos šalies pasirašyti nuomos sutartį, sakant kad informuosite, kai turėsite savo vadovo parašą, nors tuo pat metu vedate paralelines derybas su alternatyviu nuomininku arba dar turite gauti, pvz., valdybos pritarimą, nors to neatskleidėte kitai šaliai.
Nuomos sutartis pasibaigia suėjus nuomos terminui arba sutartį nutraukus. Teismų praktika sako, kad šalis, žinodama apie jos pažeistas teises (pvz., nuomininko kaupiamą skolą; nuomotojo nedaromą remontą), turi operatyviai jas ginti, taip pat ir nutraukdama sutartį, jei tai būtina.
Todėl nuomos sutartyje reikia aptarti ne tik sąlygas, kuriomis nuomos sutartis gali būti vienašališkai nutraukta, bet ir pačią sutarties nutraukimo tvarką. Tam, kad būtų galima nuomos sutartį nutraukti vienašališkai (kad ir esant pažeidimui), nesikreipiant į teismą (t.y. paprastai, pranešant kitai šaliai raštu), tokią nutraukimo tvarką reikia numatyti sutartyje.
Kalbant apie pirmenybės teisę nuomoti patalpas, tai praktikoje pasitaiko įvairiausių tokios teisės variacijų. Būna ir atvirkščiai - nuomotojai, norėdami turėti didesnio lankstumo valdant turtą, nuomos sutartyse siekia nurodyti, kad nuomininkas civilinio kodekso numatytos pirmenybės teisės nuomotis toliau tas pačias patalpas iš anksto atsisako. Ilgą laiką tokio nuomininko atsisakymo teisėtumas buvo nepatikrintas teismuose ir kėlė diskusijų. Tik 2018 m.
Atskirą straipsnį būtų galima parašyti apie tai, kaip sekasi nuomotojams prisiteisinėti negautas nuomos pajamas, kai nuomininkas atsistoja ir išeina iš patalpų arba kaupdamas skolas išprovokuoja nuomos sutarties nutraukimą. Tokios situacijos yra labai sudėtingos, tiek verslo aspektu, tiek teisės.
Apibendrinant, nuomos sutartis iš pirmo žvilgsnio gali atrodyti nesudėtingas sandoris. Visgi tai yra pastangų reikalaujantis santykis ir tam tikras verslo planas nuomotojui ir nuomininkui. Turto valdytojams nuomos sutartis yra tai, ką jie turi suprasti ir atsakingai prižiūrėti, kaip verslo plano vykdymą.
Konkretaus pavyzdžio analizė
Nuomojamos gamybinės patalpos, kurios buvo pritaikytos atlikti transporto priemonių privalomai techninei apžiūrai. Patalpų ilgis 40 metrų, plotis 6,3 metrai, aukštis 4,5 metrai. Pakeliamų vartų plotis 4 metrai, aukštis 4,5. Bendras plotas su pagalbinėmis patalpomis 270 kv.m., Patalpos nuomojamos su įįranga (priekinių žibintų šviesų reguliavimo ir tikrinimo stendu, stabdžių parametrų matavimo stendu, važiuoklės tikrinimo stendu, hidraulinis keltuvu ir t.t). Duobės ilgis 16 metrų, plotis 1 metras, gylis - 1,5 m. Patalpose sumontuota apsaugos sistema, priešgaisrinė apsauga, atskiras elektros įvadas. Esant poreikiui, yra galimybė išsinuomoti papildomai patalpų šalia esančių. Visa teritorija yra aptverta, sumontuotos vaizdo stebėjimo kameros, veikia teritorijos apsaugos perimetras, įdiegta sistema su automatiškai užsidarančiais ir atsidarančiais kiemo vartais. Nuomojamos patalpos yra šalia magistralinio kelio Marijampolė - Vilnius. Visa aptverta teritorija ir statiniai priklauso vienam savininkui. Domina ir kitos bendradarbiavimo formos.
Karantino įtaka nuomos sutarčių vykdymui
„Rugsėjį sudariau negyvenamųjų patalpų nuomos sutartį. Padirbau kelis mėnesius - karantinas. Savo paslaugų teikti nebegaliu. Nuomos mokestį iki šiol moku. Parašiau prašymą nutraukti nuomos sutartį, tačiau savininkas nesutinka. Sulaukiau atsakymo, kad turiu išlaikyti patalpas metus, iki rugsėjo".
G.Butrimienė rekomenduoja nuomininkams, prieš sudarant sutartį, atsakingai išanalizuoti jos sąlygų visumą.
- Vertinant situaciją, reikia atkreipti dėmesį į tai, jog Vyriausybės nutarimu nustatytas draudimas laikinai vykdyti vieną ar kitą ūkinę-komercinę veiklą nuomininkės automatiškai negali būti laikoma nenugalima jėga (force majeure).
- Šalys yra laisvos sutarti, kaip jos apibrėžia sutarties, o kartu ir nenugalimos jėgos, sąlygas. Pagal pateiktą klausimą matyti, kad sudarytoje negyvenamųjų patalpų nuomos sutartyje aplinkybės, kaip epidemija, pandemija ar karantinas, nenumatytos kaip nenugalimos jėgos sąlygos.
- LR CK 6.204 str. numato sutartinių įsipareigojimų vykdymą pasikeitus aplinkybėms. Šio straipsnio nuostatos numato, kad, jeigu vienai sutarties šaliai tampa sudėtingiau vykdyti sutartį nei kitai, yra taikytina bendroji pasikeitusių aplinkybių taisyklė.
Taigi, aptariamoje sutartyje nėra numatyto punkto vienašališkai nutraukti nuomos sutartį, kai sutarties įvykdymas tampa sudėtingesnis. Dėl to nuomininkas, aplinkybėms atitinkant įstatyme numatytas sąlygas, privalo nedelsdamas raštu kreiptis į nuomotoją dėl sutarties vykdymo sąlygų pakeitimo, pasikeitus aplinkybėms.
Taigi, įstatyme yra įtvirtintos taisyklės, kuriomis siekiama išsaugoti sutartinius santykius ir kurios leidžia pakeisti sutartį ar ją nutraukti, kai šalims įsipareigojimus tampa sunku vykdyti. Svarbu paminėti, kad kreipimasis dėl sutarties vykdymo sąlygų pakeitimo turi būti pagrįstas ir pareikštas tuoj pat po sutarties įvykdymo suvaržymo. Taip pat kreipimasis dėl sutarties vykdymo sąlygų pakeitimo savaime nesuteikia besikreipiančiai šaliai teisės sustabdyti sutarties vykdymą (šiuo atveju, nemokėti nuomos mokesčio).
- Šalims sudarant nuomos sutartis yra siūlytina apsvarstyti sulygti nuostatą dėl vienašališko sutarties nutraukimo, nesant esminio sutarties pažeidimo, įspėjus kitą šalį prieš protingą ir sąžiningą terminą.
- Esamiems ar būsimiems patalpų nuomininkams rekomenduoju atsakingai išanalizuoti nuomos sutarties sąlygas ir jų visumą. Taip pat patartina aiškiai nustatyti mokėjimų dydžius ir datas, aptarti, kas konkrečiai sudaro nuomos mokestį, kokie yra kiti mokėjimai.
- Įvertinus dabartinę pasaulinę ir nacionalinę situaciją dėl COVID-19 ligos pandemijos, svarbu stebėti nuomos rinką, vadovautis Vyriausybės rekomendacijomis ir prognozėmis bei į jas atsižvelgti ir sutartis sudaryti atsakingai.
Primename, kad pateikta informacija yra bendro pobūdžio, suformuota atsižvelgiant tik į klausimus bei juose pateiktus duomenis, ir ji neturi būti vertinama kaip teisinė konsultacija.
PVM aspektai nuomojant komercines patalpas
Pagal Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau - PVMĮ) 31 str. Nurodytų nuostatų taikymo prasme, nekilnojamojo turto nuoma - sutartam laikui už atlygį teisės naudotis nuosavybe kaip savininkui suteikimas, užtikrinant, kad joks kitas asmuo negalės pasinaudoti tokia teise. Nekilnojamojo turto nuomos sandorio tikslas - galimybė pasinaudoti tam tikru nekilnojamuoju turtu (t. y. „pasyvus“ tam tikro ploto suteikimas).
Kai kartu su nekilnojamu turtu išnuomojamas ir kitas jame esantis turtas (pvz., baldai, įranga ir pan.) ar suteikiamos kitos paslaugos, t. y., sudaromas „mišrios“ nuomos paslaugų sandoris, tai PVM tikslais laikoma, kad sandorį sudaro keli elementai. Tokiu atveju remiantis Europos Sąjungos Teisingumo Teismo (toliau - ESTT) praktika (byla C-41/04, C-251/05 ir kt.), reikia nustatyti, ar yra sudarytas vienas ar du (ar daugiau) sandoriai.
Jei sandorį sudarantys elementai yra taip glaudžiai susiję, kad objektyviai ekonominiu požiūriu sudaro visumą, kurios išskaidymas būtų dirbtinio pobūdžio, neturi atskiro savarankiško tikslo (pagrindinį sandorį padaro tik patrauklesnį, yra tik priemonė geriausiomis sąlygomis įvykdyti šį pagrindinį sandorį), tai PVMĮ prasme laikoma, kad šių elementų ar veiksmų visuma sudaro vieną sandorį. Nustatant kuris iš sandorio elementų yra pagrindinė paslauga, svarbu atsižvelgti į sandorio sudarymo tikslą.
Jei sandorio tikslas yra pasyvus tam tikro ploto suteikimas, kartu suteikiant kitai šaliai teisę naudotis šiuo plotu kaip savininkui užtikrinant, kad niekas kitas negalės pasinaudoti šia teise, tai PVM tikslais laikoma, kad sudaromas nekilnojamojo turto nuomos sandoris (ESTT byla C-409/98, C-275/01, C-428/02, C-284/03, C-451/06), kuris PVM neapmokestinamas.
Jeigu nurodytu atveju, patalpos bus nuomojamos (subnuomojamos) kartu su jose esančia įranga (baldais), tai bus laikoma, kad teikiamos „mišrios“ nuomos paslaugos, kurias sudarantys elementai yra akivaizdžiai neatskiriami vienas nuo kito ir dėl to laikoma, kad sudarytas vienas sandoris.
Tačiau, jeigu būtų sudaromi darbo vietų (ne patalpų) nuomos sandoriai, kurių tikslas yra išnuomoti tik įrengtą darbo vietą (dalį patalpos, kuria dalinasi su kitais tokiais nuomininkais, darbo stalą, kėdę, lentynas ir pan.), nesuteikiant nuomininkams patalpų (ar jų dalies) valdymo ar kontrolės teisių (pvz., sutartis nesuteikia nuomininkams teisės kontroliuoti ar apriboti patekimą į patalpų plotą, kuriame yra jų darbo vieta, ir pan.), tai tokiu atveju teikiama paslauga PVM tikslais nelaikoma nekilnojamojo turto nuomos paslauga ir jai PVM lengvata, nustatyta PVMĮ 31 straipsnyje, netaikoma. Tokie sandoriai turėtų būti vertinami kaip PVM apmokestinamų paslaugų teikimas ir apmokestinant paslaugas taikomas standartinis 21 proc.
Pagal PVMĮ 31 str. 3 dalies nuostatas apmokestinamasis asmuo (nuomotojas) turi teisę pasirinkti už patalpų nuomą, kuri pagal PVMĮ 31 straipsnį PVM neapmokestinama, skaičiuoti PVM PVMĮ nustatyta tvarka, jeigu patalpos nuomojamos apmokestinamajam asmeniui PVM mokėtojui. Tuo atveju, jeigu įmonė būtų pasirinkusi nuo patalpų nuomos paslaugų skaičiuoti PVM ir patalpos būtų nuomojamos individualią veiklą vykdantiems asmenims PVM mokėtojais, tai tokie nuomos sandoriai būtų apmokestinami standartiniu 21 proc.
PVM mokėtojo registracija
Pagal PVMĮ 71 straipsnio nuostatas, Lietuvos apmokestinamasis asmuo (pvz., mažoji bendrija ar kita įmonė) privalo pateikti prašymą įregistruoti jį PVM mokėtoju bei už tiekiamas prekes, teikiamas paslaugas PVMĮ nustatyta tvarka skaičiuoti PVM ir mokėti jį į biudžetą, jeigu bendra atlygio už vykdant ekonominę veiklą šalies teritorijoje patiektas PVM apmokestinamas prekes, suteiktas PVM apmokestinamas paslaugas suma per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršija 45 000 eurų.
Paklausime nurodytos pajamos iš nuomos paslaugų teikimo gali būti PVM neapmokestinamos arba PVM apmokestinamos, t. Atsižvelgiant į išdėstytas nuostatas, patalpų nuomotojui (subnuomotojui) atsirastų prievolė registruotis PVM mokėtoju, skaičiuoti ir mokėti į biudžetą PVM, jei jo bendras atlygis iš vykdomos ekonominės PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje per metus (paskutinius 12 mėnesių) viršytų 45 000 eurų ribą. Skaičiuojant šią ribą, turi būti atsižvelgiama į atlygį, kuris gautas/gautinas iš darbo vietų (ne patalpų) nuomos ir kitos PVM apmokestinamos veiklos šalies teritorijoje (jeigu tokia būtų vykdoma).
Pažymėtina, kad jeigu iš PVM apmokestinamos veiklos per metus (paskutinius 12 mėnesių) gautas/gautinas atlygis viršija nustatytą 45 000 eurų, bet veiklą vykdantis asmuo neįsiregistruoja PVM mokėtoju, tai jis privalo apskaičiuoti ir sumokėti PVM nuo visų sandorių, dėl kurių teikimo buvo viršyta 45 000 eurų riba.
Pagrindiniai aspektai, į kuriuos reikia atkreipti dėmesį
Apibendrinant, norint sėkmingai sudaryti komercinių patalpų nuomos sutartį, būtina atkreipti dėmesį į šiuos aspektus:
- Sutarties sąlygos: Atidžiai išanalizuokite visas sutarties sąlygas, įskaitant nuomos mokestį, terminus, nutraukimo sąlygas ir kitus svarbius aspektus.
- Patalpų būklė: Įsitikinkite, kad patalpos atitinka jūsų verslo poreikius ir yra tinkamos veiklai.
- PVM: Išsiaiškinkite PVM klausimus ir įsitikinkite, kad žinote, ar nuomos paslaugos apmokestinamos PVM.
- Teisinė konsultacija: Jei turite abejonių, kreipkitės į teisininką, kuris specializuojasi nekilnojamojo turto teisėje.
