Trumpalaikė nuoma Lietuvoje, ypač didžiuosiuose miestuose ir pajūrio regionuose, išlieka populiari, tačiau ją vykdantys asmenys susiduria su įvairiais iššūkiais. Šiame straipsnyje aptariami pagrindiniai aspektai, susiję su trumpalaikės nuomos veikla, įskaitant teisinius reikalavimus, mokesčius, konkurenciją ir klientų poreikius.
Teisiniai aspektai ir apribojimai
Vilniuje šiuo metu skaičiuojama apie pusantro tūkstančio trumpalaikės nuomos vietų, kuriose dažniausiai apsistoja turistai. Nors tokia veikla populiarėja, dalis ją vykdančių gyventojų susiduria su baudomis, nes paslaugos teikiamos gyvenamosios paskirties patalpose, o galiojantys teisės aktai to neleidžia.
Vilniaus centre trumpalaikės nuomos veiklą jau aštuonerius metus vykdantis apartamentų savininkas Ignas Vanagas sako turintis leidimą teikti paslaugas, tačiau tai neapsaugo nuo sankcijų. „Savivaldybė baudžia ir skiria 350 eurų baudą už tai, kad šitą veiklą vykdom ne viešbučių paskirties patalpose, o gyvenamosiose arba administracinėse patalpose“, - sakė „The Joseph“ įkūrėjas Ignas Vanagas.
Savivaldybės teigimu, patikrinimai atliekami gavus pranešimų apie galimus pažeidimus. Dabar jie išsiėmę leidimus užsiimti trumpalaike nuoma, bet neatsižvelgia, kad yra kiti įstatymai, kurie apriboja, kokioje teritorijoje, kokioje vietoje gali teikti. Daugiabutis.
Reikalavimai patalpoms
Ignas Vanagas atkreipia dėmesį į perteklinus reikalavimus, kurie sunkiai įgyvendinami Vilniaus senamiestyje: „Kad tai taptų viešbučio paskirties patalpos, reikalingas atskiras įėjimas iš gatvės ir pločiai visokių koridorių - tai galima tai naujam objekte galbūt daryti, bet tikrai ne Vilniaus senamiestyje, kur negali į kiekvieną butą padaryti įėjimo, o kaip su fasadais? Tai yra pertekliniai reikalavimai, jie yra neįgyvendinami“.
Tikimasi, kad situacija gali pasikeisti, nes „Rengiamas Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimo pakeitimas dėl statinio patalpų naudojimo ne pagal paskirtį ir jame numatyta išimtis liečianti ir apgyvendinimo paslaugas, kad gyvenamosiose patalpose ir gyvenamuosiuose pastatuose būtų galima vykdyti trumpalaikio apgyvendinimo veiklą“, - teigė E. Tikimasi, kad pakeitimai įsigalios dar šiais metais.
Trumpalaikės nuomos rinkos pokyčiai
Pandemijos metu trumpalaikė nuoma patyrė šoką, nemažai rinkos dalyvių persikėlė į ilgalaikės nuomos rinką. Tačiau, atsidarius sienoms, pajūrio NT savininkai, kurie įsigijo būstą pandemijos metu, panašu spėjo juo atsidžiaugti. Atsidarius sienoms vyksta į užsienį, tad savo turimą būstą Palangoje, Neringoje perleidžia trumpalaikei nuomai. Vien Palangoje būstų pasiūla paaugo 25 proc., lyginant su 2021 m. ir 2022 m pirmais ketvirčiais.
Kitokia situacija yra didžiuosiuose miestuose. Ten trumpalaikės nuomos rinką užgožia stipri ilgalaikė nuoma. Pandemijos metu dauguma būstų savininkų pakeitė nuomos strategiją į ilgalaikę, tačiau ribojimams mažėjant, dalis grįžo į trumpalaikės nuomos verslą dėl tam tikrų privalumų (didesnė grąža, mažesnis turto nusidėvėjimas). Tik praėjus pandemijai, prasidėjo karas Ukrainoje, kuris ženkliai pakėlė ilgalaikės nuomos kainas Vilniuje ir Kaune.
Matome, kad trumpalaikės nuomos būstų Vilniuje padidėjo 8 proc., Kaune 11 proc., jeigu lyginsime 2021 m. ketvirtą ketvirtį ir 2022 m. pirmą ketvirtį. Tačiau šiuo metu Vilniuje teliko 50 proc. trumpalaikės nuomos rinkos, lyginant su laikotarpiu prieš Covid-19. Vis dėl to, augimą matome. Ne visi savininkai gali greitai persiorientuoti, nes turi įsipareigojimų (ilgalaikės nuomos sutartis).
Klientų segmentai ir jų poreikiai
Iki Covid-19, kurį laiką santykis buvo toks: Palangoje 80 proc. lietuvių ir 20 proc. užsienio svečių. Vilniuje atvirkščiai. Statistikos departamentas yra paskelbęs 2021 m. birželio - rugpjūčio mėn. statistiką pagal savivaldybes. Remiantis šiais duomenimis galima matyti, jog Palangoje per vasaros sezoną buvo 95 proc. vietinių svečių, o užsienio 5 proc. Vilniuje 55 proc. lietuvių, 45 proc. užsienio svečių.
Skirtumų tarp užsienio ir vietinių svečių nepastebime. Dauguma teikia pirmenybę būstui:
- Kuris turi terasą ar erdvų balkoną.
- Gražiai aplinkai, eksterjerui.
- Stilingam interjerui.
- Lanksčioms taisyklėms, pvz, augintiniams.
Mokesčiai ir verslo formos
Galimi keli variantai, kaip deklaruoti mokesčius vykdant trumpalaikę nuomą: verslo liudijimas arba individuali veikla.
Verslo liudijimas
Verslo liudijimo įkainius nustato kiekviena savivaldybė atskirai. Verslo liudijimas kodas 043 „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimas“. Pvz. Palangoje ir Vilniuje mėnesiui (30 d.) jis kainuoja 56 Eur + VSD ir PSD įmokos. Yra niuansų, jog reikia mokėti PSD ir VSD (nesvarbu ar papildomai dirbate pagal darbo sutartį).
Verslo liudijimas kodas 051„Gyvenamosios paskirties patalpų nuoma“ Nuo 2020 liepos 1 d. buvo apribota (išbraukta poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla) ir papildyta, jog turi imti verslo liudijimą kiekvienam turimam objektui atskirai. O trumpalaikei nuomai skirtas (kodas: 043) verslo liudijimas to neriboja ir galima turėti kelis objektus ir mokėti vieną įmoką, kaip už vieną. Taip pat, Pvz. Varėnos raj. sav. mėnesio verslo liudijimo įmoka siekia tik 4 Eur + VSD ir PSD įmokos.
Taip pat, kai kurios savivaldybės teikia lengvatas įsigijantiems verslo liudijimą. Pvz. gyventojai, sulaukę senatvės pensijos amžiaus, tėvai (įtėviai), auginantys tris ir daugiau vaikų, tėvai (įtėviai), auginantys neįgalų vaiką, mokiniai (studentai) gali gauti 20-70 proc. lengvatą gyventojų pajamų mokesčiui (verslo liudijimų dydžiui).
Individuali veikla
Reikia užsiregistruoti „Poilsiautojų ir kita trumpalaikio apgyvendinimo veikla“ ir mokėti apie 16 proc. nuo gaunamų pajamų. Šis modelis palankus ne sezono metu, kai srautai nelabai prognozuojami. Kurį modelį rinktis priklauso nuo būsto ir jo pajamų. Pvz. jeigu būstas surenka apie 1250€ per mėn. tiek vienu tiek kitu modeliu sumokėsite panašiai mokesčių. Tačiau jeigu viršysite šią sumą, jums labiau apsimokės fiksuotas verslo liudijimas, nei procentinė individualios veiklos išraiška.
Apibendrinant, norint sėkmingai vykdyti trumpalaikę nuomą, būtina atsižvelgti į teisinius reikalavimus, pasirinkti tinkamą mokesčių mokėjimo formą ir nuolat stebėti rinkos tendencijas bei klientų poreikius.
Starfish Idėjos #40. Patarimai perkant būstą nuomai.
Konkurencija tarp legalių ir nelegalių nuomotojų
Nelegalių nuomotojų mažėja, nes vis daugiau pereina prie „be grynųjų pinigų“ politikos. Vis daugiau lietuvių pereina į pardavimų kanalus (Booking ir Airbnb), kur grynuosius pinigus priimti darosi vis sunkiau, dauguma svečių renkasi atsiskaitymą kortelėmis, pavedimu. Žinoma egzistuoja ta skelbimų lentų rinka ir įvairių socialinių tinklų grupių rinka, kur šešėlis vis dar yra.
Tačiau šešėlyje gali nukentėti tiek svečiai tiek savininkai. Priėmus mokėjimus grynaisiais pinigais, o svečiams pridarius nuostolių, dažnas savininkas negali į teisėsaugą, bijodamas, prasitarti, jog buhalteriškai šių svečių nedeklaravo, nežino jų vardų, pavardžių. Nukenčia ir svečiai, kurie norėdami sutaupyti platformų komisinius, ieško nakvynės skelbimuose.
Esu pastebėjęs, jog žmonės nukenčia net pravedę avansą, savininkas pinigus jiems grąžina, o nakvynes parduoda kitiems už brangiau. To nebūna, kai rezervacijos vykdomos per trečiąsias šalis (Booking ar Airbnb) arba kai nuomojamasi iš įmonės, kuriai rūpi reputacija. Blogiausias atvejis, kai užkimbama ant kalinių jauko skelbimuose su netikromis nuotraukomis, pervedami pinigai ir liekama be nieko.
Būsto pasirinkimas investicijai
Į ką turėtų atkreipti dėmesį gyventojai, kurie ieško sezoninio būsto investicijai (nuomai)? Į vietą, dar kartą į vietą ir interjerą. Kartais žmonės renkasi įsigyti brangesnį turtą, kuris galbūt ir ne pagal kišenę, tačiau interjerui neskiria dėmesio. Tarkime, suveža baldus iš sodo ar pan. Labiausiai gaila žiūrėti į tokį turtą, brangus, gerame rajone, tačiau baldai 20 metų senumo. Prastas, pasenę ar neskoningas interjeras yra viena iš spragų, kurią pastebiu dažniausiai.
