Nekilnojamojo Turto Projektų Finansavimas Lietuvoje: Galimybės ir Sąlygos

Nekilnojamojo turto (NT) vystymas reikalauja didelių investicijų, todėl NT projektų finansavimas yra itin svarbus. Šiame straipsnyje aptarsime nekilnojamojo turto projektų įkeitimo sąlygas, finansavimo galimybes ir kitus svarbius aspektus Lietuvoje.

Finansavimo Galimybės NT Projektams

Nekilnojamojo turto projektams renkamas finansavimas iki 5 milijonų eurų. Paskolos smulkiems ir vidutiniams NT projektams gali siekti iki 5 mln. eurų. Finansuojamas įvairių paskirčių pastatų - gyvenamųjų namų, komercinių patalpų ar sandėliavimo objektų - įsigijimas. Taip pat padedama įsigyti žemės sklypus bei finansuojami jų vystymo procesai: inžinerinės infrastruktūros įrengimas, projektavimo darbai ar statybų pradžia.

Pasirinkus tam tikras finansavimo platformas, jūs renkatės lankstumą, profesionalią komandą ir solidžią investuotojų bendruomenę. Jeigu jau turite nekilnojamojo turto objektą, jį galite panaudoti kaip užstatą papildomam finansavimui gauti. Tai suteiks galimybę paspartinti vystymo darbus ar modernizuoti turimą turtą.

Finansavimo Gavimo Procesas

Norint gauti finansavimą, reikia pateikti užklausą ir dokumentus, reikalingus projekto bei projekto savininko vertinimui atlikti (finansinės ataskaitos, verslo planas, brėžiniai, finansavimo poreikis). Pirmiausia užpildykite paraišką. Užtruksite tik kelias minutes - nurodykite įmonės kodą, atstovą, kontaktinius duomenis bei trumpai pristatykite savo projektą.

Užklausos pildymas internetu padeda efektyviai taupyti jūsų laiką, galite užklausą pildyti bet kada jums patogiu metu, nereikia niekur važiuoti. Atliekamas projekto savininko kreditingumo ir projekto rizikų įvertinimas. Priėmus teigiamą sprendimą dėl finansavimo, pateikiamas pasiūlymas.

Pasirašius finansavimo sutartį, projektas pristatomas investuotojų bendruomenei investicijų pritraukimui. Investuotojai, fiziniai ir juridiniai asmenys, investuoja į projektą norimą sumą. Surinkus reikiamą kapitalą, projekto savininkas pasirašo turto įkeitimo ir laidavimo sutartis, kurios užtikrina paskolos saugumą investuotojams. Įvykdžius visus sutarties įsipareigojimus, lėšos išmokamos projekto savininkui.

Platforma gautas lėšas paskirsto visiems į projektą investavusiems dalyviams. Gavus užklausą su jumis operatyviai susisieks komanda, kad aptartumėte finansavimo galimybes.

Būsto Kredito Pavyzdys su Įkeičiamu Turtu

Štai pavyzdys, kaip veikia būsto kreditas su įkeičiamu nekilnojamuoju turtu:

Jei gautumėte 100 000 Eur būsto kreditą 25 metams, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ir grąžintumėte jį anuiteto metodu - iš viso 300 mėnesinių įmokų, - bendra suma, kurią sumokėtumėte bankui, būtų 166 874,41 Eur. Mėnesinė įmoka - 547,91 Eur. Bendra kredito kainos metinė norma (BKKMN) - 4,62 %.

Skaičiuojant BKKMN įtrauktos šios išlaidos:

• 4,3 % metinės kintamosios palūkanos;
• 400 Eur sutarties mokestis;
• 8,60 Eur hipotekos įregistravimo mokestis;
• 1 Eur per mėnesį - minimalus pagrindinių banko paslaugų mokestis;
• 70 Eur metinės būsto draudimo įmokos.

Svarbu: į BKKMN skaičiavimą neįtrauktos turto vertinimo išlaidos ir komisinio atlyginimo už kredito tarpininko teikiamas paslaugas.

Šis BKKMN ir bendra mokama suma apskaičiuota darant prielaidą, kad:

• kreditą išmokėjome sutarties pasirašymo dieną;
• sutarties sąlygos, palūkanos ir mokesčiai nesikeičia visą laikotarpį;
• sutarties sąlygas vykdote laiku.

Kredito grąžinimas užtikrinamas įkeičiant jums priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje. Įkeičiamas turtas turi būti apdraustas banko naudai visą kredito laikotarpį.

Pagrindinės Kredito Suteikimo Sąlygos

Reikalavimai gavėjui:

• Kreditai teikiami pilnamečiams Lietuvos Respublikos piliečiams ir asmenims, turintiems leidimą nuolat gyventi Lietuvoje.
• Gavėjai turi gauti tokias nuolatines pajamas: darbo užmokestį, pajamas pagal autorines sutartis, iš verslo veiklos, nuomos ir kitaip gaunamas reguliariąsias pajamas, patvirtintas dokumentais.
• Bendra mėnesio įmokų, Jūsų mokamų kredito įstaigoms, suma neturėtų viršyti 40 proc. visų per mėnesį Jūsų gaunamų grynųjų pajamų.

Suma ir terminas:

• Kredito suma ir terminas priklauso nuo įkeičiamo turto vertės - galime paskolinti iki 60 proc. įkeičiamo turto vertės sumą.
• Galimas kredito grąžinimo terminas iki 15 metų.
• Kredito suma taip pat priklauso nuo šeimos finansinių galimybių grąžinti kreditą įvertinimo.

Valiuta:

Kreditai teikiami eurais.

Palūkanos:

Sudarydami kredito sutartį, galite pasirinkti palūkanų rūšį - kintamąsias, fiksuotąsias arba jų derinį.

• Kintamosios palūkanos - tai palūkanos, kurias sudaro marža ir kintamoji palūkanų dalis. Jas sudaro individualiai Jums nustatyta banko marža ir Jūsų pasirinkta 3, 6 ar 12 mėnesių tarpbankinė palūkanų norma EURIBOR. Kintamoji palūkanų dalis EURIBOR pirmą kartą nustatoma pirmos kredito dalies išmokėjimo dieną ir galioja iki kitos palūkanų keitimo dienos. Kitomis palūkanų keitimo dienomis kintamoji palūkanų dalis yra nustatoma iš naujo. Kintamoji palūkanų dalis nustatoma atsižvelgiant į prieš dvi darbo dienas buvusią EURIBOR reikšmę. Jeigu reikšmė yra neigiama, laikoma, kad kintamoji palūkanų dalis lygi nuliui.
• Fiksuotosios palūkanos - tai palūkanos, kai individualiai Jums nustatytas konkretus fiksuotas palūkanų normos dydis sutartam kredito laikotarpiui. Fiksuotoji palūkanų norma gali būti nustatoma visam kredito laikotarpiui, jei kredito laikotarpis yra iki 10 metų, arba daliniam, Jūsų pasirinktam 2, 3, 5 ar 10 metų, kredito laikotarpiui. Jei kredito laikotarpis yra ilgesnis nei pasirinktas fiksuotųjų palūkanų laikotarpis, taikomas fiksuotųjų ir kintamųjų palūkanų derinys, kai pasibaigus fiksuotųjų palūkanų laikotarpiui, nustatomos kintamosios palūkanos.

Palūkanas apskaičiuosime nuo negrąžintos kredito sumos ir jas apskaičiuodami laikysime, kad metuose yra 360 dienų.

Kintamųjų ir fiksuotųjų palūkanų norma nustatoma atsižvelgiant į situaciją paskolų rinkoje, kredito sumą, terminą, Jūsų finansinių galimybių įvertinimą, individualią kredito riziką, taip pat į tai, kiek ir kokių paslaugų Jums teikia bankas.

Užtikrinimo priemonės:

• Būsto kredito grąžinimas paprastai yra užtikrinamas įkeičiant įsigyjamą, remontuojamą, statomą ar rekonstruojamą būstą:
  • įkeičiamo nekilnojamojo turto vertę turi nustatyti turto vertintojai
  • įkeistas nekilnojamasis turtas (išskyrus žemės sklypus) turi būti apdraustas draudimo bendrovėje

Kredito grąžinimas:

Bankui išmokėjus kredito lėšas, sutartomis mokėjimo dienomis įmokos automatiškai nurašomos iš Jūsų pasirinktos sąskaitos. Pirmą įmoką sudaro tik palūkanos.

Kredito grąžinimo metodai:

• Linijinis metodas: Pagrindinė kredito suma yra suskaidoma vienodomis dalimis, kurios mokamos kiekvieną mėnesį. Prie jų pridedamos palūkanos, apskaičiuojamos nuo negrąžintos kredito dalies už faktinį dienų skaičių (kuo mažesnis kredito likutis, tuo mažesnė mokama palūkanų suma). Taigi mėnesio įmokos visą sutarties laikotarpį laipsniškai mažėja.
• Anuiteto metodas: Kiekvieną mėnesį mokama vienoda įmoka, kurią sudaro grąžinamas kreditas ir palūkanos. Iš pradžių didesnę dalį įmokos sudaro palūkanos. Palaipsniui ji mažėja, o kredito dalis didėja, tačiau mėnesio įmokos dydis nekinta. Apskaičiuojant įmokas laikoma, kad mėnesyje yra faktinis dienų skaičius.

Jei iš pradžių galite mokėti didesnes įmokas, Jums naudingiau pasirinkti linijinį kredito grąžinimo metodą - per visą laikotarpį sumokėtų palūkanų suma bus mažesnė.

Kredito grąžinimo atidėjimas:

Esant nenumatytoms aplinkybėms, galite kreiptis į mus su prašymu atidėti kredito įmokų mokėjimą nekeičiant galutinio kredito grąžinimo termino.

Paslaugų Įkainiai

Žemiau pateikiami kai kurių paslaugų įkainiai, susiję su kredito suteikimu:

Svarbu atkreipti dėmesį, kad įkainiai gali skirtis priklausomai nuo banko ar finansų įstaigos.

Investavimas per Sutelktinio Finansavimo Platformas

Investuojant per sutelktinio finansavimo platformas, svarbu įvertinti ne tik siūlomą grąžą ar verslo planą, bet ir užtikrinimo priemones, kuriomis grįžtama investicija gali būti apsaugota. „FinoMark“ platformoje kiekvienam projektui taikomos skirtingos užtikrinimo priemonės, priklausomai nuo projekto dydžio, verslo kreditingumo ir kitų veiksnių. Turtinio komplekso įkeitimas yra viena iš priemonių, leidžiančių užtikrinti investuotojo interesus.

Pavyzdys: viename projekte buvo įkeistas kompleksas, sudarytas iš gamybos atsargų ir gautinų sumų.

NT Plėtros ir Statybos Kreditavimas su Tikslu Parduoti

Kas yra NT plėtros ir statybos kreditavimas su tikslu parduoti? Finansavimas skirtas nekilnojamojo turto įsigijimui, atnaujinimui ar statybai, siekiant jį greitai parduoti su pelnu. Šis modelis dažnai vadinamas „flip“ arba „buy-renovate-sell“ strategija.

Pagrindinės paskolų sąlygos

• Paskolos suma: nuo 50 000 iki 5 000 000 €
• Terminas: nuo 3 mėnesių iki 24 mėnesių
• Palūkanos: nuo 10% iki 24% metinių (fiksuotos)
• Užstatas: įsigyjamas arba vystomas nekilnojamas turtas
• LTV (Loan-to-Value): iki 85% nuo turto rinkos vertės po atnaujinimo
• LTC (Loan-to-Cost): iki 90% nuo projekto sąnaudų (įsigijimas + renovacija/statyba)

Kokie projektai tinka šiam modeliui?

• Senų butų ar namų renovacija ir perpardavimas
• Naujų gyvenamųjų ar komercinių objektų statyba su tikslu parduoti
• Žemės sklypų įsigijimas, padalinimas ir perpardavimas
• Viešbučių ar biurų pertvarkymas į gyvenamuosius vienetus (konversija)

Kaip veikia finansavimas „flip“ projektams?

• Paskola išmokama etapais: dalis - įsigijimui, kita - renovacijai/statybai
• Vertinimas atliekamas tiek pradinės būklės, tiek prognozuojamos vertės po atnaujinimo
• Kreditorius stebi projekto progresą - reikalingi nuotraukų ataskaitos ir sąmatos

Privalumai dirbant su mumis

• Greitas sprendimo priėmimas - per 1-5 darbo dienas
• Dirbame su privačiais kreditoriais, kurie supranta „flip“ modelį
• Galimybė gauti didesnį LTC (iki 90%) nei bankuose
• Pagalba paruošti projekto dokumentus ir vertinimus

Kreditavimas nekilnojamojo turto plėtrai, statyba su tikslu parduoti, NT flip paskola, renovacija ir perpardavimas, LTV po atnaujinimo, LTC iki 90%, paskola NT projektui, greita paskola renovacijai, žemės sklypo padalinimas, konversija į butus, verslo paskola su NT įkeitimu, fiksuotos palūkanos NT paskolai.

Bankų Finansavimas Baltijos Šalyse

Bankų finansavimas Baltijos šalyse išlieka pagrindine varomąja jėga komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkos plėtrai. „Swedbank“ surinktais duomenimis, Lietuvoje ir Latvijoje bendra komerciniam NT suteiktų paskolų apimtis vis dar yra mažesnė už tą lygį, kurį fiksavome prieš 8-9 metus. Vienintelė Estija praėjusių metų pabaigoje buvo nežymiai aplenkusi ankstesnį tais metais pasiektą rodiklį. Pastarojoje šalyje komercinio NT paskolų portfelis šiuo metu siekia apie 2,7 mlrd. eurų. Lietuvoje ir Latvijoje komercinio NT paskolų portfeliai yra panašūs ir sudaro kiek daugiau kaip 2,1 mlrd.

Tiesa, Lietuvoje paskolų NT sektoriaus įmonėms dalis siekia 23,7 proc. viso bankų finansavimo verslui portfelio 2017 metais. Ji mažesnė už ES šalių vidurkį, kuris sudaro 27,2 procento. Latvijoje ši dalis siekia 27,4 proc., o Estijoje net 30,6 proc., tačiau situacijos šiose šalyse tikrai negalima vadinti išskirtine - iki Švedijoje fiksuojamo 60,3 proc. lygio Baltijos šalims dar gana toli.

Per paskutiniuosius kelerius metus kapitalizacijos normos komercinio NT srityje sparčiai traukėsi ir 2018 metais, kalbant apie prime biurų ir prekybos centrų NT segmentą sostinėse, tapo mažesnės nei 6 procentai. Palyginimui, anksčiau tipinė tokių projektų investicinė grąža svyravo apie 7,5 procento. O šių metų pradžioje užfiksuotas ir naujas žemiausias lygis - Taline už daugiau kaip 34 mln. eurų įsigytas prekybos centras „Postimaja“, kurio kapitalizacijos norma turėtų sudaryti apie 5,4 procento.

Be to, nuo praėjusių metų visose Baltijos šalyse stebimas paspartėjęs statybų kainų augimas, kuris greičiausiai tęsis ir šiais metais. Žvelgiant iš bankų perspektyvos, visi paminėti veiksniai - sparčiai susitraukusios kapitalizacijos normos, dėl pakankamos pasiūlos nekintančios nuomos kainos, rekordiškai žemos palūkanos ir dėl statybų bumo sparčiai didėjančios statybų sąnaudos − sufleruoja, kad artėja komercinio NT rinkos ciklo pikas.

Pamokos iš praėjusios krizės rodo, kad NT vertės gali ženkliai skirtis priklausomai nuo NT ciklo etapo. Todėl vienas svarbiausių veiksnių, kurį vertina bankai yra ne dėl susitraukusių kapitalizacijos normų išaugusi turto vertė, o NT objekto generuojamas pinigų srautas ir jo tvarumas.

„Swedbank“ skaičiavimais, bankai visose Baltijos šalyse yra suteikę daugiau kaip 7 mlrd. eurų paskolų komercinių NT projektų plėtrai, kas sudaro 97 proc. viso finansavimo šioje srityje. Apie 100 mln. eurų yra finansuota per obligacijas, panašią sumą yra investavę privataus kapitalo paskolų fondai. Iki 50 mln. Situacija kitose Europos šalyse kiek skiriasi nuo Baltijos šalių - Europoje bankai finansuoja apie 85 proc. visų komercinio NT projektų, nors iki krizės šis skaičius siekė beveik 90 proc. Be to, jei pažvelgtume į Šiaurės Amerikos rinką, joje bankų finansavimas sudaro apie 50 proc. visų komercinio NT projektų.

Kodėl tai svarbu? Diversifikuoti investicijų šaltiniai JAV prisidėjo prie greitesnio, palyginus su Europos šalimis, ekonomikos bei NT rinkos atsigavimo ir spartesnės jos plėtros. Todėl bręstant Lietuvos ir kitų Baltijos šalių finansų bei komercinio NT rinkoms, turėtume matyti vis daugiau alternatyvių finansavimo šaltinių, kurie galėtų tapti teigiamu pokyčiu visai rinkai ir skatinti tolesnę jos plėtrą.

Alternatyvios Finansavimo Formos

Alternatyvi finansavimo forma, kai daugybei smulkiųjų investuotojų suteikiama galimybė investuoti į didelės apimties nekilnojamojo turto projektus. Minios finansavimas skirtas didelės apimties nekilnojamojo turto projektams įsigyti, investiciniams objektams įsigyti ar nekilnojamojo turto atnaujinimo projektams plėtoti. Finansavimą galima gauti skirtinguose projekto rengimo etapuose, kiekvieną atvejį vertinant individualiai.

Palyginkite Pasiūlymus

Palyginkite pasiūlymus. Pasirinkite geriausią pasiūlymą. Altero.lt - paskolų palyginimo platforma, kurioje, užpildę vieną paraišką, iš Altero.lt bendradarbiavimo partnerių - bankų ir paskolų davėjų - galėsite nemokamai gauti vartojimo paskolos, automobilio paskolos ir lizingo, paskolų sujungimo ir refinansavimo pasiūlymų. Paskolos suma iki 5 mln. Finansuojame įvairios paskirties (gyvenamosios, komercinės, poilsio apartamentų ir kt.) projektų plėtrą nuo pradinės sklypo įsigijimo stadijos iki pastatų pridavimo. Suteikiame paskolas, skirtas tam tikro plėtros etapo užbaigimui.

1. Norėdami gauti finansavimą pateikite užklausą ir dokumentus, reikalingus projekto bei projekto savininko vertinimui atlikti (finansinės ataskaitos, verslo planas, brėžiniai, finansavimo poreikis).
2. Projekto vertinimo komanda operatyviai ir profesionaliai atlieka projekto savininko kreditingumo ir projekto rizikų įvertinimą bei, priėmusi teigiamą sprendimą dėl finansavimo, pateikia pasiūlymą. Pasirašius finansavimo sutartį, projektas pristatomas investuotojų bendruomenei investicijų pritraukimui.
3. Investuotojai, fiziniai ir juridiniai asmenys, investuoja į projektą norimą sumą. Baigus paskelbtos paskolos surinkimą, prasideda paskolos persigalvojimo laikotarpis, kuris trunka 4 kalendorines dienas. Šiuo laikotarpiu projekto savininkas pasirašo turto įkeitimo ir kitas sutartis, kurios užtikrina paskolos saugumą investuotojams. Įvykdžius visus sutarties įsipareigojimus, lėšos išmokamos projekto savininkui.
4. Platforma gautas lėšas paskirsto visiems į projektą investavusiems dalyviams. Paskolos sumos suteikimas etapais. Pavyzdžiui, projekto savininkas iš nuosavų lėšų įsigijo žemės sklypą ir gavo SLD (statybą leidžiantį dokumentą) 10-ies individualių namų statybai. Šiuo atveju, projekto savininkas projekto pradžioje investavo būtiną nuosavų lėšų dalį - 30% nuo viso projekto kaštų, todėl SAVY gali apmokėti iki 100% pateikiamų atliktų darbų aktų sumos, laikantis LTC = 70% rodiklio. Tokia finansavimo struktūra yra saugi investuotojams ir patogi projektų savininkams. Turto notarinio įkeitimo sandorį galima atlikti ne iki projekto paskelbimo, o jau paskelbus projektą platformoje. Tai yra dėl to, kad lėšų rinkimas vykdomas į SAVY surenkamąją sąskaitą, iš kurios lėšos išmokamos projekto savininkui įvykdžius turto įkeitimo sandorį.

tags: #finansuojame #nekilnojamo #turto #projektus