Daugiabučių namų gyventojams dažnai kyla klausimų dėl mokesčių paskirstymo, ypač kai kurie mokesčiai priklauso nuo buto ploto, o kiti - nuo gyventojų skaičiaus. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip teisiškai reglamentuojamas šis procesas ir kokios yra gyventojų teisės.
Bendrosios Nuostatos
Pagal Civilinį kodeksą, butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendro naudojimo patalpos, pagrindinės namo konstrukcijos, bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, sanitarinė-techninė ir kitokia įranga. Administravimo išlaidas apmoka butų ir kitų patalpų savininkai proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
Civilinio kodekso 4.76 str. nurodo, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Taigi, teisinis reglamentavimas numato, kad namo, buto ar kito nekilnojamojo daikto bendraturčiai turi teisę tarpusavio susitarimu nustatyti tvarką, pagal kurią bus naudojamasi atskiromis izoliuotomis to namo, buto patalpomis ar kito nekilnojamojo daikto konkrečiomis dalimis, atsižvelgdami į savo dalį, turimą bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Svarbu pažymėti, kad bendrojo naudojimo objektų aprašas yra būtinas, jį tvirtina bendrija. Jeigu bendrojo naudojimo objektų apraše būtų numatyta, kad tam tikras bendrojo naudojimo objektas priskirtas ne visiems, o tik daliai savininkų, pavyzdžiui, vienos laiptinės savininkams, tai mokesčiai proporcingai būtų paskirstomi tik tos laiptinės savininkams.
Mokesčiai ir Jų Paskirstymas
Mokesčiai daugiabučiuose namuose gali būti skirstomi į kelias kategorijas:
- Mokesčiai, priklausantys nuo buto ploto: šildymas, namo remonto darbai, kaupiamosios įmokos, susijusios su namo remontu (stogo ar sienų remontas).
- Mokesčiai, priklausantys nuo gyventojų skaičiaus: šiukšlių išvežimas, vandens tiekimas (jei nėra individualių skaitiklių).
- Mokesčiai, nepriklausantys nei nuo ploto, nei nuo gyventojų skaičiaus: administraciniai mokesčiai, bendro naudojimo vamzdynų priežiūra, laiptinės apšvietimas, telefono spyna.
Už bendri namo vamzdynų, kitų komunikacijų priežiūrą ir remontą privaloma atlyginti proporcingai savo buto plotui. Daugiabučio gyventojai gali susitarti dėl kitokio skaičiavimo. Jei nesusitaria, taikomas įstatyminis reglamentavimas.
Privalomas visų mokesčių skaičiavimas pagal buto plotą piktina daugiabučių namų gyventojus. Jų manymu, bent už kai kurias paslaugas: laiptinės remontą, jos durų ar langų keitimą turėtų būti leidžiama mokėti kiekvienam butui po lygiai.
Darbo ginčų nagrinėjimas darbo ginčų komisijoje praktiniai aspektai ir geroji praktika
Konkrečių Situacijų Analizė
Dažnai kyla klausimų dėl specifinių situacijų. Panagrinėkime keletą pavyzdžių:
- Tuščias butas: Jei butas yra tuščias ir jame niekas negyvena, turėtumėte mokėti tik tuos mokesčius, kurie priklauso nuo buto (pvz., administracinis mokestis, laiptinės apšvietimas, šilumos ūkio priežiūra ir pan.), ar nuo buto ploto (šildymas, namo remonto darbai).
- Bendro naudojimo patalpų užėmimas: Jei gyventojai savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas (rūsio sandėliukus, bendras džiovyklas, buvusias atliekų surinkimo šachtas), bendrijos visuotinis susirinkimas gali nutarti, kad jie privalo papildomai mokėti mokesčius (kaupimo ir kt.) už šias patalpas.
- Lifto remontas: Lifto kaip inžinerinio įrenginio priežiūra ir remontas priskiriamas visiems savininkams, mokestinius įnašus turi mokėti visi, išskyrus eksploatacines (naudojimosi liftu, t.y. elektros, valymo ir pan.) išlaidas, kurių gali nemokėti tie savininkai, kuriems bendrojo naudojimo objektų apraše liftas nepriskirtas.
Svarbu paminėti, kad daugiabučiame name bendrieji mokesčiai priskaitomi proporcingai pagal turimą dalį pastate visiems butų ir/ar kitų patalpų savininkams, nepriklausomai nuo to, kaip, kokiu dažnumu savininkas tuo butu ar patalpa naudojasi.
Kaupiamosios Įmokos
Nuo š. m. liepos 1 d. daugiabučių namų savininkai turės kaupti daugiau lėšų, kurios bus naudojamos namo bendrojo naudojimo objektams atnaujinti. Lietuvoje yra daugiau nei 35 tūkstančiai daugiabučių namų, pastatytų iki 1993 metų. Dėl nepakankamos jų techninės priežiūros matome apgriuvusių balkonų, pažeistų fasadų, dėl pasenusių stogų ar vamzdynų užliejami butai.
Pagal naują lėšų kaupimo tvarką daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkai nuo š. m. liepos 1 dienos savo namo atnaujinimui pagal privalomuosius reikalavimus mažiausiai skirs 9 centus už kv. m per mėnesį, jei namo plotas didesnis nei 3 000 kv. m, arba 11,5 centų už kv. m per mėnesį, jei namo plotas iki 3 000 kv. m, vietoje galiojusių 3 arba 5 centų už kv.
Nuo šiol minimalus mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifas bus apskaičiuojamas pagal formulę, siejant jį su minimalia mėnesine alga, kuri per 10 metų padidėjo 3,2 karto, ir su vidutiniu socialinio būsto plotu - 45 kv. m.
Pavyzdžiui, 50 kv. m buto savininkas į savo daugiabučio namo kaupiamųjų lėšų fondą įneš mažiausiai 4,50 Eur per mėnesį, jei namo plotas didesnis nei 3 000 kv. m, arba 5,75 Eur per mėnesį, jei namo plotas iki 3 000 kv. m (šiuo metu atitinkamai 1,5 Eur per mėnesį arba 2,5 Eur per mėnesį).
Skaičiuojama, kad jei name yra šešiasdešimt 50 kv. m plotų butų, savininkai sukaups 270 Eur per mėnesį, jei namo plotas didesnis nei 3 000 kv. m, arba 340 Eur per mėnesį, jei namo plotas iki 3 000 kv. m (šiuo metu atitinkamai 90 Eur per mėn.
Nuo 2026 m. Visais atvejais bendras mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifas negalės viršyti pagal galiojančią formulę apskaičiuojamo maksimalaus mėnesinės kaupiamosios įmokos tarifo, kuris 2025 m. yra 1,15 Eur už kv.
Sukaupti pinigai bus laikomi banko sąskaitoje ir galės būti naudojami, pavyzdžiui, lifto, vamzdynų ar stogo keitimui.
Taip pat primename, kad nuo š. m. lapkričio 1 dienos daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų valdytojai ir techniniai prižiūrėtojai nustatytus duomenis apie daugiabučių namų valdymą ir jų techninę priežiūrą pagal privalomuosius reikalavimus turės sukelti į centralizuotą Pastatų duomenų banko informacinę sistemą.
Minimalūs kaupiamųjų įmokų tarifai:
| Namo plotas | Minimalus tarifas (Eur/kv. m per mėn.) | Pavyzdys (50 kv. m butas) |
|---|---|---|
| Didesnis nei 3 000 kv. m | 0.09 | 4.50 Eur |
| Iki 3 000 kv. m | 0.115 | 5.75 Eur |
Nekilnojamojo Turto Mokestis
Nekilnojamojo turto (NT) mokestis yra skaičiuojamas nuo visų Jums priklausančių NT objektų bendros mokestinės vertės, kuri viršija neapmokestinamąją ribą (150 tūkst. eurų arba 200 tūkst. eurų, jei taikoma lengvata dėl auginamų vaikų).
Bendrai mokestinei vertei viršijus šią ribą taikomi tarifai:
- Nuo 150 000 iki 300 000 eurų, taikomas 0,5 procento mokesčio tarifas;
- Nuo 300 000 iki 500 000 eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas;
- Virš 500 000 eurų, taikomas 2 procentų mokesčio tarifas.
Neapmokestinamasis nekilnojamojo turto dydis yra 200 000 eurų asmenims, auginantiems tris ir daugiau vaikų (įvaikių) iki 18 metų, ir asmenims, auginantiems vaiką su negalia (įvaikį) iki 18 metų, taip pat vyresnį vaiką su negalia (įvaikį), kuriam nustatytas individualios pagalbos teikimo išlaidų kompensacijos pirmo ar antro lygio poreikis.
Bendrai mokestinei vertei viršijus šią ribą taikomi tarifai:
- Nuo 200 000 iki 390 000 eurų, taikomas 0,5 procento mokesčio tarifas;
- Nuo 390 000 iki 650 000 eurų, taikomas 1 procento mokesčio tarifas;
- Virš 650 000 eurų, taikomas 2 procentų mokesčio tarifas.
Jei per metus keitėsi NT bendra mokestinė vertė (buvo parduotas ar įgytas NT) ir (arba) taikytinas neapmokestinamasis dydis, tuomet yra pildoma deklaracijos KIT715 B dalis ir pildomi 6 bei 7 laukeliai.
Objekto mokestinę vertę galima sužinoti Valstybės įmonės Registrų centro svetainėje įvedus NT unikalų numerį.
Pavyzdys: jums priklauso 1/3 namo, kurio mokestinė vertė yra 12 000 eurų, tai turimos dalies mokestinė vertė 12 000 eurų x 1/3 = 4 000 eurų.
Jei turite daugiau nei vieną NT objektą, sudėkite visų turimų NT objektų mokestines vertes ir taip gausite NT bendrą mokestinę vertę, kurią ir turite nurodyti NT mokesčio deklaracijoje KIT715.
Rinkliava už Komunalines Atliekas
Individualiems namams, neturintiems individualių konteinerių, pastovioji ir kintamoji dalys apskaičiuojamos objekto bendrą plotą (kv. m) padauginus iš pastoviosios rinkliavos dalies dedamosios per mėnesį pagal NTO rūšį bei mokestinio laikotarpio mėnesių skaičiaus.
Individualiems namams, turintiems individualius konteinerius, pastovioji rinkliavos dalis apskaičiuojama objekto bendrą plotą (kv. m) padauginus iš pastoviosios rinkliavos dalies dedamosios per mėnesį pagal NTO rūšį (0,0196 (Eur/m²) bei mokestinio laikotarpio mėnesių skaičiaus (12 mėn.), pasirinkus atliekų išvežimą kas 2 savaites.
Kintamoji rinkliavos dalis apskaičiuojama imant per mokestinį laikotarpį NTO galintį susidaryti atliekų svorį (354 kg)* padauginus iš kintamosios rinkliavos dedamosios dydžio 0,0354 Eur/m² (besinaudojantiems bendrojo naudojimo konteineriais) ir 0,185 Eur/kg (turintiems individualius konteinerius).
Kadangi tikslus per mokestinį laikotarpį atiduotų atliekų svoris bus žinomas tik pasibaigus mokestiniam laikotarpiui, kintamoji rinkliavos dalis NTO, kuriam galima nustatyti tikslų plotą ir kuriam priskirtas individualaus naudojimo konteineris, apskaičiuojama per mokestinį laikotarpį atiduotų atliekų svorį padauginus iš kintamosios rinkliavos dalies dedamosios (Eur/kg).
Jeigu daugiabutis namas naudojasi bendro naudojimo konteineriu, kuris yra apibrėžtoje ir kontroliuojamoje teritorijoje, t. y. aptvertas ir niekas kitas juo nesinaudoja, bendrija gali pateikti VASA prašymą šį konteinerį priskirti prie individualaus naudojimo konteinerio ir kintamąją dalį skaičiuoti pagal susidariusį faktinį atliekų kiekį.
Kartu su prašymu pateikiamas gyvenamosios daugiabučių pastatų paskirties NTO savininkų daugumos sprendimas dėl individualaus naudojimo konteinerio priskyrimo NTO ir kintamosios rinkliavos dalies skaičiavimo priklausomai nuo atiduotų atliekų svorio bei vieno iš daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos ar pastatų administratoriaus įgaliojimas būti kintamosios rinkliavos dalies mokėtoju.
Pasikeitus nekilnojamo turto objekto savininkui, rinkliavos mokestis skaičiuojamas už visą kalendorinį mėnesį, kurį objektas jam dar priklausė, nepriklausomai nuo to, kurią mėnesio dieną įvyko pasikeitimas.
Gavus NTO duomenis apie paveldėjimo faktą, rinkliava skaičiuojama įpėdiniui.
Nepriklausomai nuo to, kada įpėdinis priėmė palikimą ar kada įforminamas mirusiojo turto perėjimas įpėdiniui, palikimo priėmimo teisiniai padariniai kyla retrospektyviai, t. y. nuo palikimo atsiradimo dienos.
Jei NT objektu nesinaudojama nuo 3 iki 12 mėn., pasinaudokite lengvata rinkliavai.
Rinkliavą apmokėti galite iškart už metus arba ketvirčiais. Pasirinkus mokėjimus kas ketvirtį, mokėjimo pranešime nurodytos atitinkamos rinkliavos sumos dalys už pirmąjį, antrąjį ir trečiąjį ketvirčius turi būti sumokamos iki paskutinės einamojo ketvirčio dienos, o už ketvirtąjį ketvirtį turi būti sumokama iki spalio 31 d.
Kas yra naudingas plotas?
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžiju, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Kaip Spręsti Ginčus?
Jei nesutinkate su mokesčių paskirstymo tvarka arba manote, kad jūsų teisės yra pažeidžiamos, galite kreiptis į:
- Bendrijos pirmininką arba administratorių: Pirmiausia, pabandykite išspręsti problemą tiesiogiai su atsakingais asmenimis.
- Seimo narį: Dėl įstatymų keitimo galite kreiptis į savo Seimo narį.
- Statybų inspekciją arba savivaldybę: Jei kaimynai savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas.
Civilinio kodekso 2.82 straipsnio 3 dalyje nurodoma, kad juridinių asmenų organų sprendimai gali būti teismo tvarka pripažinti negaliojančiais, jeigu jie prieštarauja imperatyviosioms įstatymų normoms, juridinio asmens steigimo dokumentams arba protingumo ar sąžiningumo principams. Tokiems ieškiniams nustatomas trijų mėnesių ieškinio senaties terminas. Jis pradedamas skaičiuoti nuo tos dienos, kurią ieškovas sužinojo arba turėjo sužinoti apie ginčijamą sprendimą.
Tačiau, pasirodo, vadovautis reikėtų daugiabučių namų administravimo taisyklėmis ir Civiliniu kodeksu.
Nesilaikyti proporcingumo principo ir taikyti vienodus mokesčius (nepaisant valdomo ploto name) galima būtų nebent tik tuo atveju, jeigu visi 100 proc. butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų dėl to susitartų.