Buto Įforminimo Paskola: Pajamų Mokestis, Lengvatos ir PVM

Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su buto įforminimo paskolomis, įskaitant pajamų mokesčio apskaičiavimą, privalomus mokėjimus, mokesčių lengvatas ir PVM atskaitos galimybes. Ši informacija aktuali tiek būsto pirkėjams, tiek pardavėjams, norintiems geriau suprasti finansinius įsipareigojimus ir galimybes.

Pardavimo Pajamų Apskaičiavimas

Gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos apskaičiuojamos iš nekilnojamojo turto pardavimo gautų pajamų sumos atėmus nekilnojamojo turto įsigijimo kainą, su to nekilnojamojo turto pardavimu ar įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus.

Atitinkamai gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas pagal formulę:

GPM = (pardavimo pajamos - įsigijimo kaina - privalomi mokėjimai) x gyventojų pajamų mokesčio tarifas

Privalomi Mokėjimai

Privalomi mokėjimai, kurie būtini norint parduoti / įsigyti nekilnojamąjį turtą, gali būti:

• Valstybinė rinkliava;
• Atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą;
• Mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus;
• Mokestis už geodezinius sklypo matavimus ir pan.

Nekilnojamojo turto tarpininkui sumokėtas komisinis mokestis nėra priskiriamas privalomiems mokėjimams, todėl iš pardavimo pajamų negali būti atimamas.

Leidžiama atimti tik tas sumas, kurios pagrindžiamos:

• Dokumentais, turinčiais visus Finansinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose numatytus privalomus apskaitos dokumentų rekvizitus, ir (arba)
• Galiojančiais sandoriais, ir (arba)
• Užsienio vienetų bei gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.

Teisės aktuose nustatytų prvalomų mokėjimų sumokėjimas turi būti pagrįstas atitinkamais šių sumų sumokėjimą patvirtinančiais dokumentais.

Sumokėjimas gali būti patvirtintas ir atitinkamų institucijų ant sandorių dokumentų uždėtu spaudu, patvirtinančiu rinkliavos, atlyginimo sumokėjimo sumą, pvz., apie notarui sumokėtą atlyginimą patvirtina notaro ant sandorio dokumentų uždėtas spaudas.

Individualios Veiklos Turtas

Jeigu parduodamas ne individualios veiklos turtas (ar jo dalis) kuriuo nors metu buvo priskirtas individualios veiklos turtui ir jo įsigijimo kaina buvo atskaitoma iš individualios veiklos pajamų, apskaičiuojant apmokestinamąsias tokio turto pardavimo pajamas, šio turto įsigijimo kaina mažinama iš individualios veiklos pajamų atskaityta turto įsigijimo kainos dalimi.

Ši taisyklė taikoma ir individualios veiklos turtui priskirto nekilnojamojo turto įsigijimo kainos nustatymui.

Pavyzdys

Gyventojas vykdė individualią veiklą. Tarkime, kad gyventojas individualiai veiklai priskyrė ir joje naudojo 90 proc. jam priklausančių ne gyvenamosios paskirties patalpų, kurias jis įsigijo už 150 000 Eur, t. y. šių patalpų nusidėvėjimą skaičiavo nuo 135 000 Eur sumos (150 000 x 0,9). Per naudojimo individualioje veikloje laikotarpį (2 m.) buvo apskaičiuota 27 000 Eur šių patalpų nusidėvėjimo suma ir priskirta individualios veiklos leidžiamiems atskaitymams. Gyventojas parduoda šias patalpas už 140 000 Eur jų neišlaikęs nuosavybėje 10 metų. Gyventojo apmokestinamosios nekilnojamojo turto, kuris buvo priskirtas individualios veiklos turtui, pardavimo pajamos sudaro 17 000 Eur (140 000 - (150 000 - 27 000)). Skirtumas tarp pardavimo ir apskaičiuotos įsigijimo kainos apmokestinamas pajamų mokesčiu.

Mainų Sandoriai

Mainų sandoris yra prilyginamas turto pardavimo - įsigijimo sandoriui. Atitinkamai, pagal mainų sutartį gyventojo gautas daiktas yra laikomas už perleistą nuosavybėn (išmainytą) daiktą gautomis pajamomis nepinigine forma (natūra).

Už parduotą ar kitaip perleistą nuosavybėn turtą gyventojo gautas turtas (pajamos natūra) įvertinamas tikrąja rinkos verte. Vadinasi, kai už perleistą daiktą pajamos gaunamos natūra (kitu daiktu), mainų sutartimi perleisto daikto perleidimo pajamomis laikytina įsigyjamo daikto tikroji rinkos kaina.

Pavyzdys

Gyventojas A. A. 3 kambarių butą išmainė į mažesnio ploto 2 kambarių butą. Pagal nepriklausomo turto vertintojo išvadą arba pagal gyventojo turimus duomenis (pagal nekilnojamojo turto agentūrų pateiktus bei paties gyventojo surinktus duomenis apie parduodamų butų kainas) parduodamas 3 kambarių butas (analogiško ploto, išplanavimo, patogumų bei būklės, analogiškų statybos metų, panašioje to paties miesto mikrorajono vietoje) mainų sutarties sudarymo metu kainavo 30 000 Eur.

Ši kaina mainų sutartyje nurodyta kaip nustatytoji sandorio šalių vertinimu. Perleidžiamas 2 kambarių butas šalių vertinimu įvertintas 20 000 Eur. Sutartyje numatytą 10 000 Eur kainų skirtumą jį perleidžiantis savininkas B.B. (t. y. mažesnės kainos daiktą perduodanti sandorio šalis) sumokėjo sutarties sudarymo metu.

Kadangi gyventojas A. A. mainais gavo 20 000 Eur vertės butą (gaunamo buto tikroji rinkos kaina) ir 10 000 Eur pinigais, tai 30 000 Eur suma ir yra laikoma jo pajamomis iš perleisto nuosavybėn 3 kambarių buto.

Turto Įsigijimo Kaina

Turto įsigijimo kaina - tai pinigų (turto) suma, už kurią buvo įsigytas turtas, įskaitant su šio turto įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz., sumokėtą komisinį atlyginimą, mokesčius bei rinkliavas), taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto to turto rekonstravimo ir / arba kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti Statybos įstatyme, išlaidos.

Jeigu nekilnojamasis turtas buvo rekonstruotas ir / arba buvo atliktas kapitalinis remontas, šiems darbams patirtos išlaidos (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį) priskiriamos to turto įsigijimo kainai.

Apskaičiuojant turto įsigijimo kainą, būtina turėti turto įsigijimo kainą patvirtinančius dokumentus. Dokumentai, patvirtinantys turto įsigijimo kainą, privalo turėti Finansinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose nustatytus apskaitos dokumentų rekvizitus.

Turto įsigijimo kaina gali būti pagrindžiama:

• Galiojančiais sandoriais;
• Užsienio įmonių ir gyventojų surašytais dokumentais, jei iš šių dokumentų galima nustatyti ūkinės operacijos turinį.

Tais atvejais, kai nėra išsaugoti dokumentų originalai, įsigijimo dokumentais gali būti pripažįstamos atitinkamų institucijų patvirtintos tokių dokumentų kopijos (pvz., notaro patvirtinta sutarties kopija, paslaugas suteikusios (prekes pardavusios) įmonės pažymos, sąskaitos kopija ir pan.).

Jei nebuvo išsaugoti turto įsigijimo dokumentai ir nėra atitinkamų institucijų patvirtintų tų dokumentų kopijų, iš turto pardavimo pajamų to turto įsigijimo kaina negali būti atimama. Vadinasi, pajamų mokestis turi būti skaičiuojamas nuo visos sumos, gautos už parduotą turtą (neatėmus to turto įsigijimo kainos).

Turto Įsigijimo Atvejai

Turto įsigijimo kainos nustatymas:

• Gyventojas įsigyja turtą pirkimo būdu: Turto įsigijimo kainai priskiriamos išlaidos, patirtos įsigyjant turtą, įskaitant su šio turto įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, taip pat savo ar sutuoktinio lėšomis atlikto turto rekonstravimo ir (arba) kapitalinio remonto išlaidos.
• Gyventojas pats pasistato nekilnojamąjį turtą: Turto įsigijimo kaina apskaičiuojama sudedant visas savo nuosavomis lėšomis faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas ir skolintomis lėšomis faktiškai patirtas nekilnojamojo turto statybos išlaidas.
• Gyventojas įsigyja turtą dovanojimo būdu: Turto įsigijimo kaina laikoma dovanos tikroji rinkos kaina jos gavimo dieną.
• Gyventojas įsigyja turtą paveldėjimo būdu: Paveldėto turto įsigijimo kaina laikoma gyventojo prašymo VMI pateikimo dieną nustatyta turto vertė.
• Gyventojas įsigyja turtą pagal mainų sutartį: Pagal mainų sutartį įsigyto turto kaina yra tikroji rinkos kaina.
• Gyventojui atkuriamos nuosavybės teisės ir grąžinamas turtas pagal Piliečių nuosavybės teisių į išlikusį nekilnojamąjį turtą atkūrimo įstatymą: Turto įsigijimo kaina prilyginama jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn kainai.
• Gyventojas įsigyja turtą pagal išlaikymo iki galvos (rentos) sutartį: Taikoma apskaičiuojant ir deklaruojant 2020 metų ir vėlesnių mokestinių laikotarpių pajamas.

Žemiau pateikta lentelė apibendrina pagrindinius turto įsigijimo atvejus ir kainos nustatymo būdus:

PVM Sąskaitos Faktūros

Prekes ar paslaugas tiekiantis apmokestinamasis asmuo, įregistruotas PVM mokėtoju Lietuvoje, turi išrašyti PVM sąskaitą faktūrą. PVM sąskaita faktūra turi būti išrašoma nepriklausomai nuo to, ar prekės ar paslaugos apmokestinamos PVM, neapmokestinamos PVM ar nėra PVM objektas Lietuvoje pagal PVM įstatymą.

PVM sąskaita faktūra turi būti išrašoma, kai prekės ar paslaugos teikiamos:

• Kitam apmokestinamajam asmeniui (PVM mokėtojui ar ne);
• Juridiniam asmeniui, kuris nėra apmokestinamasis asmuo;
• Fiziniam asmeniui (nevykdančiam veiklos), išskyrus atvejus, kai pagal Vyriausybės nutarimo Nr. 780 19 punktą PVM sąskaita faktūra gali būti neišrašoma (pvz., išduotas kasos aparato kvitas).

Jeigu pirkėjas reikalauja - PVM sąskaita faktūra turi būti išrašyta.

Specialūs atvejai

PVM sąskaita faktūra taip pat turi būti išrašoma, kai:

• Gaunamas avansas, nuo kurio pagal PVMĮ 14 str. 4 d. atsiranda arba pasirenkama skaičiuoti PVM;
• Tiekiamos naujos transporto priemonės į kitą ES valstybę narę, nepriklausomai nuo to, ar tiekėjas yra PVM mokėtojas;
• Įvyksta prekių suvartojimas privatiems poreikiams (PVMĮ 5 str.);
• Įvyksta paslaugų teikimas privatiems poreikiams (PVMĮ 8 str.);
• Įvyksta ilgalaikio materialiojo turto pasigaminimas (PVMĮ 6 str.);
• Kiti atvejai pagal PVMĮ 9 str.

Kai tiekiama žemės ūkio produkcija, PVM sąskaitą faktūrą išrašo žemės ūkio produkcijos pirkėjai - perdirbėjai arba supirkėjai, jeigu jie yra PVM mokėtojai.

Prekių tiekimą arba paslaugų teikimą prekių tiekėjo arba paslaugų teikėjo vardu gali įforminti trečiasis asmuo arba šių prekių arba paslaugų pirkėjas, tačiau tik tuo atveju, kai yra išankstinis tiekėjo (teikėjo) ir pirkėjo susitarimas.

Supaprastinta PVM Sąskaita Faktūra

Supaprastintą PVM sąskaitą faktūrą, kurioje turi būti nurodyta PVM įstatymo 80 straipsnio 9 dalyje nustatyta informacija, gali išrašyti:

• PVM mokėtojas, jeigu vienoje jo išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje nurodytų tiekiamų prekių ar teikiamų paslaugų bendra vertė (įskaitant PVM) neviršija 100 eurų;
• PVM mokėtojas, taikantis SVS Lietuvoje, neatsižvelgiant į tai, kokia tiekiamų prekių ar teikiamų paslaugų vertė nurodoma išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje;
• Apmokestinamasis asmuo, įsisteigęs kitoje valstybėje narėje ir taikantis SVS Lietuvoje, neatsižvelgiant į tai, kokia tiekiamų prekių ar teikiamų paslaugų vertė nurodoma išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje.

Supaprastinta PVM sąskaita faktūra negali būti išrašoma:

• Pagal PVM įstatymo 12 straipsnio 3 dalies 1 punktą, kai vykdant ES vidaus nuotolinę prekybą prekėmis, jos yra šalies teritorijoje tuo momentu, kai baigiasi šių prekių siuntimas ar gabenimas pirkėjui (kai prekių tiekėjui atsiranda prievolė Lietuvoje registruotis PVM mokėtoju);
• Prekių, kurioms taikomas 0 proc. PVM tarifas, tiekimui įforminti (PVM įstatymo 49 straipsnis);
• Naujų transporto priemonių į kitą valstybę narę tiekimui įforminti (PVM įstatymo 49 straipsnio 2 dalis);
• Prekių tiekimui (paslaugų teikimui) įforminti tuo atveju, kai prekes tiekia (paslaugas teikia) apmokestinamasis asmuo, kuris nėra įsikūręs valstybėje narėje (tuo atveju, jeigu jis šioje valstybėje narėje turi padalinį, prekes tiekia arba paslaugas teikia ne per šį padalinį), kurioje prekės laikomos patiektomis (paslaugos suteiktomis), ir šių prekių arba paslaugų pirkėjas toje valstybėje narėje, kurioje prekės laikomos patiektomis (paslaugos suteiktomis), privalo apskaičiuoti ir sumokėti PVM pagal PVM įstatymo 95 straipsnio ar joms tolygias kitos valstybės narės teisės aktų nuostatas.

Elektroninė PVM Sąskaita Faktūra

PVM sąskaitos faktūros gali būti popierinės (išrašomos spausdintame blanke) ir elektroninės. Elektronine PVM sąskaita faktūra laikoma PVM sąskaita faktūra, kurioje nurodoma PVM įstatymo 80 straipsnyje nustatyta PVM sąskaitos faktūros informacija ir kuri yra išrašyta ir gauta bet kokia elektronine forma.

Elektroninė PVM sąskaita faktūra gali būti naudojama tik tuo atveju, kai yra išankstinis pirkėjo sutikimas, kuris gali būti išreikštas konkliudentiniais veiksmais (pirkėjas priėmė prekes, paslaugas, sumokėjo už jas, įtraukė į apskaitą ir pan.), taip pat gali būti įformintas raštu.

PVM sąskaitos faktūros kilmės autentiškumą, turinio vientisumą ir įskaitomumą asmuo gali užtikrinti bet kokiomis verslo kontrolės priemonėmis, kuriomis sudaroma galimybė patikimai patikrinti PVM sąskaitos faktūros ir ja įforminto prekių tiekimo arba paslaugų teikimo sąryšį.

Tiek popierinės, tiek elektroninės PVM sąskaitos faktūros turi tą pačią informaciją, tokią pačią teisinę galią ir mokesčių tikslais pripažįstamos vienodai.

Kada Turi Būti Išrašyta PVM Sąskaita Faktūra?

• BENDRA TAISYKLĖ: Prekių tiekimo ir / ar paslaugų teikimo atvejais nedelsiant po prekių patiekimo ir / ar paslaugų suteikimo fakto (t. y. per trumpiausią terminą, per kurį įmanoma tai padaryti), išskyrus atvejus, kai teikiamos ilgalaikės paslaugos ar ilgalaikį laikotarpį tiekiamos prekės (pvz., elektra, vanduo, dujos ir kt.).
• Ilgalaikių paslaugų (t. y. paslaugų, kurios teikiamos tam tikrą tęstinį laikotarpį, pvz., telekomunikacijų, nuomos ar pan.), taip pat ilgalaikio elektros energijos, dujų, šilumos ir kitų rūšių energijos teikimo atvejais ne vėliau kaip iki kito mėnesio, einančio po mėnesio, kurį buvo suteiktos paslaugos arba patiektos prekės, 10 dienos.
• Jeigu prekių tiekimas (paslaugų teikimas) vyksta tarp valstybių narių ne vėliau kaip iki kito mėnesio, einančio po mėnesio, kurį buvo patiektos prekės (suteiktos paslaugos), įskaitant ilgiau negu vieną kalendorinį mėnesį tiekiamas prekes (teikiamas paslaugas), 15 dienos.

PVM Atskaita

PVM atskaita gali pasinaudoti PVM mokėtojais įsiregistravę asmenys, išskyrus:

• Asmenis, įregistruotus PVM mokėtojais tik dėl prekių įsigijimo iš kitų valstybių narių ar paslaugų įsigijimo iš užsienio, jeigu jie nevykdo jokios ekonominės veiklos;
• Apmokestinamuosius asmenis, įregistruotus PVM mokėtojais tik dėl specialių schemų taikymo (pvz., elektroninių paslaugų, OSS/IOSS pagal PVMĮ 1151 - 11515 str.);
• PVM mokėtojus, taikančius smulkiojo verslo schemą (SVS) Lietuvoje (pagal PVMĮ 711 str. 9 d.).

PVM mokėtojas gali atskaityti pirkimo ar importo PVM, jei įsigytos prekės ar paslaugos yra skirtos tokiai jo vykdomai veiklai:

• PVM apmokestinamam prekių tiekimui ar paslaugų teikimui Lietuvoje;
• Prekių tiekimui ar paslaugų teikimui už Lietuvos ribų, kai šios prekės ar paslaugos nėra skirtos veiklai vykdyti kitose valstybėse narėse pagal smulkiojo verslo schemas, arba kai toks tiekimas ar teikimas nebūtų neapmokestinamas PVM, jei vyktų Lietuvoje;
• Draudimo ir (arba) finansinių paslaugų, nurodytų PVMĮ 28 straipsnio 1-5 dalyse, teikimui už Europos Sąjungos ribų .

Pagal ESTT praktiką, kad PVM mokėtojas turėtų teisę į PVM atskaitą įtraukti įsigytų prekių (paslaugų) pirkimo PVM, tarp tų prekių (paslaugų) pirkimo ir vieno ar kelių pardavimo sandorių (dėl kurių įgyjama teisė į PVM atskaitą), turi būti tiesioginis ir betarpiškas ryšys.

Lengvatos

Nekilnojamojo turto, esančio Europos ekonominės erdvės valstybėje, perleidimo pajamos neapmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu šiais atvejais:

Parduodamas gyvenamasis būstas (įskaitant sodų bendrijos pastatus), kuriame gyventojas nuolat deklaravo gyvenamąją vietą ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo (perleidimo) arba

gyvenamasis būstas (įskaitant sodų bendrijos pastatus) parduodamas (perleidžiamas) ne vėliau kaip per 2 metus nuo gyvenamosios vietos deklaravimo jame panaikinimo, ir iki gyvenamosios vietos deklaravimo jame panaikinimo gyventojo nuolatinė gyvenamoji vieta jame buvo deklaruota ne mažiau kaip 2 metus.

tags: #fr0001 #su #paskola #buto #gorminimas