Galimi komercinių patalpų išplanavimo reikalavimai Lietuvoje

Ar kada nors svajojote įkurti jaukius namus buvusioje administracinėje patalpoje? O galbūt turite patalpų, kurias norėtumėte pritaikyti kitai veiklai? Patalpų paskirties keitimas yra sudėtingas procesas, reikalaujantis ne tik techninių žinių, bet ir teisinių aspektų išmanymo. Pirmiausia, svarbu suprasti, kas yra statinio paskirtis.

Tai viešajame registre nurodytas statinio naudojimo tikslas, atitinkantis saugos ir jame vykdomos veiklos reikalavimus. Statinio konstrukcijos ypatybės: keičiant patalpų paskirtį, gali tekti sustiprinti statinio konstrukcijas, jei to reikalauja padidėjusios apkrovos. Aplinkos poveikis: pakeista patalpų paskirtis gali turėti įtakos aplinkai, pvz., padidinti triukšmo lygį ar transporto srautus. Tokiu atveju gali tekti atlikti aplinkos poveikio vertinimą.

Statinio paskirtis

• Gyvenamieji pastatai: skirti žmonėms gyventi.
• Negyvenamieji pastatai: skirti kitai veiklai, išskyrus gyvenamąją (pvz., administraciniai, prekybos, pramoniniai pastatai).

Bendra viso pastato paskirtis nustatoma pagal didžiausią patalpų, skirtų tam tikroms grupėms, plotą.

Reikalavimai gyvenamosios paskirties patalpoms

Įvairios paskirties patalpos, ypač keičiant jas į gyvenamąją, turi atitikti griežtus reikalavimus. Gyvenamosios patalpos negyvenamosios paskirties pastate privalo:

• Būti atskirtos nuo kitų patalpų atitvaromis: sienos, grindys ir lubos turi būti atsparios ugniai ir užtikrinti garso izoliaciją.
• Turėti atskirą įėjimą: įėjimas į gyvenamąsias patalpas negali būti jungtinis su kitomis patalpomis.
• Turėti atskiras inžinerines sistemas: būtinos atskiros šildymo, vėsinimo, vėdinimo, vandentiekio, nuotekų šalinimo ir elektros sistemos.
• Atitikti higienos normas: gyvenamosiose patalpose turi būti užtikrintas pakankamas apšvietimas, ventiliacija ir oro švarumas.
• Atitikti priešgaisrinės saugos reikalavimus: patalpos turi atitikti priešgaisrinės saugos reikalavimus, nustatytus gaisrinės saugos normose.

Be minėtų reikalavimų, keičiant patalpų paskirtį, gali tekti atsižvelgti į ir kitus aspektus, tokius kaip:

• Teritorijų planavimo dokumentai: pakeista patalpų paskirtis turi atitikti teritorijų planavimo dokumentus, pvz., bendruosius planus, detaliuosius planus.

Prieš pradedant bet kokius darbus, rekomenduojama kreiptis į savivaldybės administraciją pagal statinio vietą. Specialistai įvertins situaciją ir pateiks tikslią informaciją apie galimybes bei reikalingus dokumentus.

Patalpų paskirties klasifikavimas

Gyvenamosios paskirties patalpoms priskiriama:

• butai, t. y. patalpa ar patalpų grupė su atskiru įėjimu, sudaranti nepriklausomas sąlygas vienam asmeniui ar vienai šeimai gyventi, miegoti, gaminti valgį ir panašiai;
• gyvenamosios patalpos, kurios turi bendro naudojimo patalpų (t. y. bendrabučio tipo butai, komunaliniai butai ir panašiai);
• patalpos, skirtos gyventi įvairioms socialinėms grupėms.

Negyvenamosios paskirties patalpoms priskiriamos šios patalpos:

• viešbučių (patalpos trumpai apsistoti);
• administracinės (patalpos administraciniams tikslams);
• prekybos (patalpos didmeninei ir mažmeninei prekybai);
• paslaugų (patalpos paslaugoms teikti ir buitiniam aptarnavimui);
• maitinimo (patalpos žmonėms maitinti);
• transporto (patalpos, skirtos transporto tikslams, t. y. susijusios su transportavimu, gabenimu, vežimu);
• garažų (patalpos transporto priemonėms laikyti);
• gamybos (patalpos gamybai);
• sandėliavimo (patalpos, pagal savo tiesioginę paskirtį naudojamos sandėliuoti);
• kultūros (patalpos kultūros tikslams);
• mokslo (patalpos švietimo ir mokslo tikslams);
• gydymo (patalpos gydymo tikslams, t. y. patalpos, kuriose teikiama medicininė pagalba ir priežiūra sergantiems žmonėms);
• poilsio (patalpos poilsiui);
• sporto (patalpos sportui);
• religinės (patalpos religiniams tikslams);
• specialiosios (patalpos specialiesiems tikslams);
• kitos, t. y. pagalbinio ūkio (patalpos pagalbiniam ūkiui: rūsiai, sandėliukai ir pan).

Kitos paskirties patalpos (pavyzdžiui, sandėliukai, rūsio patalpos ir pan.) - tai patalpos, kurių negalima priskirti jokiai pirmiau nurodytai paskirčiai.

Statybos įstatyme nurodyta, kad statinių naudotojai statinį (jo patalpas) privalo naudoti pagal paskirtį, išskyrus Vyriausybės nustatytus atvejus ir tvarką. Gyvenamosios paskirties pastato ar jo patalpų ir negyvenamosios paskirties pastato ar jo patalpų naudojimo ne pagal paskirtį reikalavimai nustatyti „Statinio (jo patalpų) naudojimo ne pagal paskirtį atvejų ir tvarkos apraše“, patvirtintame Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2011 m. spalio 12 d. nutarimu Nr.

Apibendrinant teigtina, jei minėtame apraše nurodytos paskirties pastatuose ar patalpose numatoma veikla galima išlaikant apraše nustatytus reikalavimus, šių pastatų ar patalpų paskirties neprivaloma keisti. Tačiau atkreipiame dėmesį, kad jeigu dėl konkrečios veiklos reikėtų keisti ypatingojo ar neypatingojo pastato ar jo patalpos (-ų) paskirtį, atliekant paprastojo remonto darbus ar neatliekant jokių statybos darbų, reikėtų parengti pastato ar jo patalpos (-ų) paskirties keitimo projektą, keičiant paskirtį, kai atliekami paprastojo remonto darbai arba neatliekami jokie statybos darbai, ir iš savivaldybės administracijos gauti statybą leidžiantį dokumentą.

Primintina, kad statinių naudojimo priežiūra reglamentuota Statybos įstatymo 49 straipsniu. Šio straipsnio 1 dalyje nurodyta, kad statinių, išskyrus energetikos objektus ir susisiekimo komunikacijas ir su jomis susijusius kitus inžinerinius statinius, hidrotechninius statinius Baltijos jūroje ir vidaus vandens telkiniuose, naudojimo priežiūrą atlieka savivaldybių administracijos. Taigi, daugiabučių gyvenamųjų namų naudojimo priežiūrą atlieka savivaldybių administracijos, o statinių naudojimo priežiūrą atliekantys viešojo administravimo subjektai tikrina, kaip statinių naudotojai vykdo šio įstatymo ir kitų Lietuvos Respublikos įstatymų bei teisės aktų nustatytus statinių techninės priežiūros ir naudojimo bei statinių saugos reikalavimus.

Taip pat svarbu žinoti, kad vadovaujantis Vietos savivaldos įstatymu, statinių naudojimo priežiūra yra savarankiškoji (Konstitucijos ir įstatymų nustatyta (priskirta)) savivaldybių funkcija. Taigi dėl numatomos veiklos pagal Ekonominės veiklos rūšių klasifikatorių galimybės konkrečios paskirties patalpose ir poreikio konkrečiu atveju keisti patalpų paskirtį, reikėtų teirautis savivaldybės, kurios teritorijoje yra tokios patalpos, administracijos.

1997 m. birželio 6 d. įsakymu Nr. 4 SKYRIUS. (4.1(1)) Išimtis leidžiama daryti tuo atveju, kai reglamento reikalavimai verčia iš esmės pertvarkyti pastatą (t.y. 4.2.1(1) Į kiekvieną palėpės butą, įstaigą ar pan. 4.2.1(2) Pastatuose, turinčiuose daugiau nei 5 aukštus, turi būti įrengtas liftas, sustojantis kiekviename aukšte. (4.2.1(2)) Įrengiant palėpę, šio reikalavimo gali būti nepaisoma, žr. p. 4.2.1(4) Įėjimuose esančios įstiklintos vietos projektuojamos ir jų matmenys nustatomi taip, kad nebūtų rizikos žmonėms susižeisti. Esant reikalui, apsauga įrengiama ne žemesniame kaip 0,8 m nuo grindų paviršiaus aukštyje. 1,0 m. 4.2.1(12) Apsauginės tvorelės projektuojamos taip, kad būtų saugios vaikams. 4.2.2(3) Virtuvė gali būti įrengta kaip atskiras kambarys arba gali jungtis su bendru kambariu, arba įrengta virtuvėlė (kambario dalis). Žr. 4.2.2(7) Palėpės šoninės sienos gali būti žemesnės nei nurodyta 2.3(4). (4.2.2(7)) Palėpės šoninės sienos rekomenduojamas aukštis (iki palangės) - 90 cm. 4.2.2(8) Gyvenamuosiuose kambariuose ir atskiroje virtuvėje dienos metu turi būti normalus apšvietimas. (4.2.2(8)) Normalus natūralus (saulės) apšvietimas yra užtikrinamas tada, kai vertikalių langų plotas sudaro 12 % grindų ploto, o stoglangių - 9 % grindų ploto. 4.2.2(9) Langai projektuojami taip, kad juos būtų lengva valyti. 4.2.2(10) Virtuvėse turi būti palikta laisva erdvė ne mažesnė kaip 1,2 m iki darbo vietos ir spintos. Kambariuose su nuožulniomis lubomis aukštis priešais darbo vietą turi būti ne mažesnis nei 2,0 m. Žr. 4.2.2(11) Jei patalpos viduje įrengto balkono ar galerijos grindų plotas neviršija 4,5 m2, jie nelaikomi atskirais gyvenamaisiais kambariais. (4.2.2(11)) Jeigu balkono ar galerijos patalpų aukštis yra didesnis negu 1,5 m, tai jų plotas priskaičiuojamas prie kambario ploto. Žr. 2.3.4. Žr. brėž. 4.2.2(12) Tualetuose turi būti praustuvai. 4.2.2(13) Buto vonios ar bendrame vonios ir tualeto kambaryje privalo būti laisva vieta, ne mažesnė kaip 1,1 m iki praustuvo, klozeto puodo, vonios ir dušo. 4.2.2(14) Išorinių ir vidinių buto durų plotis - ne mažesnis kaip 0,9 m. (4.2.2(14)) Durų plotis yra matuojamas kaip angos dydis sienoje. 4.2.2(15) Prieangiai, prieškambariai, koridoriai ir panašios patalpos gyvenamuosiuose aukštuose privalo būti ne siauresnės kaip 1,3 m. Koridoriai be durų ir be sieninių spintų turi būti ne siauresni kaip 1,0 m pločio. Žr. brėž. 4.2.2(16) Dviejų aukštų butuose koridoriai antrame aukšte gali būti minimalaus - 1,0 m pločio, jeigu įėjimo aukštas yra pirmasis ir jame yra vonios / tualeto kambariai (arba atvirkščiai). 4.2.2(17) Balkonai įrengiami su tvorele ir turėklais. Tvorelė su turėklais turi būti ne žemesnė kaip 1,0 m aukščio ir atitikti 4.2.1(12) reikalavimus. 4.2.3. Palėpės įstaigoms įrengti 4.2.3(1) Palėpės įstaigoms, kuriose lankosi mažai žmonių, projektuojamos pagal butų projektavimo reikalavimus 4.2.2. (4.2.3(1)) Ši nuostata tinka ir projektuojant įstaigų virtuves bei sanitarines patalpas. 4.2.3(2) Kitokie reikalavimai taikomi įstaigų, pasižyminčių dideliu lankytojų skaičiumi, valgykloms, tualetams ir vonios kambariams projektuoti. Šiuos reikalavimus nustato higienos institucijos. (4.2.3(3)) Žr. 4.2.4. 4.3. (4.3(3)) Šis reikalavimas taikomas stogams su stogo nuolydžiu, mažesniu kaip 35 laipsniai. „Priešgaisrinė apsauga. Atskirais atvejais gali būti remiamasi esama architektūrine tradicija bei patirtimi. 4.4(1) Palėpės projektuojamos ir įrengiamos taip, kad užtikrintų gaisrinę saugą ir užkirstų ugnies plitimą į kitas patalpas, pastatus savininko ir aplinkinėse valdose.

Nuo 2024 m. lapkričio 1 d. įsigalioję STR 1.01.03:2017 „Statinių ir patalpų klasifikavimas“ (toliau - Reglamentas) pakeitimai įtvirtina naują sąvoka - paskirčių grupė. Keičiant patalpų paskirtį tos pačios paskirčių grupės viduje, statybą leidžiantis dokumentas nereikalingas, kitais atvejais, kai pokyčiai lemia patalpos priskyrimą kitai paskirties grupei, reikalinga gauti leidimą pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį.

Tai reiškia, kad, pavyzdžiui, gyvenamosios paskirties pastate, esančiame žemės sklype, kurio naudojimo būdas - daugiabučių gyvenamųjų namų ir bendrabučių teritorijos - komercinės paskirties patalpų gali būti ne daugiau kaip penktadalis.

Kiti pokyčiai susiję su neaktualių pastatų paskirčių pavadinimų atsisakymu: vaikų namų, kitos paskirties, kūrybinių dirbtuvių (kūrybinės veiklos erdvės, galimos įvairios paskirties patalpose), prieglaudų ir pan. Esamų statinių ir patalpų paskirties ir (ar) paskirčių grupių įrašai, neatitinkantys Reglamente nustatytos klasifikacijos, Nekilnojamojo turto registre turėjo būti pakeisti iki 2024 m. lapkričio 1 d.

Kaip keitėsi prieš tai buvusios ir naujos patalpų paskirtys, galima patikrinti toliau pateikiamoje lentelėje (nuo 2024 m.

tags: #galimas #komerciniu #patalpu #isplanavimas