Norėdami suvokti paslaugų veiklos savitumą, pirmiausia reikia išsiaiškinti, kas yra paslauga ir kuo ji skiriasi nuo materialios prekės. Formuluoti paslaugos apibrėžimą skatina keletas aplinkybių, iš jų ypač paminėtinos dvi:
- Pirma, tai poreikis apibrėžti paslaugų sektorių, nustatyti jo vietą ir vaidmenį ūkio struktūroje, poveikį makroekonomikos procesams: augimui, užimtumui, investiciniam aktyvumui ir pan.
- Antra, būtinybė suvokti paslaugos esmę tam, kad būtų galima priimti teisingus vadybos bei marketingo sprendimus firmoje.
Surasti universalų paslaugos apibrėžimą pirmiausia trukdo paslaugų įvairovė. Paslaugos sąvoka turi daugelį reikšmių, apimančių veiklą nuo asmeninės paslaugos iki paslaugos kaip produkto sudėtinės dalies. Mašina ar koks kitas tolimas nuo paslaugos produktas supanašėja į paslaugą vartotojui, jei pardavėjas stengiasi pritaikyti prekę individualiems vartotojo reikalavimams šiam produktui. Klestinčios chemijos pramonės firmos, parduodamos savo produktus, kartais siūlo jų naudojimo paslaugas. Avalynę gaminančių kompanijų administracija gali įkurti reklamacijas patenkinantį padalinį, kuris teikia paslaugas vartotojui, keisdamas nekokybišką prekę.
Dabar rinkoje vis dažniau siūlomas prekės - paslaugos derinys priartina paslaugą prie materialiosios prekės ir tiesiogine, ir perkeltine prasme. Suformuluoti paslaugos apibrėžimą labai sudėtingas uždavinys. Bet koks paslaugos apibrėžimas gali būti atmestas dėl to, kad visada atsiras reiškinių, kurie visuotinai pripažįstami paslaugomis, tačiau netelpa į jį. Kita vertus, galima teigti, kad tas ar kitas paslaugos apibrėžimas apima reiškinį, kurį visuomenė laiko preke, o ne paslauga.
Pateiksime kai kurių autorių suformuluotus tradicinius paslaugos apibrėžimus:
- "Paslauga yra veiksmas arba veiksmų serija, pasireiškianti asmenų kontaktu arba kontaktų su fiziniu įrengimu ar mašina, suteikianti pasitenkinimą vartotojui." (Lethinen, 1983).
- "Paslauga yra bet kokia nauda ar veikla, kurią viena pusė gali pasiūlyti kitai, pasižyminti neapčiuopiamumu bei tuo, kad nėra nuosavybės rezultatas. Jos išraiška gali būti susieta ar nesusieta su fiziniu produktu." (Kotler and Bloom, 1984).
- "Paslauga yra veiksmas ar serija veiksmų, kurie būdami neapčiuopiamos prigimties pasireiškia sąveika tarp vartotojo ir paslaugų darbuotojo, pastarajam pasiūlius fizinius išteklius, prekes ar sistemas vartotojo problemoms spręsti." (Grönroos, 1989).
Apibrėžimų sąrašą galima būtų pratęsti, tačiau problema lieka - kiekvienas apibrėžimas vienaip ar kitaip ribotas, kiekvienam iš jų galima išsakyti priekaištų. Paprastai apibrėžimuose iškeliama viena ar kelios paslaugų savybės, kurias autoriai laiko universaliomis. Dažniausiai yra akcentuojama, kad:
- Paslauga - tai veikla arba veikimo procesas;
- Paslauga neapčiuopiama;
- Paslauga - tai santykiai tarp teikėjo ir paslaugos vartotojo arba kliento, tam tikras jų tarpusavio kontaktas.
Teikiant paslaugą būtent veikla tampa kliento ar vartotojo poreikių tenkinimo priemone. Dėl to paslauga paprastai yra neapčiuopiama, nepasiduodanti daiktų pažinimo logikai. Ji nesveriama, nepervežama, nesandėliuojama ir pan. Tiekėjo ir vartotojo santykiai, jų sąveika tampa paslaugos atsiradimo, jos egzistavimo sąlyga. Tiesa, ši sąveika ne visuomet akivaizdi. Pasitaiko situacijų, kur vartotojas, kaip asmuo, tiesiogiai ir ištisai nekontaktuoja su paslaugų firma, o paslauga teikiama per vartotojui priklausančias materialines gėrybes.
Prekybinių patalpų rinkos tendencijos
Po Rusijos krizės Lietuvos ekonomiką ištiko šokas, kurio padariniai labiausiai išryškėjo 1999 m. Neliko nuošalyje ir nekilnojamojo turto rinka. Pablogėjus verslo situacijai atsilaisvino dalis patalpų. Atitinkamai padidėjus patalpų pasiūlai ir sumažėjus jų paklausai, prekybinių patalpų kainos smarkiai nukrito. Šis procesas tęsėsi iki 2000 m. antrosios pusės. Didžiausią nuosmukį išgyveno Vilniaus rinka, kurioje prekybinių patalpų kainos vidutiniškai smuktelėjo 10 proc.
Kainos stabilizavosi 2000 m. Joms daugiau įtakos turėjo patalpų kokybė, komerciniu ir strateginiu požiūriu patraukli vieta, patogumas privažiuoti ir laikyti automobilius. 2000 m. padidėjus investicijoms į nekilnojamojo turto objektus, beveik visuose didesniuose miestuose, ypač jų centre bei prestižiniuose rajonuose akivaizdžiai išaugo A kategorijos, t.y. gerai ir šiuolaikiškai įrengtų prekybinių patalpų plotas. Tais pačiais metais Lietuvoje prasidėjo didžiųjų prekybos kompanijų “Vilniaus prekyba“, “Rimi“, “Iki“ ir kt. ekspansija.
2000-2001 m., didėjant prekybinių centrų skaičiui ir atitinkamai prekybiniam plotui, sumažėjo B kategorijos mažo ir vidutinio ploto, ypač maisto produktų parduotuvių, neatlaikiusių didžiųjų prekybos tinklų konkurencijos, patalpų. Tai ypač pasakytina apie Klaipėdos, Panevėžio ir Šiaulių miestus. Vilniuje, Klaipėdoje ir iš dalies Kaune, t.y. įrengtos 70-250 kv. m. ploto patalpos, esančios patogioje privažiuoti ir gerai matomoje vietoje. Viena iš svarbiausių sąlygų, lemiančių patalpų kainą, - įrengta talpi automobilių stovėjimo aikštelė.
Gerėjant miestų infrastruktūrai, suintensyvėjo prekybinio ploto plėtra iš miesto centrinės dalies į kitus rajonus, kuriuose yra patraukli aplinka ir daug potencialių vartotojų.
Lietuvos statistikos departamento duomenimis, 2001 m. Vilniuje prekybinis plotas sudarė beveik 490 tūkst. kv.m., Kaune - 385 tūkst. kv.m., o Klaipėdoje - daugiau kaip 127 tūkst. kv.m. Taigi vienam gyventojui teko prekybinio ploto: Vilniuje - 0,88 kv.m., Kaune - 1,01 kv.m. ir Klaipėdoje - 0,65 kv.m. Kaunas prekybinių patalpų “prisotinimu“ akivaizdžiai lenkia Klaipėdą ir net Vilnių, nors sostinė anaiptol negali skųstis prekybos centrų dėmesio stoka. Prekybinių, kaip ir biuro patalpų rinka pastaruoju metu yra daugiau orientuota į patalpų nuomą, o pardavimo rinkos aktyvumas yra kur kas mažesnis.
Prekybinių patalpų rinkoje vis aštresnė konkurencija įsiliepsnoja tarp prekybinių tinklų, kurie visuose didesniuose šalies miestuose ir tankiau apgyvendintose vietovėse plečia savo mažmeninių parduotuvių tinklą. Nedidelių parduotuvių savininkai, matydami savo ribotas galimybes konkuruoti su prekybos tinklais, stengiasi parduoti arba išnuomoti savo patalpas investuotojams. Kai kuriais atvejais gamybine veikla užsiimančios įmonės, turinčios patalpas patrauklioje vietoje, savo veiklą nutraukia ir patalpas išnuomoja, taip padidindamos savo pajamas.
Esant dideliam potencialių pirkėjų srautui patalpų nuoma prekybos centruose yra populiari, nepaisant gana aukštų kainų. Vilnius išsiskiria brangiausia patalpų prekybos centruose nuoma, kuri, priklausomai nuo prekybos ploto dydžio, svyruoja vidutiniškai nuo 40 iki 72 Lt už kv.m per mėn., Kaune ir Klaipėdoje - nuo 28 iki 40 Lt už kv.m. per mėn., rajonų centruose ir kitose vietovėse - nuo 12 iki 24 Lt už kv.m. per mėn. Ne prekybos centruose didžiausias gerai įrengtų patalpų nuomos mokestis yra Vilniaus Gedimino pr., Pilies, Didžiojoje ir Vokiečių gatvėse - priklausomai nuo patalpų kokybės ir ploto nuoma svyruoja vidutiniškai nuo 40 iki 160 Lt už kv.m per mėn. Kituose Vilniaus miesto mikrorajonuose B kategorijos patalpų nuomos kainos yra mažesnės - nuo 20 iki 60 Lt už kv.m.
Kauno mieste didžiausios prekybinių patalpų nuomos kainos susiformavo Laisvės al., kurioje šiuolaikiškai įrengtų prekybinių patalpų nuomos mokestis dabartiniu metu sudaro iki 100 Lt už kv.m. per mėn. Savanorių pr., kuriame sparčiai daugėja gerai įrengtų patalpų, prekybinių patalpų nuomos kaina svyruoja nuo 40 iki 60 Lt už kv.m. pr mėn. Miesto priemiesčiuose žemesnės kokybės prekybinių patalpų nuomos kaina - nuo 20 iki 40 Lt už kv.m. per mėn. Klaipėdos mieste, kaip ir kituose miestuose, didžiausios patalpų nuomos kainos susiformavo rekonstruotose ar naujos statybos patalpose. Nuomos mokestis centrinėje miesto dalyje kinta nuo 40 iki 80 Lt, kitose vietose - nuo 16 iki 40 Lt už kv.m.
Pastaruoju metu didžiausiuose miestuose patalpų nuomininkų kaita yra gana didelė. Be to, strateginiu ir komerciniu požiūriu nepatraukliose vietose nuomos kainos palaipsniui mažėja. Daugeliui atveju prekybos centrai statomi ir prekybinės paskirties patalpos perkamos ne investiciniais tikslais, o nuosavam verslui (visų pirma - mažmeninei prekybai) plėtoti. Panaši padėtis yra ir kaimyninėse šalyse, nes didelio ploto prekybos centrų statyba būdinga Vidurio ir Rytų Europos regionui.
Taline naujos statybos prekybinių patalpų plotas sudaro apie 200 tūkst.kv.m., Vilniuje - daugiau kaip 177 tūkst.kv.m., Rygoje - daugiau kaip 166 tūkst.kv.m. Neužimtų ar neišnuomotų patalpų šiuose miestuose beveik nėra. Prekybai skirtų objektų statybos mastas turėtų sparčiai didėti ir artimiausius 2-3 metus. Rygoje naujų prekybinių patalpų plotą numatyta dar padidinti 400 tūkst. Kv.m., Taline - 100 tūkst. kv.m., Vilniuje - 60 tūkst. kv.m.
Ieškodamos laisvų nuomojamų prekybinių patalpų organizacijos atsižvelgia į šiuos kriterijus:
- Intensyvų žmonių srautų judėjimą;
- Patogų patalpų pasiekiamumą;
- Atskirą tiesioginį įėjimą;
- Vitrininius langus;
- Patogų privažiavimą ir parkavimą;
- Funkcinį ir erdvinį patalpų išplanavimą;
- Proporcingą kokybės ir kainos santykį.
Pateikiama lentelė, kurioje apibendrinami prekybinio ploto rodikliai didžiuosiuose Lietuvos miestuose 2001 m.
| Miestas | Prekybinis plotas (tūkst. kv. m) | Prekybinis plotas vienam gyventojui (kv. m) |
|---|---|---|
| Vilnius | 490 | 0.88 |
| Kaunas | 385 | 1.01 |
| Klaipėda | 127 | 0.65 |
Tarnybinės paskirties (biurų) patalpos
Nuolat augant šiuolaikiškai suremontuotų biuro patalpų poreikiui, nagrinėjamu laikotarpiu Vilniuje susiformavo gana aukštos jų pardavimo ir nuomos kainos. Tai paskatino investicijas į A kategorijos, t.y. modernios konstrukcijos, aukštos šiluminės varžos, originalaus vidaus išplanavimo, tarnybinės paskirties pastatų statybą. Išaugo tarnybinių patalpų pasirinkimo galimybės. Didesnę paklausą turėjo kokybiškai įrengtos, nors ir brangesnės patalpos, nes didesnės vietos ir užsienio įmonės bei atstovybės rinkosi prestižinius, erdvesnius, moderniau įrengtus biurus su kondicionavimo, racionalaus apšildymo ir šiuolaikinėmis ryšio sistemomis. Pirmenybė buvo teikiama vietai, prie kurios patogu privažiuoti ir laikyti automobilius.
1999 m. antrojoje pusėje, pagilėjus ekonomikos nuosmukiui, biuro patalpų paklausa sumažėjo. Kartu prasidėjo spartus šios paskirties patalpų kainų, ypač nuomos, kritimas, kuris tęsėsi beveik iki 2000 m. pabaigos. Iš esmės per vienerius metus Vilniuje tiek A, tiek B kategorijos patalpų nuomos kainos sumažėjo apie 20-30 proc. (labiausiai paklausa ir nuomos kainos sumažėjo centro prieigose ir Senamiestyje), Klaipėdos mieste - iki 10 proc., o atokiau nuo miesto centro, pramoniniuose miesto rajonuose didelio neracionalaus ploto biurų - 20 proc. Kauno ūkinės plėtros tempai buvo mažesni nei Vilniaus ir Klaipėdos, todėl esant mažesniam biuro patalpų poreikiui, susiformavo daug mažesnės jų pardavimo bei nuomos kainos. Todėl ir šiuo kritiniu laikotarpiu Kaune kainos krito mažiau nei Vilniuje ir Klaipėdoje - vidutiniškai nuo 5 iki 10 proc.
Tarnybinių patalpų pardavimo ir nuomos kaina stabilizavosi 2000 m. antrąjį pusmetį, pagerėjus Lietuvos ekonominei situacijai. Pradėjo didėti šiuolaikiškai įrengtų biuro patalpų pasiūla. 1999-2001 m. aukštos kokybės, vakarietiškų standartų biurų trūkumas tiek Vilniuje, tiek kituose miestuose, paskatino statybos ir nekilnojamojo turto įmones investuoti į naujų šiuolaikiškų biuro ir verslo centrų statybą. Tai lėmė spartų, ypač Vilniuje, A kategorijos tarnybinių patalpų augimą. Jau 1999 m. pabaigoje bendrove “Hanner” pradėjo eksploatuoti pirmąjį, investiciniais tikslais pastatytą 2,2 tūkst. kv.m ploto A kategorijos biurų pastatą.
Šiuolaikinių A kategorijos biuro patalpų bendrasis plotas mieste didėjo ir 2000-2001 m. Pavyzdžiui, praėjusiais metais Vilniuje pastatytų A kategorijos patalpų bendras plotas išaugo iki 45 tūkst. kv.m. Nepaisant to, naujų biuro patalpų paklausa dar yra nepatenkinta. Antai, “Hanner” biurų pastato patalpos buvo išnuomotos 100 proc. per trumpą laiką.
Štai pavyzdys gamybinių-sandėliavimo patalpų nuomos pasiūlymo: Simno g. išnuomojamos 648-878 kv. m sandėliavimo-gamybos patalpos, 1 A. Galima išsinuomoti teritoriją prieš sandėlį. Plotas/kaina:
- 648 kv. m (Esant poreikiui prie šitų patalpų galima prijungti 230 kv. m patalpas esančias šalia su sanitariniu mazgu ir vandeniu, tada būtų 878 kv. m).
- 1 kv. m - 3,5 Eur/mėn + mokesčiai
Įrengimo privalumai:
- Atsiras įėjimas
- Patalpų matmenys: 18 x 36
- Patalpų vartai
- Lygios nedulkančios pramoninės grindys
- Trifazė, labai galingas elektros įvadas
- Įvestos dujos
- Elektra
- Miesto vanduo ir kanalizacija, sanitarinis mazgas
- Priešgaisrinė ir apsaugos signalizacijos, vaizdo kameros
- Uždara teritorija
Patogus privažiavimas prie patalpų sunkiuoju transportu. Pastatas randasi arti Europos pr. ir Veiverių g. sankryžos. Pastatas greitai ir lengvai pasiekiamas važiuojant nuo A 5 magistralinio kelio/Vakarinio Kauno aplinkkelio, Veiverių g.
