GPM nuo parduodamo sklypo: tarifai ir lengvatos

Nekilnojamojo turto pardavimas yra svarbus ir dažnai sudėtingas procesas, kuris susijęs ne tik su pačiu turto įsigijimu ar pardavimu. Vienas iš aspektų, į kurį reikia atsižvelgti, yra nekilnojamojo turto pardavimo mokesčiai. Pirkėjai ir pardavėjai turi turėti pakankamai informacijos šia tema, kad būtų galima išvengti galimų problemų ir brangių klaidų.

Šiame straipsnyje aptarsime, kokie mokesčiai taikomi parduodant žemės sklypą Lietuvoje, kokios yra lengvatos ir kaip teisingai apskaičiuoti mokėtiną sumą.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM)

Pirmiausia reiktų paaiškinti, kaip skaičiuojamas mokestis, kurį turite sumokėti parduodami savo NT. 15 proc. gyventojų pajamų mokestis yra skaičiuojamas nuo jūsų gauto pelno už parduotą NT. GPM tarifas šiuo metu yra 15% - 20% nuo įsigijimo ir pardavimo kainų skirtumo.

Pagal VMI aiškinimą, turite mokesčius paskaičiuoti nuo savo pelno. Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia. Taigi 125 000 eurų pardavimo kaina - 100 000 buto įsigijimo kaina - 1000 eurų išlaidos notarui = 24 000 eurų pelno. Nuo šios sumos jūs ir turite sumokėti 15 proc. mokesčių - 3600 eurų.

Šis skirtumas apskaičiuojamas iš pardavimo kainos atėmus išlaidas, kurios buvo patirtos jį įsigyjant, taip pat su sklypo pardavimu susijusius privalomus mokėjimus - atlygį notarui už atliktus notarinius veiksmus, atlygį Registrų centrui už registravimo paslaugas bei patikrą duomenų bazėje, sumą, sumokėtą už geodezinius matavimus.

Jei tai paveldėtas turtas, iš jo pardavimo kainos atimti reikia paveldėjimo teisės liudijime nurodytą žemės sklypo kainą, arba turto vertintojų nurodytą sumą (paveldėjimo atveju).

Pagal nuo 2019 m. sausio 1 d. įsigaliojusias pakeistas Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo nuostatas ta pajamų už parduotą žemę ar kitą turtą dalis, kuri kartu su kitomis metinėmis su darbo santykiais ar jų esmę atitinkančiais santykiais nesusijusiomis pajamomis (išskyrus pajamas iš individualios veiklos, paskirstytojo pelno, tantjemas, atlygį už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, iš darbdavio gautus autorinius atlyginimus, mažųjų bendrijų vadovų (nesančių nariais), pagal civilinę paslaugų sutartį gautas pajamas) neviršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių (VDU) sumos (2019 m. - 136 344 eurų), yra apmokestinama taikant 15 proc. pajamų mokesčio tarifą, o viršijančioji 120 VDU sumą - taikant 20 proc.

Susiklosto įvairių gyvenimiškų situacijų, kai asmuo dėl tam tikrų priežasčių deklaruoja savo gyvenamąją vietą visai kitame būste nei iš tiesų gyvena. Toks asmuo, nors formaliai lengvatos sąlygų ir neatitinka, turi teisę ginti savo interesus, pasinaudodamas turinio viršenybės prieš formą principu.

Pavyzdys:

Pavyzdžiui, 2010 metais pirkote butą už 100 000 eurų. Pardavėte šį butą 2019 metais už 125 000 eurų. Jo neišlaikėte 10 metų ir pastaruosius 2 metus ten nebuvote registruoti, todėl pasiruoškite mokėti mokesčius. Pardavimo metu notarui išleidote 1000 eurų. Tai jūsų nuostoliai, nuo kurių mokesčių mokėti irgi nereikia.

Kada pajamos neapmokestinamos GPM?

Nekilnojamojo turto (pvz., buto, namo, žemės sklypo) pardavimo pajamos nėra apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu, jeigu turtas buvo jūsų nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų. Atkreiptinas dėmesys, kad ši lengvata taikoma tik tuo atveju, jei turtas buvo nuosavybėje už visą nurodytą 10 metų laikotarpį.

Kokiais atvejais nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos?

• nekilnojamąjį turtą išlaikėte nuosavybėje ne mažiau kaip 10 metų, nuo 2026-01-01 ne mažiau kaip 5 metus
• ne mažiau kaip 2 metus iki pardavimo deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name
• deklaravote gyvenamąją vietą parduodamame bute ar gyvenamajame name trumpiau nei 2 metus, tačiau per vienerius metus nusipirkote kitą būstą ir jame deklaravote gyvenamąją vietą.

Jeigu gyvenamoji vieta parduodamame gyvenamajame būste buvo deklaruota trumpiau nei 2 metus, tačiau už pardavimą gautos lėšos per vienerius metus yra investuojamos į kito gyvenamojo būsto įsigijimą, kuriame taip pat deklaruojama gyvenamoji vieta, pajamos neapmokestinamos GPM.

Jei norite parduoti 10 ar daugiau metų išlaikymą paveldėtą turtą, gyventojų pajamų mokesčio (GPM) išvengsite.

Jei esate turtą paveldėję iš pirmos eilės giminaičių, tuomet ir gyventojų pajamų mokesčio (GPM) tikriausiai išvengsite. Jei norite pasinaudoti šia išimtimi, paveldėjimo priėmimo metu reikia atlikti turto vertinimą ir jį pateikti notarui, pas kurį kreipėtės dėl paveldėjimo priėmimo. Jei praleidote šį etapą, tuomet paveldėtos žemės, miško ar kito turto pardavimo metu reikia atlikti retrospektyvinį turto vertinimą. Šis vertinimas yra atliekamas atgalinei, paveldėjimo datai.

Paveldimo turto mokestis - kada taikomas?

Jei nesate pirmos eilės giminaitis žmogui, iš kurio paveldėjote žemę, turėsite sumokėti paveldimo turto mokestį:

• 5 proc. GPM, jei apmokestinamoji vertė ne didesnė už 150 000 eurų;
• 10 proc. GPM, jei apmokestinamoji vertė didesnė už 150 000 eurų.

Pirmos eilės giminaičiais laikomi: sutuoktiniai, vaikai, tėvai, seneliai, broliai, seserys, vaikaičiai bei įvaikiai.

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) nustatomas pagal skirtumą, kuris gaunamas iš gautų žemės ar miško pardavimo pajamų atėmus turto įsigijimo kainą (ji nurodoma paveldėjimo teisės liudijime, dovanojimo sutartyje arba pirkimo - pardavimo sutartyje).

Taigi, po to, kai susitvarkote nekilnojamo turto paveldėjimo dokumentus, galite:

• palaukti 10 metų ir parduoti žemę bei nemokėti gyventojų pajamų mokesčio;
• parduoti žemę ir nelaukti 10 metų termino. Jei gausite didesnę sumą, nei nurodyta paveldėtos žemės vertė paveldėjimo metu (su retrospektyviniu nekilnojamojo turto vertinimu), tuomet teks susimokėti pelno mokestį.

Jei žemę paveldėjote prieš 7 - 9 metus, tikėtina, kad turto vertintojas negalės Jums žemės įvertinti šių dienų pardavimo kainai. Tokiu atveju 15 proc. gyventojų pajamų mokesčio tarifu bus apmokestinamas kainų skirtumas tarp pardavimo kainos ir retrospektyvinio vertinimo kainos.

Kada gyventojų pajamų mokestis netaikomas?

Gyventojų pajamų mokestis netaikomas:

• mirus vienam sutuoktiniui, o kitam paveldėjus jo turto (įgyto santuokos metu) dalį;
• turtą paveldėjus vaikams, tėvams, globėjams, globotiniams, seneliams, broliams, seserims, įvaikiams;
• norint pasinaudoti šia įstatymų išimtimi - reikalingas retrospektyvinis turto vertinimas parduodant, jei paveldėjimo priėmimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas paveldėjimui.

Pridėtinės vertės mokestis (PVM)

Pašnekovė atkreipia dėmesį, kad žemę pardavęs fizinis asmuo ne visada turi mokėti pridėtinės vertės mokestį (PVM). Žemės, kuri nelaikoma „žeme statyboms“, pardavimas ar kitoks perdavimas, kai pagal sandorio sąlygas asmuo, kuriam tokia žemė perduodama, arba trečioji šalis įgyja teisę disponuoti ja kaip jos savininkas, PVM neapmokestinamas.

Konkretus žemės sklypas gali būti priskirtas žemei statyboms tokiu atveju, jei pagal Nekilnojamojo turto registro (toliau - NTR), patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus (detaliuosius, specialiuosius, o tais atvejais kai pagal Teritorijų planavimo įstatymą nereikia rengti detaliųjų ar specialiųjų planų bei nustatyti žemės sklypų teritorijos naudojimo parametrų - bendruosius planus), nustatytus sklypo naudojimo reglamento parametrus šiame sklype galima statyba .

Fizinio asmens sudaromi žemės tiekimo sandoriai laikomi ekonomine veikla tuomet, kai tokiems sandoriams būdingas tam tikras tęstinumas ir atsikartojimas bei ekonominės naudos siekimas, o bet kokie atsitiktiniai sandoriai, kuriuos sudarę fiziniai asmenys neturi ketinimo vykdyti veiklą ir siekti gauti iš jos pajamų ateityje, nelaikomi ekonomine veikla ir nėra PVM objektas.

Žemės pardavimas turi būti apmokestinamas PVM, kai parduodama žemė statyboms arba žemė perduodama kartu su naujais pastatais statiniais ar jų dalimis. Kad žemės sklype gali būti atliekami statybos darbai, patvirtina Nekilnojamojo turto registro (NTR) duomenys ir teritorijų planavimo dokumentai.

Nuo 2026 m. įsigaliosiantys pakeitimai

Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalios reikšmingi Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) ir Pridėtinės vertės mokesčio (PVM) įstatymų pakeitimai. Šie pokyčiai yra dalis platesnės mokesčių reformos, kurios tikslas - suvienodinti gyventojų pajamų apmokestinimo sistemą, kad būtų labiau atsižvelgiama į visų rūšių pajamas.

Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalioja Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (PVMĮ) pakeitimai, kurie ypač svarbūs NT vystytojams, statybų bendrovėms ir kitiems PVM mokėtojams, užsiimantiems nekilnojamojo turto pardavimu komerciniais tikslais.

Nuo 2026 m. sausio 1 d. Lietuvoje įsigalioja Gyventojų pajamų mokesčio (GPM) įstatymo pakeitimai, kurie džiugins NT savininkus. Esminė naujiena - perpus trumpinamas privalomas nekilnojamojo turto išlaikymo terminas, po kurio turtą galima parduoti nemokant 15 proc. GPM mokesčio nuo gauto pelno. Iki šiol galiojusi 10 metų taisyklė traukiasi į praeitį, suteikdama gyventojams daugiau laisvės disponuoti savo turtu anksčiau.

Kas keičiasi NT pardavėjams nuo 2026-ųjų?

Nuo 2026 m. sausio 1 d. GPM lengvata taikoma po 5 metų išlaikymo nuosavybėje. Ankstesnis 10 metų terminas nebebus taikomas naujai sudaromiems sandoriams. Savininkai, išlaikę turtą bent 5 metus, nemoka 15 proc. pelno mokesčio. Tai skatins didesnę apyvartą NT rinkoje ir didins gyventojų mobilumą.

Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigaliojus naujai GPM tvarkai, išlieka galimybė tam tikrais atvejais parduoti nekilnojamąjį turtą nemokant GPM.

Laikoma, kad pastatas ar statinys yra naujas, kai jis nebaigtas statyti arba kai nuo jo statybų užbaigimo ar esminio pagerinimo įteisinimo nėra praėję 24 mėnesiai. Nuo 2026 m. sausio 1 d. šios nuostatos bus patikslintos.

Nuo 2026 m. sausio 1 d. Tai reiškia, kad kuo didesnės metinės pajamos, tuo aukštesnis mokesčio tarifas bus taikomas tik viršijančiai daliai. Nuo 2026 m. Kitaip tariant, gyventojo pajamos, įskaitant ir pelną iš NT pardavimo, nuo 2026 m. bus apmokestinamos pagal progresinę sistemą. Taip pat įskaičiuojamos kitos pajamos, kurios nepriskiriamos darbo ar jiems prilygintiems santykiams.

Vis dėlto, tam tikros pajamos, kurioms įstatyme numatytas 15 proc. GPM tarifas, į bendrą metinių pajamų sumą, apmokestinamą 20, 25 ar 32 proc. tarifais, neįtraukiamos.

Taigi, GPM nuo 2026 m. GPM lengvatos (išimtys, kada nereikia mokėti šio mokesčio) išlieka tos pačios, išskyrus galimybę parduoti NT neišlaikius jo 10 metų, t. y. užtenka NT išlaikyti tik 5 metus.

Aktualu 2025 m.

2025 m. GPM tarifai: 15 %, o jei metų pajamų suma (įskaitant pelną iš žemės) viršija 120 VDU, taikomas 20 % tarifas. Finansų ministerijoje svarstomi nauji progresiniai tarifai (iki 36 %), kurie galėtų įsigalioti nuo 2026 m., dėl to ateityje GPM nuo žemės pardavimo gali pakeisti struktūra.

Kiti svarbūs aspektai

Kam galima parduoti žemės ūkio paskirties žemę?

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas galimas teisę pagal LR įstatymus turintiems asmenims, jei šie Jūsų norimomis sąlygomis pirkti atsisako, parduoti galite tretiesiems asmenims.

Pirmumo teisę pirkti Jūsų žemės sklypą turintys asmenys:

• parduodamo žemės sklypo bendraturčiai - Civilinio kodekso 4.79 straipsnyje nustatyta tvarka;
• parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį, šios išimties netaikant Civilinio kodekso 3.135 straipsnyje nustatytiems artimiesiems giminaičiams (tėvams ir vaikams, seneliams ir vaikaičiams, broliams ir seserims), taip pat sutuoktiniams, įtėviams, įvaikiams, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų;
• asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
• fiziniai asmenys, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės teritorijoje, kurioje yra parduodamas žemės ūkio paskirties žemės sklypas, ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, - jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, Ūkininko ūkio įstatymo nustatyta tvarka yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.

Tretiieji asmenys: tai pirmumo teisės neturintys sklypo pirkėjai, kurie žemės ūkio paskirties sklypą gali pirkti pagal LR numatytų įstatymų normas.

Nuo 2024 m. keičiasi pirmenybės teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą

Nuo 2024 m. trumpėja sąrašas asmenų turinčių pirmumo teisę į privačios žemės ūkio paskirties žemės pirkimą.

Nuo 2024 m. sausio 1 d. pirmumo teisę į parduodamo žemės ūkio paskirties sklypo pirkimą turės:

• parduodamo žemės sklypo bendraturčiai;
• parduodamo žemės sklypo naudotojai, naudojęsi šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienerius metus pagal VĮ Registrų centre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį;
• asmenys, nuosavybės teise turintys žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu žemės ūkio paskirties žemės sklypu, atitinkančiu įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus, nurodytus Žemės įstatyme.

Nuo 2024 m. sausio panaikinama pirmumo teisė į žemės pirkimą:

• ūkininkams, turintiems įregistruotą ūkį toje pačioje ar gretimoje savivaldybėje;
• parduodamo sklypo kaimynams, kurių žemės ūkio paskirties sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, tačiau parduodamas sklypas yra didesnis nei 3 ha ploto ir turi atskirą privažiavimą.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas. Kokie dokumentai reikalingi?

Kokių dokumentų reikia parduodant žemės sklypą? Pagrindiniai žemės pardavimui reikalingi dokumentai:

• Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
• Žemės sklypo įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
• Jei žemės sklypas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
• Jei žemės sklypas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai. Jei bendraturčiai savo dalies nesutinka parduoti, tokiu atveju jie turi parašyti notarų biure atsisakymą pirkti parduodamą dalį. Su atsisakymu jau galite parduoti Jums priklausančią sklypo dalį.
• Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti. Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
• Retrospektyvinis turto vertinimas, jei žemės sklypas nuosavybės teise Jums nepriklauso 10 m., yra paveldėtas iš pirmos eilės giminaičio, o paveldėjimo metu nebuvo atliktas turto vertinimas.

Žemės pardavimui taip pat bus reikalingas sklypo planas, atitinkantis įstatymų keliamus reikalavimus.

NT brokerio nauda paveldėtos žemės pardavimo procese

NT brokeris gali jums sutaupyti ne tik laiko, kurį skirsite procesų aiškinimuisi, dokumentų pateikimui, sklypo reklamai ir bendravimui su pirkėjais, bet ir garantuos aukščiausią žemės pardavimo kainą. Mano patirtis derybose ir interesų atstovavimas užsitikrins aukštesnę sandorio vertę.

Būtent todėl ir galiu pasirūpinti šio reikalo eiga nuo pradžios iki pabaigos:

• kainos nustatymas;
• dokumentų analizė bei rengimas sandoriui;
• žemės / miško fotografavimas bei filmavimas su dronu;
• video reportažų kūrimas;
• reklamos kūrimas ir talpinimas į mokamus skelbimų portalus;
• derybos su potencialiais pirkėjais;
• preliminarios pirkimo - pardavimo sutarties parengimas;
• retrospektyvinis turto vertinimas (esant poreikiui);
• turto vertinimas bankui ir kitoms kredito įstaigoms (Pirkėjo pageidavimu);
• NŽT leidimų užsakymas Pardavėjui ir Pirkėjui;
• notarinės sutarties detalių suderinimas;
• pilno atsiskaitymo užtikrinimas.

Mokesčių lentelė

Šioje lentelėje apibendrinami pagrindiniai mokesčiai, taikomi parduodant žemės sklypą Lietuvoje:

tags: #gpm #nuo #parduyodamo #sklypo