Renkantis būstą Lietuvoje, svarbu suprasti, kas laikoma gyvenamosiomis patalpomis, kuo jos skiriasi nuo negyvenamųjų patalpų ir kokie aspektai gali turėti įtakos jūsų pasirinkimui.
Šiame straipsnyje panagrinėsime, kaip apskaičiuojamas gyvenamojo namo negyvenamųjų patalpų bendrasis plotas, remiantis galiojančiais teisės aktais ir statybos reglamentais.
Kas yra gyvenamasis pastatas (namas)?
Gyvenamasis pastatas (namas) - pastatas, kurio visas naudingasis plotas, didžioji jo dalis ar bent pusė naudingojo ploto yra gyvenamosios patalpos.
Namo naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų Namo patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) bendrasis grindų plotas.
Gyvenamosios ir negyvenamosios patalpos: pagrindiniai skirtumai
Statybos techninis reglamentas „Statinių klasifikavimas“ (STR 1.01.03:2017) skiria statinius į pastatus ir inžinerinius statinius, o pastatus - į gyvenamuosius ir negyvenamuosius.
Gyvenamieji pastatai gali būti vieno, dviejų butų, daugiabučiai, kiti gyvenamieji pastatai, tokie kaip bendrabučiai, vaikų namai, vienuolynai ir kt.
Negyvenamieji pastatai skiriami į viešbučių (viešbučiai, moteliai, svečių namai), administracinės, prekybos, paslaugų, maitinimo, gamybos, pramonės (tame tarpe ir kūrybinės dirbtuvės), sandėliavimo, poilsio ir kt. paskirties pastatus.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad butas - tai patalpa ar patalpų grupė su atskiru įėjimu, sudaranti nepriklausomas sąlygas vienam asmeniui ar vienai šeimai gyventi, miegoti, gaminti valgį ir panašiai.
Kambarys - patalpa, apribota perdangomis (denginiu) ir sienomis (pertvaromis) nuo grindų iki lubų, ne mažesnio kaip 4 m2 grindų ploto (kurioje galima pastatyti lovą), tenkinanti gyvenamosioms patalpoms nustatytus higienos reikalavimus. Prie kambarių priskiriami miegamieji, valgomieji, svetainės, gyvenamieji kambariai, virtuvės ir kitos gyventi tinkančios šiltos patalpos, kurių grindų plotas didesnis kaip 4 kv.m.
Tačiau, ne viskas yra butas, kas butu vadinasi. Tai, kas atrodo kaip butas, Registrų centro (RC) duomenų bazėje gali būti įregistruota kaip negyvenamosios paskirties patalpos.
Pagrindinis kriterijus - sklypas. Jeigu jis yra komercinėms, rekreacinėms teritorijoms priskirtoje žemėje, jame gyvenamosios paskirties pastatų statyti negalima, o negyvenamosios paskirties pastate gyvenamosios paskirties patalpos gali sudaryti tik tam tikrą dalį viso ploto.
Tokiu atveju jame įrengiama ne mažiau nei 51 proc. negyvenamųjų patalpų (poilsio, viešbučių, administracinių, gamybos ir kt.), o likusioje dalyje gali būti įrengiami butai. Taip daroma norint išvengti su sklypo naudojimo būdo keitimu susijusių procedūrų arba kai sklypo naudojimo būdo pakeisti neįmanoma.
"Apartamentai" - kas tai?
Apartamentai - rinkodaros triukas. Nors teisiškai apartamentų formuluotė nėra griežtai apibrėžta, ji dažniau taikoma poilsio paskirties patalpomis, tuo tarpu paprastas butas įvardijamas gyvenamosios paskirties patalpomis.
Ir studija ar kūrybinės dirbtuvės, ir poilsio ar svečių apartamentai teisiškai nėra butai. Formaliai šios iš pirmo žvilgsnio nuo butų niekuo nesiskiriančios patalpos, kurių teisinį statusą parodo įrašas RC duomenų bazėje, yra negyvenamosios patalpos.
KAIP ATLIKTI BUTO REMONTĄ! NUO KO PRADĖTI BUTO REMONTĄ! KAIP IŠVENGTI KLAIDŲ REMONTUOJANT BUTĄ!
Nauji daugiabučiai iš esmės skiriasi nuo senųjų energiniu naudingumu. Nuo 2014 m. jau visi Lietuvoje naujai statomi pastatai turi atitikti B energinio naudingumo klasę, o nuo 2016 m. - ne žemesnę kaip A klasę.
Svarbūs aspektai renkantis būstą
Prieš įsigyjant būstą, svarbu atkreipti dėmesį į keletą esminių aspektų:
- Patalpų paskirtis: Patikrinkite patalpų paskirtį Registrų centre. Ji gali turėti įtakos mokesčiams, komunalinėms paslaugoms ir galimybei deklaruoti gyvenamąją vietą.
- Nekilnojamojo turto mokestis: Įsigijus negyvenamosios paskirties patalpas, gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį, nepriklausomai nuo jų vertės.
- Komunalinės paslaugos: Už šilumos energiją ir karštą vandenį negyvenamosios paskirties patalpose gali tekti mokėti daugiau.
- Patalpos paskirties keitimas: Galimybė pakeisti patalpos paskirtį iš negyvenamosios į gyvenamąją yra miglota ir gali pareikalauti nemažai sąnaudų.
- Banko paskola: Bankai atsargiau finansuoja negyvenamosios paskirties NT įsigijimą, todėl pirkėjui gali tekti sukaupti didesnį pradinį įnašą.
- Automobilių statymo problematika: statytojai didžiuosiuose miestuose susiduria su problema, dėl kurios patalpoms nesuteikiamas gyvenamųjų patalpų statusas - negalėjimas užtikrinti minimalaus automobilių stovėjimo vietų skaičiaus.
Projektuojant daugiabučius gyvenamuosius namus, bent vienas kambarys bute turi būti ne mažesnis kaip 16 kvad. m, bendras vonios ir tualeto plotas - ne mažesnis kaip 4 kvad. m , o vienam žmogui turi tekti ne mažiau kaip 14 kvad. m.
Kiekviename daugiabučiame name turi būti suprojektuoti žmonėms su negalia skirti butai, kurie turi sudaryti ne mažiau kaip 5 proc. visų butų. Šis reikalavimas taikomas tiems namams, kurie yra ne toliau kaip 500 m kelio pėsčiomis iki viešojo transporto stotelių. Pastatuose be lifto butai žmonėms su negalia turi būti planuojami pirmajame aukšte.
Gyvenamojo ploto skaičiavimas
Gyvenamosios patalpos (buto gyvenamuosiuose ir negyvenamuosiuose pastatuose; vieno buto namo; atskiro kambario su bendrojo naudojimo patalpomis) plotas skaičiuojamas kaip gyventi skirtų uždarų ar pusiau uždarų patalpų plotų suma.
Gyvenamasis plotas - svetainės, valgomieji, miegamieji, darbo kabinetai, gyvenamieji kambariai, virtuvės ir kitos gyventi tinkančios šiltos patalpos, kurių grindų plotas didesnis kaip 4 m2. Šios patalpos turi turėti apšiltintas atitvarines konstrukcijas ir galimybę būti normaliai šildomos žiemą, neatsižvelgiant, ar jose yra stacionariniai šildymo įrenginiai, ar ne.
Pagalbinis plotas yra visų gyvenamųjų patalpų, išskyrus kambarius, verslo patalpas, rūsius (pusrūsius) ir garažus, plotų suma.
Teisiniai dokumentai
- Statybos techninio reglamento STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ 2 straipsnio 6.10 papunktis.
- Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklės.
Svarbu atsiminti, kad mums nėra suteikta teisė oficialiai aiškinti įstatymų ir kitų teisės aktų nuostatų taikymą.
Namo ploto apskaičiavimas
Norint statyti namą iki 80 kv. m, svarbu žinoti, kaip apskaičiuojamas namo plotas. Jus domina II gr. nesudėtingas statinys - Gyvenamasis namas iki 80 kv. m ir 8,5 m aukščio. Skaičiuojamas bendras patalpų plotas be rūsio (antžeminės dalies), su sąlyga, kad rūsiai negali būti įrengti už pastatų ribų.
Patalpa - sienomis ir kitomis atitvaromis apribota nustatytos paskirties erdvė. Patalpų plotų skaičiavimai nurodyti KADASTRINIŲ MATAVIMŲ IR KADASTRŲ DUOMENŲ SURINKIMO BEI TIKSLINIMO TAISYKLĖSE.
Gyvenamųjų patalpų bendras plotas (Pgp) skaičiuojamas pagal formulę:
Pgp = Pg + Pp + Pv + Pkt, kur:
- Pg - gyvenamasis plotas;
- Pp - pagalbinis plotas: pagalbinis naudingas plotas; pagalbinis nenaudingas plotas;
- Pv - verslo plotas;
- Pkt - kitas plotas: rūsio (pusrūsio) patalpų plotas; garažo patalpų plotas.
Pastaba: Pkt - rūsio (pusrūsio) ar garažo patalpos, į kurias patenkama tiesiog iš gyvenamosios patalpos, įskaičiuojamas į šios gyvenamosios patalpos bendrąjį plotą.
Nors rūsio plotas skaičiuojamas į pastato bendrąjį plotą, nesudėtingas II-os gr. statinys gyvenamasis namas yra ne daugiau kaip 80 kv.m. visų statinio patalpų ploto, skaičiuojant tik antžeminę dalį.
Dar kitaip sakant, į 80 kv. m plotą įeina visos visų aukštų patalpos (įskaitant pastogės patalpas ir garažą) išskyrus rūsį ir terasas.
II-os gr. nesudėtingas statinys Gyvenamasis namas projektuojamas pagal STR 2.02.09:2005 „Vienbučiai ir dvibučiai gyvenamieji pastatai“ nustatytus reikalavimus.
Rašytinis pritarimas supaprastintam statybos projektui privalomas statant II grupės nesudėtingą statinį - MIESTE, konservacinio prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje.
Taip pat Nesudėtingų statinių projektavimui, statybai, statinio projekto vykdymo priežiūrai turi teisę vadovauti fizinis asmuo, baigęs aukštojo ar specialiojo vidurinio mokslo studijas ir įgijęs architektūros, geologijos ir minerologijos mokslų studijų krypčių, technologijos mokslų studijų srities ar šioms kryptims ir sričiai prilyginamą išsilavinimą.
Net ir tuo atveju, kai statybą leidžiantis dokumentas nėra privalomas, kviečiu kreiptis į architektą, kuris įvertins esamą sklypo situaciją, patars kaip geriausia organizuoti vidaus erdves, kokias pasirinkti statybines medžiagas ir konstrukcinius sprendinius, esant poreikiui paruoš kokybišką interjero projektą pagal jūsų poreikius ir finansines galimybes.
Pastatų plotų skaičiavimo tvarka
Pastatų plotų skaičiavimo tvarką nustato ORGANIZACINIS TVARKOMASIS STATYBOS TECHNINIS REGLAMENTAS STR 1.14.01:1999 PASTATŲ PLOTŲ IR TŪRIŲ SKAIČIAVIMO TVARKA.
"17. Gyvenamojo pastato bendrasis plotas yra visų jame esančių patalpų, tarp jų - ir funkcionaliai susietuose priestatuose, plotų suma."
Skaičiuojamos visos patalpos, kurios turi keturias sienas. Garažas, jeigu jis sublokuotas, taip pat. Neskaičiuojama terasa, rūsys, pastogė. Pastogėje į plotą įskaičiuojamos patalpos ar jų dalys, kurios turi aukštį ne mažiau kaip 1,60 m.
Į plotą įskaičiuojamas iš atitvarų plotas. Tiksliuosius skaičiavimus atlieka matininkai ruošdami inventorinę bylą.
Bendras plotas
STR 1.05.06:2010 "STATINIO PROJEKTAVIMAS" (2015 m. birželio 22 d. pakeitimas):
6.10 pastato bendras plotas - visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, ant stogo numatomų terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma, m2. Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas.
80 m2 yra bendras plotas. Tai vidaus grindų plotas be vidinių sienų.
Daugiabučių gyvenamųjų namų projektavimo reikalavimai
Projektuojant daugiabučius gyvenamuosius namus, bent vienas kambarys bute turi būti ne mažesnis kaip 16 kvad. m, bendras vonios ir tualeto plotas - ne mažesnis kaip 4 kvad. m, o vienam žmogui turi tekti ne mažiau kaip 14 kvad. m.
Šis reikalavimas taikomas tiems namams, kurie yra ne toliau kaip 500 m kelio pėsčiomis iki viešojo transporto stotelių. Pastatuose be lifto butai žmonėms su negalia turi būti planuojami pirmajame aukšte.
Nauji daugiabučiai iš esmės skiriasi nuo senųjų energiniu naudingumu. Nuo 2014 m. jau visi Lietuvoje naujai statomi pastatai turi atitikti B energinio naudingumo klasę, o nuo 2016 m. - ne žemesnę kaip A klasę.
Reikalavimai žmonėms su negalia
Kiekviename daugiabučiame name turi būti suprojektuoti žmonėms su negalia skirti butai, kurie turi sudaryti ne mažiau kaip 5 proc. visų butų.
Pastato bendras ir naudingas plotas
Statybos techninio reglamento STR 1.05.06:2010 „Statinio projektavimas“ 2 straipsnio 6.10 papunktyje nustatyta: „pastato bendras plotas - visų patalpų ir jų priklausinių (balkonų, lodžų, ant stogo numatomų terasų, verandų ir kitų priklausinių) plotų suma, m2. Į bendrą plotą neįskaitomas uždarų laiptinių, atvirų ar pusiau atvirų laiptinių laiptotakių ir tarpinių aikštelių, liftų šachtų plotas“.
6.11 papunktyje nustatyta: „pastato naudingas plotas - visų šiltomis atitvaromis atitveriamų ar atitvertų patalpų plotų suma, m2.
Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisyklių (toliau - taisyklės), patvirtintų Žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 30 d.
Bendrojo Ploto Mokesčiai: Kaip Jie Paskirstomi?
Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui (statiniui) išlaikyti ir išsaugoti, įstatymuose numatyta tvarka mokėti mokesčius, rinkliavas. Mokesčiai priskaitomi butų ir (arba) kitų patalpų savininkams proporcingai jų daliai pastate - pagal įregistruotus naudinguosius plotus (negyvenamųjų patalpų bendras plotas laikomas naudinguoju).
Civilinio kodekso 4.76 str. teigia, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, susijusias su bendru daiktu (turtu), taip pat privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad net jei butas nėra apgyvendintas, savininkas vis tiek privalo mokėti bendruosius mokesčius, nes jie priskaičiuojami proporcingai pagal turimą dalį pastate visiems butų ir/ar kitų patalpų savininkams.
Kaip Apskaičiuojamas Naudingas Plotas?
Pagal Statybos techninio reglamento STR 2.02.01:2004 „Gyvenamieji pastatai“ 4.12 punktą, būsto naudingasis plotas - gyvenamųjų kambarių ir kitų būsto patalpų (virtuvių, sanitarinių mazgų, koridorių, įstatytų spintų, šildomų lodžijų ir kitų šildomų pagalbinių patalpų) suminis grindų plotas. Į naudingąjį plotą neįeina balkonų, lodžijų, terasų, nešildomų rūsių grindų plotas.
Gyvenamųjų patalpų bendras plotas (Pgp) skaičiuojamas pagal formulę: Pgp = Pg + Pp + Pv + Pv + Pkt, kur: Pg - gyvenamasis plotas; Pp - pagalbinis plotas; Pv - verslo plotas; Pkt - kitas plotas (rūsio ar garažo patalpos, į kurias patenkama tiesiog iš gyvenamosios patalpos).
Tačiau svarbu atkreipti dėmesį, kad rūsio plotas įskaičiuojamas į pastato bendrąjį plotą, bet nesudėtingas II-os gr. statinys - gyvenamasis namas - yra ne daugiau kaip 80 kv.m. visų statinio patalpų ploto, skaičiuojant tik antžeminę dalį.
Pavyzdys: Mokesčių Paskirstymas Bendrijoje
Įsivaizduokime, kad bendrijoje yra 4 savininkai, kuriems priklauso po vieną butą ir vieną nešildomą sandėliuką namo rūsyje. Namo bendras plotas yra 736 kv.m., o naudingas plotas (butai) - 468 kv.m. Bendrija turi bendrų išlaidų, kurios skaičiuojamos proporcingai pagal naudingą plotą. Šiuo atveju, mokesčiai turėtų būti skaičiuojami proporcingai butų plotui, o neįskaitant sandėliukų ploto, nebent sandėliukai yra įregistruoti kaip atskiri nuosavybės teisės objektai.
Ginčai Dėl Bendro Naudojimo: Kaip Juos Spręsti?
Jei kyla ginčų dėl bendro naudojimo patalpų naudojimo ar mokesčių paskirstymo, pirmiausia reikėtų bandyti susitarti su kitais savininkais. Jeigu susitarti nepavyksta, galima kreiptis į bendrijos valdybą arba administratorių. Jei ir tai nepadeda, galima kreiptis į teismą.
Svarbu turėti omenyje, kad teismas, spręsdamas ginčą, atsižvelgs į bendrojo naudojimo objektų aprašą, įstatymus ir teismų praktiką. Taip pat, teismas gali atsižvelgti į savininkų interesus ir į tai, ar ginčas yra pagrįstas.
Dažniausiai Užduodami Klausimai
Ar gali bendrijos visuotinis susirinkimas nutarti, kad gyventojai, kurie savavališkai užėmė bendro naudojimo patalpas, privalo papildomai mokėti mokesčius?
Dėl bendrų patalpų naudojimo savininkai gali susitarti įvairiai, tačiau Civilinio kodekso 4.82 str. 3 dalis nurodo, kad butų ir kitų patalpų savininkai privalo proporcingai savo daliai apmokėti išlaidas namui išlaikyti.
Ar neįrengtos palėpės savininkui gali būti priskaitomi bendrieji mokesčiai?
Įregistravus palėpę (neįrengtą pastogę) atskiru nekilnojamuoju daiktu, jos teisinis statusas pasikeičia - ji nebėra daugiabučio namo bendrojo naudojimo patalpa, o atskiras nuosavybės teisės objektas, valdomas jo savininkų pagal nustatytas dalis bendrosios dalinės nuosavybės teise.
Kaip skaičiuojama įmoka už atliktus darbus?
Pagal patalpos (buto) plotą proporcingai paskaičiuojama (paskirstoma) atliktų darbų sąmata. VĮ Registrų centre (NT registras) užsakant "Butų (patalpų) sąrašą pastate" galima nurodyti ir prašymą papildomų duomenų - kad būtų pateikti ir naudingieji plotai, jais remiamasi.
Jei name yra trys laiptinės, iš kurių vienoje pastoviai viskas genda, ar yra galimybė teisiškai, kad mokėtų tik ta viena laiptinė?
Bendrojo naudojimo objektų aprašas būtinas, jį tvirtina bendrijos susirinkimas. Jeigu bendrojo naudojimo objektų apraše būtų numatyta, kad tam tikras bendrojo naudojimo objektas priskirtas ne visiems, o tik daliai savininkų, pavyzdžiui, vienos laiptinės savininkams, tai mokesčiai proporcingai būtų paskirstomi tik tos laiptinės savininkams.
Ar galima ant namo stogo įsirengti terasą?
Terasos įrengimas ant stogo vieno savininko asmeninėms reikmėms, suformuojant tą stogo dalį kaip objektą, priskirtiną nuosavybės teise vienam asmeniui, Civilinio kodekso 4.85 straipsnio prasme, manytume, nebūtų naujo bendrojo naudojimo objekto sukūrimas. Objektas Ar įeina į bendrą plotą?
Šiame straipsnyje išnagrinėjome, kas Lietuvoje laikoma bendrojo naudojimo plotu daugiabučiuose namuose, remiantis įstatymais ir teismų praktika. Aptarėme, kokie objektai priskiriami bendram naudojimui, kaip paskirstomi mokesčiai už bendrą plotą ir kaip sprendžiami ginčai dėl bendro naudojimo patalpų.
Bendrojo Naudojimo Objektai: Kas Įeina?
Pastato bendrojo naudojimo objektai yra apibrėžti Bendrijų įstatymo 2 straipsnyje. Bendrija steigiama valdyti, naudoti ir prižiūrėti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus. Pastato savininkų bendrojo naudojimo objektai turi būti surašyti bendrojo naudojimo objektų apraše, kuriame nurodoma, ar konkretus objektas priskiriamas visiems savininkams, ar tik jų daliai.
Pagal galiojantį Daugiabučių namų ir kitos paskirties pastatų savininkų įstatymą, bendrojo naudojimo objektai, be kita ko, yra:
- Bendrosios pastato inžinerinės sistemos - pastato bendrojo naudojimo mechaninė, elektros, dujų, šilumos, sanitarinės technikos ir kita įranga (įskaitant pastato elektros skydinę, šilumos punktą, šildymo ir karšto vandens sistemos vamzdynus ir radiatorius, vandentiekio ir kanalizacijos vamzdynus, rankšluosčių džiovintuvus);
- Bendrosios pastato konstrukcijos - pagrindinės pastato konstrukcijos (pamatai, visos laikančiosios sienos ir kolonos, išorinės sienos ir vidinės pertvaros, atskiriančios bendrojo naudojimo patalpas nuo skirtingiems savininkams priklausančių butų ir kitų patalpų, perdangos, stogas, fasado architektūros detalės ir išorinės (fasado) konstrukcijos (balkonų, lodžijų ir terasų laikančiosios konstrukcijos).
Taip pat, bendrojo naudojimo objektais gali būti laikomi:
- Laiptinės
- Namo stogas
- Rūsys
- Žemės sklypas (jei jis yra bendroje nuosavybėje)
Savininkai gali nustatyti naudojimosi bendrojo naudojimo objektu tvarką. Jeigu kyla nepasitenkinimo dėl galiojančios tvarkos, galima pasiūlyti nustatyti naują tvarką, o nepavykus susitarti, galima kreiptis į teismą.
tags: #gyvenamajame #name #negyvenamuju #patalpu #bendrasis #plotas