Nekilnojamojo turto neregistravimo Lietuvoje pasekmės

Klausimas, kurį karts nuo karto tenka išgirsti - kokios pasekmės laukia neįregistravus nekilnojamojo turto Lietuvoje. Nors daugeliui klausimų reguliuoti visuomenėje - pasitelkiamas baudų ir sankcijų mechanizmas, ne išimtis ir NT sektorius.

Įstatymas gali nustatyti privalomą tam tikrų sandorių teisinę registraciją (CK 1.75 str.), tačiau sandorio neįregistravimo padariniai yra visiškai skirtingi nei numatytieji anksčiau galiojusio CK normose. Dabar neįregistravusios sandorio šalys negali panaudoti sandorio fakto prieš trečiuosius asmenis ir įrodinėti savo teisių remdamosi kitais įrodymais.

Senojo Civilinio kodekso nuostatos

Pagal 1964m. CK (toliau senasis CK) 149 straipsnio 2 dalį, jeigu sutartis, kuria perleidžiamas daiktas, turi būti registruojama, tai nuosavybės teisė atsiranda įregistravimo momentu. Analogiška nuostata buvo įtvirtinta Nekilnojamojo turto registro įstatymo 3 straipsnio 2 dalyje.

Senasis Civilinis kodeksas nustatė, jog nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo, mainų, dovanojimo ar turto perleidimo su sąlyga išlaikyti iki gyvos galvos sutartys (CK 255, 279, 282, 285 str.), t.y. visi kodekse numatyti sandoriai, kuriais buvo galima perleisti nekilnojamąjį turtą, turi būti patvirtinti notariškai ir per tris mėnesius įregistruoti registravimo įstaigoje ( dabar Valstybės įmonės Registrų centro atitinkamuose filialuose).

Kol pirkimo-pardavimo ar kita sutartis nėra įregistruota įstatymų nustatyta tvarka, nuosavybės teisė įgijėjui nepereina, ir daikto savininku išlieka turto perleidėjas. Tokiu būdu, įstatymas nustatė imperatyvinio pobūdžio terminą, kurio nei teismas, nei šalys savo susitarimu pakeisti negali. Privalomos registravimo taisyklės nesilaikymas sutartį daro negaliojančia (CK 255 str. 2 d.). Tačiau įstatymu nustatytas trijų mėnesių terminas nėra naikinamasis, dėl svarbių priežasčių praleistą šį terminą teismas gali atstatyti (CK 255 str. 1 d.).

Tą patį atkartoja Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatymo 8 str. 3 dalis, kuri teigia, kad jeigu pagal sandorio sudarymo metu galiojusį įstatymą sandoriui buvo nustatyta privaloma teisinė registracija, tačiau jis per įstatymo nustatytą terminą nebuvo įregistruotas, tai toks sandoris negalioja, išskyrus atvejus, kai dėl svarbių priežasčių praleistą įregistravimo terminą atnaujina teismas.

Bylų dėl praleisto įstatymų nustatyto termino atnaujinimo procesą reglamentuoja LR Civilinio proceso kodekso (toliau CPK) 576-578 str. Įstatymai numato, kad praleistas trijų mėnesių terminas sutarčiai įregistruoti gali būti atnaujinamas tik tuo atveju, jeigu jis yra praleistas dėl svarbių priežasčių.

Teismo diskrecija

Kokios termino praleidimo priežastys svarbios, kokios - ne, sprendžia teismas, t.y. šis klausimas paliktas teismo diskrecijai. Pvz., asmens išvažiavimas gyventi ir dirbti į kitą šalį arba vaiko liga tokiomis priežastimis nepripažįstamos.

Teismai ne sykį yra pabrėžę, kad sutarties įregistravimo procedūra nereikalauja didelių laiko sąnaudų, be to, už įgyjėją ją gali įvykdyti kitas asmuo. Labai populiarus aiškinimas, kad pareiškėjas nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo, sutarties, sudarytos, pvz., 2000-06-15, neįregistravo per tris mėnesius todėl , kad manė jog ji yra galiojanti pagal CK 6.393 str. 3 d. , nelaikoma svarbia priežastimi.

Taip asmuo gali tik dabar manyti, bet jokiu būdu ne 2000 m. birželio mėn., kai naujasis CK negaliojo ir asmuo nesilaikė imperatyvių normų, įrašytų notarinėje nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje. Dėl šios priežasties negali būti daroma išvada, kad asmuo įstatymo nustatytą trijų mėnesių terminą nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarčiai įregistruoti praleido dėl svarbių priežasčių: įstatymų kaitos ar pan., nes pačioje sutartyje aiškiai pasakyta, kad sutartis turi būti įregistruota.

Kitokia situacija, jei asmuo sudarė sutartį, pvz., 2001m. birželio 15d. ir jos neįregistravo. Kadangi sandorio registravimo terminas dar nepasibaigęs įsigaliojus CK (aut. pastaba naujas CK įsigaliojo 2001-07-01), tai tokio sandorio teisinei registracijai taikomos Naujojo kodekso taisyklės. Galiojantis CK nenumato teisinės sandorių registracijos terminų. Pagal 2001 m. CK sudarytas sandoris galioja nuo tada, kai sudaromas, o ne kai įregistruojamas.

Galimos pasekmės ir sprendimai

Liko nepaminėtas svarbiausias klausimas, ką daryti jeigu teismas atsisakė praleistą įstatymų nustatytą terminą atnaujinti. Viena iš galimybių yra su perleidėjais naujai sudaryti sandorį. Tačiau problemos: reikia susiieškoti senuosius savininkus, eiti pas notarą, šiam teikti visą eilę dokumentų (nuosavybės teises patvirtinančius dokumentus , pažymą apie Nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą Nekilnojamojo turto registre ir t.t.).

Kitas variantas, kreiptis į teismą dėl nuosavybės teisės įgijimo pagal įgyjamąją senatį fakto nustatymo. Nekilnojamieji daiktai (pastatai, žemės sklypas) turi būti įgyti sąžiningai, teisėtai, atvirai, nepertraukiamai kaip savi valdomi daugiau kaip 10 metų (CK 4.68-4.71 str.).

Jeigu daiktas būtų įregistruotas kito savininko vardu, reikėtų papildomai prašyti teismo panaikinti to asmens nuosavybės teisės atsiradimo pagrindą (atitinkamą dokumentą, kurio pagrindo viešajame registre įregistruotos nuosavybės teisės), kadangi įgyjamąja senatimi negali būti įgyjama nuosavybės teisė į kito asmens vardu registruotus daiktus (CK 4.69 str.).

Argumentai UŽ ir PRIEŠ namo pridavimą

Nors šiuo metu išduoti statybą leidžiantys dokumentai galioja neterminuotai, nebaigtas statyti ar rekonstruoti ypatingas ar neypatingas statinys, taip pat nebaigtas rekonstruoti į ypatingą ar neypatingą statinį nesudėtingas statinys turi būti įregistruotas Nekilnojamojo turto registre (NTR) ne vėliau kaip per 3 metus nuo statybos leidimo išdavimo dienos.

Atlikus statinio statybos užbaigimo procedūras (gavus statybos užbaigimo aktą ar surašius deklaraciją apie statybos užbaigimą), statinį ir daiktines teises į jį Nekilnojamojo turto registre (NTR) privaloma įregistruoti ne vėliau kaip per 3 mėnesius nuo akto gavimo dienos.

Baudos

Statinio ir daiktinių teisių į jį registravimo ir nebaigtų statyti ar rekonstruoti statinių kadastro duomenų tikslinimo NTR tvarkos pažeidimas užtraukia baudą nuo 145 eurų iki 290 eurų, juridiniam asmeniui - nuo 290 iki 580 eurų. Savivaldybių administracijos turi teisę administracinę atsakomybę taikyti ir už registruotinų negyvenamosios paskirties statinių naudojimą, neatlikus jų statybos užbaigimo procedūrų ir neįregistravus NTR.

Gyvenamosios vietos deklaravimas

Su gyvenamosios vietos deklaravimu susiję daug gyvenimui svarbių bei reikalingų dalykų: vaikų darželiai, mokyklos, galimybė balsuoti, dalyvavimas bendrijos veikloje, registracija gydymo įstaigose, GPM lengvata ir pan. Norint tai turėti - reikia turėti deklaruotą gyvenamą vietą. Tam, kad ją turėtum kur deklaruoti - reikalingas registruotas NT.

Dažniausiai užtenka ir nebaigtos statybos (~70proc ir daugiau) registravimo norint deklaruoti savo gyvenamąją vietą. Tačiau žiūrint visumą argumentų - priduoti 100proc vis tiek reikia.

Kiti argumentai UŽ registraciją

• Namo pardavimas ateityje: Jau daug metų GPM įstatyme numatyta GPM mokesčio lengvata parduodamam turtui, kuris buvo išlaikytas 10 metų (įsigytas arba užregistruotas prieš 10 metų) arba buvo deklaruota gyvenamoji vieta ne trumpiau nei 2 metus.
• Banko finansavimas: Jeigu tik reikalingas banko finansavimas - būsit priversti registruoti ir įkeisti turtą net kelis kartus.
• Paveldėjimas: Dažnu atveju tėvai nenori palikti “nesutvarkytų galų” su NT vaikams ir pasirūpina tuo patys.
• Parama: Norint pretenduoti į oficialią paramą (pvz., saulės jėgainėms įsirengti) - reikia turėti oficialiai registruotą turtą.
• Turto draudimas: Norint pastatytą namą apdrausti - reikia jį pirmiausiai įregistruoti.

Argumentai PRIEŠ registraciją

• Baimė dėl "nešvarių" pinigų: Būna atvejų, kai namai statomi iš “nešvarių” pinigų ir prisibijoma jį registruoti.
• "Milijonierių mokestis": Baimė, kad dar vienas namas ir jau reikės mokėti “milijonierių mokestį”.
• Išlaidos: Priduoti namą kainuoja, o paslaugos "namų popierizmo" srityje tik brangsta.
• Šiukšlių mokestis: Baimė, kad reikės mokėti už šiukšlių išvežimą.

Svarbu žinoti

Vadovaujantis CK 6.393 straipsnio 1 dalimi, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis turi būti patvirtinta notaro. Tai yra įsakmi nuostata ir jos nesilaikymas daro pirkimo-pardavimo sutartį negaliojančią, o viena sutarties šalis privalo grąžinti kitai sutarties šaliai visa, ką yra gavusi pagal pirkimo-pardavimo sandorį.

Kitas reikalavimas yra šalių pasirašytos ir notaro patvirtintos nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties įregistravimas viešame registre, tai yra Žemės ir kito nekilnojamojo turto kadastro ir registro valstybės įmonėje. Remiantis CK 6.393 straipsnio 3 dalimi, viešame registre neįregistruota sutartis, priešingai nei nepatvirtinta notaro, galioja, tačiau jos negalima panaudoti prieš trečiuosius asmenis ir ji tretiesiems asmenims nesukelia teisinių pasekmių.

Pavyzdžiui, jeigu nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartis nebuvo įregistruota, tai nesąžiningas pardavėjas, kuris dar yra registruotas kaip turto savininkas, antrą kartą parduotų tą patį nekilnojamąjį turtą trečiai šaliai, kuri įregistruotų sutartį, tikrasis savininkas (pirmas neregistruotas pirkėjas) iš sąžiningo pirkėjo negalėtų išreikalauti turto, o galėtų tik pareikšti reikalavimus asmeniui, pardavusiam turtą. Be to, neįregistravus nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties, praktikoje tokio turto savininkas negalės turto parduoti, įkeisti ar atlikti su juo kitokių juridinių veiksmų.

CK 6.393 straipsnio 4 dalis numato, kad pirkėjui nuosavybės teisė į nekilnojamąjį turtą pereina nuo šio turto perdavimo jam momento, tai yra šalims pasirašius turto priėmimo-perdavimo aktą. Šiam aktui nei CK nei kiti teisės aktai nenustato privalomos formos, išskyrus tai, kad jis turi būti pasirašytas abiejų sutarties šalių.

Pastato ir žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartys

Aptartos nuostatos yra taikomos bet kokio nekilnojamojo turto pardavimo atvejais, tačiau taip pat reikėtų išskirti specifines sąlygas, kurios turi būti aptartos pastato bei žemės sklypo pirkimo-pardavimo sutartyse.

• Pastato, esančio žemės sklype, kuris priklauso kitam nei pastato savininkui asmeniui ar Valstybei, pardavimui yra būtinas žemės sklypo savininko sutikimas.
• Pastato pirkimo-pardavimo sutartyje būtina aptarti pastato pirkėjo teises į žemės sklypą.
• Remiantis CK 6.394 straipsnio 2 dalimi, pastato pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje nėra aptartos pirkėjo teisės į žemės sklypą, yra negaliojanti.
• Kai yra parduodamas žemės sklypas, tačiau kartu neparduodami pastatai ar kiti statiniai, esantys jame, tai turi būti aiškiai nurodyta sutartyje.

Nors ir aptartos sąlygos sukelia skirtingas teisines pasekmes, jos yra būtinos ir jų reikia laikytis sudarant ir pasirašant nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį.

tags: #pasekmes #neiregistravus #nekilnojama #turta