Gyvenamųjų patalpų nuomininko pareigos Lietuvoje

Vis dažniau mūsų šalies gyventojai gyvenamosiomis patalpomis naudojasi nuomos, o ne nuosavybės teisės pagrindais. Nuomininkai neretai susiduria su įvairiais sunkumais, kurie jiems trukdo tinkamai vykdyti nuomos sutartimi prisiimtus įsipareigojimus. Todėl svarbu žinoti savo teises ir pareigas.

Nuomos sutartis - būtinybė

Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partnerio, advokato Deivio Valiulio teigimu, nuomos sutartis ne visada turi būti rašytinė, tačiau tik raštu įforminti šalių įsipareigojimai padės išvengti ginčų ar juos išspręsti. Pirmiausia, anot jo, yra du sutarčių tipai - paprasta nuomos sutartis ir gyvenamosios patalpos nuomos sutartis.

Pirmiausia skiriasi šių sutarčių forma. „Įstatymas numato, kad paprasta nuomos sutartis ilgesniam nei vienų metų terminui turi būti rašytinė, o gyvenamosios patalpos nuomos sutarties forma skiriasi, priklausomai nuo ją sudarančių asmenų bei nuomos termino. Jei gyvenamąją patalpą nuomoja valstybė, savivaldybė ar juridinis asmuo, turi būti sudaroma rašytinė sutartis, o neterminuotos nuomos sutartys tarp fizinių asmenų gali būti sudaromos ir žodžiu. Terminuota gyvenamosios patalpos nuomos sutartis, nepriklausomai nuo ją sudarančių šalių, privalo būti sudaroma raštu“, - teigia advokatas.

D.Valiulis teigia, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartį nuo paprastos nuomos sutarties skiria dar ir jos nutraukimo ypatumai. Civilinis kodeksas numato, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti pripažinta negaliojančia, ji gali būti nutraukta, taip pat fiziniai asmenys iš gyvenamųjų patalpų gali būti iškeldinami tik teismo tvarka, išskyrus Civilinio kodekso numatytus iškeldinimo pagal prokuroro sankciją atvejus. O kitų rūšių nuomos sutartys gali būti nutrauktos ir nesikreipiant į teismą.

Nuomos sutartis turi būti išsami

Pasak advokato, nuomos sutartyje svarbu tinkamai nurodyti objektą - išnuomojamų patalpų adresas, kambarių ir kitokių patalpų skaičius, bendras plotas, patalpose esanti įranga, priklausiniai ir naudojimosi bendromis patalpomis sąlygos, nuomos mokesčio dydis, taip pat šio mokesčio mokėjimo tvarka, terminai, atsiskaitymų už komunalinius patarnavimus tvarka. Taip pat nuomos mokestis nustatomas šalių susitarimu ir gali būti perskaičiuojamas, tačiau ne daugiau kaip vieną kartą per metus.

„Nuomos sutarties sąlygos, suteikiančios teisę nuomotojui vienašališkai perskaičiuoti nuomos mokestį ar jį keisti daugiau kaip vieną kartą per metus, negalioja. Taip pat nuomotojas neturi teisės reikalauti nuomos mokestį mokėti iš anksto, išskyrus už pirmąjį mėnesį“, - atkreipia dėmesį D.Valiulis.

Nuomotojas įsipareigoja perduoti nuomininkui nuomos sutarties objektą, užtikrinti jo tinkamumą gyventi bei visus reikalavimus atitinkančią būsto būklę perdavimo momentu ir visą nuomos sutarties laikotarpį. Nuomininkas įsipareigoja mokėti nuomos mokestį, tinkamai valdyti ir naudoti būstą, grąžinti jį tokios būklės, kokia buvo perdavimo momentu, atsižvelgiant į normalų nusidėvėjimą.

„Nuomininko šeimos nariai turi tokias pat teises pagal nuomos sutartį, kaip ir nuomininkas“, - 15min teigė D.Valiulis.

Einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą. Jis atkreipia dėmesį, kad gyvenamosios patalpos nuomos sutartis gali būti terminuota arba neterminuota, o terminas nustatomas šalių susitarimu.

Šalys gali atnaujinti gyvenamosios patalpos terminuotą sutartį sudarydamos naują terminuotą ar neterminuotą nuomos sutartį. Pasibaigus gyvenamosios patalpos nuomos sutarties terminui, nuomininkas turi pirmenybės teisę sudaryti nuomos sutartį naujam terminui, jeigu jis tinkamai vykdė sutarties sąlygas.

„Nutraukti gyvenamojo būsto nuomos sutartį nuomininkui yra lengviau nei nuomotojui. Nuomininkas tiek terminuotą, tiek neterminuotą sutartį turi teisę nutraukti prieš mėnesį raštu įspėjęs nuomotoją. Nuomotojas, norėdamas nutraukti neterminuotą nuomos sutartį, nuomotoją raštu turi įspėti prieš šešis mėnesius, o terminuotą nuomos sutartį gali nutraukti tik esant esminiam sutarties pažeidimui ir tik teismo tvarka“, - teigė jis.

Kas laikoma esminiu sutarties pažeidimu?

• Nuomininkas turi daugiau kaip 3 mėnesius nemokėti nuompinigių ar mokesčių už komunalines paslaugas.
• Nuomininkas, jo šeimos nariai ar kiti kartu su juo gyvenantys asmenys ardo ar gadina gyvenamąją patalpą, arba ją naudoja ne pagal paskirtį.
• Asmenys netinkamu elgesiu sudaro neįmanomas sąlygas kitiems kartu arba greta gyventi.

Esant bent vienam iš šių pažeidimų, nuomotojas turi teisę kreiptis į teismą dėl terminuotos nuomos sutarties pažeidimo.

Kapitalinis ir einamasis remontas: kieno pareiga juos atlikti?

Patartina visus matomus trūkumus aprašyti nuomos sutartyje, vertėtų gyvenamąjį būstą nufilmuoti ar nufotografuoti. D.Valiulio teigimu, einamąjį remontą turi atlikti nuomininkas, nuomotojo pareiga yra atlikti kapitalinį remontą.

Kapitalinis remontas - tai remontas, kai yra stiprinamos ar keičiamos susidėvėjusios laikančiosios konstrukcijos, pvz., avarinės būklės sienos, lubos, keičiamos ar įrengiamos inžinerinės sistemos ar jų elementai, atliekami inžinerinių sistemų remonto darbai, pvz., elektros instaliacija, vandentiekis ir panašiai. Būtent šių darbų atlikimo nuomininkas turi teisę reikalauti iš nuomotojo.

Atliekant kapitalinį remontą nuomotojas turi teisę reikalauti nuomininko laikinai nesinaudoti išnuomotu būstu, tačiau tokiu atveju nuomininkas turi teisę į nuomos mokesčio sumažinimą, kompensaciją ar nuomos sutarties nutraukimą.

Kadangi viena iš nuomininko pareigų yra išlaikyti išnuomotą būstą tvarkingą ir atlyginti būsto išlaikymo išlaidas, nuomininkas turi pareigą daryti einamąjį remontą, nebent būtų susitarta kitaip. Einamuoju remontu laikomas eilinis taisymas, kaip, pavyzdžiui, elektros lemputės pakeitimas, įbrėžimų sienose užglaistymas ir panašiai. Tai yra nuomininko atsakomybė.

„Dažnai pasitaiko, kad nuomininkas, begyvendamas būste, nori atlikti tam tikrus pagerinimus, tačiau ne visais atvejais juos bus galima pasiimti nuomos sutarčiai pasibaigus. Jei nuomininkas nuomotojo leidimu išnuomotą būstą pagerina, jis turi teisę į turėtų išlaidų atlyginimą. Tuo atveju, jei nuomotojo sutikimas nebuvo gautas ir nuomotojas nesutinka atlyginti pagerinimų vertės, nuomininkas atliktus pagerinimus gali pasiimti tik tada, jei juos galima atskirti be žalos išnuomotam būstui“, - komentavo D.Valiulis.

Prieš mokėdami depozitą įsitikinkite, kad jį mokate asmeniui, turinčiam teisę nuomoti būstą

Advokatas pataria, kad, prieš mokant nuomotojo reikalaujamas sumas, reikia įsitikinti, kam jas ketinate mokėti. Įprasta praktika, kad sudarant būsto nuomos sutartį nuomotojai reikalauja sumokėti vieno ar dviejų mėnesių nuomos mokesčio dydžio depozitą, kuris padengtų nuomotojo nuostolius, jei tokių atsirastų per visą nuomą.

Tačiau prieš mokant depozitą svarbu įsitikinti, ar mokėsite asmeniui, turinčiam teisę to reikalauti. Tokiu atveju vertėtų paprašyti pateikti Nekilnojamojo turto registro išrašą, kuriame matysite, kas yra būsto savininkas.

„Jei paaiškėtų, kad asmuo, ketinantis išnuomoti jums būstą, nėra įrašytas viešojo registro išraše kaip savininkas, galbūt jis turi nuomos sutartį su savininku ir būstą ketina subnuomoti. Tuomet reikėtų paprašyti pateikti nuomos sutartį bei savininko sutikimą subnuomoti būstą, jei tai nebūtų įrašyta nuomos sutartyje“, - patarė D.Valiulis.

Nufilmuokite ar nufotografuokite visą būstą

Gyvenant būste gali atsirasti įbrėžimų sienose, gali būti apgadinami baldai ar įskeliamos plytelės, dėl ko pasibaigus nuomos sutarčiai dažnai kyla ginčai su nuomotoju. Nuomotojas tuo gali piktnaudžiauti, norėdamas pasilikti sumokėtą depozitą.

„Pirmiausia patartina visus matomus trūkumus aprašyti nuomos sutartyje, taip pat vertėtų gyvenamąjį būstą nufilmuoti ar nufotografuoti ir šias nuotraukas ar įrašą pridėti kaip nuomos sutarties priedą“, - teigė D.Valiulis.

Apdrauskite turtą

Norint išvengti nuostolių dėl būsto, baldų ar kaimynų turto sugadinimo įvykus, pavyzdžiui, vandentiekio avarijai, taip pat norint apsaugoti turtą nuo vagystės, Advokatų profesinės bendrijos „TRINITI LT“ partneris pataria aptarti būsto, kaip turtinio vieneto, jame esančio turto ir būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo klausimus.

Nuomininkui svarbu išsiaiškinti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas yra apdraustas. Jei ne, reikėtų susitarti, ar sudaromos draudimo sutartys, susitarti dėl draudimo įmokų mokėjimo tvarkos.

„Tačiau būsto ir jame esančio turto draudimas nuomininkui padės išvengti nuostolių atlyginimo tik dėl būsto ir jame esančio turto sugadinimo. Jei dėl įvykusios avarijos ar gedimo būtų sugadintas kaimynų turtas, būsto ir jame esančio turto draudimas neapsaugos. Norint apsisaugoti nuo kaimynų turto sugadinimo, nuomininkui yra reikalinga sudaryti būsto valdytojo civilinės atsakomybės draudimo sutartį, pagal kurią kaimynų patirtus nuostolius padengtų draudimo bendrovė“, - komentavo D.Valiulis.

Teisė deklaruoti gyvenamąją vietą nuomojamame būste

Sudarydamas nuomos sutartį, nuomininkas įgyja teisę deklaruoti gyvenamąją vietą išsinuomotame būste. Jei savininkas nesuteikia atskiro sutikimo deklaruoti gyvenamąją vietą jo būste, tokiu atveju sudaryta nuomos sutartis gali būti dokumentu, kurį užteks pateikti gyvenamąją vietą deklaruojančiai įstaigai.

„Tačiau tokiu atveju nuomos sutartyje patartina nurodyti, kad nuomotojas neprieštarauja, jog nuomininkas deklaruotų gyvenamąją vietą išsinuomotame būste. Jei tokios nuostatos nuomos sutartyje nebus, tikėtina, kad deklaruojanti įstaiga paprašys pateikti papildomą atskirą nuomotojo sutikimą“, - sakė D.Valiulis.

Tarp nuomininko ir nuomotojo sudaryta nuomos sutartis taip pat turi apibrėžti ir laiką, kuriam gyvenamoji vieta deklaruojama išsinuomotame būste. Jeigu sudaroma terminuota nuomos sutartis, tai ir gyvenamoji vieta išsinuomotame būste deklaruojama tam terminui, jei sudaryta neterminuota nuomos sutartis, tai ir gyvenamoji vieta deklaruojama neterminuotam laikotarpiui.

Nuomininko ir nuomotojo santykiai

Nuomininko ir nuomotojo santykius dažnai lydi įvairūs nesutarimai, kyla klausimų, kas yra atsakingas už buitinės technikos gedimus, natūralų baldų ir kitos įrangos bute nusidėvėjimą. Teisininkai pažymi, kad jeigu abiem pusėms netinka žodiniai susitarimai, tokie klausimai būtinai turi būti įtraukti į nuomos sutartį.

Advokato Arūno Bertulio teigimu, pagrindinės asmens teisės ir pareigos bei atsakomybė yra numatytos Civiliniame kodekse, o papildomai šalys galėtų aptarti tik specifines, su konkrečiu turtu ar nuomos aplinkybėmis susijusias atsakomybės sąlygas. Taip pat šalys galėtų aptarti tas sąlygas, dėl kurių šalis gali apsispręsti pagal įstatymą pačios, o jų neaptarus nuomos sutartyje, galiotų Civiliniame kodekse numatytos sąlygos.

„Pavyzdžiui, pagal įstatymą pareiga daryti numojamų patalpų kapitalinį remontą priklauso nuomotojui, o einamąjį - nuomininkui, tačiau kartu suteikiama galimybė šalims šias sąlygas pakeisti arba padaryti mišrias. Todėl šalims susitarus nuomos sutartyje, pareiga daryti kapitalinį remontą gali tekti nuomininkui, arba nuomotojas privalėtų atlikti tiek kapitalinį, tiek einamąjį remontą ir pan.“, - nuomos sutarties svarbą pabrėžia teisininkas.

Pašnekovas tęsia, kad šalys būtinai turėtų būti aptarti ir išlaidų atlyginimo tvarką dėl buitinės technikos ar kitų būste esančių įrenginių sugadinimo, taisymo ar pakeitimo. Tai labai svarbu sprendžiant ginčus dėl sutarties vykdymo ar nuomos pradžioje sumokėto užstato grąžinimo klausimus.

„Taip pat, pavyzdžiui, pagal įstatymą nuomotojas privalo nuomos sutarties sudarymo metu perduoti nuomininkui gyvenamojo namo savininkų bendrijos įstatų kopiją arba kopiją kitokio dokumento, kuriame yra nustatytos bendro naudojimo patalpų priežiūros, naudojimo, išlaikymo ir kitos taisyklės, tačiau šalys gali susitarti dėl to ir kitaip (pvz. kad tokios įsipareigojimo nuomotojas nevykdys)“, - pažymi A. Bertulis.

Į sutartį reikia įtraukti finansinius įsipareigojimus

Šiuo laikotarpiu kai kuriems gyventojams gali būti ypač aktualūs nuomos mokesčio keitimo klausimai. Advokato A. Bertulio teigimu, šalys galėtų susitarti dėl nuomos mokesčio keitimo jų suderintais terminais, tačiau ne dažniau kaip du kartus per metus.

„Šalims šio klausimo neaptarus, galiotų bendra nuostata, kad vienai šaliai prieštaraujant, nuomos mokestis negalėtų būti keičiamas. Šalys taip pat galėtų pakeisti (riboti) nuomotojo teisę reikalauti iš nuomininko šiam iš esmės pažeidus nuomos mokesčio mokėjimo terminus, iš anksto sumokėti ne didesnį kaip už du mokėjimo terminus iš eilės nuomos mokestį“, - aiškina teisininkas.

Pašnekovas priduria, kad nuomos sutartyje būtina aptarti ir subnuomos galimybę ir sąlygas, priešingu atveju subnuoma būtų įmanoma tik gavus rašytinį nuomotojo sutikimą.

Jei nuomos terminas yra ilgesnis ar neterminuotas, taip pat jei kapitalinį remontą atlieka nuomininkas, A. Bertulio teigimu, nuomotojui svarbu aptarti ir nuomininko išlaidų, turėtų pagerinant išsinuomotą daiktą su nuomotojo leidimu, atlyginimo klausimą. Jo nepatarus, galiotų bendra nuostata, kad atlyginamos visos išlaidos.

„Pažymėtina, kad tariantis dėl papildomų nuomos sutarties sąlygų, turėtų būti laikomasi pagrindinių taisyklių, pagal kurias nuomotojui draudžiama vienašališkai keisti nuomos sutartie sąlygas. Taip pat, jeigu nuomininkas nesumoka nuomos mokesčio už vieną periodą, reikalauti iš nuomininko sumokėti iš karto nuomos mokestį už visą nuomos terminą. Ir nustatyti didesnę nuomininko civilinę atsakomybę nei faktiškai yra nuomotojui padarytos žalos dydis ar nustatyti nuomininko atsakomybę be kaltės“, - vardija pašnekovas.

Kada moka nuomininkas

Vienas aktualiausių klausimų ir nuomotojams, ir nuomininkams, yra atsakomybė už nuomos metu sugedusius ar sulūžusius daiktus. Pasak advokato A. Bertulio, šiais klausimais įprastai galioja įstatymo nustatytas bendras principas, kad jeigu nuomininkas pablogina išsinuomotą daiktą, jis privalo nuomotojui atlyginti dėl pabloginimo atsiradusius nuostolius, išskyrus tuos atvejus, kai įrodo, kad daiktas pablogėjo ne dėl jo kaltės.

„Įstatyme įvardytas išsinuomoto daikto pabloginimas reiškia daikto vertės sumažėjimą arba daikto funkcionalumo dalies netekimą, dėl kurių tolesnis daikto naudojimas pagal paskirtį netenka savo turėtos iki pabloginimo ekonominės vertės. Tačiau jeigu daikto būklė pablogėja dėl jo natūralaus susidėvėjimo arba dėl jo normalaus naudojimo laikantis nuomos sutarties sąlygų, tai tokiais atvejais nuomininkas neprivalo atlyginti atsiradusių nuostolių nuomotojui, nebent sutartyje būtų nustatyta kitaip“, - paaiškina teisininkas ir priduria, kad dėl šių priežasčių labai svarbu prieš nuomos pradžią ne tik surašyti, bet ir faktiškai patikrinti įrenginių veikimą.

Nuomos eigoje nuomininkui būtina pastebėjus gedimą, jį nedelsiant užfiksuoti ir pranešti nuomotojui, o nuomai pasibaigus, taip pat patikrinti įrenginių veikimą, kad vėliau dėl to nekiltų ginčų.

Kadangi nuomotojas perduoda ir faktiškai išnuomoja ne tik patį būstą bet ir jame esančius daiktus, A. Bertulio teigimu, ir šių daiktų einamasis remontas, šalims nesusitarus kitaip, tenka nuomininkui, o kapitalinis - nuomotojui, pvz:. elektros lemputes tokiu atveju teks keisti nuomininkui, o nusidėvėjusią elektros instaliaciją - nuomotojui.

„Vandentiekio, nuotekų ar kitų inžinerinių sistemų gedimų remontas paprastai yra nuomotojo rūpestis ir atsakomybė, jei dėl šių gedimų nebūtų nustatyta nuomininko kaltė (pvz.: netyčia pragręžtas vandentiekio vamzdis)“, - pabrėžia teisininkas.

Pataria į teisminius ginčus nesivelti

Nors atrodytų, kad nuomos sutartis turėtų išgelbėti nuomininką ir nuomotoją nuo konfliktų, deja, tai ne visada yra raktas į sutarimą. Tačiau net kilus dideliems ginčams, A. Bertulio teigimu, teisminis jų sprendimo būdas nėra pats geriausias, nes atima daug laiko ir finansų.

„Todėl tam, kad ateityje paprasčiau ir operatyviau būtų galima išspręsti tokio pobūdžio problemas, būtinas detalesnis jų šalinimo ir išlaidų atlyginimo susitarimas bei aprašymas pačioje nuomos sutartyje. Tačiau, jei nuomos sutartyje tai nėra detaliai aptarta ar ginčas greičiausiai vis dėl to kils, tuomet būtina nedelsiant surinkti kuo daugiau įrodymų apie patį gedimą (sugadinimą), kad jam persikėlus į teismą, šalis galėtų įrodyti savo tiesą“, - pažymi teisininkas.

Jis tęsia, kad pareiga grąžinti išsinuomotą daiktą tenka nuomininkui, todėl būtent nuomininkas turės įrodinėti, kad išnuomotas daiktas buvo grąžintas tos būklės, kokios buvo perduotas (t. y. nesugadintas).

„Tuo atveju jei nuomotojas vengs priimti daiktą, pavyzdžiui vengs pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, tai nuomininkas turės pareigą įrodyti ne tai kad buvo grąžintas tos būklės, kokios buvo perduotas, bet tik įrodyti, kad daiktą vengė priimti nuomotojas. Todėl nuomotojas vengdamas pasirašyti perdavimo-priėmimo aktą, rizikuoja netekti galimybės prisiteisti jam padarytus nuostolius“, - paaiškina teisininkas.

tags: #gyvenamosios #patalpos #nuomininko #pareigos