Hipotekos teisė Lietuvoje yra svarbi nekilnojamojo turto srities dalis, apimanti įvairius aspektus nuo hipotekos teismų iki žemės registracijos ir hipotekos registro.
Hipotekos Teismas
Hipotekos teismas priklauso teismų sistemai ir yra steigiamas siekiant hipotekos registruose įregistruoti nekilnojamąjį turtą ir su jo nuosavybe susijusias teises. Hipotekos teisėjas nagrinėja bylas dėl sutartinės ir priverstinės hipotekos, įkeitimo, kitų daiktinių teisių, juridinių faktų ir daiktų registravimo hipotekos teismo tvarkomuose registruose, dėl įkeisto turto arešto, išieškojimo iš įkeisto turto, išieškotų sumų paskirstymo išieškotojams, vykdo įstatymų jam suteiktus kitus įgaliojimus.
Hipotekos teismas veikia kai kuriose šalyse, pvz., Latvijoje, kur hipotekos teismas priklauso apygardų teismams, hipotekos teisėjų statusas atitinka apylinkės (miesto) teismo teisėjo statusą.
Lietuvoje 1997 m. pradėjo veikti 6 miesto apylinkės teismų (Kauno, Klaipėdos, Panevėžio, Šiaulių, Telšių ir Vilniaus miesto pirmos apylinkės) ir 4 rajono apylinkės teismų (Alytaus, Marijampolės, Tauragės ir Utenos) hipotekos skyriai. 1999 m. - 5 rajono apylinkės teismų (Ignalinos, Kelmės - veikė iki 2009 m., Mažeikių, Rokiškio, Ukmergės) hipotekos skyriai.
Jų veiklą reglamentavo:
- Teismų įstatymas (1994 m., nauja redakcija 2002 m.)
- Hipotekos registro steigimo įstatymas (1996 m., nauja redakcija 2012 m.)
- Hipotekos registro nuostatai (2001 m., nauja redakcija 2014 m.)
- Civilinis kodeksas (2000 m., įsigaliojo 2001 m.)
- Civilinio proceso kodeksas (2002 m., įsigaliojo 2003 m.)
- Kiti teisės aktai.
Hipotekos skyrius steigė ir naikino, tvirtino jų darbuotojų pareigybių sąrašus ir nustatė veiklos teritoriją (ji galėjo nesutapti su apylinkės teismo, prie kurio jis įsteigtas, veiklos teritorija) teisingumo ministras. Hipotekos skyrius turėjo antspaudą su valstybės herbu, sąskaitą banke ir buvo Centrinės hipotekos įstaigos filialas.
2007 m. nutarimu Vyriausybė patvirtino hipotekos registro plėtros koncepciją, kurios pagrindinis tikslas - sukurti naują hipotekos ir įkeitimo, turto arešto aktų registravimo modelį, kurį įgyvendinus bus panaikintos hipotekos teisėjo funkcijos, susijusios su sutartinės hipotekos ir įkeitimo registracija.
Žemės Registracija
Žemės registracija - tai žemės nuosavybės teisės juridinis patvirtinimas. Civilinių teisių objektu žemės sklypas tampa jį identifikavus ir įstatymų nustatyta tvarka įregistravus viešajame registre. Lietuvoje žemės registracijos tvarką reglamentuoja Nekilnojamojo turto registro įstatymas (1996, įsigaliojo 1998, nauja redakcija 2001) ir Nekilnojamojo turto registro nuostatai (2014).
Šie nuostatai reglamentuoja Nekilnojamojo turto registro (toliau vadinama - registras) paskirtį, jo objektus, registro tvarkymo įstaigų teises ir pareigas, registro duomenų tvarkymą, sąveiką su kitais registrais ir kadastrais, registro duomenų saugą, registro duomenų teikimą, registro reorganizavimą ir likvidavimą.
Registras tvarkomas pagal:
- Lietuvos Respublikos civilinį kodeksą (Žin., 2000, Nr. 74-2262)
- Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymą (Žin., 1996, Nr. 100-2261; 2001, Nr. 55-1948)
- Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro įstatymą (Žin., 2000, Nr. 58-1704; 2003, Nr. 57-2530)
- Lietuvos Respublikos asmens duomenų teisinės apsaugos įstatymą (Žin., 1996, Nr. 63-1479; 2003, Nr. 15-597)
- Lietuvos Respublikos valstybės registrų įstatymą (Žin., 1996, Nr. 86-2043; 2004, Nr. 124-4488)
- Šiuos nuostatus ir kitus teisės aktus, reglamentuojančius valstybės registrų veiklą ir registro duomenų tvarkymą.
Registro Objektai ir Duomenys
Registro objektai - Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatyme nurodyti nekilnojamieji daiktai, daiktinės teisės į juos, šių teisių suvaržymai ir su nekilnojamaisiais daiktais, teisių į juos suvaržymais bei daiktinėmis teisėmis susiję juridiniai faktai, taip pat įmonių dovanojimo, pirkimo-pardavimo ir nuomos sutartys.
Žemės sklypai, juose esantys pastatai ir statiniai, inžineriniai įrenginiai ir kitas nekilnojamasis turtas šiame registre registruojami nurodant duomenis apie žemės sklypą ir kitą nekilnojamąjį turtą. Registrui taip pat pateikiami visi duomenys apie žemės sklypo savininką ir bendraturčius, kitų fizinių ir juridinių asmenų teisės (ribojimai) į žemės sklypą.
Registre kaupiami šie duomenys:
- Duomenys apie nekilnojamąjį daiktą.
- Duomenys apie daiktines teises į nekilnojamąjį daiktą.
- Duomenys apie šių teisių suvaržymus.
- Duomenys apie juridinius faktus, susijusius su nekilnojamaisiais daiktais, teisėmis į juos ir šių teisių suvaržymais.
Asmens duomenys registre tvarkomi siekiant identifikuoti daiktinių teisių turėtojus.
Registro duomenys kaupiami ir saugomi viename registro centriniame duomenų banke. Registro centrinį duomenų banką sudaro registro duomenų bazė, kurioje kaupiami ir saugomi Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto registro įstatymo 36 straipsnyje nurodyti aktualūs registro duomenys, ir archyvinių nekilnojamųjų daiktų kadastro ir registro duomenų bazė.
Registro Tvarkymo Įstaigos
Registro tvarkymo įstaiga yra valstybės įmonė Registrų centras (toliau vadinama - registro tvarkymo įstaiga). Registro tvarkymo įstaigą sudaro Centrinis registratorius ir teritoriniai registratoriai, kurie pavaldūs ir atskaitingi Centriniam registratoriui.
Registro tvarkymo įstaiga:
- Organizuoja ir kontroliuoja registro tvarkymą.
- Užtikrina registro duomenų saugą.
- Nustato registro duomenų teikimo tvarką.
- Tvarko registro archyvą.
- Vykdo kitas šiuose nuostatuose ir teisės aktuose numatytas funkcijas ir veiksmus.
Institucijos ir Duomenų Bazės
Nekilnojamojo turto registrą tvarko Registrų centras (sudaro Centrinis ir teritoriniai registratoriai). Naujos įstaigos bus įkurtos prie apylinkių teismų, bus įsteigtas nekilnojamojo turto duomenų bankas.
Duomenų Teikimas ir Registravimas
Registro duomenų teikėjai yra fiziniai asmenys ir juridiniai asmenys ar Europos Sąjungos valstybėse narėse įsisteigę juridiniai asmenys arba juridinio asmens statuso neturintys subjektai, jų filialai ar atstovybės (toliau vadinama - juridiniai asmenys), kuriems duomenų teikimas numatytas teisės aktuose.
Prašymą įregistruoti nekilnojamąjį daiktą ir (ar) nuosavybės teises į jį teritoriniam registratoriui paduoda daiktą įgijęs asmuo, išskyrus tuos atvejus, kai Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos teritoriniam padaliniui pagal Lietuvos Respublikos žemės įstatymo (Žin., 1994, Nr. 34-620; 2004, Nr. 28-868) 46 straipsnio 7 dalį suteikta teisė įregistruoti žemės sklypus savininko vardu. Prašymą įregistruoti kitas daiktines teises, tų teisių suvaržymus, juridinius faktus teritoriniam registratoriui pateikia šių teisių turėtojas ar asmuo, suinteresuotas jų įregistravimu.
Prašymas įregistruoti nekilnojamąjį daiktą, daiktines teises, tų teisių suvaržymus, juridinius faktus, įmonių dovanojimo, pirkimo-pardavimo ar nuomos sutartis pateikiamas bet kuriam iš teritorinių registratorių.
Prie prašymo turi būti pridėti šie dokumentai:
- Dokumentai, patvirtinantys atlyginimo už įregistravimą sumokėjimą.
- Dokumentai, patvirtinantys daikto įgijimą nuosavybėn, daiktinių teisių, šių teisių suvaržymų, juridinių faktų atsiradimą, įmonių dovanojimą, pirkimą-pardavimą ar nuomą.
- Žemės sklypo planas ir kiti kadastro duomenys, jeigu jie nėra įrašyti į Nekilnojamojo turto kadastrą.
- Dokumentai, įrodantys asmens, pateikusio prašymą, tapatybę, išskyrus atvejus, kai asmens prašymas pateikiamas per notarą.
Visi dokumentai turi būti pateikti lietuvių kalba. Jeigu sandoris sudarytas ar kiti dokumentai surašyti ne lietuvių kalba, turi būti pridėti jų vertimai.
Teritorinis registratorius, gavęs prašymą įregistruoti nekilnojamąjį daiktą, daiktines teises, tų teisių suvaržymus, juridinius faktus, įmonių dovanojimo, pirkimo-pardavimo ir nuomos sutartis ir prie jo pridėtus dokumentus, įregistruoja jį kompiuterinėje prašymų registravimo knygoje, nurodydamas prašymo gavimo datą (metus, mėnesį, dieną), laiką (valandą ir minutes), pateiktus dokumentus, atlyginimo arba avansu mokamo atlyginimo dydį, prašymą priėmusį asmenį. Įregistruotam prašymui suteikiamas eilės numeris.
Kai paduotas prašymas susijęs su registre įregistruotų nekilnojamųjų daiktų, daiktinių teisių į juos, šių teisių suvaržymų, juridinių faktų, įmonių dovanojimo, pirkimo-pardavimo ir nuomos sutarčių pakeitimu arba išregistravimu, teritorinis registratorius, įregistravęs šį prašymą kompiuterinėje prašymų registravimo knygoje, registro duomenų bazės atitinkamame registro įraše įrašo požymį „Tvarkomas registras“. Šį įrašą teritorinis registratorius turi padaryti ne vėliau kaip per 8 valandas nuo prašymo padavimo momento.
Asmens pageidavimu pranešimai apie pateikto prašymo įregistravimo faktą, darbų atlikimo datą, laiką ir dokumentų atsiėmimo vietą arba atsisakymą pateiktą prašymą įregistruoti, taip pat pranešimai apie registro tvarkymo įstaigos priimtus sprendimus gali būti teikiami asmeniškai raštu, paštu, trumpąja teksto ar vaizdo žinute, faksimilinio ryšio ar kitokiais telekomunikaciniais galiniais įrenginiais. Pranešimo pateikimo būdą asmuo nurodo prašyme.
Asmuo, padavęs prašymą įregistruoti daiktines teises, šių teisių suvaržymus, juridinius faktus, turi teisę iki daiktinių teisių, šių teisių suvaržymų, juridinių faktų įregistravimo Nekilnojamojo turto registre atsiimti prašymą raštu kreipdamasis į teritorinį registratorių, priėmusį tą prašymą. Asmuo, atsiimdamas prašymą, nurodo prašymo atsiėmimo motyvus. Už registro tvarkytojo turėtas prašymo vykdymo išlaidas imamas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2007 m. birželio 6 d. nutarimu Nr. 565 „Dėl atlyginimo už nekilnojamųjų daiktų, daiktinių teisių į juos, šių teisių suvaržymų ir su nekilnojamaisiais daiktais susijusių juridinių faktų, įmonių perleidimo ir nuomos sutarčių įregistravimą/išregistravimą dydžių patvirtinimo“ (Žin., 2007, Nr. 67-2615) patvirtintas 10 litų dydžio atlyginimas.
Nekilnojamasis daiktas registruojamas pagal daikto buvimo vietą Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto kadastro nuostatų, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. balandžio 15 d. nutarimu Nr. 534 (Žin., 2002, Nr. 41-1539; 2005, Nr. 80-2899), nustatyta tvarka, padarant nekilnojamojo daikto registro įrašus ir suteikiant nekilnoja...
1996 m. rugsėjo 24 d. Nr. (įstatymo nauja redakcija nuo 2024 01 01 pagal LR 2022 12 23 įstatymą Nr. TAR, 2022-12-30, Nr. 1 straipsnis. 2 straipsnis. 1. 2. 3. Registro ir jo duomenų tvarkymą reglamentuoja šis įstatymas, 2016 m. balandžio 27 d. 3 straipsnis. 1. 2. 4 straipsnis. 5 straipsnis. 1. 2. 6 straipsnis. 1. 2. 3. 4. 5. 7 straipsnis. 1. 2. 3. 4. 8 straipsnis. 1. nustatytas išimtis. 2. 3. 9 straipsnis. 1. nagrinėjimo komisijai (toliau - Komisija). 2. tvarkytojo sprendimo priėmimo dienos. atnaujintas. 3. 4. 5. 6. dėl trūkumų pašalinimo išsiuntimo pareiškėjui dienos nepašalino skundo trūkumų. 7. 8. 10 straipsnis. 1. 2. informacija teikiami vadovaujantis 2016 m. balandžio 27 d. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 11 straipsnis. 1. 2. 3. 12 straipsnis. 13 straipsnis.
Hipotekos Registras
Lietuvos Respublikos Hipotekos registras - tai pilnai kompiuterizuotas pagrindinis valstybės registras funkcionuojantis nuo 1998 m. balandžio 1 d. Registro paskirtis - rinkti, kaupti, apdoroti, sisteminti, saugoti, naudoti ir teikti suinteresuotiems asmenims duomenis apie sutartinės hipotekos ir įkeitimo sandorius. Įsigaliojus naujajam LR Civilinio proceso kodeksui, be šių užduočių Hipotekos registras pradės registruoti ir priverstines hipotekas bei įkeitimus.
Šiuo metu pagrindinis Hipotekos registro objektas yra sutartinės hipotekos ir įkeitimo sandoriai, registruotini šiame registre pagal naujojo Civilinio kodekso nuostatas.
Išskirtinis Hipotekos registro struktūros bruožas yra ypatinga dvipakopė šio registro funkcinė sistema, užtikrinanti dvigubą svarbiausių registro duomenų fiksavimą bei savotišką sąveiką tarp vykdomosios ir teisminės valdžios šakų, nes Hipotekos registras susideda iš vietinių hipotekos registrų, tvarkomų apylinkių teismų hipotekos skyrių, ir centrinio hipotekos registro, tvarkomo Teisingumo ministerijos įgaliotos institucijos - Centrinės hipotekos įstaigos.
Ir nors apylinkių teismų hipotekos skyriai yra steigiami LR Teismų įstatymo nustatyta tvarka ir laikomi sudėtine teismų sistemos dalimi, tačiau konkrečius apylinkės teismus, kuriuose tokie skyriai bus steigiami, parenka, jų veiklos teritoriją (galinčią nesutapti su apylinkės teismo veiklos teritorija) nustato bei hipotekos teisėjus iš paskirtų apylinkės teismo teisėjų pareigoms skiria ir atleidžia vykdomosios valdžios atstovas - Teisingumo ministras.
Apskritai teismų sistemos panaudojimas hipotekos sandorių teisiniam registravimui pasaulyje nėra naujas reiškinys. Paprastai pasaulinėje praktikoje, siekiant registracijos proceso paprastumo ir greitumo, teisinė registracijos procedūra yra neteisminė (jurisdictio voluntaris), tačiau pati teisių registracijos sistema dažniausiai remiasi teismų nepriklausomumu, o registravimo darbus atlieka teisminė valdžia arba tai daroma jos priežiūroje.
Hipotekos ir įkeitimo sandorių duomenų registravimą, duomenų taisymą ir sandorių išregistravimą vietiniame hipotekos registre (duomenų bazėje) atlieka apylinkių teismų hipotekos skyriai, kurie šiuo metu yra įsteigti prie 15 Lietuvos apylinkių teismų.
Visų hipotekos skyriuje gautų prašymų įregistruoti hipoteką dokumentų teisinį tyrimą atlieka hipotekos teisėjai, kurie įregistruodami hipotekos sandorį patvirtina, kad sandoris atitinka visus galiojančių teisės aktų jam taikomus reikalavimus ir sąlygas.
Hipoteka įsigalioja nuo jos įregistravimo centriniame hipotekos registre momento, kuris atliekamas nedelsiant, bet ne vėliau kaip per 24 val. tiesioginiu kompiuteriniu ryšiu perduodant į centrinį hipotekos registrą (centrinę duomenų bazę), įrašus apie hipotekos įregistravimą vietiniame hipotekos registre.
Viena iš pagrindinių Hipotekos registro problemų egzistavusi nuo pat registro veiklos pradžios yra susijusi su duomenų apie įkeitimo sutartis, sudarytas iki 1998 m. balandžio 1 d. neišsamumu.
Siekiant išvengti masinio “senų” įkeitimo sutarčių performinimo hipotekos ir kilnojamojo turto įkeitimo lakštais įstatymų leidėjas Hipotekos registro steigimo įstatyme numatė pereinamąjį laikotarpį iki 1998 m. birželio 1 d. per kurį atitinkamos turto registravimo įstaigos (registrai) duomenis apie nekilnojamojo bei kilnojamojo turto įkeitimo sutartis, įregistruotas nuo 1994 m. birželio 10 d. iki 1998 m. balandžio 1 d. turėjo perduoti Hipotekos registro tvarkymo įstaigoms.
Dažnai duomenys perduoti iš Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės skirdavosi nuo randamų pačiose įkeitimo sutartyse. Taip pat pasitaikydavo situacijų kai įkeitimo sutartimis būdavo įkeičiami keli objektai tačiau įkeitimas būdavo įregistruotas tik vienam iš jų arba registre būdavo randamas tik priklausinių o ne pagrindinio daikto įkeitimas.
Akivaizdu, kad tokie netikslumai labai neigiamai veikia tinkamą kreditorių ir trečiųjų asmenų teisių apsaugą, o konkrečiais atvejais gali sukelti ir žalos nukentėjusiesiems asmenims atlyginimo klausimą, kaip tai yra numatyta Hipotekos registro steigimo įstatymo 3 ir 6 str.
Pagrindinę naujovę į Hipotekos sistemą bei Hipotekos registre registruotinų objektų sąrašą įnešė naujasis Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas, Lietuvos teisėje pristatęs konceptualiai naują hipotekos rūšį - priverstinę hipoteką.
Apskritai priverstinę hipoteką ir priverstinį įkeitimą galima apibūdinti kaip hipoteką atsirandančią be skolininko valios, t.y šios hipotekos atsiradimo pagrindas yra ne sutartis tarp kreditoriaus ir skolininko kaip tai yra sutartinės hipotekos atveju, bet įstatymas ar teismo sprendimas.
Priverstinės hipotekos, kaip pasaulinėje praktikoje gana gerai žinomos hipotekos rūšies, įtvirtinimo Lietuvos teisėje poreikį be kitų priežasčių suponavo ir įvairios tendencijos, kaip antai: vis ryškėjantis siekis apriboti, ar net visiškai atsisakyti, išieškojimo ne ginčo tvarka pagal valstybės reikalavimus, kylančius iš mokestinių teisinių santykių, kaip ne visiškai atitinkančius teisinės valstybės principus; noras efektyvinti priimtų teismo sprendimų įgyvendinimą; mažinti finansinių prievolių neįvykdymo riziką statybų ir rekonstrukcijų srityje.
Šie siekiai materializavosi naujojo Civilinio kodekso 4.175 straipsnyje įtvirtinus konceptualiai naują Lietuvos Respublikoje hipotekos rūšį - priverstinę hipoteką.
Pagrindinis priverstinės hipotekos skirtumas nuo sutartinės hipotekos slypi tame, kad priverstinė hipoteka gali atsirasti tik įstatymo arba teismo sprendimo pagrindu ir tik paties įstatymo (t.y. Civilinio kodekso) numatytais atvejais. Be to, priverstine hipoteka galima užtikrinti tik tam tikrus reikalavimus, kurie yra konkrečiai įvardijami naujajame CK.
Vadovaujantis jo nuostatomis, priverstinė hipoteka įstatymo pagrindu gali atsirasti šiais atvejais:
- Valstybės reikalavimams, kylantiems iš mokestinių bei valstybinio socialinio draudimo teisinių santykių, užtikrinti (CK 4.176 str.).
- Reikalavimams, susijusiems su statinių statybomis ar rekonstrukcija, užtikrinti (CK 4.177 str.).
- Reikalavimams, susijusiems su rentos mokėjimu, užtikrinti (CK 6.445 str.).
- Kitais Civilinio kodekso numatytais atvejais (CK 4.175 str.).
Apskritai, užsienio šalių praktikoje hipotekos atsiradimas įstatymo ar teismo sprendimo pagrindu yra žinomas ir naudojamas pakankamai ilgą laiką.
LR Civilinio kodekso patvirtinimo, įsigaliojimo ir įgyvendinimo įstatyme buvo numatyta, kad naujojo CK nuostatos dėl priverstinės hipotekos įsigalioja 2001 m. spalio 1 d., tačiau dėl vėlavimo priimti naująjį Civilinio proceso kodeksą turėjusį nustatyti priverstinės hipotekos nustatymo tvarką priverstinės hipotekos registravimo Hipotekos registre pradžia nusikėlė iki 2003 m. sausio 1 d., t.y. naujojo CPK įsigaliojimo datos nors techniškai priverstinių hipotekų registravimui Centrinė hipotekos įstaiga buvo pasirengusi jau 2001 m. pabaigoje.
Prašymas įregistruoti priverstinę hipoteką kaip ir sutartinės hipotekos atveju turės būti įforminamas hipotekos lakštu , kuriam surašyti pakaks tik kredito...