Rinkos ekonomikos sąlygomis sutartinė šalių drausmė ir tikslus pareigų vykdymas yra būtina sąlyga verslo vystymui. Tačiau skolininkas gali nevykdyti pareigos prievolėje. Siekiant apsaugoti kreditoriaus interesus, Lietuvos teisės sistema numato įvairius būdus, kurie užtikrina, kad skolininkas įvykdys subjektinę pareigą prievolėje. Vienas iš kreditoriaus interesus užtikrinančių būdų yra hipoteka.
Hipotekos sistema nuo savo veiklos pradžios buvo nuolat peržiūrima ir tobulinama. Tačiau visuomeniniai santykiai, kuriems reguliuoti buvo kuriamos teisės normos, liko ne iki galo reglamentuoti ir aiškūs. Todėl iki šiol hipotekos įregistravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto procese pasitaiko akivaizdžių klaidų ir netikslumų.
Hipotekos schema
Hipotekos istorinė raida
Ilgiausios įkeitimo formos buvo žinomos jau Senovės Egipte, įkeitimo teisė buvo plėtojama pažangiausioje antikos teisėje - Romos teisėje. Žinoma, skolinimasis bei įkeitimas nebuvo labai dažnas reiškinys senovės civilizacijose, bet tai nebuvo ir išimtiniai atvejai. Babilono valdovo Hammurabio, viešpatavusio 1792 - 1750 m. pr.m.e., teisynas nustatė: "Jei kas padaro skolos ir dėl jos parduoda arba atiduoda užstatan savo žmoną, sūnų arba dukterį, tai šie pas jo pirkėją ar užstato laikytoją tarnauja trejus metus". Ši sutartis įvykdymui užtikrinti dažniausiai buvo taikytas savęs įkeitimas. Skolos vergijos panaikinimas siejamas su archonto Solono (išrinktas 594 m. pr. Kr.) reforma, po kurios apie įkeitimą galime kalbėti kaip apie daiktinės atsakomybės formą.
Žemės įkeitimo (hipotekos) atveju, skolininkas prie kelio statydavo stulpą, ant kurio įrašydavo kreditoriaus vardą, pavardę ir metus. Tai buvo ženklas draudžiantis skolininkui pasisavinti tai, kas "įvesta, įvežta, įnešta". Taigi skolininkas galėjo naudotis įkeista žeme, bet jis netekdavo teisės ja disponuoti, kol neatsiteisdavo su kreditoriumi. Senovės Romoje buvo skiriamos trys įkeitimo formos: fiducia, pignus ir hypotheca.
Trys įkeitimo formos Senovės Romoje:
- Fiducia: Pirminės įkeitimo formos fiducia esmė buvo ta, kad skolininkas (fiduciantas) kreditui garantuoti mancipacijos arba in iure cessio būdu perduodavo kreditoriaus (fiduciarijaus) nuosavybėn kokį nors daiktą su sąlyga (pactum fiduciae) įvykdžius įsipareigojimą grąžinti jį savininkui. Kreditorius galėjo spręsti, ar reikalauti pagrindinės prievolės įvykdymo, ar įkeitimo objektą paimti nuosavybėn.
- Pignus: Siekiant plėtoti kreditinius santykius, ne vėliau kaip III a. iki Kr. atsirado kita įkeitimo forma pignus, neretai vadinama "rankiniu įkeitimu". Pagal šią formą, kreditorius įgydavo daikto valdymą ir įkeistą daiktą galėjo išlaikyti savo rankose iki skolos sumokėjimo.
- Hypotheca: Ši įkeitimo forma hypotheca skolininkui suteikė teisę neperleisti įkeitimo objekto, pasiliekant šio daikto savininku ir valdytoju.
Romėnų teisė išskyrė tris įkaito atsiradimo būdus - sutartį, įstatymą ir teismo sprendimą. Įkeistas turtas galėjo būti parduotas iš varžytynių arba įprastai, pasibaigus prievolės įvykdymo terminui ir apie daikto pardavimą įspėjus skolininką. Suma, likusi patenkinus skolą (hyperocha), turėjo būti grąžinta įkeisto daikto savininkui.
Teisiniuose šaltiniuose pateikiami skirtingi romėnų įkeitimo teisės pasibaigimo pagrindai. Tačiau vieningai sutariama, jog hipotekos pabaiga laikomas: skolos sumokėjimas; hipotekos objekto sunaikinimas, pardavimas; įkaito turėtojo ir daikto savininko sutapimas; įkeitimo teisės atsisakymas.
Nors romėnų įkeitimo teisė buvo paini ir turėjo nemažai trūkumų, neabejotinai ji padarė didelę įtaką šiuolaikinės civilinės teisės vystymuisi. Įkeitimo teisė Romoje susiformavo kaip daiktinė teisė parduoti svetimą daiktą ir iš esmės liko tokia pat iki mūsų dienų.
XIX a. - XX a. pradžioje įkeitimo santykių teisinio reguliavimo įvairovę Lietuvoje lėmė jos žemes valdžiusių valstybių teisės įtaka. Didžiąją LDK teritorijos dalį, dešiniąją Nemuno pusę, užgrobė Rusija, o Suvalkija, kairioji Nemuno pusė, vadinamoji Užnemunė, tapo Prūsijos grobiu.
Lietuva Europoje
Dešiniajame Nemuno krante galiojęs 1864 m. Rusijos imperijos civilinis įstatymų sąvadas (toliau - Sąvadas) įkeitimo santykius reguliavo X tomo I dalies normomis. Kaip ir Napaleono Kodeksas, Sąvadas išskyrė nekilnojamojo ir kilnojamojo turto įkeitimą, pastarąjį taip pat įvardinant užstatu. Šiame įstatyme buvo apibrėžti įkeitimo subjektui ir objektui keliami reikalavimai, įkeitimo akto sudarymo ir jo notarinio patvirtinimo tvarka, įkeitimo teisės pasibaigimo pagrindai.
Visgi Sąvade nustatyta įkeitimo procedūra buvo labai sudėtinga, ilga ir brangi. Todėl galime teigti, jog 1938 m. įsigaliojęs 1936 m. birželio 30 d. Ipotekos įstatymas panaikino iki tol galiojusius įstatymus ir naujai sureguliavo įkeitimo santykius.
Hipotekos reforma Lietuvoje 2012 m.
Iki šiol įstatymuose buvo nustatyta, kad įkeičiant nekilnojamąjį turtą, reikia sudaryti hipotekos sandorį, jį patvirtinti pas notarą ir hipotekos teisėją, bei užregistruoti hipotekos registre. Siekiant supaprastinti įkeitimo sandorių sudarymo procedūrą, atsisakyta ir hipotekos (įkeitimo) lakštų, kaip standartizuotos sandorio formos. Sandorio šalys galės laisvai susitarti dėl sandorio sąlygų bei turinio. Teismai nedalyvaus ir išieškojimo iš įkeisto turto procese. Skolos išieškojimą galima bus vykdyti kreipiantis į notarą, t.y. Seimas pritarė ir siūlymui leisti įkeisti įmonės turtą. Nuo šiol bus galima įkeisti visą įmonę arba jos dalį, pavyzdžiui, įmonės filialo turtą. Šie pokyčiai įsigaliojo nuo 2012 m. Kartu su šiais pakeitimais nebeliko ir hipotekos skyrių prie apylinkės teismų.
Hipotekos reformos tikslas buvo - efektyviai valdyti valstybės biudžeto lėšas, taupyti hipotekos kreditorių ir skolininkų laiką ir lėšas. Kartu buvo siekiama modernizuoti Lietuvos hipotekos teisę, suteikiant sandorio šalims daugiau laisvių ir galimybių, taip palengvinant verslo bei gyventojų sudaromus sandorius. Praėjus beveik dvejiems metams nuo reformos įgyvendinimo pradžios, galima pasakyti, kad ji tikrai pasiteisino ir yra naudinga verslui, visuomenei ir valstybei.
Reikia pažymėti, kad ir įgyvendinus reformą, išliko privaloma notarinė forma hipotekos sandoriams bei įkeitimo sandoriams, kai įkeitimo objektas perduodamas trečiajam asmeniui arba paliekamas įkaito davėjui. Hipotekos sandorio procedūra pagreitėjo, nes atsisakyta dvigubo teisinio tyrimo, o notaras perduoda hipotekai įregistruoti reikalingus duomenis Hipotekos registrui.
Hipotekos registras
Iki 2012 m. liepos 1 d. hipotekos sandorį tvirtindavo notaras, po to viena iš šalių turėdavo kreiptis į hipotekos teisėją dėl hipotekos įregistravimo Hipotekos registre. Tiek notaras, tiek hipotekos teisėjas atlikdavo teisinę sandorio kontrolę. Atlikęs teisinį tyrimą, hipotekos teisėjas priimdavo sprendimą hipoteką įregistruoti ir hipoteka būdavo įregistruojama. Teisėjo atliekamam teisiniam tyrimui buvo skirtos 3 darbo dienos nuo dokumentų gavimo.
Po 2012 m. liepos 1 d. šis procesas labai sutrumpėjo. Sandorio šalys kreipiasi tik į notarą, kuris, patvirtinęs sandorį, pats elektroniniu būdu perduoda duomenis Hipotekos registrui hipotekai įregistruoti. Kaip matyti iš Centrinės hipotekos įstaigos, tvarkančios Hipotekos registrą, pateikiamų duomenų, 2011 m., kai dar galiojo senoji hipotekos teisė, duomenų gavimo dieną būdavo įregistruojama tik 3,5 procento sandorių.
Hipotekos sandorio sudarymo ir įregistravimo procedūra tapo paprastesnė. Kaip jau minėta, hipotekos įregistravime nebedalyvauja hipotekos teisėjas. Todėl hipotekos įregistravimas tapo administraciniu, o nebe teisminiu procesu. Be to, buvo atsisakyta iki 2012 m. liepos 1 d. galiojusio reikalavimo hipotekos sandorį sudaryti naudojant specialią - hipotekos lakšto - formą.
Atsisakius šio reikalavimo, šalys gali sudaryti hipotekos sutartį pagal savo pageidavimus. Taip pat nebeliko reikalavimo ją sudaryti būtinai atskirą - hipotekos sutartis gali būti įtraukta ir į sutartį, iš kurios kylančios prievolės užtikrinamos hipoteka.
Įgyvendinant reformą, buvo suteikta daugiau funkcijų notarams. Be to, kad kaip ir anksčiau notarai tvirtina sutartines hipotekas ir įkeitimus, nuo 2012 m. liepos 1 d. notarai taip pat nustato priverstinę hipoteką ir įkeitimą hipotekos kreditoriaus prašymu Civiliniame kodekse numatytais atvejais. Paprastai notarai nustato priverstinę hipoteką, kuria siekiama užtikrinti valstybės reikalavimus, kylančius iš pirkimo-pardavimo išsimokėtinai sutarčių. Tokios priverstinės hipotekos sudaro beveik 98 proc.
Nuo 2012 m. liepos 1 d. buvo įgyvendinta efektyvesnė išieškojimo iš įkeisto turto tvarka. Iki tol dėl priverstinio skolos išieškojimo reikėdavo kreiptis į hipotekos teisėją, kuris pirmiausia priimdavo nutartį areštuoti turtą ir įspėti skolininką, kad negrąžinus skolos turtas bus parduotas ir varžytynių arba perduotas kreditoriui administruoti. Vėliau teisėjas priimdavo nutartį parduoti įkeistą turtą iš varžytynių (arba perduoti kreditoriui administruoti), o antstoliui įvykdžius išieškojimą, teisėjas priimdavo nutartį dėl išieškotų lėšų paskirstymo.
Dabar išieškojimui iš įkeisto turto naudojamas vykdomojo įrašo institutas. Kreditorius kreipiasi į notarą, o šis, įspėjęs skolininką ir įkaito davėją, po 20 dienų išduoda vykdomąjį įrašą skolai išieškoti. Kreditorius, kreipdamasis į notarą, nurodo duomenis apie sandorio šalis, negrąžintos skolos dydį ir pagrindą išieškoti skolą pirma laiko, jei skola išieškoma pirma laiko. Už šių duomenų teisingumą atsako hipotekos kreditorius. Notaras tik patikrina, ar kreditoriaus pateikti duomenys atitinka Hipotekos registro duomenis.
Pažymėtina, kad siekiant efektyvaus išieškojimo proceso, Teisingumo ministro įsakyme, reglamentuojančiame vykdomųjų įrašų atlikimą, yra numatyta, kad skolininko prieštaravimai dėl kreditoriaus nurodyto skolos dydžio, taip pat prieštaravimai dėl teisinio pagrindo hipotekai (įkeitimui) patenkinti prieš terminą pagristumo ir pranešimo su siūlymu sumokėti kreditoriui skolą neįteikimas nestabdo vykdomojo įrašo atlikimo.
Notaro atsakomybė išieškojimo procese yra aiškiai apibrėžta Notariato įstatyme. Notaro veiksmai, atlikti išduodant vykdomąjį įrašą ar atsisakymas jį išduoti skundžiami ypatingąja teisena. Jeigu kyla ginčas dėl skolos dydžio, pagrindo išieškoti skolai pirma laiko ir panašiai, tokie ginčai sprendžiami tarp šalių ieškinio teisenos tvarka. Kai skolininkas ginčija išieškojimą ieškinine tvarka, išieškojimo veiksmai nestabdomi, nebent pritaikomos laikinosios apsaugos priemonės.
Notaras, atlikęs vykdomąjį įrašą, apie jo atlikimo faktą praneša Hipotekos registrui, o vykdomojo įrašo kopiją išsiunčia skolininkui ir įkaito davėjui. Nuo vykdomojo įrašo įregistravimo Hipotekos registre dienos skolininkas neturi teisės disponuoti įkeistu turtu be kreditoriaus sutikimo. Notarai jau nuo pat reformos pradžios išdavinėjo vykdomuosius įrašus.
Įgyvendinus reformą, notarams taip pat suteikta funkcija perduoti Hipotekos registrui duomenis apie hipotekos pabaigą.
Pagal informacinių technologijų ir duomenų bazių vartojimą notarai yra tarp lyderių teisės srityje. Atsižvelgdami į informacinių technologijų pažangą ir orientuodamiesi į visuomenę, kuri sėkmingai naudojasi informacijos ar žinių ištekliais, siekdami, kad notarų teikiamos paslaugos atitiktų visuomenės poreikius, būtų prieinamos ir patogios klientams, Lietuvos notarų rūmai 2009 m. inicijavo ir įgyvendina elektroninių paslaugų informacinės sistemos „e.Notaras“ projektą.
Pagrindinis šio projekto tikslas - automatizuojant notarų veiklos procesus į elektroninę erdvę perkelti jų teikiamas paslaugas, kad jos būtų prieinamos klientams. Informacinė sistema „e.Notaras“ sudarys galimybę notarams atlikti notarinį veiksmą, o klientams - tokią paslaugą gauti elektroniniu nuotoliniu būdu. Dėl vienų notarinių veiksmų klientas galės užsakyti paslaugą ir pateikti notarui dokumentus elektroniniu būdu, tačiau rezultatą gaus tik atvykęs į notaro biurą. Kiti notariniai veiksmai bus visiškai atliekami elektroniniu nuotoliniu būdu. Klientas galės per informacinę sistemą „e.Notaras“ patvirtinti notarinį dokumentą elektroniniu parašu, pavedimu sumokėti notarui už paslaugą, o notaras kliento aprobuotą dokumentą patvirtins savo elektroniniu parašu.
Dabartinės Lietuvos Respublikos Vyriausybės programoje yra numatyta persvarstyti teismų funkcijas ir nebūdingas jiems funkcijas perduoti notarams (ar kitoms institucijoms), kartu užtikrinant tinkamą šių funkcijų atlikimą. Teisingumo ministerija, kaip politiką notariato srityje formuojanti ministerija, jau numatė šios priemonės įgyvendinimo veiksmų planą. Ministro patvirtintame plane - kelios galimybės, kokius veiksmus galima būtų pavesti notarams. Be to, Lietuvos Respublikos Seimui yra pateiktas įstatymo projektas dėl Notariato įstatymo pakeitimo, kuriame numatyta suteikti notarams teisę išduoti vykdomuosius įrašus dėl piniginių prievolių, kylančių iš notaro patvirtintų sandorių.
| Metai | Vykdomieji įrašai |
|---|---|
| 2012 (II pusmetis) | 805 |
| 2013 | Duomenys nepateikti |