Sklypo įsigyjimas nėra lengva užduotis. Kad išsvajoto būsto statybų eigoje nekiltų rimtų nesklandumų ir netektų atsimušti į sieną, kuri sustabdytų statybų procesą, reikėtų žinoti pagrindinius, svarbiausius niuansus jau prieš įsigyjant sklypą.
Sklypo pirkimas yra vienas iš sudėtingesnių nekilnojamojo turto pirkimų, nes sklypas nėra vien tik tai, ką matote, tai yra galimybė kažką sukurti. Ir visiškai nesvarbu, kokiam tikslui jūs perkate sklypą: investicijai, komercinės veiklos vystymui, žemės ūkio produkcijos auginimui, nuosavo namo, poilsiavietės statybai, naudingųjų iškasenų kasimui, galvijų, miško auginimui ar tiesiog mėgavimuisi gamtos vaizdais. Sklypas visuomet yra galimybė sukurti kažką daugiau. Todėl būtent nuo tų galimybių buvimo ar nebuvimo ir priklauso sklypo kaina.
Šiame straipsnyje pateikiama informacija yra rekomendacinio pobūdžio ir naudotis ja ar ne - kiekvieno laisvas pasirinkimas. Bet kuriuo atveju, ši informacija gali jums sutaupyti krūvą pinigų bei laiko. Sklypo pasirinkimas - ilgas ir nenuobodus procesas, todėl jį aptarsime detaliau.
(DIDŽIULIS POVEIKIS) Žemės pirkimas ir namo statyba
Sklypo Vieta
Vienas pirmųjų aspektų, pagal kuriuos žmonės renkasi žemės sklypą - jo vieta. Tai apima ne tik geografinę padėtį, bet ir aplinką: gamtovaizdį, kaimynystę, atstumą iki svarbių miesto objektų (pvz., parduotuvės, ligoninės, mokyklos, autostrados ir pan.). Labai gerai reikėtų įsivertinti, ko iš tiesų norite: gyventi miesto šurmulyje ir mėgautis visais jo teikiamais privalumais ar kaip tik atvirkščiai - gyventi nuošaliau, ramiau.
Dažniausiai renkamasi vietą, kuri yra netoli gimtosios. Iš praktinės pusės reikia numatyti kur yra artimiausia mokykla, darželis, ar kursuoja viešasis transportas, kur artimiausia parduotuvė. Nuo sklypo vietos labai dažnai priklauso ir kaina. Be abejonės, sklypo kainą sudaro daugybė faktorių, tačiau dažniausiai žemės sklypai, tinkantys gyvenamųjų namų statybai, miesto teritorijoje kainuoja brangiau nei užmiestyje.
Sklypo Forma Ir Išmatavimai
Renkantis sklypą būtinai atkreipkite dėmesį į sklypo formą ir jo išmatavimus. Tai turės didelę įtaką ne tik Jūsų namo išdėstymui, bet ir kitų pastatų, laisvalaikio zonų ar sodo planavimui. Galbūt neįprastos formos sklypai gali suteikti unikalią ir išskirtinę aplinką, tačiau dažniausiai tai sukels papildomų iššūkių architektams ir statybininkams. O kartais sklypo forma ir jo išmatavimai gali netgi neleisti išpildyti Jūsų svajonių vizijos.
Gaunate rinktis iš gausybės sklypų. Kampiniai sklypai turi mažesnę vertę. Sklypų masyve plane kvadratėlis, pažymėtas raidėmis „TP" reiškia Transformatorinę pvz. Turbūt nenorite įsikurti labai arti jos zirzimo? Iš kitos pusės - kuo arčiau TP, tuo mažiau kabelio reikės tiestis, jeigu gyventojams teks susimokėti už tiesimą patiems. Paklauskite pardavėjo, kur numatyti gręžiniai vandeniui, buitinių nuotekų talpyklos. Kuo arčiau gręžinio, tuo pigiau bus įsirengti.
Sklypo Dokumentai
Prieš perkant sklypą, būtina patikrinti visus nuosavybės dokumentus. Nuosavybės dokumentus sudaro: nuosavybės pažymėjimas, sklypo ribų planas (nesumaišykit su toponuotrauka), toponuotrauka, detalusis planas (jei buvo rengtas). Dokumentai (išskyrus sklypo ribų planą ir detalųjį planą) turi būti nedaugiau 1 metų senumo.
Nuosavybės Pažymėjimas
Tai pagrindinis sklypo dokumentas, kurį BŪTINAI turite peržiūrėti prieš pirkdami sklypą. Atkreipkite demesį į :
- kokia žemės naudojimo paskirtis? Ar galėsite tokioje paskirtyje statyti pageidaujamą statinį?
- ar nėra sklypo naudojimo apribojimų?
Sklypo Ribų Planas
Jame pamatysite, kokios iš tikro yra jūsų sklypo ribos, ar yra servitutų, draudimų, zonų.
Toponuotrauka
Nesumaišykite su Sklypo ribų planu. Toponuotrauka užsakoma atskirai, ją atlieka topografai ir ji galioja 3 metus laiko. Toponuotrauka tai brėžinys, kuriame matosi visos požeminės kominikacijos. Sklypo pardavėjas nebūtinai turi turėti toponuotrauką.
Detalusis Planas
Detalusis planas yra didelė dokumentų krūva, kurioje detaliai išdėstoma, kokia veikla galima sklype. Detaliojo plano trumpinys yra pagrindinis brėžinys - tai A0 formato lapas, kuriame skirtingomis spalvomis (priklausomai nuo sklypo paskirties ir naudojimo pobūdžio) yra pažymėtas sklypas ir išdėstyti esminiai sklypo rodikliai: plotas, užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, komunikacijos, keliai, galimi statiniai ir kita.
Jeigu detalusis planas patvirtintas, bet neįregistruotas, o taip daro dauguma, vengdami didesnių turto mokesčių, nuosavybės dokumente gali ir bus įrašyta „senoji“ sklypo paskirtis, plotas ir kiti parametrai. Norint įsitikinti, kad detalusis planas tikras, jums reikėtų pažiūrėti į tai, ar yra sudėti antspaudai institucijų, tvirtinančių detaliuosius planus: savivaldybės, vandentiekio, elektros, dujininkų, ryšio operatorių ir kitų institucijų. Galutinis parašas su antspaudu būna savivaldybės - užtvirtinantis detalųjį planą.
Apsaugos Zonos
Jei žemės sklypo vieta, jo forma ir išmatavimai atitinka Jūsų lūkesčius, tuomet atkreipkite dėmesį ir į apsaugos zonas, nes jos gali apriboti (arba visai neleisti) namo statybas ar nustatyti tam tikras sąlygas. Pavyzdžiui, per Jūsų norimą įsigyti žemės sklypą ar jo dalį gali eiti elektros linijos, drenažo įrenginiai, kiti inžineriniai tinklai ir pan., tuomet norėdami pasistatyti savo būstą, galite turėti papildomų iššūkių ir išlaidų. Taip pat Jūsų sklypas gali patekti ir į saugomos teritorijos ribas, gali būti kultūros paveldas ir t. t., tokiais atvejais, Jums bus reikalingi atitinkamų institucijų leidimai su nustatytais reikalavimais.
Infrastruktūra ir Komunikacijos
Komunikacijos yra vienas esminių dalykų, nustatančių sklypo vertę. Esminis skirtumas - ar jos pažymėtos tik projekte, ar jau yra realybėje. Jeigu perkate sklypą be komunikacijų - ši dalis jums mažiau aktuali. Tada labiau reiktų domėtis komunikacijų įvedimo projektu, terminais.
Ne paskutinėje vietoje turėtų būti ir Jūsų norimo įsigyti žemės sklypo infrastruktūra. Atkreipkite dėmesį, koks privažiavimas prie sklypo, nes ateityje tai gali sukelti papildomų išlaidų. Atsižvelkite ir į būsimos plėtros planus, kurie gali turėti įtakos Jūsų sklypo vertei ir patogumui. Įvertinkite, ar Jūsų sklype yra nustatyti servitutai, kurie leidžia kitiems naudotis tam tikromis sklypo dalimis - tokiu atveju negalėsite užtverti ar kitaip uždrausti naudotis šiomis sklypo dalimis.
Dairydamiesi žemės sklypo atsižvelkite ir į tai, ar iki jo nutiestos būtinos komunikacijos, tokios kaip elektra, vandentiekis, kanalizacija ir pan. Žinoma, komunikacijas galima ir įsivesti, jei jų nėra, bet tuomet įvertinkite išaugusias pinigų ir laiko sąnaudas.
Vandentiekis
Toponuotraukoje pažymėta žalia linija su užrašu „V". Ar jis įvestas į sklypą pamatysite pagal maždaug 10cm diametro išsikišusį daiktą, vadinamą sklende. Jei vanduo į sklypą neįvestas, toponuotraukoje matysite ar vanduo yra gatvėje. Vandens įvedimas nuo gatvės - viena pigiausių komunikacijų.
Nuotekų Kanalizacija
Toponuotraukoje pažymėta ruda linija su užrašu „KF". Reiktų ieškoti šulinių, naujuose rajonuose jie gali būti ir atviri. Jeigu šulinių nėra - kanalizacijos taip pat nėra.
Elektra
Toponuotraukoje pažymėta raudona linija su „X" ženklais. Ant sklypo ribos turėtų būti elektros įvadinė dėžutė. Ji gali būti viena keliems sklypams, tai normalu. Jeigu jos nėra - pasidomėkite kur arčiausiai yra transformatorinė. Jeigu jos nėra - domėtis elektros įvedimo projektu, terminais. Domėtis geriausia elektrą tiekiančioje įmonėje. Jeigu elektros nėra, pagalvokite kaip gaminsite elektrą statybos metu, ypač virinant. Kiek kainuos dyzelinio generatoriaus nuoma.
Dujos
Toponuotraukoje pažymėta mėlyna linija su vertikaliais brūkšneliais. Rečiausiai pasitaikanti komunikacija. Ant sklypo ribos turi būti įvadinė spinta. Jeigu jos nėra - pasidomėkite dujų tiekimo įmonėje kur yra artimiausia dujų atšaka, kada planuojama privesti ir tt.
Lietaus Kanalizacija
Toponuotraukoje pažymėta linija su užrašu „KL". Į sklypą įvesta paprastai nebūna. Teks patiems pasijungti prie tinklų gatvėje.
Drenažas
Toponuotraukoje pažymėta linija su užrašu „D". Atkreipkite dėmesį ar jis apskritai yra sklype. Tą matysite tik toponuotraukoje. Jeigu jo nėra - turėsite įsirengti patys. Tai brangus malonumas. Jeigu drenažas vistik yra - reikia žiūrėti koks diametras. 200mm ir didesnio diametro drenažą paprastai draudžiama naikinti, o apvedimai kainuoja brangiai.
Privažiavimas
Jeigu asfaltuotas - labai gerai. Jeigu tik žvyras, problemų keletas. Statybinei technikai bus begalo sunku įvažiuoti į jūsų sklypa. Tikriausiai turėsite sutvirtinti kelią patys. Asfaltavimas dažniausiai būna pačių gyventojų reikalas, jeigu sklypo pirkimo sutartyje nenumatyta kitaip.
Sklypo Gruntas
Perkant sklypą labai svarbu žinoti kas po žeme. Kodėl? Nuo to priklauso kokie pamatai bus projektuojami, o nuo projektuojamų pamatų priklauso koks namas bus - vieno ar dviejų aukštų. Pvz turint sklypą su labai prastu gruntu (durpės) geriausia projektuoti 2-jų aukštų namą su kuo mažesniu užstatymo plotu, nes reikes mažiau pamatų.
Grunto tipas ir gruntinio vandens lygis yra labai svarbūs statybos ir pamatų įrengimui. Aukštas gruntinio vandens lygis ir molingas arba supiltas gruntas gali reikalauti brangesnių techninių sprendimų, tokių kaip kur kas gilesni gręžtinių polių pamatai arba specialūs hidroizoliaciniai darbai ir pan.
Klauskite pardavėjo dėl geologinių tyrimų. Jei jų nėra - klauskite kaimynų koks gruntas. Jie dažniausiai nemeluoja. Jei statotės pirmieji, patartina pasidaryti grunto tyrimus. Jei gruntas prastas - sutaupysite krūvą pinigų, nes greičiausiai nepirksite sklypo. Jei gruntas geras - geologinius tyrimus panaudosite projektavimo metu pateikdami architektui.
Sklype stovi vanduo, auga nendrės. Nendrės gali ir neaugti, bet vandens stovėjimas gali reikšti, kad gruntas geras statyboms. Nes vandenį blogai sugeria molis. Aišku, statybos kaštus iškels gausūs smėlio pasluoksniai, drenažas. Jeigu abejojate, geriausia atlikti sklypo geologinius tyrimus ir pasitarti su specialistais.
Sklypo Orientacija Pagal Pasaulio Kryptis
Optimaliausia, kai įmanoma namo garažą ar automobilio stoginę suprojektuoti iš šiaurinės pusės, o, pavyzdžiui, miegamuosius iš rytinės ar vakarinės pusės, svetainę iš pietinės ar vakarinės pusės ir tt..
- Įvažiavimas iš šiaurės. Jei gatvė tarp sklypų eina horizontaliai, o sklypai išdėstyti pietuose ir šiaurėje, geresni bus sklypai su įvažiavimu iš šiaurės. Nes šešėlis nuo namo niekada nekris ant jūsų sklypo.
- Įvažiavimas iš rytų. Jei gatvė tarp sklypų eina vertikaliai, o sklypai išdėstyti vakaruose ir rytuose, geresni bus sklypai su įvažiavimu iš rytų. Nes šešėlis nuo namo ant jūsų sklypo kris tik ryte.
Kaimynai
Kartais kaimynystėje gyvenantys žmonės gali būti viena pagrindinių priežasčių pirkti arba nepirkti žemės sklypą. Žinoma, kaimynai yra kintantis aspektas: jie gali išsikraustyti, šalia gali atsikraustyti nauji, taip pat Jūsų santykiai su kaimynais gali kisti - gerėti arba prastėti, tad tai neturėtų būti lemiama priežastimi apsisprendžiant dėl sklypo pirkimo. Vis dėlto, jei sklypas turi daugiau trūkumų ir jei nuo pat pradžių nesutariate su kaimynais, tuomet šis veiksnys gali užtvirtinti Jūsų apsisprendimą.
Dabartis Ir Ateitis
Perkant sklypą reikia įvertinti ne tik tai, kaip jis atrodo šiandien, bet kaip atrodys ir po kelių metų. Ar aplink vyksta statybos? Ar pro jūsų sklypo gatvelę dar 10 metų važinės statybinis transportas i gretimus sklypus? Kokia miesto, gatvių plėtra numatyta šioje zonoje? Kuo daugiau konsultuokitės , rinkite informaciją.
Su sklypo dokumentų kopijomis nueikite pas to miesto, miestelio ar rajono vyriausią ar kitą priskirtą architektą. Pasiteiraukite ar čia galėsite statyti pageidaujamą statinį, ar ateityje netoliese nenumatytas koks kelias, komunikacijos, gamykla ir pan. Žodžiu, ar nelaukia problemos. Paprastai toks vizitas užtruks iki 30min., bet ateityje gali sutaupyti 10 kartų daugiau laiko minant kabinetų slenksčius. Jeigu sklypo pardavėjas nesutinka pateikti sklypo dokumentų kopijų - kažką blogo jau galima įtarti.
Koks Metų Laikas Tinkamiausias Pirkti?
Praktika rodo, kad geriausia pirkti žiemą. Kodėl? Nes žiemą visi pardavimai paprastai būna sustoję, kainos nukritę. Lengvesnės derybos. Tačiau žiūrėti sklypus geriausia vasarą, kai aiškiai matosi esamos komunikacijos, šuliniai, kelio dangos buklė, sklypo drėgnumas, balos ir pan.
Patarimai Ir Įspėjimai
- Jei komunikacijų dar nėra, pasirašydami pirkimo sutartį įvertinkite ar jų įvedimas numatytas sutartyje. Jei komunikacijos jau yra - sutartyje pardavėjas turėtų įrašyti sutikimą jums prisijungti prie jų.
- Labai dažnai žmonės susigundo sklypais už itin žemą kainą.
- Žmonės megsta taupyti ir statyti namą be geologijos tyrimų. 80% atvejų toks sutaupymas pasiteisina, jeigu gruntas tiktai „geras".
- Visuomet sklypo nuosavybės dokumentuose būna pažymėta specialiosios naudojimo sąlygos, kuriose būna paminėti ar nepaminėti visi taikomi Jūsų norimam įsigyti sklypui apribojimai. Nesigąsdinkite, nėra nei vieno sklypo be apribojimų, tik vieni apribojimai yra kaip privalumas, kiti - kaip trūkumas.
Pirkimo Sąlygos
Pardavimo sąlygos - pirmasis atspirties taškas, nuo kurio reikia pradėti nagrinėti bet kurį jus dominantį sklypą. Jeigu Jūs suradote dominantį sklypą, pirmiausia jums reikia jį apžiūrėti ir įsivertinti: kaip jums šis objektas atrodo, darant prielaidą, kad viskas, kas yra parašyta skelbime ar gautoje informacijoje iš pardavėjo, yra teisinga, t. y. vieta, plotas, paskirtis, galima paskirtis, naudojimo pobūdis, detalusis planas, komunikacijos, kaina, dokumentai, leidimai, ir kita.
Ir, jeigu gavus šią pradinę informaciją, jums sklypas atrodo kaip geras kandidatas įsigyti, prieš pradėdami gilintis į visą dokumentaciją ir detaliau nagrinėti šį turtą jau galite derėtis su savininku. Taip jūs išsiaiškinsite jo poziciją ir savo galimybes įsigyti sklypą už jus dominančią kainą ir sąlygas.
Jeigu labai norite kažkokio sklypo ir bijote, kad kol viską išsiaiškinsite jį nupirks kiti, palikite nedidelį užstatą ir pasistenkite sudaryti preliminarią ar avansinę sutartį pas notarą.
Kaip Įvertinti Riziką?
Visuomet sau ir savo klientams sakau taip: pardavėjo teikiama informacija yra kaip atspirties taškas, remiantis ja galima daryti prielaidą, kad visa tai yra teisinga, ir detaliai pradėti aiškintis, ar iš tikrųjų konkretus turtas atitinka tai, ką pateikė pardavėjas, ir yra tinkamas konkrečiam tikslui.
Prieš sandorį būtina išsiaiškinti visus galimus niuansus ir veiksnius, kitaip Jūs galite nusipirkti sklypą, kurio negalėsite panaudoti taip, kaip jūs tikėjotės, taigi, bus sugaištas Jūsų laikas ir svarbiausia - prarasti pinigai.
Apibendrinimas
Renkantis žemės sklypą savo svajonių namams įvertinkite visus aspektus, nes tai gali turėti reikšmingą įtaką tiek statybos procesui, tiek ir būsimam Jūsų gyvenimui.
Jei visus punktus įvertinote ir ruošiatės pirkti sklypą prieš pasirašydami pirkimo sutartį įvertinkite ar viskas, kas yra žadama pardavėjo yra įtraukta į sutartį . Taip pat darbų atlikimo terminai ir atsakomybė.