Kaip identifikuoti būsto pirkėją: patarimai ir įžvalgos

Buto įsigijimas yra vienas lengviausių NT sandorių, todėl dauguma labai greitai ir lengvai apsisprendžia pirkti patikusį butą. Tačiau prieš perkant būstą, kaip ir parduodant, reikia kruopščiai planuoti savo veiksmus ir žinoti, ar dabartinė buto pirkimo eiga yra tinkama. Tuomet tikrai įsigysite tokį turtą, kuris atitiks jūsų biudžetą bei realią rinkos kainą ir pakankamai ilgai tarnaus jūsų poreikiams.

Vienaip ar kitaip išsirinkto buto būklę reikėtų įsivertinti plačiąja prasme: kuo detaliau ir išsamiau įsivertinsite butą ir atkreipsite dėmesį į visus niuansus, tuo teisingesnis bus Jūsų sprendimas ir tuo mažiau reikės gailėtis dėl naujojo pirkinio.

Prieš pradedant paiešką, svarbu atsakyti į kelis esminius klausimus:

• Kodėl nepatinka dabartinis būstas? Jei nežinote, kodėl nepatinka dabartinis būstas, bus sunku išsirinkti.
• Kokie svarbiausi reikalavimai naujam būstui? Jei būstas jų neatitinka, net nevažiuokite apžiūrėti. Pavyzdžiui, vieta, plotas, įrengimo lygis, statybos metai, kambarių skaičius, aplinka, susisiekimas ir komunikacijos, kaina ir išlaikymo išlaidos.
• Kokios papildomos savybės, kurios pageidautinos, bet nėra būtinos? Pasitarkite su NT brokeriu.
• Kiek galite skirti būsto įsigijimui?
• Kiek laiko ieškosite?
• Norite statyti patys?

Jei prieš perkant naują būstą, esamojo parduoti nebūtina, puiku - pirkimas bus daug paprastesnis. Tačiau dažniausiai parduoti esamąjį vis dėlto reikia ir dažnai susiklosto tokia situacija, jog žmonės susiranda tinkamą naują būstą, bet kol parduoda savo esamąjį, surastas būstas jau turi naujus šeimininkus. O jeigu naujai išsirinktas būstas liko neparduotas 3 mėnesius, tai gal neverta jo pirkti?

Būsto paieška ir įvertinimas

Pagrindiniuose portaluose nemažos dalies objektų kaina neatitinka realybės. Nurodyta kaina gali būti iki 50 proc. didesnė už rinkos kainą. Profesionalus NT brokeris jums padės nustatyti realią kainą.

Prieš apžiūrint būstą, įsitikinkite:

• Ar būstas atitinka pagrindinius reikalavimus?
• Ar patinka objektas pagal aprašymą ir nuotraukas?
• Ar aprašymas atitinka realybę?
• Ar tvarkingi dokumentai ir nėra apribojimų? Pavyzdžiui, areštai, įkeitimai, hipoteka, banko leidimas parduoti, nuosavybės teisė, nesumokėti mokesčiai bendrijai, nebaigtas pirkimo sandoris, neįteisinta statyba, neatlikti kadastriniai matavimai, nesutvarkytos komunikacijos, detalaus ir bendrojo plano įtaka, kitos kliūtys parduoti objektą.

Kadangi galima gauti labai gerą nuolaidą, netgi nusiderėti iki mažesnės kainos nei dabartinis kainų lygis, dabar yra palankus metas domėtis būstu ir pasitaikius palankiai progai jį įsigyti sau, ne spekuliaciniais tikslais.

Viskas priklauso nuo Jūsų asmeninio tikslo. Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Tarkime, Jūs gyvenate Pašilaičiuose, šiame rajone Jūsų vaikai eina į mokyklą, netoliese yra Jūsų darbas, pramogos, vaikų būreliai, lankomi užsiėmimai. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų.

Finansiniai aspektai, derybos ir sandoris

Finansiniai Aspektai:

• Kokio dydžio paskolą galite gauti?
• Kokia maksimali finansuojama suma pasirinktam turtui?

Derybos ir Sandoris:

• Galutinė kaina, atsiskaitymo būdas ir terminai, persikraustymo terminai, kokie baldai paliekami ir kt.
• Kaip objektyviai įvertini kainą ir kitus kriterijus?

Dažnai sandoris neįvyksta dėl to, kad pirkėjas ir pardavėjas nesuranda abiem pusėm tinkamo varianto.

Pirkėjo veiksmai: suderinti su banku visas sąlygas, gauti teismo leidimą, jei yra nepilnamečių vaikų.

Pas notarą pasirašoma pagrindinė pirkimo-pardavimo sutartis, kurioje numatomas tikslus atsiskaitymo būdas ir grafikas. Jei finansuoja bankas, pilnas atsiskaitymas su pardavėju gali užtrukti apie 30 dienų.

Būsto pirkimo eiga žingsnis po žingsnio

Būsto pirkimo procesas susideda iš keleto pagrindinių etapų:

1. Būsto Pasirinkimas: Klientas apžiūri dominančius projektus bei jo poreikius atitinkančius butus ir išsirenka jam patinkantį būstą.
2. Būsto Rezervavimas: Dažnu atveju patikusį būstą klientas gali rezervuoti žodžiu, finansiškai neįsipareigodamas. Dalis NT plėtotojų sutinka butą rezervuoti keletui darbo dienų, kiti - net savaitei. Tuo tarpu galima savo sprendimą geriau apgalvoti, pasitarti su banku. Tačiau būna atvejų, kai nemokama rezervacija negalima, sprendimą reikia priimti iškart arba rizikuoti, kad butas bus nupirktas.
3. Sprendimas Dėl Būsto Įsigijimo: Klientas, apsisprendęs dėl būsto, kurį nori įsigyti, apdailos įrengimo ir būstui įsigyti skiriamos sumos, kreipiasi į pardavimo atstovą (būsto paskolos atveju - gavęs preliminarų atsakymą dėl paskolos dydžio iš banko).
4. Preliminari Būsto Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Preliminari būsto pirkimo-pardavimo sutartis yra derinama ir pasirašoma su pardavimo atstovu. Ja klientas įsipareigoja įsigyti būstą.
5. Užstatas: Užstato dydis gali svyruoti nuo kelių šimtų eurų iki 15 proc. nuo turto vertės. Sutarto dydžio užstatas turi būti sumokėtas į sąskaitą, nurodytą Preliminarioje sutartyje, per 1-10 kalendorinių dienų nuo Preliminarios sutarties pasirašymo. Siekdami konkurencinio pranašumo, kai kurie NT plėtotojai sutinka užstatą gauti dalimis pagal suderintą grafiką (pavyzdžiui, iki statybų pabaigos).
6. Pranešimas Nr. 1: Dėl Būsto Perdavimo: Prieš pat užbaigiant statybas, jeigu namas yra statomas, arba sutartą dieną, jeigu namas pastatytas, gaunamas kvietimas nurodytą dieną atvykti ir priimti atliktų darbų - pasirašyti darbų atlikimo aktą. Kai kurie NT plėtotojai būstą perduoda pirkėjui prieš pasirašant notarinę pirkimo - pardavimo sutartį tam, kad būtų galima kuo anksčiau pradėti apdailos darbus, kiti - po notarinės sutarties arba po galutinio apmokėjimo.
7. Būsto Perdavimas Pirkėjui: Būsto perdavimo metu pasirašomas darbų atlikimo aktas. Nuo šios dienos pirkėjas gali pradėti būsto apdailą. Taip pat nuo būsto perdavimo momento pirkėjas yra atsakingas už visas eksploatacines ir administracines būsto išlaidas. Būsto pirkėjui pradedamos teikti komunalinės paslaugos, už kurias jis moka tiesiogiai paslaugų tiekėjui arba namo administratoriui.
8. Susitarimas Su Banku Dėl Būsto Paskolos: Jeigu būstas įsigyjamas naudojantis paskola, bankas suformuoja klientui pasiūlymą arba išduoda garantinį raštą. Arba pasirašoma kredito sutartis, kurioje įtvirtinamos visos paskolos ilguoju laikotarpiu galiojančios sąlygos bei banko marža. Pirkėjas su banku pasirašo Būsto paskolos sutartį ne anksčiau nei likus 6-12 mėnesių iki statybų pabaigos ir gali būti tikras, kad, praėjus šiam laikotarpiui, kai namas bus pastatytas, banko sąlygos nesikeis. Pirkėjas bus užtikrintas, kad būstą galės įsigyti su paskola.
9. Turto Vertinimas: Jeigu reikalauja bankas, detalųjį turto vertinimą atlieka bankui priimtini turto vertintojai. Bankai dažniausiai nereikalauja papildomo didžiųjų NT plėtotojų turto vertinimo, todėl klientas gali būti tikras, kad turtas bus įvertintas pirkimo kaina.
10. Pastato Energinis Sertifikatas: Prieš pasirašydamas su pardavėju notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, pirkėjas yra supažindinamas su pastatui išduotu energinio naudingumo sertifikatu.
11. Notarinė Būsto Pirkimo-Pardavimo Sutartis: Notarinė būsto pirkimo-pardavimo sutartis pasirašoma nurodytame notaro biure. Notarines išlaidas apmoka klientas.
12. Turto Registravimas: Turto nuosavybė registruojama VšĮ „Registrų centras“. Nuosavybę registruoja notaras.
13. Sutartis Su Administratorium: Pirkėjas, pasirašydamas būsto notarinę sutartį, pasirašo sutartį su pastatą administruojančia įmone.
14. Būsto Paskolos Sutartis: Pirkėjas, pristatęs notarinę pirkimo-pardavimo sutartį bankui, pasirašo su juo būsto paskolos sutartį. Sutarties administravimo mokestis mokamas pagal banko įkainius.
15. Banko atsiskaitymas už įsigytą būstą įvykdomas, kai pirkėjas atlieka šiuos veiksmus: pasirašo notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, registruoja ir apdraudžia turtą, registruoja įkeitimo lakštą.
16. Turto Draudimas: Turtas turi būti apdraustas banko naudai banko rekomenduotoje draudimo bendrovėje.
17. Įkeitimo Lakšto Registravimas: Įkeitimo lakštą hipotekoje registruoja pasirinktas notaras.
18. Visiškas Kliento Atsiskaitymas Su Pardavėju: Klientas privalo per 30 d. nuo notarinės sutarties pasirašymo registruoti ir apdrausti turtą, taip pat registruoti įkeitimo lakštą, kad bankas galėtų pervesti pinigus pardavėjui už pirkėjo perkamą turtą.
19. Pranešimas Nr. 2: Dėl Visiško Atsiskaitymo: Per 30 d. nuo pinigų pervedimo į pardavėjo sąskaitą pirkėjas kreipiasi į pardavėją dėl pažymos apie visišką atsiskaitymą. Išduota pažyma turi būti registruota VĮ „Registrų centras“.
20. Komunalinės Paslaugos: Pirkėjas, pasirašęs notarinę būsto pirkimo-pardavimo sutartį, sudaro tiesioginę paslaugų sutartį su elektrą, šilumą, vandenį tiekiančiomis įmonėmis.
21. Apdaila: Apdailos darbai vidutiniškai trunka apie 3-4 mėnesius. Interjero projektas dažniausiai kuriamas 1-2 mėnesius, todėl tuo reikėtų pasirūpinti iš anksto. Vis dažniau butai parduodami su visa apdaila, nes, perkant būstą su statytojo apdaila, yra galimybė gauti iki 85 proc. dydžio paskolą nuo bendros pirkinio sumos: būstas + apdaila + automobilio stovėjimo vieta + sandėliukas.
22. Laimingas Įsikūrimas: Atlikę visus būsto įsigijimo žingsnius galite įsikurti naujuose namuose ir lengviau atsikvėpti.

Atsižvelgiant į tai, kad pirkėjai turi kur kas daugiau galimybių palaukti nei pardavėjai (kurių nemaža dalis yra spaudžiami finansinių įsipareigojimų), derybos dažniausiai baigiasi pirkėjų naudai - t.y. svariomis nuolaidomis.

Preliminari sutartis

Preliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.

Įsigyjant būstą, ypač be specialisto pagalbos, labai svarbu teisingai ir atidžiai sudaryti preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį bei nepamiršti esminių aspektų:

• Tikslumas: Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis.
• Esminės Sąlygos: Kaina ir Mokėjimo Terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.
• Trečiosios Šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą.
• Šalių Pareiškimai ir Garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį.
• Baldai ir Daiktai: Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Tokiu atveju būtina šalia preliminariosios sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą.
• Patalpų Fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas.
• Notarinės Sutarties Sudarymo Terminas: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.
• Pirmasis Mokėjimas Arba Avansas: Jų dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių.
• Notarinės Išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.
• Preliminariosios Sutarties Pakeitimai: Privalo būti derinami raštu.
• Sutarties Galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.
• Turto Perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.

Be abejo, savarankiškai parengti sutartį taip, jog joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta.

NT brokerio paslaugos

Svarstote apie galimybę savo turtą parduoti su brokerių pagalba? Patikėdami būsto pardavimą patikimam ir patyrusiam NT brokeriui, Jūs patikite savo pardavimo projektą visai profesionalų komandai.

„NT pardavimų sprendimai” teikiamų paslaugų paketą sudaro:

• Parduodamo turto reklama bei pirkėjų paieška
• Parduodamo objekto dokumentų analizė
• Mokesčių po nekilnojamojo turto pardavimo įvertinimas
• Objekto ruošimas fotografavimui, dekoravimas bei fotografavimas / filmaviams
• Objekto reklamos ruošimas ir viešinimas
• Apžiūrų organizavimas ir bendravimas su potencialiais pirkėjais
• Derybos dėl Jūsų objekto kainos bei Jums svarbių turto pardavimo sąlygų
• Dokumentų rengimas sandoriui
• Sandorio patvirtinimas ir turto perdavimas pirkėjui
• Galima papildoma turto paruošimo pardavimui paslauga: Nereikalingų daiktų iškraustymo, kosmetinio remonto bei valymo suorganizavimas

Kiek kainuoja NT brokerio paslaugos?

Į klausimą, kiek kainuoja NT brokerio paslaugos, tiksliai ir konkrečiai atsakyti sunku. Paslaugų kaina priklauso nuo daug dedamųjų ir yra aptariama kiekvieną kartą individualiai. NT brokerio paslaugų mokestis yra SĖKMĖS mokestis, taigi ir taikomas yra tik įvykus pardavimui.

„NT pardavimų sprendimai” paslaugų kaina:

NT paslaugų įmonės „NT pardavimų sprendimai” paslaugų kaina svyruoja apie 1 - 5 proc. nuo faktinės nekilnojamo turto pardavimo kainos. Tais atvejais, kai turto vertė yra mažesnė nei 100 000 Eur - brokerio paslaugų kaina būna sutartas fiksuotas mokestis, kuris mokamas neatsižvelgiant į parduodamo turto kainą.

NT Brokerio Paslaugų Kainos Pavyzdžiai:

Tiksli paslaugų kaina apskaičiuojama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus objekto likvidumą, numatomą pardavimo laikotarpį bei būsimo sandorio sudėtingumą.

Kas lemia skirtingas NT brokerių paslaugų kainas Vilniuje?

• Būsimo NT sandorio sudėtingumas
• NT brokerio patirtis, kompetencija ir reputacija

Hipoteka ir vartotojų teisės

Tačiau 2024 m. birželio 19 d. LAT minėtoje nutartyje pažymėjo, jog kai hipotekos sandorį ginčija sąžiningas vartotojas, nėra būtinybės ginti sąžiningą hipotekos kreditorių taikant Civilinio kodekso nuostatas, pagal kurias sąžiningo hipotekos kreditoriaus teisė turėtų likti galioti net ir tuo atveju, kai hipotekos sandoris pripažįstamas negaliojančiu tokiu pagrindu, už kurį hipotekos kreditorius neatsako.

LAT, aiškindamas sąžiningo hipotekos kreditoriaus aspektus, nurodė, kad verslo subjektas, kurio pagrindinė veikla susijusi su nekilnojamojo turto plėtotojų konkrečių projektų, be kita ko, daugiabučių statybos, finansavimu, turi žinoti apie pardavėjų šioje verslo srityje įprastai taikomą praktiką, kai butai pardavinėjami iš anksto su būsto pirkėjais sudarant preliminariąsias pirkimo-pardavimo sutartis.

LAT taip pat pažymėjo, jog kreditoriui nepakanka patikrinti viešo registro duomenis ir remtis paties paskolos gavėjo, kaip įkaito davėjo, pareiškimais ir (ar) patvirtinimais, todėl hipotekos kreditorius, siekiantis vėliau pagrįsti savo, kaip hipotekos įgijėjo, sąžiningumą, turėti imtis papildomų veiksmų.

LAT nurodė tokius pavyzdinius veiksmus, kuriuos turėtų atlikti hipotekos kreditoriai, siekiantys ateityje pagrįsti, jog ėmėsi visų įmanomų protingų priemonių patikrinti, ar nėra hipotekos sandorio teisinių trūkumų, t. y. Ką tai reiškia verslui, tiksliau - skolinantiems pinigus ir tokių įsipareigojimų įvykdymą užsitikrinantiems turto hipoteka?

Gyvenamojo būsto hipoteka tampa rizikingesnė užtikrinimo priemonė, kadangi kreditorius, siekdamas ateityje pagrįsti savo, kaip hipotekos įgijėjo, sąžiningumą ne tik turės imtis išsamių tokio turto patikrinimo priemonių, tačiau taip pat turės prisiimti riziką, susijusią su paskolos gavėjo nesąžiningumu, pavyzdžiui atvejais, kai paskolos gavėjas, siekdamas apsaugoti turtą nuo hipotekos kreditoriaus sudarys dėl turto apsimestinę arba tariamą preliminariąją sutartį, nurodant joje ankstesnę datą, nei sudaryta hipotekos sutartis.

Nors toks veiksmas būtų savaime neteisėtas, tačiau nuo tokio neteisėtumo hipotekos kreditorius galės apsiginti tik atskiro teisminio proceso tvarka ir tik tuo atveju, jeigu turės neteisėtumo įrodymų.

Finansų įstaigoms tai turėtų būti aiškus signalas, kad yra būtina peržiūrėti savo veikloje naudojamas finansavimo ir užtikrinimo priemonių rizikos vertinimo tvarkas, taip pat nustatyti papildomas priemones vertinant įkeičiamą turtą ir sudarant hipotekos sandorius, kad ateityje įsipareigojimų grąžinimą užtikrinanti priemonė nebūtų panaikinta iš tikrųjų egzistavusio (arba vėliau atsiradusio) turto pirkėjo pareikalavimu.

tags: #identifikuoti #vartotoja #busto #pirkejas