Gyvename skubėjimo laikais, kai dažnai neturime pakankamai laiko ir galimybių susitaupyti visos dideliam pirkiniui reikalingos sumos. Tačiau tai - ir didelių galimybių laikai, kai tikrai galime pasiskolinti ir įgyvendinti svajones. Tą ir darykime, tik atidžiai susipažinkime ir žinokime savo įsipareigojimus, jų laikykimės bei atsakingai spręskime besikeičiančias situacijas.
Perkant būstą su paskola ar kreditu, dažniausiai tenka sudaryti ir hipotekos sutartį, tai yra įkeisti turtą kaip užstatą. Iš esmės tai yra teisės aktais įtvirtinta skolinimosi užtikrinimo sistema, kuri supaprastina konfliktų tarp skolininko ir kreditoriaus sprendimą, nes dėl skolos grąžinimo nereikia kreiptis į teismą - pakanka notaro išduodamo vykdomojo įrašo, kuris turi vykdomojo dokumento galią. Be to, ši sistema saugo ir besiskolinančius žmones.
Oficialiai, hipoteka - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas tinkamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui. „Paprastai kalbant, hipotekos sutartis - tai besiskolinančiojo pasižadėjimas, tarsi „garantija“ kreditoriui, vykdyti visas kredito sutartyje sulygtas sąlygas.
Hipoteka atsirado senovės romėnų teisėje kaip kredito garantavimo forma, skolininkui suteikianti galimybę įkeistąjį daiktą valdyti iki skolos grąžinimo. Skolininkas likdavo daikto savininku, valdytoju, galėjo daiktu naudotis, jį tvarkyti ir gauti iš jo pajamų, bet galiojo susitarimas, kad neatgavęs skolos kreditorius turės teisę patenkinti savo reikalavimą parduodamas įkeistąjį daiktą.
Hipotekos sandoris sudaromas tik nekilnojamojo turto įkeitimo atveju ir yra registruojama viešame registre. Jis anksčiau vadinosi Hipotekos registru, o dabar - Sutarčių ir teisių suvaržymų registru, kurį valdo Registrų centras.
Registrų centro savitarnoje yra galimybė rasti informaciją apie sudarytas ir įregistruotas hipotekos ar įkeitimo sutartis.
Hipotekos istorija Lietuvoje
1938 Hipotekos įstatymas (priimtas 1936) įsigaliojo visoje Lietuvoje. Jame buvo numatytos 3 hipotekos rūšys: apsauginė, lakštinė, rentinė. Sovietinės okupacijos metais hipoteka negaliojo, nes didžiausia nekilnojamojo turto dalis priklausė valstybei. Atkūrus nepriklausomybę, pagal 1992 Hipotekos įstatymą, galėjo būti įkeičiamas kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas, bet realiai hipoteka negaliojo iki 1997, kol pradėjo veikti Lietuvos Respublikos hipotekos registras.
Nuo 2001 hipoteką reguliuoja Civilinis kodeksas, kuriame numatyta hipoteka. Kodeksas nustato nekilnojamojo turto (daiktų ir kitų objektų - žemės, pastatų, laivų, orlaivių ir kitų), t. p. kilnojamojo turto ir turtinių teisių, jei šis turtas hipotekos sandoriu įkeičiamas kartu su nekilnojamaisiais daiktais, įkeitimą hipotekos būdu.
Apskritai, hipoteka neatima ar nepakeičia teisės įkeičiamo turto savininkui tą turtą valdyti, naudoti ir juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises - šį turtą savininkas gali perleisti kito asmens nuosavybėn, pakartotinai įkeisti, išnuomoti ar dovanoti. Dar vienas patogus niuansas - hipotekos objektu gali būti ir nekilnojamojo turto dalis, pvz., automobilio stovėjimo vieta ar dalis žemės sklypo, jei turto vertės pakanka įsipareigojimams užtikrinti.
Hipotekos rūšys
Pagal atsiradimo prigimtį hipoteka gali būti priverstinė ir sutartinė. Priverstinė hipoteka atsiranda įstatymo arba teismo sprendimo pagrindu garantuoti reikalavimams, kylantiems iš mokestinių bei valstybinio socialinio draudimo teisinių santykių, t. p. susijusiems su statinių statyba ar rekonstrukcija arba teismo pripažintiems tenkintinais turtiniams reikalavimams įvykdyti ir kitais Civiliniame kodekse nustatytais atvejais.
Sutartinė hipoteka atsiranda hipotekos sandorio ar įkeičiamojo daikto savininko vienašalio pareiškimo pagrindu (pareikštinė hipoteka).
Ji gali būti:
- Įmonės
- Paprastoji
- Jungtinė
- Svetimo daikto
- Maksimalioji
- Bendroji
- Sąlyginė
Hipotekos rūšys:
- Įmonės hipoteka - įmonės kaip nekilnojamojo turto įkeitimas.
- Paprastoji hipoteka - vieno konkretaus nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą.
- Jungtinė hipoteka - kelių nuosavybės teise priklausančių nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą.
- Svetimo daikto hipoteka - nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti kito asmens skolinio įsipareigojimo įvykdymą.
- Maksimalioji hipoteka - nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įkeičiamu daiktu apsaugomų įsipareigojimų sumos.
- Bendroji hipoteka - kelių atskiriems savininkams priklausančių nekilnojamųjų daiktų įkeitimas norint apsaugoti vieną skolinį įsipareigojimą.
- Sąlyginė hipoteka - kai susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad ji galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga.
Sąlyginė hipoteka - daikto įkeitimas, norint apsaugoti skolinio įsipareigojimo įvykdymą, kai susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje nustatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad hipoteka galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga. Sąlygine hipoteka gali būti įkeičiamas būsimas nekilnojamasis daiktas, kuris bus sukurtas ateityje arba kurio savininku įkaito davėjas taps ateityje. Sąlygine hipoteka gali būti įkeičiamas nekilnojamasis daiktas, kurį siekiama įsigyti nuosavybės teise Civilinio proceso kodekso VI dalyje nustatyta tvarka.
Įmonės hipoteka
Įmonės hipoteka - tai įmonės kaip turtinio vieneto įkeitimas, apimantis ne tik įmonei priklausančio nekilnojamojo turto ar įrangos, tačiau ir intelektinės nuosavybės įkeitimą. Įmonės hipoteka nedraudžia skolininkui disponuoti turtu jį perleidžiant tretiesiems asmenims. Iš esmės vienintelis skolininko įsipareigojimas yra užtikrinti, kad įmonės vertė netaps mažesnė už hipotekos sandoryje numatytą hipotekos objekto vertę.
Hipotekos sandoris
Hipotekos sandoris turi būti notarinės formos. Jis sudaromas kaip atskiras sandoris arba susitarimas dėl hipotekos įtraukiamas į sutartį, iš kurios atsiranda pagrindinė prievolė. Hipotekos sandorio šalys yra skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas.
Hipotekos sandoryje nurodoma sandorio sudarymo vieta, data ir laikas, skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas (kai jis ne skolininkas), jų gyvenamoji vieta ar buveinė, hipotekos objektas, hipoteka užtikrinta prievolė ir jos konkretus ar maksimalus dydis, prievolės įvykdymo terminas, hipotekos sandorio originalo egzempliorių skaičius ir subjektai, kuriems sandorio sudarymo metu perduodami originalo egzemplioriai. Įmonės, sąlyginės ir maksimaliosios hipotekos sandoriuose privaloma nurodyti hipotekos rūšis.
Hipotekos registravimas ir išregistravimas
Hipoteka yra registruojama pas notarą. Pirmiausia yra patvirtinamos nuosavybės teisės, peržiūrimas nekilnojamojo turto registras, patikrinamos draudimo sąlygos. Įkeičiami daiktai turi būti tokios kokybės, kad negrąžinus sumos turtą būtų galima parduoti varžytinėse (CK 4.171 str.). Įdomu ir naudinga yra tai, kad tam pačiam turtui hipoteka gali būti sudaroma kelis kartus įkeičiant jį skirtingiems kreditoriams. Atsitikus taip, kad skola negrąžinta, o turtas turi būti parduotas, visi kreditorių reikalavimai eilės tvarka įstatymų nustatyta tvarka.
Pasibaigus hipotekai, ji turi būti išregistruota iš hipotekos registro. Jei ji neišregistruota, o visa suma jau sumokėta, vis tiek yra laikoma, kad hipoteka egzistuoja. Taip pat nesvarbu, kad nekilnojamojo turto registras nerodo esančios hipotekos, nes Lietuvoje yra svarbesnis hipotekos registras.
Hipotekos pasibaigimas
Hipoteka baigiasi, kai yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė baigiasi kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais, hipoteka panaikinama teismo sprendimu ar kitu pagrindu, hipotekos kreditorius arba jo buvimo vieta nežinoma 10 metų nuo skolos mokėjimo termino pabaigos, žuvus hipotekos objektui.
Įkeisto nekilnojamojo turto pirkimas
Vienas tokių netipiškų variantų - tai įkeisto nekilnojamojo turto pirkimas. Nors sužinojus, kad parduodamas turtas yra įkeistas daugelį pirkėjų apima bloga nuojauta, tačiau neretai dabartinėmis, itin jautriomis kainoms, rinkos sąlygomis toks sandoris gali padėti sutaupyti ne tik pirkėjui, bet ir pardavėjui.
Tam tikrais atvejais, aiškėjant, kad turto savininkas nebesugebės grąžinti skolos, kuri užtikrinta įkeitimu, pardavėjui tenka rinktis tarp dviejų galimybių: parduoti įkeistą turtą pačiam arba toliau ignoruoti kreditoriaus reikalavimus, toliau didinti skolos sumą ir leisti turtą parduoti priverstinai, iš varžytinių.
Pirkėjas derėdamasis dėl įkeisto turto kainos turėtų žinoti tris pagrindines priežastis dėl kurių pardavėjui gerokai naudingesnė pirmoji alternatyva ir dėl kurių, natūralu, galima tikėtis nuolaidų.
Pirma, parduodamas įkeistą turtą pirkėjas pats gali kontroliuoti pardavimo procesą, nustatyti kainą ir derėtis dėl jo pardavimo sąlygų. Pardavimo iš varžytinių atveju kainą nustato ir visą procesą kontroliuoja antstolis. Antra, varžytinėse parduodamo įkeisto turto pradinė kaina bus tik 80% rinkos vertės ir tik vėliau, priklausomai nuo varžytinių dalyvių valios, ji galbūt bus priartinta iki tikrosios.
Ir galiausiai, svarbu nepamiršti, kad pardavus turtą iš varžytinių pirmiausia bus kompensuojamos varžytinių organizavimo ir kitos antstolio išlaidos, ir tik po to bus sugrąžinama skola bei likusi suma perduota buvusiam savininkui.
Perkant įkeistą nekilnojamąjį turtą svarbu ne tik nustatyti palankią kainą, bet ir labai apdairiai patikrinti ir parengti visus pirkimo dokumentus. Be to patartina tokį pirkimą aptarti su kreditoriumi, kuriam įkeistas turtas. Tam tikrais atvejais be kreditoriaus sutikimo įkeistą turtą parduoti draudžiama.
Egzistuoja nemažai būdų, kaip suderinti įkeisto nekilnojamojo turto pardavimo sutarties sąlygas. Taikyti šį modelį reikėtų tik labai atsargiai - negalima pamiršti, kad avansas šiuo atveju bus sumokamas pardavėjui, kurio turtas jau įkeistas kitiems kreditoriams, todėl apgaulės atveju avanso susigrąžinimas gali būti labai sudėtingas.
Dažniausiai naudojama schema įkeistam nekilnojamam turtui pirkti - trišalė sutartis, sudaroma su pardavėju, pirkėju ir kreditoriumi, kuriam įkeistas turtas. Šiuo atveju tokia sutartis laikoma pirkimo-pardavimo sutartimi, tik pinigai (arba jų dalis) pervedami tiesiogiai kreditoriui, kuris įsipareigoja tuojau po jų gavimo išregistruoti įkeitimą. Nors tokia sutartis tvirtinama notariškai, pirkėjas turėtų įvertinti ir kreditoriaus patikimumą.
Suprantama, kad šiuo atveju pirkėjas pardavėjui sumokės tik skirtumą tarp kreditoriaus reikalaujamos sumos ir turto rinkos vertės. Toks būdas pirkėjui gali būti patogus tuo, kad perkėlus įkeitimu užtikrinto skolos grąžinimą pirkėjui, tam tikrais atvejais nebereikia rūpintis paskola iš banko.
Jeigu dokumentai bus atidžiai išnagrinėti specialistų ir pirkimo procese pirkėjas bus pakankamai apdairus, šį turto trūkumą galima paversti galimybe sutaupyti.
Hipotekos privalumai ir trūkumai
Hipotekos pagrindinis sukuriamas privalumas - galimybė naudotis įkeistu turtu, kol yra apmokamos, pavyzdžiui, nekilnojamajam turtui įsigyti paimtos būsto paskolos. Pasak Civilinio kodekso 4.171 straipsnį, nuosavybės savininkui yra atlyginamos ir draudimo išlaidos. Taip pat, susitarus su kreditoriumi, galima įkeistą daiktą perleisti kitam asmeniui - tuomet hipoteka tampa to asmens atsakomybė.
Jeigu turto, atitinkančio įkeičiamą sumą, asmuo neturi, galima pasinaudoti svetimo daikto hipoteka (CK 4.181), kurios metu vienas asmuo moka skolos sumą, o kitas yra atsakingas už įkeistą turtą. Tokios sąlygos nesukuria papildomų išlaidų bei įgalina pasinaudoti hipotekos teisėmis net neturint nuosavo turto.
Kaip ir kiti įsiskolinimo tipai, hipoteka turi savų trūkumų - kadangi grąžinant paskolą mokamos ir palūkanos, grąžintina suma gali tapti dvigubai didesne nei įkeisto turto vertė. Turint hipoteką, nuosavybės savininkui taip pat yra apribojamos tam tikros teisės.
Taip pat hipotekos lakštas (kuriame registruojamas įkeitimas) būna sudaromas tik vienu egzemplioriumi, kurį gauna tik kreditorius, o asmuo, kurio turtas įkeistas hipoteka, turi mažiau kontrolės ir negali taip laisvai disponuoti savo turtu.
Hipoteka yra tinkamas būdas užtikrinti finansinio įsipareigojimo įvykdymą ir yra itin dažnai naudojama, kuomet asmeniui reikia būsto paskolos.
Privalumai:
- Galimybė įsigyti nekilnojamąjį turtą.
- Ilgas grąžinimo terminas.
- Teisinė apsauga.
- Galimybė refinansuoti paskolą.
- Savininkas nepraranda teisės naudotis savo turtu.
- Įkeistą daiktą visuomet galite perleisti.
Trūkumai:
- Hipoteka apriboja kai kurias Jūsų teises.
- Negalite paprastai disponuoti turtu.
- Grąžinant paskolą dažnai susiduriama su palūkanomis.
- Mokama suma gali gerokai pranokti įkeisto turto vertę.
Paskolos su užstatu sąlygos
Dėl paskolos su užstatu gali kreiptis asmenys, kurie gauna darbo užmokestį, individualios veiklos, verslo liudijimo, nuomos pajamas, mažosios bendrijos savininkas, įmonės savininkas /akcininkas išsimokantis darbo užmkestį ar dividendus, kurie gyvena arba gauna pajamas iš užsienio valstybių. Kredito suma priklauso nuo paskolos tikslo, skolininko finansinių galimybių, užtikrinimo priemonių ir kredito istorijos.
Už nekilnojamo turto kreditą yra įkeičiamas skolininkui perkamas nekilnojamas turtas (namas, butas, žemė, ūkiniai ar komercinės paskirties statiniai ir pan.). Papildomai gali būti įkeičiamos kitos užtikrinimo priemonės (kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas,).
Kredito gavėjas turi galimybę atidėti kredito įmokų mokėjimą (išskyrus palūkanas) iki 3 mėn. Grąžinat kitu metu bus taikomas teisės aktuose nustatytas mokestis (Kompensacijos apskaičiavimo taisyklės), bet ne didesnis nei 3 proc. Pateiksime Jums pasiūlymą su visa svarbiausia informacija apie paskolą: palūkanų rūšis, paskolos suma, paskolos terminas, mokesčiai ir kitos išlaidos.
Gavę šią informaciją, galėsite lengviau palyginti skirtingų finansų įstaigų pasiūlymus. Atidžiai susipažinkite su asmeniškai Jums parengtos paskolos sutarties sąlygomis.
Apdrauskite unijai įkeičiamą turtą (išskyrus žemės sklypus) ne vėliau kaip likus 2 darbo dienoms iki hipotekos sandorio sudarymo. Būstą turite apdrausti nepertraukiamai visam paskolos sutarties galiojimo laikui.
Hipoteka neatima iš įkaito davėjo teisės valdyti, naudoti įkeistą turtą ir juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises, jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip. Paskesnė įkeisto turto hipoteka leidžiama, jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip. Jeigu hipotekos sandoryje nenustatyta kitaip, įkeistas daiktas gali būti perleidžiamas kito asmens nuosavybėn.
Būsto paskolos sąlygų pavyzdys
Jei gautumėte 100 000 Eur būsto kreditą 25 metams, įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ir grąžintumėte jį anuiteto metodu - iš viso 300 mėnesinių įmokų, - bendra suma, kurią sumokėtumėte bankui, būtų 166 874,41 Eur.
Mėnesinė įmoka - 547,91 Eur. Bendros kredito kainos metinė norma (BKKMN) - 4,62 %.
Skaičiuodami BKKMN įtraukėme šias išlaidas:
- 4,3 % metinės kintamosios palūkanos;
- 400 Eur sutarties mokestis;
- 8,60 Eur hipotekos įregistravimo mokestis;
- 1 Eur per mėnesį - minimalus pagrindinių banko paslaugų mokestis;
- 70 Eur metinės būsto draudimo įmokos.
Svarbu: į BKKMN skaičiavimą neįtraukėme turto vertinimo išlaidų ir komisinio atlyginimo už kredito tarpininko teikiamas paslaugas.
Šį BKKMN ir bendrą mokamą sumą apskaičiavome darydami prielaidą, kad:
- Kreditą išmokėjome sutarties pasirašymo dieną;
- Sutarties sąlygos, palūkanos ir mokesčiai nesikeičia visą laikotarpį;
- Sutarties sąlygas vykdote laiku.
Kredito grąžinimas užtikrinamas įkeičiant jums priklausantį ar įsigyjamą nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje. Įkeičiamas turtas turi būti apdraustas SEB banko naudai visą kredito laikotarpį.
Pagrindinės kredito suteikimo sąlygos:
- Reikalavimai gavėjui: LR pilietybė, nuolatinės pajamos
- Bendra mėnesio įmokų suma neturėtų viršyti 40 proc.