Būsto (buto ar namo su sklypu) nuomos sutartis - tai dviejų šalių sandoris, kuomet viena šalis perduoda kitai šaliai valdyti ir naudoti nekilnojamojo turto objektą už sąlyginai nedidelį mokestį per mėnesį. Be abejo, abiem sandorio šalims būtina tokį susitarimą užfiksuoti ir aprašyti.
Vis dar pasitaiko atvejų, kai šalys, vengdamos mokesčių valstybei ar dėl klaidingų įsitikinimų, nesudaro nuomos sutarties, tačiau nuoma vyksta. Sutartys turi būti sudaromos raštiškai. Vis dar pasitaiko atvejų, kuomet nuomos sutartis sudaroma žodiškai. Taip gali būti, tačiau rašytinė nuomos sutartis padės išvengti ginčų. Be to, teisės aktų tvarka ilgesnė nei 1 metų nuomos sutartis privalo būti rašytinė.
Sutartis privalo būti sudaryta valstybine kalba. Tačiau esant poreikiui, pavyzdžiui, nuomojant butą užsieniečiui, sutartis gali būti sudaroma ir kitomis kalbomis. Nuomos sutartis gali būti sudaryta ir patvirtinta notaro arba sudaroma be notaro (didžioji dalis nuomos sutarčių netvirtinamos notaro). Taip pat šios sutartys gali būti užregistruotos Registrų centre. Paprastai to reikia norint deklaruoti gyvenamąją vietą ar apsaugoti savo interesus prieš trečiąsias šalis.
Svarbiausi Nuomos Sutarties Punktai
* Nurodyti terminą, kuriam laikui turtas nuomojamas. Būna ir neterminuotų sutarčių, tačiau mes visada rekomenduojame apibrėžti nuomos laikotarpį. Aiškus baigtinis terminas leidžia tiek savininkui, tiek nuomininkui turėti aiškius rėmus laike, prognozuoti būsimus veiksmus.* Nurodyti nuomos kainą. Aptarti ir kitus mokėjimus (mokesčius valstybei, komunalinius mokesčius), mokėjimo formą (grynais ar pavedimu) ir periodiškumą (paprastai tai mėnesinis mokestis). Pasibaigus nuomos terminui, nuomos kaina gali būti peržiūrima ir keičiama.* Nurodyti nuomos užstatą (depozitą).* Taip pat prie sutarties įprastai pridedamas ir priėmimo-perdavimo aktas, kuriame raštiškai užfiksuojama perduodamo turto būklė (tvarkingas, išvalytas ir pan.), inventorius, užfiksuojami skaitliukų parodymai, aprašomi defektai ir kt.Dar geriau, jei padaromos turto nuotraukos (fotofiksacija) ir pridedamos prie priėmimo-perdavimo akto. Tai padeda išvengti interpretacijų bei nesusipratimų nuomos termino pabaigoje. Tokiu atveju labai gelbsti būsto perdavimo metu daroma buto ar namo būklės fotofiksacija. Tada visoms šalims nekyla klausimų, kas ir kaip atrodė perdavimo metu ir kaip yra dabar - turtą grąžinant.
Kuo išsamesnė ir pilnesnė sutartis, tuo mažiau erdvės interpretacijoms ar nesusipratimams.
Kapitalinis ir Einamasis Remontas
Esant poreikiui, kapitalinį remontą turi atlikti savininkas. Paprastai tai apima esmines buto ar viso pastato konstrukcijas (stogą, sienas, pamatus, langus ar inžinerinius įrengimus). Smulkų remontą gali atlikti ir nuomininkas, ir nuomotojas, priklausomai nuo susitarimo ir nuo to, kodėl atsirado tokio remonto poreikis.
Sugedusios Buitinės Technikos Remontas
Dažnas klausimas būna, kas turi dengti sugedusios buitinės technikos remonto ar keitimo nauja įranga išlaidas. Kaip sprendžiami nesutarimai tarp nuomininko ir nuomotojo, pvz., sugedus buitinei technikai? Bendra taisyklė yra tokia - jei buitinė technika sugedo dėl senumo, tuomet išlaidas kompensuoja nuomotojas, tačiau jei sugedo dėl netinkamo naudojimo - be abejo, kompensuoja nuomininkas.
Nuomininkui svarbu pasidomėti, ar nuomojamas būstas ir jame esantis turtas (baldai, buitinė technika, kt.) yra apdrausti. Savininkams rekomenduojama patikrinti būsimo nuomininko mokumą.
Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą. Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti.
Registrų centras (RC) primena, kad nekilnojamojo turto nuomos sutartys, sudarytos ilgesniam, negu vienerių metų laikotarpiui, turi būti rašytinės. Tokios sutartys prieš trečiuosius asmenis gali būti panaudotos tik tuo atveju, jei jos įregistruotos Nekilnojamojo turto registre. Tai apsaugo ir nuomininką, ir nuomotoją nuo galimo kitos sutarties šalies nesąžiningumo, užtikrina sutarties sąlygų laikymąsi, prisideda prie nekilnojamojo turto rinkos skaidrumo, efektyvesnio gyventojų pajamų mokesčio surinkimo į valstybės biudžetą.
Bet kuris besidomintis asmuo gali greitai ir pigiai gauti informaciją apie NTR įregistruotą nuomos sutartį. Tam tereikia žinoti tikslų nekilnojamojo turto adresą. Norėdamas gauti šią informaciją, asmuo gali tai padaryti elektroniniu būdu RC klientų savitarnos sistemos pagalba. Tam reikia autentifikuotis naudojant elektroninį parašą, mobilųjį elektroninį parašą, lustinę kortelę, asmens tapatybės kortelėje įrašytą elektroninį sertifikatą, elektroninės bankininkystės priemones ar kitas RC klientų savitarnos sistemoje nurodytas autentifikavimo priemones.
Žinodamas tikslų nekilnojamojo turto adresą, elektroninę NTR išrašo kopiją asmuo gali peržiūrėti on-line iškart po mokesčio už paslaugą (0,58 Eur) sumokėjimo (sumokėti reikia vienu iš savitarnoje nurodytų el. bankininkystės būdų).
Prašymą įregistruoti arba išregistruoti juridinį faktą apie sudarytas nuomos sutartis gali paduoti įgaliota institucija ar sutarties įregistravimu suinteresuotas asmuo pats arba per savo atstovą, turintį nustatyta tvarka išduotą įgaliojimą. Norint įregistruoti nekilnojamojo turto nuomos sutartį, reikia su prašymu kreiptis į bet kurį Registrų centro teritorinį klientų aptarnavimo padalinį, o su tokiu prašymu reikia pateikti nuomos sutarties originalą arba nustatyta tvarka patvirtintą jo nuorašą. Prašymą galima pateikti asmeniškai, paštu arba elektroniniu būdu.
Jeigu nuomai perduodamam nekilnojamajam daiktui įregistruota hipoteka, tai kartu su nurodytais dokumentais reikia pateikti ir kreditoriaus sutikimą dėl įkeisto turto nuomos, išskyrus atvejus, kai hipotekos sutartyje nustatyta kitaip.
Juridinio fakto apie sudarytos nekilnojamojo daikto nuomos ar panaudos sutarties įregistravimo NTR paslaugos kaina - 2,90 Eur, jei darbas atliekamas įprastais terminais, t.y. per 5 darbo dienas.
Nuomos sutartis turi būti įregistruota per 30 dienų nuo jos sudarymo. Registruojant nuomos sutartis praleidus šį terminą, atlyginimas už juridinio fakto apie sudarytą nuomos sutartį didinamas dvigubai.
Nekilnojamojo turto registre registruojamos paprastos rašytinės arba notarinės formos nuomos sutartys. Nuomos sutarties tvirtinti notariškai nebūtina. El. parašais pasirašytos sutartys prilyginamos rašytinėms sutartims.
Perkant būstą su paskola ar kreditu, dažniausiai tenka sudaryti ir hipotekos sutartį, tai yra įkeisti turtą kaip užstatą. Oficialiai, hipoteka - daiktinė teisė į svetimą nekilnojamąjį daiktą, kuria užtikrinamas tinkamas esamos ar būsimos turtinės prievolės įvykdymas, kai įkeistas turtas neperduodamas kreditoriui.
Paprastai kalbant, hipotekos sutartis - tai besiskolinančiojo pasižadėjimas, tarsi „garantija“ kreditoriui, vykdyti visas kredito sutartyje sulygtas sąlygas. Hipotekos sutartis sudaroma tik nekilnojamojo turto įkeitimo atveju ir yra registruojama viešame registre. Jis anksčiau vadinosi Hipotekos registru, o dabar - Sutarčių ir teisių suvaržymų registru, kurį valdo Registrų centras.
Registrų centro savitarnoje yra galimybė rasti informaciją apie sudarytas ir įregistruotas hipotekos ar įkeitimo sutartis. Iš esmės tai yra teisės aktais įtvirtinta skolinimosi užtikrinimo sistema, kuri supaprastina konfliktų tarp skolininko ir kreditoriaus sprendimą, nes dėl skolos grąžinimo nereikia kreiptis į teismą - pakanka notaro išduodamo vykdomojo įrašo, kuris turi vykdomojo dokumento galią. Be to, ši sistema saugo ir besiskolinančius žmones.
Apskritai, hipoteka neatima ar nepakeičia teisės įkeičiamo turto savininkui tą turtą valdyti, naudoti ir juo disponuoti atsižvelgiant į hipotekos kreditoriaus teises - šį turtą savininkas gali perleisti kito asmens nuosavybėn, pakartotinai įkeisti, išnuomoti ar dovanoti. Dar vienas patogus niuansas - hipotekos objektu gali būti ir nekilnojamojo turto dalis, pvz., automobilio stovėjimo vieta ar dalis žemės sklypo, jei turto vertės pakanka įsipareigojimams užtikrinti.
Hipotekos sandorio sąlygos
Labai svarbu atidžiai išnagrinėti tiek kredito, tiek hipotekos sutarčių sąlygas. Ne mažiau dėmesio reikia skirti pačios hipotekos sudarymo sąlygoms: kokius veiksmus su įkeistu turtu galės atlikti jo savininkas, kaip ir kada galės išregistruoti hipoteką ir kas nutiks, jei realizuosis blogiausias scenarijus: kokiais atvejais ir kokia tvarka kreditorius gali pradėti išieškojimą.
Ji akcentuoja, kad turto pirkėjas, ir turto hipotekos ar kitokio įkeitimo atveju, yra jo šeimininkas ir su tuo, kaip minėta, susijusios ne tik teisės, bet ir pareigos. Kaip ir nuo kredito ar hipotekos sutarčių: pranešimų ignoravimas, adreso pakeitimas ar išvykimas į užsienį problemos neišspręs, tik ją pagilins - privers kreditorių imtis kraštutinių išieškojimo veiksmų.
Susidūrus su sunkumais vykdyti kredito sutarties įsipareigojimus - laiku mokėti paskolos įmokas - galimi skirtingi sprendimai.
Gyvename skubėjimo laikais, kai dažnai neturime pakankamai laiko ir galimybių susitaupyti visos dideliam pirkiniui reikalingos sumos. Tačiau tai - ir didelių galimybių laikai, kai tikrai galime pasiskolinti ir įgyvendinti svajones. Tą ir darykime, tik atidžiai susipažinkime ir žinokime savo įsipareigojimus, jų laikykimės bei atsakingai spręskime besikeičiančias situacijas“, - linki „Citus“ teisininkė Ieva Pukelienė.
Hipotekos istorija ir reglamentavimas Lietuvoje
Hipoteka atsirado senovės romėnų teisėje kaip kredito garantavimo forma, skolininkui suteikianti galimybę įkeistąjį daiktą valdyti iki skolos grąžinimo. Skolininkas likdavo daikto savininku, valdytoju, galėjo daiktu naudotis, jį tvarkyti ir gauti iš jo pajamų, bet galiojo susitarimas, kad neatgavęs skolos kreditorius turės teisę patenkinti savo reikalavimą parduodamas įkeistąjį daiktą.
1938 Hipotekos įstatymas (priimtas 1936) įsigaliojo visoje Lietuvoje. Jame buvo numatytos 3 hipotekos rūšys: apsauginė, lakštinė, rentinė. Sovietinės okupacijos metais hipoteka negaliojo, nes didžiausia nekilnojamojo turto dalis priklausė valstybei.
Atkūrus nepriklausomybę, pagal 1992 Hipotekos įstatymą, galėjo būti įkeičiamas kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas, bet realiai hipoteka negaliojo iki 1997, kol pradėjo veikti Lietuvos Respublikos hipotekos registras.
Nuo 2001 hipoteką reguliuoja Civilinis kodeksas, kuriame numatyta hipoteka. Kodeksas nustato nekilnojamojo turto (daiktų ir kitų objektų - žemės, pastatų, laivų, orlaivių ir kitų), t. p. kilnojamojo turto ir turtinių teisių, jei šis turtas hipotekos sandoriu įkeičiamas kartu su nekilnojamaisiais daiktais, įkeitimą hipotekos būdu.
Įkeisto turto valdymas ir disponavimas
Galimas įkeistojo daikto paskesnis įkeitimas, jeigu hipotekos sandoris to nedraudžia. Įkeistojo daikto savininkas neturi teisės sunaikinti, sužaloti daikto ar kitaip sumažinti jo vertės, išskyrus daikto normalų nusidėvėjimą jį naudojant ar vertės sumažėjimą naudojant teisėto reikalavimo atveju.
Kai įkeičiamas pagrindinis daiktas, įkeičiami ir jo priklausiniai, pvz., gyvenamasis namas ir su juo susiję statiniai, degalinės pastatas ir jos kuro talpyklos. Jeigu įkeičiamas nekilnojamasis daiktas, kuriam naudoti pagal paskirtį reikalingi kilnojamieji daiktai, jie t. p. Dažniausiai gali būti įkeičiamas tik apdraustas daiktas, išskyrus žemę.
Nekilnojamojo daikto hipoteka apima ir šio daikto draudimo atlyginimą, tai yra draudimą gauna tas, kuriam įkeista. Įkeičiant statinius kartu dažniausiai turi būti įkeistas ir žemės sklypas, ant kurio statiniai stovi, arba šio žemės sklypo nuomos (panaudos) teisė.
Savininkas gali įkeisti visą daiktą ar dalį jam vienam priklausančio daikto. Norint įkeisti tokią dalį, ji turi būti tiksliai apibrėžta ir įregistruota viešajame registre kaip atskiras objektas, pvz., suformuotas žemės sklypas, atribota pastato dalis. Daiktas, priklausantis bendrosios nuosavybės teise, gali būti įkeistas tik visiems bendraturčiams sutikus.
Daikto įkeitimas netrukdo jo perleisti kito asmens nuosavybėn - parduoti, dovanoti, išmainyti ir kita. Nuosavybės teisei į įkeistą daiktą pereinant kitam asmeniui, hipoteka seka paskui daiktą. Hipoteka išlieka padalijus įkeistą daiktą arba įkeistus nekilnojamuosius daiktus sujungus.
Hipotekos rūšys
Pagal atsiradimo prigimtį hipoteka gali būti priverstinė ir sutartinė. Priverstinė hipoteka atsiranda įstatymo arba teismo sprendimo pagrindu garantuoti reikalavimams, kylantiems iš mokestinių bei valstybinio socialinio draudimo teisinių santykių, t. p. susijusiems su statinių statyba ar rekonstrukcija arba teismo pripažintiems tenkintinais turtiniams reikalavimams įvykdyti ir kitais Civiliniame kodekse nustatytais atvejais.
Sutartinė hipoteka atsiranda hipotekos sandorio ar įkeičiamojo daikto savininko vienašalio pareiškimo pagrindu (pareikštinė hipoteka). Ji gali būti įmonės, paprastoji, jungtinė, svetimo daikto, maksimalioji, bendroji ir sąlyginė.
Hipotekos rūšių palyginimas
| Hipotekos rūšis | Apibūdinimas |
|---|---|
| Įmonės hipoteka | Įmonės kaip nekilnojamojo turto įkeitimas. |
| Paprastoji hipoteka | Vieno konkretaus nuosavybės teise priklausomo nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą. |
| Jungtinė hipoteka | Kelių nuosavybės teise priklausomų nekilnojamųjų daiktų įkeitimas vienu metu norint apsaugoti vieno konkretaus įsipareigojimo įvykdymą. |
| Svetimo daikto hipoteka | Nuosavybės teise priklausomo nekilnojamojo daikto įkeitimas norint apsaugoti kito asmens skolinio įsipareigojimo įvykdymą. |
| Maksimalioji hipoteka | Nekilnojamojo daikto įkeitimas, kai susitariama tik dėl maksimalios įkeičiamu daiktu apsaugomų įsipareigojimų sumos. |
| Bendroji hipoteka | Kelių atskiriems savininkams priklausomų nekilnojamųjų daiktų įkeitimas norint apsaugoti vieną skolinį įsipareigojimą. |
| Sąlyginė hipoteka | Kai susitariama, kad hipoteka įsigalios nuo sutartyje numatytos sąlygos įvykdymo momento arba kad ji galios tik iki to momento, kol bus vykdoma sutartyje numatyta sąlyga. |
Hipotekos sandoris turi būti notarinės formos. Jis sudaromas kaip atskiras sandoris arba susitarimas dėl hipotekos įtraukiamas į sutartį, iš kurios atsiranda pagrindinė prievolė. Hipotekos sandorio šalys yra skolininkas, kreditorius ir įkaito davėjas.
Hipoteka baigiasi, kai yra tinkamai įvykdytas skolinis įsipareigojimas arba hipoteka užtikrinta prievolė baigiasi kitais hipotekos sandoryje ar įstatymuose nustatytais pagrindais, hipoteka panaikinama teismo sprendimu ar kitu pagrindu, hipotekos kreditorius arba jo buvimo vieta nežinoma 10 metų nuo skolos mokėjimo termino pabaigos, žuvus hipotekos objektui.
Perkant įkeistą nekilnojamąjį turtą svarbu:
- Nustatyti palankią kainą.
- Apdairiai patikrinti ir parengti visus pirkimo dokumentus.
- Aptarti pirkimą su kreditoriumi, kuriam įkeistas turtas (tam tikrais atvejais be kreditoriaus sutikimo įkeistą turtą parduoti draudžiama).
Dažniausiai naudojama schema įkeistam nekilnojamam turtui pirkti - trišalė sutartis, sudaroma su pardavėju, pirkėju ir kreditoriumi, kuriam įkeistas turtas. Šiuo atveju tokia sutartis laikoma pirkimo-pardavimo sutartimi, tik pinigai (arba jų dalis) pervedami tiesiogiai kreditoriui, kuris įsipareigoja tuojau po jų gavimo išregistruoti įkeitimą. Nors tokia sutartis tvirtinama notariškai, pirkėjas turėtų įvertinti ir kreditoriaus patikimumą.
Jeigu dokumentai bus atidžiai išnagrinėti specialistų ir pirkimo procese pirkėjas bus pakankamai apdairus, šį turto trūkumą galima paversti galimybe sutaupyti.
Kreditoriaus sutikimas nuomojant įkeistą turtą
Jei nuomojamas turtas yra įkeistas kreditoriams, tokiu atveju turi būti banko/kreditoriaus sutikimas nuomoti. Nuomininkas gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą nuomojamame bute ar name tik gavęs savininko sutikimą.
Taigi, jei norite nuomoti nekilnojamąjį turtą su būsto paskola, turėtumėte susisiekti su banku ir informuoti apie savo ketinimus. Nekilnojamasis turtas su būsto paskola yra įkeistas bankui, todėl bankas turi žinoti, kaip šis turtas yra naudojamas.
Tam, kad kylančias problemas būtų galima spręsti lengviau, pravartu pasirašyti sutartį. Kitos galimos apsaugos priemonės - užstatas, išankstinis mokėjimas ir pan. Pasirūpinkite, kad raštu išdėstyta sutartis būtų kuo išsamesnė ir detalesnė. Registruokite mokėjimus ir atlikite juos banko pavedimu.
Nuomojamas nekilnojamasis turtas taip pat gali būti draudžiamas. Su mūsų draudimu Jūsų nuomojamas turtas bus apdraustas nuo bet kokio netikėto ir staigaus įvykio, neįtraukto į išimčių sąrašą.