Dalinamės informacija, kuri padės besidairantiems sklypo savo svajonių namui.
Išsirinkti sklypą - vienas sudėtingiausių momentų, nulemsiančių namo statymo galimybes ir gyvenimo kokybę.
Specialistų teigimu, tam, kad tinkamai išsirinktume ir netektų gailėtis, turėtume atsižvelgti į tam tikrus kriterijus: asmeninius poreikius, finansines galimybes, vertę ir likvidumą bei techninius aspektus.
Apgalvokite savo poreikius
Svarbiausia yra neskubėti ir pagalvoti, kokio tipo namo norėsite.
Jei turite šeimą ir svajojate apie didelį namą, o šalia jo - sodą, kuriame auginsite daržoves ir vaisius, jums būtinas didesnis sklypas.
„Svarbu apmąstyti ir savo dienos poreikius, kur jūsų darbas, vaikų darželis, mokykla, kiek laiko sugaišite važiuodami iš darbo į namus.
Atsižvelkite į patogų susisiekimą: ar gerai išvystyta viešojo transporto sistema, ar patogus susisiekimas važiuojant nuosavu transportu“,- pataria projektavimo ir statybos įmonių grupės „Norhouse“ vadovas Rokas Radvilavičius.
Jei ieškote sklypo toliau nuo miesto centro, jo kaina bus mažesnė, tačiau ilgiau reikės važiuoti iki centro, pavyzdžiui, jei sklypas yra Kairėnuose, o darbas - Šeškinėje, žinoma, reikės važiuoti per visą Vilnių, o tai užims daug laiko, tad galite užtrukti automobilių spūstyse.
Atsižvelkite į sklypo vertę
Ieškantiems sklypo, patariama atsižvelgti į sklypo viziją po penkerių ar dešimties metų.
Ar sklypo vertė išaugs?
Kaip rajonas, kuriame norite statyti namą, plėsis po kelių metų?
Tikriausiai nebūtumėte patenkinti, jei po kelerių metų šalia jūsų namo pradėtų kilti gamykla ar didžiulis prekybos centras.
Prieš įsigyjant sklypą, būtina įvertinti komunikaciją, infrastruktūrą, kaimynystę.
Pasak R. Radvilavičiaus, žmonės dažnai daro klaidą pirkdami pigų sklypą už miesto ir jame statydami brangų namą.
Tokiu atveju, ateityje gali būti sunku parduoti namą.
Kuo sklypas arčiau miesto, tuo turėtų būti mažesnis - 5 ar 10 arų.
Būtų geriausia, jei sklypo kaina sudarytų 20-30 proc. namo vertės.
Pavyzdžiui, jei planuojama statyti namą už 150 tūkst. Eur, sklypas turėtų kainuoti iki 60 tūkst. Eur.
Jei skirtumas didesnis, namas bus per mažos vertės.
Niekada nepasiduokite pirmajam įspūdžiui, nepirkite impulsyviai.
Jei trūksta patarimų, ar abejojate pasirinkimu, galite kreiptis į specialistus, kurie įvertins sklypo vertę.
Keturios sienos. Ką reikia žinoti perkant sodo sklypą su vasarnamiu
Įvertinkite turto išlaikymo sąnaudas
Ekonomikos klestėjimo metu pirkėjų sprendimams būdingas bruožas - nepagrįstai išaugę poreikiai.
„Pirkėjas stengiasi aprėpti daugiau nei gali, sprendimuose - daug emocijų: įsigyjamas didelio ploto sklypas, kurį reikia prižiūrėti, projektuojamas didelio ploto namas, patiriami dideli išlaikymo kaštai“, - dalinasi savo pastebėjimais Mindaugas Vaitkūnas, nekilnojamojo turto agentūros „ReBank“ vadovas.
Taip pat reikėtų nepamiršti visuotinio nekilnojamojo turto mokesčio, kuomet mokestinės naštos dydis tiesiogiai priklauso nuo turto vertės.
Latvija visuotinį NTM įsivedė 2013 sausio mėn., gyvenamiesiems namams taikomas 0.2 - 0.6% priklausomai nuo turto vertės.
Nesukurkite to, ko vėliau negalėsite parduoti
1995 - 2008 m. laikotarpiu NT namų rinkoje buvo kuriami šiai dienai nelikvidūs 250 - 320 kv.m namai.
Dėl nepagrįstai išaugusių poreikių pirkėjai pirkdavo didelius 20 - 30 arų sklypus, projektuodavo 2-4 asmenų šeimai 5-7 kambarių namus.
Šiuo metu tokio turto paklausa (išskyrus prabangos segmentą) neegzistuoja ne tik dėl perdėtai didelio ploto, tačiau taip pat dėl neekonomiško namo koncepcijos.
M. Vaitkūnas pataria - rinkdamiesi būsimo namo statybos vietą, atsižvelkite į konkurencinę aplinką.
Jeigu analizuojamame mikrorajone panašių parametrų namų vertė svyruoja nuo 130 - 175 tūkst. Lt, yra rizikinga kurti 260 tūkst. Lt vertės „mikrorajono pažibą“, kuriai vėliau bus sunku surasti pirkėją.
Nepirkite „katės maiše“
„Išsirinkę sklypą, parodykite jį projektuotojams, kurie galėtų įvertinti plika akimi nematomus niuansus“, - pataria Karolis Sankauskas, įmonės „Projektavimo Sprendimai“ vadovas.
Jeigu sklypas yra teritorijoje, kurioje buvo rengiamas detalusis planas, būtina pardavėjo paprašyti platesnės informacijos apie infrastruktūrą: gali paaiškėti, jog norint gauti statybos leidimą, būtina visiems kvartalo kaimynams įrengti vandentiekį, nuotekas, nutiesti kelią.
Projektuotojas gali įvertinti sklypą inžineriniu aspektu: kur prisijungti prie elektros tinklo?
(Galbūt, norint turėti elektrą, reikia pastatyti transformatorių), sklype numatomas vietinis ar centralizuotas vandentiekis su nuotekų tinklais?
(Brangiau kainuoja įsirengti gręžinį ir valymo įrengimus, nei tiesiog prisijungti prie esamų tinklų).
Kokia situacija su dujotiekiu?
Kaip spręsti lietaus nutekėjimą?
Galbūt netoliese yra šviesolaidžio tinklai?
Neretai būna atvejų, jog žmonės, nusipirkę pigesnį sklypą, nusiperka „katę maiše“ - tuomet telieka investuoti ne į namo statybą, o į daug kainuojančius inžinerinius tinklus, kurie neretai viršija sklypo kainą.
Reikia paminėti, jog būtina gauti naujausią nuosavybės išrašą tos dienos metu, kada nagrinėjate sklypą - neretai pardavėjai, turėdami skolų, pateikia seną nuosavybės pažymėjimą, kuriame nematyti negatyvių aspektų, pvz.: - turto arešto.
K. Sankausko pasiūlymas elementarus - nepagailėkite laiko ir pasitarkite su projektuotojais prieš įsigydami savo svajonių sklypą - sutaupysite tikrai nemažai lėšų ir būsite tikri, kad ateityje nekils problemų.
Tokia konsultacija dažnai būna nemokama, o jeigu mokama, tai - simboliškai.
Įvertinkite visumą
„Vilniaus miesto plėtra vystoma į šiaurę, daugiausiai plečiamas Ukmergės plento rajonas, tad jis populiarėja“,- pastebi R. Radvilavičius.
Namo statyboms taip pat žmonės dažnai renkasi Bajorų, Riešės, Bendorėlių pusę, tačiau susisiekimo prasme, anot specialistų, tai gali būti ne pačios geriausios vietos, jeigu reikia nuolat važinėti į kitą miesto pusę ar, pvz.: dažnai vykti į oro uostą, centrą ar senamiestį - tokiu atveju, geriau rinktis Pavilnio ar Kalnėnų rajoną.
Vilniuje namų kvartalai vystomi įvairiose vietose, todėl visuomet patariama atsižvelgti į savo prioritetus, gyvenimo būdą ir galimybes.
Nepamirškite, kad rinkoje parduodama nemažai sklypų, kurie nėra tinkami gyvenamojo namo statybai, tad naudinga bent pasikonsultuoti su specialistais, kurie įvertintų jūsų pasirinkimą ir padėtų pasirinkti tinkamą sklypą svajonių namo statybai.
Pirmumo teisę turi ne tik bendraturčiai
Pirmumo teisę įsigyti privačią žemės ar miškų ūkio paskirties žemę už tą kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis (išskyrus atvejus, kai ji parduodama iš viešųjų varžytynių), turi:
- žemės sklypo bendraturčiai;
- parduodamo žemės sklypo naudotojas, naudojęs šią žemę žemės ūkio veiklai ne mažiau kaip vienus metus pagal Nekilnojamojo turto registre šiam laikotarpiui įregistruotą sutartį, išskyrus neatlygintinio naudojimosi daiktu (panaudos) sutartį, šios išimties netaikant nustatytiems artimiesiems giminaičiams;
- kaimynas, nuosavybės teise turintis žemės ūkio paskirties žemės sklypą, kuris ribojasi su parduodamu sklypu. Tačiau tik tuo atveju, jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų;
- fizinis asmuo, deklaravęs gyvenamąją vietą, arba juridinis asmuo, įregistravęs juridinio asmens buveinę tos savivaldybės ar besiribojančių savivaldybių teritorijoje, kurioje yra parduodamas sklypas,. Bet tik tuo atveju, jeigu jis, būdamas fizinis asmuo, yra įregistravęs ūkininko ūkį arba jo, būnant juridiniu asmeniu, pajamos iš žemės ūkio veiklos sudaro daugiau kaip 50 procentų visų gautų pajamų.
Taip pat pirmumo teisę (išskyrus atvejus, kai pirmumo teise pasinaudoja žemės sklypo bendraturčiai) įsigyti žemės, kurią pagal galiojančius detaliuosius ar specialiuosius planus numatoma panaudoti visuomenės poreikiams, taip pat kuri reikalinga valstybės biudžeto ir Europos Sąjungos lėšomis finansuojamoms žemės valdų struktūrų gerinimo ir apleistų žemės plotų mažinimo priemonėms įgyvendinti, už tą kainą, už kurią ji parduodama, ir kitomis tokiomis pačiomis sąlygomis turi valstybė.
Reikia pranešti NŽT
Žemės savininkas apie sprendimą parduoti sklypą praneša pasirinktam notarui arba Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT).
Pranešime žemės savininkas privalo nurodyti sklypo naudotojus, jeigu sklypą naudoja kitas asmuo, ir pardavimo sąlygas.
Savininkui draudžiama nustatyti sklypo pardavimo sąlygą, numatančią, kad pirmumo teisę turintis asmuo gali įsigyti sklypą tik kartu su kitais parduodamais žemės sklypais (išskyrus atvejus, kai visi parduodami žemės sklypai ribojasi tarpusavyje).
Jeigu sklypo pardavėjo pranešimas pateikiamas notarui, šis ne vėliau kaip per 2 darbo dienas nuo jo gavimo dienos pranešimą perduoda NŽT.
Dokumentai reikalingi namo pardavimui
Pateikiame dokumentų sąrašą, reikalingų namo pardavimui:
- galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis; paveldėjimo teisės liudijimas; dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
- namo kadastrinių matavimų byla, kurioje yra namo planas ir namo kiti techniniai duomenys. Šis dokumentas reikalingas visais atvejais be išimčių. Namo kadastrinių matavimų byloje esantys namo brėžiniai turi atitikti su realiu namo išplanavimu. Jei šį dokumentą pametėte, tuomet kopiją galite gauti fiziškai apsilankę VĮ ‘Registrų centro” padalinyje arba prisijungę prie savitarnos nesudėtingai užsisakysite elektroninę dokumento kopiją.
- žemės sklypo planas. Taip pat būtinas dokumentas. Jei jūsų namas yra rajono ribose ir turite preliminarių matavimų žemės sklypo planą, tai nėra didelė problema. Rajono ribose leidžiami ir preliminarūs matavimai, svarbu, kad sklypo planas atitiktų įstatymų keliamus reikalavimus. Jei sklypas yra miesto teritorijoje, tuomet kadastriniai matavimai yra būtini.
- namo ir žemės sklypo VĮ Registrų centro išrašas. Šį dokumentą klientai dažnai vadina „nuosavybės dokumentu”. Jei dokumentas pasimetė, tuomet per pora minučių išsitrauksite iš VĮ „Registrų centro” savitarnos.
- svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas namas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas namą parduoti.
- jei turtas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti. Šis leidimas galioja nuo 2 savaičių iki 1 mėnesio. Jį užsisakyti reikia tik jau turint pirkėją. Jei jūsų namą pirkėjas pirks su būsto paskola, tuomet reikalingas kreditoriaus leidimas parduoti ir pakartotinai įkeisti.
- jei namas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
- jei esate išsituokę - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
- jei esate susituokę - sutuoktinio sutikimas parduoti. Sutikimas reikalingas net tuo atveju, jei namą paveldėjote ar gavote dovanų ir turtas Jums priklauso asmeninės nuosavybės teise. Sutuoktinis savo asmeninėmis arba bendromis lėšomis galėjo pagerinti namo būklę, todėl privalo žinoti apie turto pardavimą ir tokiam veiksmui neprieštarauti.
- jei namas yra sodų bendrijoje, tuomet bus reikalinga pažyma iš bendrijos apie nesamas skolas.
- pažyma iš atliekų tvarkymo administratoriaus apie nesamas skolas.
- energetinio naudingumo sertifikatas. Dokumentas nusakantis namo energetinę klasę.