Pradėkime nuo to, kad pagal apibrėžimą hipoteka yra nekilnojamojo turto (NT) įkeitimas skolinantis pinigus. Hipoteka gali būti skirstoma į pirminę ir antrinę, kurios nurodo, kuris investuotojas ar institucija pirmas atgauna investuotus pinigus.
Didelės paskolos gali būti reikalingos itin skirtingiems dalykams. Visgi, dažniausiai pastarosios imamos verslui arba būsto įsigijimui. Tačiau, didesnės paskolos kreditorius verčia kiek pasisaugoti. Tad, kartais jie ima ieškoti išeičių, kaip gali užtikrinti, jog asmuo pinigus tikrai atiduos laiku. Vienas iš sprendimo būdų - tai turto įkeitimas, dar kitaip vadinamas hipoteka.
Trumpai tariant, hipoteka yra paskola įkeičiant turtą. Dažniausiai tai būna nekilnojamasis daiktas, kuris kreditoriui tartum užtikrina, kad pinigus atiduosite sutartu laiku. Tačiau, svarbu paminėti, jog paskola su turto įkeitimu nereiškia, kad netenkate teisės pastarojo valdyti. Dažniausiai vis dar galite naudotis turimu daiktu, nebent pinigų negrąžinate laiku. Tokiu atveju, kreditorius įgyja teisę pastarąjį parduoti varžytinėse. Visgi, kartais imant paskolą vienintele išeitimi tampa būtent hipoteka.
Kam reikalinga antrinė hipoteka?
Gali iš karto kilti klausimas, kodėl reikia, kad per sutelktinio finansavimo platformas investuojantys investuotojai suteiktų papildomą finansavimą? Realybė yra ta, kad bankai dažniausiai turi atitikti reikalavimus, kokią didžiausią sumą jie gali suteikti projektui atsižvelgiant į vadinamąjį LTV (angl. Loan-To-Value) indeksą.
Pavyzdžiui, situacijoje, kurioje bankas yra suteikęs 3 mln. Eur paskolą 5 mln. Eur vertės pastato savininkui pirminės hipotekos LTV santykis būtų 60%. Jeigu minėtas 5 mln. Eur vertės turtas generuoja grynąją 350.000 Eur, arba 7%, metinę grąžą, reikia atkreipti dėmesį, kokias grąžas nuoma generuotų pirminės ir antrinės hipotekų turėtojams. Šį skaičiavimą svarbu atlikti siekiant įvertinti NT likvidumą.
Investuotojas turi pasidomėti, ar, perėmus turtą, bus sunku surasti pirkėją ir grąžinti abiejų hipotekų savininkams jų investicijas. Šiuo atveju jei banko paskola būtų paimta užsitikrinus 2% metines palūkanas, t.y.
Svarbūs rodikliai imant verslo paskolą su NT įkeitimu
Kam šie rodikliai reikalingi imant verslo paskolą su nekilnojamojo turto ar kito turto įkeitimu, ir ką svarbu žinoti apie šiuos rodiklius?
Loan-to-Value (LTV)
Loan-to-Value (LTV) - paskolos ir esamos turto vertės santykis. Tai dažniausiai sutinkamas rodiklis, tinkamas įsigyjant ar finansuojant jau užbaigtą galutinį produktą arba tokį kaip sąskaitos faktūros (faktoringo atveju), finansiniai srautai, transporto priemonės, technika, įrenginiai (lizingo atveju), nekilnojamas turtas (žemės sklypai, namai, butai, pastatai, sandėliai, verslo centrai, gamybinės patalpos), arba kitą tinkamą kreditoriui turtą, kai įmonė ima paskolą apyvartinėms reikmėms ir įkeičiamas jau skolininkui priklausantis turtas kaip įsipareigojimo įvykdymo garantija, o gautos lėšos naudojamos su turtu nesusijusioms reikmėms.
Pagal LTV išduodamos paskolos dažniausiai reikalauja paprastesnio rizikos vertinimo mechanizmo. Pagrindinė prielaida tam - įkeičiamas turtas yra jau užbaigtas, o paskola dažnai neviršija 90% jo vertės. Kreditorius turi išduodamos paskolos sumos ir turto vertės santykį, o paskolos gavėjas - motyvaciją neprarasti turto, kurio vertė viršija paskolos sumą. Dėl šios priežasties finansavimą gali gauti rizikingesni klientai, o paskolos grąžinimas daugiau grindžiamas ne skolininko verslo planu ar kreditingumu, o turto verte ir skolininko motyvacija neprarasti turto.
Kaip skaičiuojamas LTV rodiklis?
Paskolos suma dalinama iš jos užtikrinimui įkeičiamo turto vertės, kuri dažniausiai nustatoma nepriklausomo turto vertintojo pagalba. Vertintojas turi atitikti kreditoriaus pasitikėjimą ir turėti bendradarbiavimo sutartį su kreditoriumi. Kadangi ne kiekvienas vertintojas tinka tam tikram kreditoriui, svarbu prieš imant paskolą paprašyti pas kreditorių vertintojų sąrašo, kuris tinka konkrečiam kreditoriui. Jei planuojate kreiptis į kelis kreditorius, reikia pasirinkti nepriklausomą turto vertintoją, kuris tiktų visiems kreditoriams.
Formulė: LTV = Paskolos suma / Turto rinkos vertė × 100
Pavyzdys: Jei turto rinkos vertė yra 1 milijonas eurų, o paskolos suma yra 700 tūkstančių eurų, LTV būtų 70%. Tai reiškia, kad paskola padengia 70% turto vertės.
Pritaikymas: LTV dažniausiai naudojamas vertinant refinansavimo, įsigijimo ar hipotekos paskolas, kur svarbu žinoti, kokią dalį dabartinės turto vertės finansuoja paskola. Taikant LTV faktoringui ar įkeičiant gaunamas lėšas, nustatomas didesnis LTV, nes skolintos lėšos reikalingos labai trumpam terminui, t.y., kol neatsiskaitys sąskaitos faktūros mokėtojas.
LTV santykis verslo paskolai:
- Iki 70% nuo įkeičiamo turto vertės - tai būna imant verslo paskolą su turto įkeitimu, kartais galima pasiekti ir 80%, priklausomai nuo papildomų garantijų, suteikiamų kreditoriui iš paskolos gavėjo.
- Iki 90% nuo įkeičiamo turto vertės - lizingas, faktoringas ir gaunamų finansinių srautų įkeitimas.
Loan-to-Cost (LTC)
Loan-to-Cost (LTC) - paskolos ir bendros projekto sąnaudų (kainos) santykis. Tai pagrindinis kreditorių naudojamas rodiklis vertinant finansavimą statyboms ir nekilnojamojo turto projektams vystyti. Šis rodiklis atsižvelgia ne į esamą turto vertę, o į kaštus, reikalingus išvystyti galutinį nekilnojamąjį turtą (pvz., namų, kotedžų, verslo centrų, sandėlių, gamybinių, administracinių patalpų, daugiabučio statybą ir kt.), ir taip sukurti pridėtinę vertę.
Išduodant paskolą pagal LTC, kreditorius įsitraukia į investicinį vystymo projektą, todėl privalomas papildomas rizikos vertinimas. Pagrindinė rizika - projekto įgyvendinimas neviršijant numatyto biudžeto, o tam svarbi paskolos gavėjo patirtis. Dėl šios papildomos rizikos kreditorius nustato didesnes palūkanas bei gauna įkeičiamą augančią turto vertę. Tai reiškia, kad šios paskolos LTV nuolatos mažės (t.y., gerės), o įgyvendinus investicijas tikėtina bus ženkliai mažesnis nei tipiškai tokiam turtui galima suteikti paskola pagal LTV.
Rodiklis skaičiuojamas: Paskolos suma dalinama iš numatomos projekto įgyvendinimo sąmatos, kurią pateikia projekto savininkas. Tai reiškia, kad paskola padengia 80% projekto sąnaudų.
Pritaikymas: LTC paprastai naudojamas projektų plėtros (pvz., statybos) finansavime, kur svarbu žinoti, kokią dalį visų projekto sąnaudų finansuoja paskola.
LTC rodiklis naudojamas vertinant paskolos riziką: kuo didesnis LTC procentas, tuo didesnė dalis projekto finansuojama skolomis, kas gali reikšti didesnę riziką skolintojui.
LTC santykis nekilnojamojo turto vystymui gaunant verslo paskolą: Standartiškai paskolos suma būna iki 70% nuo projekto vertės. Tačiau numatyta ar patvirtinta paskolos suma vienam projektui naudojama ne iš karto, o etapais, kad kreditorius galėtų suvaldyti riziką. Pvz., išduota paskola įkeičiant sklypą su statybos leidimu gali būti iki 50% nuo vertės, po to statytojas įrengia pamatus ir daro esamos situacijos turto vertinimą, tokiu būdu patvirtindamas suplanuotą vystymą.
Būna atvejų, kai kreditoriai finansuoja subordinuotą paskolą su partneriais, siūlydami antrinę hipoteką. Tuo būdu finansavimo suma gali padidėti iki 90% LTC, kas gali sudaryti iki 80% LTV. Tačiau tokios paskolos būna brangesnės, nes už papildomą riziką, kai išduodama antrinė hipoteka, imamos didesnės palūkanos, lyginant su pirminės hipotekos turėtojais, nes antrinės hipotekos turėtojui, jei projektas neišvystomas, likvidavimo atveju (t.y., priverstinio išieškojimo metu), gali nelikti lėšų iš turto pardavimo.
Pagrindinis skirtumas tarp LTV ir LTC:
- LTV orientuojasi į turto rinkos vertę (kokią dalį esamo turto vertės dengia paskola).
- LTC orientuojasi į projekto sąnaudas (kokią dalį bendrų projekto išlaidų dengia paskola).
Abi šios metrikos yra svarbios vertinant nekilnojamojo turto paskolas, tačiau jos taikomos skirtingose situacijose, priklausomai nuo to, kas yra svarbiau - turto vertė ar projekto kaina.
Skirtumai skaičiais:
- Projekto sąnaudos (kaina): 1 000 000 eurų
- Paskolos suma: 700 000 eurų
- Turto rinkos vertė: 1 200 000 eurų
Skirtumai:
- LTC (Loan-to-Cost): 70% - paskola dengia 70% projekto sąnaudų.
- LTV (Loan-to-Value): 58.33% - paskola dengia 58.33% turto rinkos vertės.
Tai rodo, kad nors ta pati paskolos suma gali dengti skirtingą procentą projekto sąnaudų (LTC) ir turto rinkos vertės (LTV).
Kaip veikia antroji hipoteka? (Kaip ji veikia?)
Kaip investuoti į NT projektus per sutelktinio finansavimo platformas?
Prieš investuojant į nekilnojamojo turto projektus per sutelktinio finansavimo platformas svarbu pasidomėti, koks yra mokamų palūkanų dydis ir rizika. Išsiaiškinkite, ar tai būtų nekilnojamojo turto įkeitimas pirmine hipoteka ar antrine. Pagrindinis šių įkeitimo formų skirtumas yra tai, kad pirminė hipoteka garantuoja jums teisę pirmiesiems pretenduoti į nekilnojamąjį turtą, jeigu projektas nepavyktų. Tuo tarpu antrinės hipotekos atveju gali būti, kad nekilnojamojo turto arba už jo pardavimą gautų pinigų sumos neužteks grąžinti investicijoms, nes pirmiausia atiduodama tiems, kam buvo įkeista pirmine hipoteka. Dėl to rekomenduojama investuoti į tuos projektus, kurių nekilnojamasis turtas jums bus įkeičiamas pirmine hipoteka.
Dar vienas labai svarbus elementas vertinant investicijos riziką yra vadinamasis LTV (angl. Loan-to-value), kitaip tariant, paskolos ir turto vertės santykis. Jis rodo, kiek procentų paskolos sudaro įkeistas nekilnojamasis turtas. Tad jeigu investuotojai investavo 70 tūkst. eurų, o įkeistas turtas įvertintas 100 tūkst., tai LTV bus 70 proc. Kuo mažesnis LTV procentas - tuo geriau, tačiau reikėtų nepamiršti ir pirminės hipotekos.
Štai keletas klausimų, į kuriuos reikėtų atsakyti prieš investuojant į nekilnojamąjį turtą:
- Koks yra investavimo tikslas? Pirmiausia tiksliai įsivardykite, koks yra jūsų investavimo tikslas ir ką darytumėte su gautais pinigais. Tikslai gali būti įvairūs: sutaupyti pradiniam būsto įnašui, vaikų mokslui, senatvei ar svajonių kelionei. Tikslas gali būti ir papildomos pajamos iš investicijų, tarkime, 300-500 eurų kiekvieną mėnesį. Tačiau nereikėtų pamiršti, kad investuojant nedideles sumas ypač svarbu turėti nuolatinį investavimo planą, kiek pinigų kas mėnesį skirsite siekdami tikslo.
- Kaip pasirinkti investavimo platformą? Pirmiausia patikrinkite, ar jus dominanti platforma įtraukta į Lietuvos Banko sutelktinio finansavimo platformų sąrašą. Patikint savo pinigus būtina įvertinti ir platformos vartotojų atsiliepimus, ekspertų vertinimus ar komentarus. Skirtingos platformos siūlo skirtingus investavimo variantus - reikia atidžiai įvertinti grąžos ir rizikos santykį.
- Kokia informacija yra svarbiausia investuojant? Prieš investuojant į nekilnojamojo turto projektus per sutelktinio finansavimo platformas svarbu pasidomėti, koks yra mokamų palūkanų dydis ir rizika. Išsiaiškinkite, ar tai būtų nekilnojamojo turto įkeitimas pirmine hipoteka ar antrine.
Šiuolaikinės technologijos ir investavimo platformos suteikė galimybę daugiau žmonių išbandyti šią įdomią ir dinamišką sritį. Vis dėlto, prieš pradedant savo pirmąsias investicijas, svarbu atsižvelgti į platformą, kurią planuojama rinktis.