Planuojant statyti nedidelį ūkinį pastatą iki 80 m² Lietuvoje, svarbu žinoti esminius reikalavimus, leidimus ir projektavimo ypatumus. Šiame straipsnyje aptarsime viską, ką reikia žinoti norint sėkmingai įgyvendinti šį projektą. Iš senų laikų labai gajus mitas, kad statyti namą iki 80m2 ploto leidimas nereikalingas. Ir taip ir ne. Yra niuansų. Ar statybai reikalingas projektas ir leidimas? Kada jis pradėtas statyti?
Statybos leidimų reikalingumas
Pagal Lietuvos Respublikos teisės aktus, norint statyti ūkinį pastatą iki 80 m² už miesto ribų arba namą sodo bendrijose iki 50 m², statybos leidimas nereikalingas. Nors leidimas nereikalingas, būtina informuoti savivaldybės administraciją apie planuojamą statybą. SLD privalomumas naujo statinio statybos atveju priklauso nuo statinio kategorijos. Pagal kategorijas statiniai skirstomi į nesudėtinguosius, neypatinguosius ir ypatinguosius. Ypatingųjų ir neypatingųjų statinių statybai SLD visada privalomas.
Nesudėtingi statiniai
Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai. STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyrius.
SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas:
- kultūros paveldo objekto teritoriją,
- kultūros paveldo objekto apsaugos zoną,
- kultūros paveldo vietovę,
- kurortą,
- Kuršių neriją,
- magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas:
- miestą,
- konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją,
- kultūros paveldo objekto teritoriją,
- kultūros paveldo objekto apsaugos zoną,
- kultūros paveldo vietovę,
- gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną,
- magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Reikalavimai žemės sklypui
Svarbu įsitikinti, kad žemės sklypo paskirtis leidžia statyti norimą pastatą. Sklypai gali būti žemės ūkio paskirties, sodo ar miško žemės, ir kiekvienas jų turi savus reikalavimus statyboms.
Prieš statant pastatą svarbu įsitikinti, kad žemės sklypas turi tikslius kadastrinius matavimus.
Žemės ūkio paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda adresų. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog “bulvių lauke” statyti sudėtinga.
Vienas svarbiausių techninių reikalavimų - minimalūs atstumai nuo sklypo ribų. Pagal teisės aktus, pastatas turi būti pastatytas ne arčiau kaip 3 metrai nuo kaimyninio sklypo ribos. Jei norima statyti arčiau, reikia gauti rašytinį sutikimą iš kaimyninio sklypo savininko.
Atstumai iki sklypo ribų
STR namų valdos sklype numato minimalų statinio atstumą 3 metrai iki kaimynų sklypo ribos. Privalu išlaikyti minimalų 3m (arba didesnį, jeigu tai nustatyta detaliuoju planu) atstumą iki sklypo ribos.
Tačiau atstumą iki sklypo ribos reikia išlaikyti 3m (nuo labiausiai atsikišusios konstrukcijos, dažniausiai nuo stogo).
Energetinis naudingumas
Pagal naujausius reikalavimus, visi naujai statomi gyvenamieji namai Lietuvoje turi atitikti A++ energinio naudingumo klasę. Tai reiškia, kad pastatai turi būti itin gerai izoliuoti, naudoti energiją taupančias technologijas bei atsinaujinančius energijos šaltinius.
Savavališkos statybos įteisinimas
Domimės jau atliktų savavališkų statybų įteisinimu. Kokia yra preliminari kaina? Nuo ko ji priklauso? Kokie veiksmai?
Jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso.
Teikiant prašymą išduoti statybos leidimą, kai jau atlikti savavališkos statybos darbai, reikia pateikti: įmokos už savavališkos statybos įteisinimą sumokėjimą patvirtinantis dokumentą ir savavališkos statybos sąnaudų vertę patvirtinančio dokumento kopija.
Taigi, planuojant keisti pastato paskirtį, neatliekant statybos darbų ar atliekant pastato paprastąjį remontą pirmiausiai privaloma parengti pastato paskirties keitimo projektą (pagal Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalies 12 punktą) ir gauti SLD (pagal Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 6 punktą).
Jei keičiant pastato paskirtį atliekami kapitalinio remonto ar rekonstravimo darbai, tokiu atveju rengiamas atitinkamos rūšies projektas su paskirties keitimu.
Dėl paskirties keitimo projekto parengimo reikia kreiptis į projektavimo įmonę.
Statinio paskirties keitimas: nuo ko pradėti?
Pirmiausia svarbu išsiaiškinti turimo žemės sklypo paskirtį bei naudojimo būdą, į kokio tipo gyvenamosios paskirties pastatą bus keičiama paskirtis. Primename, kad statinio paskirtis yra viešajame registre nurodytas statinio naudojimo tikslas (žmonėms gyventi, ūkinei komercinei ar kitai veiklai), kai statinys atitinka saugos ir jame planuojamos (atliekamos) veiklos (technologijos proceso) privalomuosius reikalavimus, nustatytus normatyviniuose statinio saugos ir paskirties dokumentuose.
Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalies 12 punkte nurodoma, jog pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirties keitimo projektas rengiamas keičiant pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirtį, kai atliekami statinio paprastojo remonto darbai arba neatliekami jokie statybos darbai.
Leidimas (SLD) pakeisti statinio ar jo dalies paskirtį privalomas keičiant ypatingojo ar neypatingojo pastato (patalpos, patalpų) ar inžinerinio statinio paskirtį (išskyrus krašto apsaugos tikslams skirtose teritorijose esantį ypatingąjį ir neypatingąjį pastatą (patalpą, patalpas) ar inžinerinį statinį), nesudėtingojo pastato paskirtį į gyvenamosios paskirties, kai atliekami statinio paprastojo remonto darbai arba statybos darbai neatliekami. O projektas rengiamas Statybos įstatymo 24 straipsnio 3 dalyje nurodytais atvejais, t. y., kai privalomas SLD.
Taigi, planuojant keisti pastato paskirtį, neatliekant statybos darbų ar atliekant pastato paprastąjį remontą pirmiausiai privaloma parengti pastato paskirties keitimo projektą (pagal Statybos įstatymo 24 straipsnio 1 dalies 12 punktą) ir gauti SLD (pagal Statybos įstatymo 27 straipsnio 1 dalies 6 punktą).
Jei keičiant pastato paskirtį atliekami kapitalinio remonto ar rekonstravimo darbai, tokiu atveju rengiamas atitinkamos rūšies projektas su paskirties keitimu. Tuo pačiu pažymime, kad dėl paskirties keitimo projekto parengimo reikia kreiptis į projektavimo įmonę.
Kada reikalingas statybos leidimas?
Leidimas privalomas šiais nesudėtingojo (iki 80m2) statinio statybos atvejais:
- Statant ar rekonstruojant I grupės (ūkinis iki 50m2 /aukštis iki 5m, sodo iki 80m2/aukštis iki 8,5m) nesudėtingą statinį - kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo vietovėje.
- Statant ar rekonstruojant II grupės (gyvenamasis, ūkinis iki 80m2/ aukštis iki 8,5m) nesudėtingąjį statinį mieste, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinėje saugomoje teritorijoje, kultūros paveldo objekto teritorijoje, kultūros paveldo objekto apsaugos zonoje, kultūros paveldo vietovėje ir kt.
- Statant II grupės (gyvenamasis iki 80m2/ aukštis iki 8,5m) nesudėtingąjį gyvenamosios paskirties (vieno, dviejų butų) pastatą.
- Rekonstruojant nesudėtingąjį pastatą, kai jo paskirtis keičiama į gyvenamąją.
- Statant ar rekonstruojant I ir (ar) II grupės nesudėtingąjį statinį magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijose, esančiose 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Taip pat reikės sumokėti žyminį mokestį VMI už statybą leidžiantį dokumentą.
Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.
Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo. Reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan.
Nėra skirtumo ar sodų bendrija yra mieste ar kaime - leidimas nereikalingas, kadangi sodo pastatai iki 80m2 priskiriami I nesudėtingų statinių grupei.
Šiltnamiai iki 80m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime ir mieste juos galima statyti neturint leidimo.
Jeigu sodo namas viršija 80m2 - leidimas reikalingas.
Jeigu norima statyti neišlaikant 3m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo.
Projektavimas
Statant namus VISADA reikalingi statinio PROJEKTAI, fasadų, išplanavimo, pjūvio, stogo brėžiniai. Labai patartina bet kokios paskirties namo projektą su architektu uždėti ant toponuotraukos ir sužymėti su matininku namo vietą sklype, kad nebūtų taip, kad namą pridavinėjant paaiškės, jog neišlaikėte būtinų atstumų, neįvertinote tiksliai savo ribų ir pažeidėte kaimyno teises arba apsaugos zonas.
Gyvenamajam namui, nepriklausomai nuo jo dydžio, VISADA bus reikalingas pilnas projektas ir STATYBOS LEIDIMAS su tinklų projektais, energiniu modeliavimu, konstruktyvine ir architektūrine projekto dalimis, nes visų dydžių gyvenamieji namai turi būti sertifikuoti ir atitikti A++ energinę klasę.
Statybų leidimą galima gauti tik paruošus namo projektą pagal esamus tuo metu reikalavimus, tuo užsiima atestuoti architektai projektuotojai.
Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.
Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia.
Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.
Kainos
Namo kuriam reikalingas leidimas statybai kaina būtų +- apie 3000 eurų, o sodo namui iki 80m2 (kuriam nereikia leidimo statybai) kaina apie 600 eurų, o jeigu išsirinktumėt tipinį projektą tai 500 eurų.
Už statinio projektą gali tekti mokėti nuo 2400€, o už statybos leidimą VMI - 38€ arba 78€, priklausomai nuo pastato ploto.
Statant namą iki 80 m² Lietuvoje, bendra kaina svyruoja nuo 40 000 iki 150 000 EUR ir daugiau, priklausomai nuo individualių pasirinkimų.
Namo projektų pavyzdžiai ir kainos:
| Projekto pavadinimas | Bendras plotas (m²) | Kambarių skaičius | Statybos kaina (Eur) | Kaina be statybos leidimo (Eur) | Kaina su statybos leidimu (Eur) |
|---|---|---|---|---|---|
| Namo projektas M066 | 83.81 | 4 | 83810.00 | 1290 | 3990 |
| Namo projektas M120 | 79.28 | 4 | 79280.00 | 1290 | 3990 |
| Namo projektas M048 | 79.10 | 3 | 79100.00 | 1290 | 3990 |
Pastaba: Kainos yra orientacinės ir gali skirtis priklausomai nuo konkretaus projekto ir pasirinktų medžiagų.
Papildomos išlaidos ir projekto parengimas
Namo nuo 80kv/m iki 300kv/m kaina nuo 3100 iki 4000eur.. O namo nuo 300 kv/m ir daugiau nuo 5500 iki 7000eur. Į tą kainą įeitų architektūrinė dalis ir projekto vadovo darbas gaunant leidimą statybai (derinant projektą, tarpininkaujant tarp inžinierių, pateikinėjant projektą į "infostatybos" sistemą gauti leidimą statybai...). Terminas apie 6 mėn.
Kad gauti leidimą statybai dar būtų reikalingos šios dalys:
- Lauko vandens ir nuotekų pr. dalis- 300- 400 eurų (gali kisti priklausomai nuo projektavimo sąlygų).
- Dabar po 2024.11.01d. leidimui statybai gauti būtina konstrukcinė projekto dalis, apie 1000 eurų.
Taip pat reikalinga bus grunto geologija, (kontsrukcinėje dalyje). Kaina apie 500 eurų... Nebent konstruktorius ir be jos padarytų konstr. dalį.
Projektui parengti yra reikalinga toponuotrauka, kurią daro geodezininkai (kainos skirtingos apie 200eur.).
Pagrindiniai dokumentai reikalingi norint pradėti namo 80 kv.m statybą:
- Nuosavybės dokumentas (išrašas iš Registrų centro);
- Sklypo planas (sklypo kadastriniai matavimai);
- Topografinis planas.
Jei yra sklypo bendrasavininkas, reikės jo sutikimo gauti statybą leidžiantį dokumentą Jūsų vardu. Jei sklypas įkeistas, reikės gauti banko sutikimą, jei sklypas sodų bendrijoje, reikės gauti SB sutikimą.
