Pastaruosius kelis metus Lietuvoje stebėjome sparčiai besitraukiantį būsto rinkos aktyvumą, kuris jau atsiliepia ir naujo būsto plėtros apimtims. Pastaruoju metu su didžiausiais iššūkiais susidūrė šalies didmiesčiuose daugiabučius plėtojančios įmonės, kurios 2022-2023 metais fiksavo itin kuklius butų realizacijos rodiklius. 2024 metais didmiesčių naujos statybos butų rinkoje įvyko lūžis, kuomet po dvejus metus užsitęsusio nuopuolio pirminėje ir antrinėje butų rinkoje vėl pradėtas fiksuoti pardavimų augimas.
„Iš vienos pusės matome augantį būsto rinkos aktyvumą, o iš kitos pusės - pardavimui plėtojamų butų statybų apimtys kai kuriuose didmiesčiuose nukrito į istorines žemumas“, - sako Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovas Baltijos šalims.
Lietuvos ekonomikos apžvalga ir prognozės | 2024 m. rugsėjis
Situacija Vilniuje
Didžiausias plėtros kritimas užfiksuotas šalies sostinėje, kurioje per metus butų pastatyta net mažiau nei buvo prognozuota prieš metus. „Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Vilniuje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 2.589 butus arba 47% mažiau nei 2023 metais. „Ir tai yra mažiausias rodiklis per pastaruosius 10 metų. 2022-2023 metais drastiškai sumažėjęs pirkėjų aktyvumas pirminėje rinkoje privertė didžiąją dalį plėtotojų sustabdyti savo investicijas arba sulėtinti plėtros tempus. Kadangi daugiabučių statybos dažniausiai trunka apie 1-2 metus, todėl 2024 metais ir fiksuojame istoriškai itin kuklų užbaigtų projektų skaičių“, - paaiškina R. Reginis.
„Ober-Haus“ duomenimis, palyginti su 2023 metais, 2024 metais Vilniaus pirminėje rinkoje realizuota 43% daugiau butų. Plėtotojai per 2024 metus pastatė naujų butų daugiabučiuose 12-oje Vilniaus miesto seniūnijų. Daugiausiai plėtotojų dėmesio sulaukė keturios miesto seniūnijos, kuriose pastatyta du trečdaliai visų butų: Žirmūnų sen. (25,6%), Pilaitės sen. (18,6%), Naujamiesčio sen. (14,0%) ir Pašilaičių sen.
Butų statybos Vilniuje pagal seniūnijas 2024 m.
„Pastaraisiais metais pakankamai aktyvi daugiabučių plėtra vyksta šiaurinėje Žirmūnų dalyje, buvusios „Kuro aparatūros“ gamyklos vietoje bei aplinkinėse teritorijose. Patraukli šios teritorijos vieta mieste bei didelis plėtros potencialas paskatino investicijas į šią miesto zoną, kuri, akivaizdu, plėsis ir ateityje.
Kaip ir 2023, taip ir 2024 metais itin kukliomis baigtų daugiabučių projektų apimtimis pasižymėjo Senamiesčio seniūnija (2,0% nuo visų per metus pastatytų butų). 2024 metais faktiškai baigtos paskutinių „Paupio“ kvartalo etapų statybos, kurios ir užbaigė vieno didžiausių sostinės konversijos projektų plėtrą Paupio rajone. Šiame kvartale iš viso pastatyta apie 900 butų ir įvairių komercinės paskirties objektų, į kuriuos investuota 200 mln. eurų.
R. Reginis atkreipia dėmesį, kad Senamiestyje naujų projektų plėtros galimybės yra ribotos, o brangesnių projektų įgyvendinimas užtrunka žymiai ilgiau nei tipinių projektų kitose miesto vietose.
Vidutinis butų plotas sostinėje išliko mažesnis nei 50 kv. m. „Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Vilniuje pastatytuose daugiabučiuose vidutinis buto plotas dar sumažėjo ir sudarė 49,5 kv. m.
„Ober-Haus“ surinkti duomenys rodo, kad iš 2024 metais šalies sostinėje pardavimui pastatytų butų A++ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai sudаrė 49,9% (2023 metais - 24,1%). A+ energinės klasės daugiabučiuose esantys butai 2024 metais sudarė 22,4% (2023 metais - 55,3%), A klasės - 21,2% (2023 metais - 12,2%).
Situacija Kaune
Prieš metus pateiktos prognozės dėl smuksiančių daugiabučių statybų apimčių Kaune 2024 metais pilnai pasitvirtino. „Taip pat kaip ir sostinėje, Kaune daugiabučius statantys plėtotojai sureagavo į sumažėjusią būsto paklausą ir reikšmingai sumažino plėtros tempus. Ypač tai matoma lyginant su rekordiniais 2023 metais, kuomet Kaune pardavimui buvo pastatyta net apie 1.500 butų. O žvelgiant istoriškai, 2024 metais butų pardavimui statybų apimtys sugrįžo į 2019-2020 metų lygį“, - pasakoja R. Reginis.
„Ober-Haus“ duomenimis, palyginti su 2023 metais, 2024 metais Kaune pirminėje rinkoje realizuota 40% daugiau butų. 2024 metais plėtotojai daugiabučius statė įvairiose miesto vietose ir jo apylinkėse, tačiau labiausiai išsiskyrė Šančių seniūnija, kurioje buvo pastatyta 22% visų butų.
Situacija Klaipėdoje
„Ober-Haus“ duomenimis, 2024 metais Klaipėdoje plėtotojai daugiabučiuose pardavimui pastatė 478 butus arba 19% daugiau nei 2023 metais. Skirtingai nuo Vilniaus ir Kauno, Klaipėdoje fiksuojamas statybos apimčių augimas, tačiau šiame mieste daugiabučių plėtra iš esmės ir toliau išlieka santykinai negausi, bet stabili.
„Ober-Haus“ duomenimis, palyginti su 2023 metais, 2024 metais Klaipėdoje pirminėje rinkoje realizuota 44% daugiau butų. Klaipėdoje įprastai plėtojami mažesnės ir vidutinės apimties projektai, todėl pirkėjai turi pasirinkimo galimybes tarp skirtingų projektų.
2024 metais baigtos pirmųjų dviejų daugiabučių (apie 90 butų) statybos „Bastionų namų“ projekte šalia Danės upės ir toliau tęsiamos kitų etapų statybos. Valstybės duomenų agentūros duomenimis, nuolatinių gyventojų skaičius Klaipėdos miesto savivaldybėje auga ketvirtus metus iš eilės ir per pastaruosius penkerius metus uostamiestyje gyventojų skaičius išaugo 5,7% arba šiek tiek daugiau nei 8.700 gyventojų.
Prognozės 2025 metams
Nepaisant 2024 metų antrojoje pusėje pradėto fiksuoti būsto rinkos atsigavimo, per metus plėtotojai šalies didmiesčiuose dar nepuolė didesne apimtimi pradėti naujų projektų statybų. 2025 metų pradžioje LNTPA parengta didžiųjų šalies plėtotojų apklausa (NT rinkos Lūkesčių indeksas) parodė, kad būsto sektoriaus perspektyvos šiuo metu yra vertinamos itin gerai.
Pasak R. Reginio, nepaisant į geresnę pusę pasikeitusių nuotaikų rinkoje, 2025 metais baigtų statyti butų apimtys nebus gausios, o tendencijos didmiesčiuose yra skirtingos.
Įvertinus šiuo metu jau statomus daugiabučius ir jų statybų eigą, „Ober-Haus“ skaičiuoja, kad 2025 metais Vilniuje pardavimui iš viso turėtų būti pastatyta apie 3.300 butų arba 27% daugiau nei jų buvo pastatyta 2024 metais. Tuo tarpu Kaune prognozuojamas tolimesnis statybų apimčių mažėjimas, kur 2025 metais turėtų būti pastatyta apie 680 butų (18% mažiau nei 2024 metais).
Po itin išbalansuoto būsto rinkos periodo 2021-2023 metais, 2024 metais šalies didmiesčiuose pagaliau buvo išlaikytas sveikas balansas tarp pastatytų ir realizuotų butų. Su didesniais iššūkiais gali susidurti Kauno rinka, kadangi čia butų plėtros tempai mažėja dvejus metus iš eilės (įvertinus 2025 metų prognozes). Taip pat ir Vilniaus rinka, kuri turi didžiausią rinkos atsigavimo potencialą (nominalia išraiška), o 2025 metų faktinės statybų apimtys išliks pakankamai žemame lygyje (3.300 butų).
Pagal esamą pardavimo tempą, tikėtina, kad Vilniaus pirminėje rinkoje 2025 metais bus realizuota apie naujų 4.400 butų, o tai reiškia, kad statistiškai susiformuos apie 1.100 butų trūkumas.
„Žvelgiant į išbalansuotą rinką 2021-2023 metais, toks trūkumas dar nėra kritinis, tačiau jis signalizuoja apie rinkai nepalankias tendencijas. Ir ypač būsto pirkėjams. Todėl svarbu, kad plėtotojai būtų pasirengę sureaguoti į sparčiau atsigaunančią rinką. O tai reiškia - pradėti aktyvesnes projektų statybas 2025 metais, kad bent jau nesijaustų būsto trūkumo 2026 ar 2027 metais“, - sako R. Reginis.
Apibendrinant, 2024 metai Lietuvos būsto rinkai buvo permainingi. Vilniuje ir Kaune stebėtas statybų apimčių mažėjimas, o Klaipėdoje - augimas. Nepaisant to, visuose didmiesčiuose fiksuotas pardavimų augimas. 2025 metams prognozuojama skirtinga situacija: Vilniuje statybų apimtys turėtų šiek tiek padidėti, Kaune - sumažėti, o Klaipėdoje išlikti panašiame lygyje.
Pagrindiniai duomenys:
| Miestas | 2024 m. Pardavimų pokytis (lyginant su 2023 m.) | 2024 m. Statybų apimčių pokytis (lyginant su 2023 m.) | 2025 m. Prognozuojamos statybų apimtys |
|---|---|---|---|
| Vilnius | +43% | -47% | 3300 butų |
| Kaunas | +40% | - | 680 butų |
| Klaipėda | +44% | +19% | apie 420 butų |