Įmonės ir nekilnojamojo turto pirkimo aspektai Lietuvoje

Atsakymo nerandate interneto platybėse? Klauskite specialisto! Sudaryti atmintinę 15min sutiko nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Ober-Haus“ Būsto departamento vadovas Antanas Kišūnas.

Anot jo, savarankiškai apsirašyti sutartį taip, kad joje įtvirtintos sąlygos būtų maksimaliai aiškios, plačios, bet kartu ir tikslios, apimančios daugelį skirtingų situacijų, nėra paprasta. Būna ir ant popierinės servetėlės pasirašytų sutarčių, bet ar tokiu būdu apsaugomi visų šalių interesai?

Svarbiausi pirkimo pardavimo sutarties aspektai:

1. Tikslumas

A.Kišūno teigimu, pirmiausiai visoms sutartims ypač svarbus tikslumas. Sudarant sutartį būtinai nurodykite jos sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis: vardus, pavardes, asmens kodus arba gimimo datas, turto adresą, unikalų (unikalius) numerį, tikslų plotą, kambarių skaičių, pastato statybos metus ir kt.

“Sutartyje įtvirtintos tikslios, atvirai aptartos sąlygos visuomet leis objektyviai vertinti pačią sutartį ir atsiriboti nuo bet kokių interpretacijų. Atminkite, kad viskas gerai yra tol, kol yra gerai, tačiau jei bet kuri iš šalių dėl savo kaltės ar neapdairumo nebevykdo ar negali vykdyti sutarties, kiekviena sąlyga ir jos formuluotė gali tapti lemtinga”, - aiškino ekspertas.

2. Esminės sąlygos

A.Kišūnas pataria sutartyje būtina įtvirtinti esmines sąlygas: kainą, notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, atsiskaitymo ir patalpų perdavimo pirkėjui terminus (jie tarpusavyje labai retai sutampa), atsiskaitymo būdą, būtina nurodyti - atsakomybę už sutarties nevykdymą (baudų dydį ir jų taikymo atvejus).

3. Kaina ir mokėjimo terminai

Pasak A.Kišūno, sutartyje būtina tiksliai įvardyti bendrą turto pardavimo kainą. Jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.

“Taip pat, jei mokėjimų terminai, jų dydžiai ar netgi galutinė kaina priklauso nuo kokių nors papildomų sąlygų - būtinai sutartyje jas nurodykite (pvz., paskirties keitimas, patalpų remontas ir pan.)”, - sakė jis.

4. Trečiosios šalys

Nepamirškite sutartyje nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą. Pavyzdžiui, jei sudaryta nuomos sutartis, turtas yra įkeistas kreditoriui, o galbūt turtas yra ginčo objektas teisme.

“Tai yra svarbu dėl to, jog šiuo atveju pardavėjas tinkamai atskleistų pirkėjui visas aplinkybes, galinčias turėti įtakos galutinei sutarties sudarymo datai ar sąlygoms”, - komentavo A.Kišūnas.

5. Šalių pareiškimai ir garantijos

Ekspertas siūlo sutartyje nusimatyti, kad iki sudarant sutartį šalys atliktų visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti preliminariąją sutartį. Taip pat numatyti papildomą sąlygą, jog kiekviena šalis, sudarant preliminariąją sutartį, nepažeis jokių ją saistančių įsipareigojimų, susitarimų su bet kokiomis trečiosiomis šalimis.

“Tokių, iš pažiūros labai abstrakčių, sąlygų įtvirtinimas sutartyje įpareigoja abi šalis būti maksimaliai atviroms”, - aiškino jis.

6. Baldai ir daiktai

Dažnai būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais. Pasak A.Kišūno, tokiu atveju būtina šalia preliminariosios, rezervacinės ar kitos panašaus pobūdžio sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą, ir jei jie įtraukti bendrą turto pardavimo kainą - turtėtų būti nurodyta sąlyga, jog šie daiktai perleidžiami neatlygintinai.

“Kitu atveju, priklausomai nuo jų vertės ir kitų aplinkybių, turto pardavėjui gali atsirasti prievolė sumokėti gyventojų pajamų mokestį viršijus neapmokestinamąsias pajamas (šiuo atveju atkreipiame dėmesį ir į pirkėjus, perkančius turtą su kreditu - tokios aplinkybės gali turėti įtakos jų paskolos sąlygoms). Toks sąrašas turėtų būti kuo išsamesnis, derėtų nurodyti netgi buitinės technikos gamintoją ir modelio numerį”, - sakė jis.

Be to, šalia būtina nurodyti ir patalpų ar daiktų būklę: jei parduodamame būste yra kokių nors defektų - nepamirškite to įrašyti priede arba preliminarioje sutartyje.

7. Patalpų fotofiksacijos

A.Kišūnas siūlo atskiru priedu pridėti ir patalpų bei paliekamų daiktų fotofiksacijas. Tokie priedai turėtų būti įvardinti sutartyje ir būti neatskiriama sutarties dalimi. Jas atlikti reiktų du kartus: vieną - prieš pasirašant preliminariąją sutartį, antrą - perduodant pirkėjui patalpas.

“Šios fotofiksacijos turėtų apimti tiek bendrą patalpų būklę, tiek, jei tokių yra, defektus. Būtent tokių fotofiksacijų atlikimas eliminuoja bet kurios iš šalių norą pasielgti nesąžiningai: pirkėjo - po sutarties sudarymo apeliuoti į netinkamą patalpų būklę ir nesąžiningai reikalauti kompensacijos, pardavėjo atveju - nepakeisti pvz., kokybiškų baldų prastesniais ar mažiau kokybiškais”, - sakė jis.

8. Terminai

Ekspertas pataria gerai apgalvoti, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui. Paprastai jo trukmė yra 2-8 savaitės nuo preliminariosios sutarties sudarymo, priklausomai nuo to, ar šalims arba šaliai reikia atlikti kokius nors papildomus veiksmus, gauti sutikimus, leidimus ir kt. dokumentus. Kiekviena iš prieš tai nurodytų aplinkybių turi skirtingus įgyvendinimo terminus, todėl sudarant sutartį kiekvieną jų būtina gerai įvertinti.

“Svarbu, kad per numatytą laiką nesudarius notarinės pirkimo-pardavimo sutarties, kaltoji šalis kitai šaliai turi atlyginti nuostolius ir sumokėti baudą, kurios dydis paprastai sutampa su rankpinigiais. Nusimatykite tikslų terminą, iki kurio pardavėjas privalo perduoti turtą pirkėjui. Jis nebūtinai privalo sutapti su notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo diena. Jei turtas perkamas be jokių baldų, buitinės technikos ar kitų daiktų, rekomenduojame aiškiai nusimatyti, iki kurio termino pardavėjas pirkėjui perduoda ne tik patalpų raktus, bet ir numatyti pardavėjo prievolę atlaisvinti turtą nuo visų asmeninių daiktų (pvz., senų baldų, rakandų ir kt.)”, - komentavo A.Kišūnas.

9. Pirmasis mokėjimas arba avansas

A.Kišūno teigimu, avanso dydis nėra apibrėžtas ir dažnai varijuoja nuo kelių šimtų eurų iki keliasdešimties tūkstančių, itin brangių sandorių atvejais - šimtų tūkstančių eurų. Preliminariosios sutarties sąlygų vykdymo užtikrinimui tarp pirkėjo ir pardavėjo sutartas rankpinigių dydis turėtų būti toks, kuris iš tiesų įpareigotų pardavėją parduoti, pirkėją - pirkti, o visas šalis apskritai - laikytis susitarimo sąlygų. Dažniausiai jų dydis yra 5-10 proc. perkamo turto kainos, o jei ji iš tiesų nedidelė - pirmasis mokėjimas gali sudaryti 30 proc. ar netgi daugiau perkamo turto kainos.

“Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą. Šiuo atveju sąmoningai vartojame sąvoką „pirmasis mokėjimas“ arba „avansas“ kadangi savo esme ir tikrąja funkcija tai nėra rankpinigiai ar depozitas (jie dažnai tarpusavyje yra maišomi, o savo esme jie dominuoja kitokio pobūdžio sutartyse)”, - komentavo A.Kišūnas.

10. Notarinės išlaidos

A.Kišūnas tikina, kad preliminariojoje sutartyje reikėtų numatyti, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengs notarines išlaidas. “Pagal Civilinį kodeksą jas turėtų dengti pirkėjas, tačiau antrinės rinkos būsto pardavimo praktikoje dažniausiai šalys jas pasidalina pusiau. Tačiau tai nėra taisyklė, o veikiau derybų objektas”, - sakė jis.

11. Pakeitimai

Nepamirškite, kad preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu. “Jei nėra galimybių to formalizuoti atskirame dokumente, pakeitimus galite atlikti ir el. paštu ar sms žinutėmis, šiuo atveju svarbu, kad abi šalys aiškiai patvirtintų sutinkanti su pakeitimais”, - komentavo A.Kišūnas.

12. Sutarties galiojimas

Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento. “Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad tarp šalių suderintos sąlygos būtų tinkamai perkeltos į notarinę pirkimo-pardavimo sutartį”, - tikino A.Kišūnas.

13. Turto perdavimas

Galiausiai perduoti turtą visuomet rekomenduojama tik po to, kai pirkėjas iki galo atsiskaito su pardavėju. Perduodant turtą siūloma atskirai užfiksuoti elektros, karšto ir šalto vandens, dujų ir kt. skaitiklių rodmenis. Dažniausiai būtent nuo šių rodmenų atsiranda prievolė pirkėjui mokėti komunalinius mokesčius.

“Perduodant turtą rekomenduojame atlikti ir patalpų bei baldų ar daiktų, jei tokie buvo perduodami kartu, fotofiksacijas ir jas, kaip atitinkančias anksčiau sudarytą susitarimą, pasitvirtinti tarpusavyje. Tai eliminuoja riziką nepagrįstai kvestionuoti patalpų būklę jau po sandorio ir patalpų priėmimo, tačiau antra vertus - tai neatleidžia pardavėjo įsipareigojimo kompensuoti nuostolius pirkėjus dėl paslėptų defektų”, - komentavo A.Kišūnas.

Įmonės pirkimo-pardavimo sutartis

Kai pirkėją domina tik spekuliavimas bendrovių akcijomis, įmonės pirkimo galimybė apskritai nesvarstoma ir vadovaujamasi JAV praktikoje susiformavusia „Wall Street Rule“ taisykle, pagal kurią akcininkas gali arba pritarti bendrovės valdymui, arba parduoti turimas akcijas.

Renkantis iš dviejų alternatyvų - įmonės ir akcijų pirkimo-pardavimo, lemiamą reikšmę dažniausiai turi mokesčių planavimas. Šiuo aspektu dauguma pirkėjų būna suinteresuoti įmonės, o dauguma pardavėjų - akcijų perleidimu. Dažniausiai dilema „asset sale versus stock sale“ kartu reiškia ir konfliktą tarp pirkėjo ir pardavėjo.

Iki Lietuvos Respublikos pridėtinės vertės mokesčio įstatymo pakeitimo (2004 m. sausio 15 d.), įmonės perdavimas kito asmens nuosavybėn (kai visa įmonė kaip turtinis kompleksas perduodama vieno asmens nuosavybėn) nebuvo laikomas nei prekių tiekimu, nei paslaugų teikimu, t. y. šiuo sandoriu perleidžiamas turtas nebuvo PVM objektas.

Šalims jau pradiniame derybų etape apsisprendus dėl verslo perleidimo būdo ir pasirinkus akcijų pirkimą-pardavimą, pirkėjo teisė atlikti patikrinimus ir jo atlikimo tvarka gali būti nustatoma sudarant preliminariąją pirkimo-pardavimo sutartį. Įmonės pirkimo-pardavimo atveju preliminariąją sutartį sudaryti iki patikrinimo nepatartina, nes preliminariojoje sutartyje būtų reikalaujama nustatyti vieną iš būsimos sutarties esminių sąlygų - įmonės kainą (kaina yra nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties esminė sąlyga, todėl turi būti numatyta preliminariojoje įmonės pirkimo-pardavimo sutartyje, bet neprivalo būti numatyta preliminariojoje akcijų pirkimo-pardavimo sutartyje).

Todėl, neapsisprendus dėl verslo perleidimo būdo arba pasirinkus sudaryti įmonės pirkimo-pardavimo sutartį, teisę atlikti patikrinimą derėtų numatyti derybų rezultatus fiksuojančiame dokumente - ketinimų protokole. Tačiau ketinimų protokolas turi tik džentelmeniško susitarimo galią, t. y. Pardavėjas dažniausiai sudaro galimybę pirkėjui atlikti bendrovės patikrinimą.

Kadangi tikrinant įmonę pirmiausia siekiama nustatyti verslo vertę, galimos kelios patikrinimo alternatyvos. Kaip minėta, pardavėjas, pateikęs tam tikrą informaciją apie įmonę, tam tikra forma gali patvirtinti, kad ji teisinga (jei pirkėjas, pasirašęs sutartį, nustato, kad pateikta informacija buvo neteisinga, pardavėjas turi atlyginti pirkėjo patirtus nuostolius ar sumokėti baudą, jei sutartyje tokia bauda numatyta). Labiausiai paplitęs ir dažniausiai naudojamas verslo įsigijimo ekonomine prasme būdas yra bendrovės akcijų pirkimas-pardavimas, kai įsigyjamas kontrolę suteikiantis akcijų paketas.

Civilinio kodekso 6.404 str. 2 dalyje nurodomi tam tikri dokumentai, įvardijami kaip įmonės pirkimo-pardavimo sutarties privalomi priedai, kurie turi būti parengti ir šalių suderinti bei pasirašyti: tai įmonės turto inventorizavimo aktas, įmonės balansas, nepriklausomo auditoriaus išvada apie įmonės turto sudėtį ir jo kainą, įmonės skolų (prievolių) sąrašas, kuriame nurodyta skolos dydis, įvykdymo terminas, prievolių užtikrinimo rūšis, kreditoriai ir jų adresai.

Turto ir teisių pirkimas turi pranašumų, kai parduodama ne visa įmonės veikla, o tik su jos dalimi susijęs materialusis ir nematerialusis turtas, kuris dėl tam tikrų priežasčių negali būti laikomas turtiniu kompleksu ar jo esmine dalimi.

Civilinio kodekso 6.410 straipsnyje numatyti atvejai, kai normos, reglamentuojančios įmonės pirkimą-pardavimą, netaikomos: a) kai parduodamas įkeistas įmonės turtas, b) kai įmonės turtą parduoda jos administratorius ar teismo antstolis.

Ilgalaikio turto pardavimas kitai įmonei

Šis specialus sąvadų rinkinys yra skirtas Ilgalaikio turto klausimams. Šiame straipsnyje aptariami ilgalaikio turto pardavimo kitai įmonei apskaitos aspektai, įskaitant PVM taikymą, apmokestinimą ir registravimo ypatumus.

Parduodant ilgalaikį turtą apskaitoje registruojamas tik perleidimo rezultatas - pelnas arba nuostoliai. Yra ne vienas būdas užregistruoti pardavimą. Dažniausiai tai daroma dviem įrašais.

PVM Aspektai

Bet kokio ilgalaikio turto perleidimas, kai turtą perleidžia PVM mokėtojas, apmokestinamas PVM. Parduodant pasigamintą IMT, įmonė turėtų skaičiuoti pardavimo PVM. Pasigamintas IMT būtų parduotas su PVM, t. y. PVM apskaičiavimo tikslais toks transformatorinės perdavimas už atlygį bus laikomas PVM objektu.

Tačiau, PVMĮ nustato išimtį PVM mokėtojui parduoti IT be PVM tik keliais atvejais: 1) IT ne mažiau kaip 99 proc.

Parduodant nekilnojamąjį turtą be PVM, kurio pirkimo PVM buvo atskaitytas, pirkimo PVM atskaita yra tikslinama. Parduodant ne PVM mokėtojui nekilnojamąjį turtą, kuris nėra laikomas nauju, PVM neskaičiuojamas. Seno pastato pardavimo pajamos PVM neapmokestinamos ir į 45 000 Eur sumą neįtraukiamos. Senų pastatų, taip pat jų dalių pardavimas PVM neapmokestinamas. Naujo pastato pardavimas turi būti apmokestinamas 21 proc. PVM.

Jeigu automobilio pirkimo PVM neatskaitomas pagal PVMĮ 62 str. 2 d., lengvojo automobilio, kurio PVM atskaita draudžiama, pardavimas neapmokestinamas. Parduodant lengvąjį automobilį, kuris laikomas krovininiu skaičiuojamas pardavimo PVM. Motociklo pardavimas nėra atleistas nuo PVM, net jeigu įmonė jį pirko iš gyventojo ir be PVM.

Parduodant įrangą, kuri buvo įsigyta iš ES ir kuriai buvo taikomas atvirkštinis PVM, lengvatos netaikomos.

Veiklos kaip komplekso perleidimo sandorio PVM neskaičiuojamas.

PVM dėl pastato pasigaminimo turėtų būti skaičiuojamas, kai pastatas pradedamas naudoti.

Kai įmonė pirko N1 kategorijos automobilį, ji atskaitė pirkimo PVM. Lengvųjų automobilių PVM atskaita ribojama.

PVMĮ 32 str. Pastato pardavimas ir 5 proc.

Jeigu PVM sumą pagal PVM įstatymo 96 str.

Teisės į išperkamosios nuomos būdu perkamą automobilį perleidimas yra laikomas prekių - automobilio tiekimu.

Svarbu: Pardavimo PVM reikės skaičiuoti parduodant automobilį, net jeigu jis nudėvėtas iki 1 Eur vertės.

Apmokestinimas

Jeigu automobilis būtų parduotas pelningai, pelnas būtų priskiriamas pelno mokesčiu apmokestinamosioms pajamoms. Turto perkainojimas pelno mokesčio apskaičiavimo tikslais nepripažįstamas.

Grąžinant automobilį lizingo bendrovei įmonės patirti nuostoliai leidžiamais atskaitymais nepripažįstami.

Jeigu patalpas nuomotų įmonė, nuomos pajamos būtų apmokestinamos pelno mokesčiu, 15 % ar 5 % tarifu.

Kiti svarbūs aspektai

Kai parduodamos išardyto automobilio dalys, toks tiekimas nėra laikomas ilgalaikio turto tiekimu. Draudimo bendrovės lizingo įmonei pervesta draudimo išmoka - įmonės neapmokestinamosios pajamos. Draudimo išmoka, net jeigu įmonė automobilio neremontuoja, laikoma neapmokestinamosiomis pajamos. Kai sąskaitoje yra nurodyta konkreti prekė - vilkikas ar jo dalis, įrodinėti, kas buvo paduota, nebus sudėtinga. Jei nevažiuojantį automobilį įmonė gali parduoti tik už 1000 Lt, tai ši kaina ir yra rinkos kaina.

Nekilnojamųjų daiktų pardavimas visuomet įforminamas notarine tvarka.

Padalijus patalpas, reikėtų padalyti ir jų įsigijimo vertę, perkainotą dalį bei nusidėvėjimą.

Parduodant turtą, kuriam įsigyti buvo naudojama dotacija, dotacijos likutis nurašomas.

Jeigu įmonė vykdo nuotolinę prekybą, turi e.

Kai VšĮ teikia paslaugas ir už tai ima atlygį, tai laikoma pajamomis iš ūkinės komercinės veiklos. VšĮ automobilis, kuris buvo skirtas dalyvauti sporto varžybose, turėtų būti laikomas VšĮ ilgalaikiu turtu.

Nuomos pajamos turėtų būti pripažįstamos kas mėnesį registruojama pirkėjo skola.

Turtas, kuris priklauso akcininkui, neturėtų patekti į įmonės balansą. Akcininko pajamos bus nustatomos nutraukiant nuomos sutartį.

Įmonė, kuri verčiasi butų ir automobilių nuoma, butus ir automobilius paprastai laiko ilgalaikiu turtu ir nudėvi.

Likutinė vertė - tai apskaitos dydis, kuris neturi nieko bendra su patalpų kainomis rinkoje ar turto verte. Likutinės vertės dydis nustatomas tik apskaičiuojant (iš turto vertės atimama sukaupta nusidėvėjimo suma).

Parama teikiama ilgalaikiu materialiuoju turtu, paramos vertė yra to turto likutinė vertė - 32 Eur.

Darbo drabužiai, kaip ir bet koks kitas turtas, gali būti ilgalaikis arba trumpalaikis. Trumpalaikiu turtu laikomi tentai skirti sunaudoti per vienerius metus.

Atskirta įmonė apskaitoje registruoja turtą, įsipareigojimus ir nuosavą kapitalą.

Įrengtas elektros generatorius naudojamas nuolatos, net jeigu negamina elektros.

Apskaitos būdo keitimas neturės įtakos mokesčiams.

Dovanų perdavimas kitiems juridiniams asmenims paprastai įforminamas sutartimi ir priėmimo-perdavimo aktu.

Nemokamai gauto turto vertė paprastai lygi 0 Eur.

Nurašyti dotacijos likutį, nenudėvint turto ir nesumažinus jo vertės, nepavyks.

Abi šios sąvokos vartojamos apskaitoje ir Pelno mokesčio įstatyme.

Popieriniai IMT atidavimo eksploatuoti aktai ir komisija neprivalomi.

Nekilnojamojo turto mokestinė vertė gali keistis.

Perėmus netvarkytą apskaitą, paprastų sprendimų nebūna.

Nuo 2017-07-01 nebėra visiškos materialinės atsakomybės, tokios sutartys su darbuotojais nesudaromos.

Mišri veikla - pradžia Įmonės veikla NT nuoma.

Įmonė, jeigu nėra praleistas 10 dienų terminas, galėtų kreiptis į VMI ir vėją laikyti force majeure aplinkybe.

Nuomoti galima ir ilgalaikį turtą, ir turtą, kuris pagal įmonės apskaitos politiką nelaikomas ilgalaikiu.

Kai įmonė nusiperka naudotą turtą, pasinaudoti investicinio projekto lengvata ji negali.

Prekė, paslauga - ! pagal momentinę naudojimo paskirtį ! pradinė pirkimo PVM suma !

Apsisprendus ne pradėti naują, bet perimti jau veikiantį verslą, tinkamiausio jo įsigijimo būdo pasirinkimas priklauso nuo daugelio veiksnių, kurių visų iš anksto hipotetiškai numatyti ir įvertinti beveik neįmanoma. Net ir konkrečiu atveju, turint visą reikalingą informaciją, pasirinkti abiem būsimo sandorio šalims geriausią teisinį verslo perleidimo būdą gali būti sudėtinga ir užtrukti. Paprastai verslo įsigijimo būdas, labiausiai atitinkantis vienos iš šalių interesus, gali būti ir dažnai yra nenaudingas ar mažiau naudingas kitai šaliai.

tags: #imones #ir #nekilnojamojo #daikto #pirkimo