Nekilnojamasis turtas yra rinkos ekonomikos pagrindas, o nekilnojamojo turto sandoriai sudaro didelę civilinės apyvartos dalį. Nekilnojamasis turtas įtraukiamas į civilinę apyvartą sudarant tokius sandorius kaip pirkimas ir pardavimas, nuoma, paveldėjimas, mainai ir kt. Pirkimo-pardavimo sutartis yra pagrindinis nekilnojamojo turto įgijimo būdas, todėl yra atskirai reglamentuojama Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - CK).
## Nekilnojamojo Daikto Pirkimo-Pardavimo Sutarties ŠalysCK normos, reguliuojančios nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartį, neapibrėžia šios sutarties šalių. Vadinasi, šios sutarties šalys gali būti bet kurie civilinės teisės subjektai, t. y. Lietuvos Respublikos ir užsienio fiziniai arba juridiniai asmenys, išskyrus įstatymų nustatytas išimtis dėl žemės sklypų įsigijimo.
Apribojimai Užsieniečiams
Pagal Lietuvos Respublikos Konstitucijos 47 str. 3 d. įgyvendinimo konstitucinį įstatymą, užsienio juridiniai asmenys, atitinkantys europinės ir transatlantinės integracijos kriterijus, turi teisę įsigyti žemės, miškų ir vidaus vandenis ta pačia tvarka ir sąlygomis kaip ir Lietuvos piliečiai ir juridiniai asmenys. Tačiau jie negali įsigyti žemės ūkio paskirties ir miškų ūkio paskirties žemės iki 2011 m. gegužės 1 d., išskyrus tam tikras išimtis.
Žemės Ūkio Paskirties Žemės Įsigijimo Apribojimai
Pagal Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo laikinąjį įstatymą, tiek fiziniai, tiek juridiniai asmenys gali įsigyti tik tiek žemės, kad bendras vienam asmeniui priklausantis plotas būtų ne didesnis kaip 500 ha, o bendras iš valstybės įgytas plotas - ne didesnis kaip 300 ha, išskyrus paveldėjimo ar nuosavybės teisės atkūrimo atvejus.## Nekilnojamojo Daikto Pirkimo-Pardavimo Sutarties Esminės SąlygosKiekvienos nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties esminės sąlygos yra sutarties dalykas (CK 6.396 str.) ir nekilnojamojo daikto kaina (CK 6.397 str.). Jeigu šių sąlygų nėra nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje, sutartis laikoma nesudaryta.### Sutarties DalykasNekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties dalykas yra neišimti iš apyvartos nekilnojamieji daiktai. Pažymėtina, kad šios sutarties dalykas negali būti būsimasis nekilnojamasis daiktas.Pagal CK 4.2 str. 1 dalį nekilnojamaisiais daiktais laikomi daiktai, kurie yra nekilnojami pagal prigimtį ir pagal savo prigimtį kilnojami daiktai, kuriuos nekilnojamais pripažįsta įstatymai. Nekilnojamieji daiktai pagal prigimtį yra žemės sklypas ir su juo susiję daiktai, kurie negali būti perkeliami iš vienos vietos į kitą nepakeitus jų paskirties ir iš esmės nesumažinus jų vertės (CK 4.2 str. 2 d.).Kiekvienoje nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje turi būti nurodyti šie nekilnojamąjį daiktą apibūdinantys duomenys: nekilnojamojo daikto tipas (žemės sklypas, pastatas, įrenginys ir kt.), adresas, bendras plotas, pagrindinė tikslinė naudojimo paskirtis, unikalus numeris viešajame registre. Jeigu perkamas žemės sklypas, dar būtina nurodyti žemės sklypo kadastro numerį.
Nekilnojamojo turto pirkimas - ką būtina žinoti?
### Sutarties KainaTai pinigų suma, kurią pirkėjas įsipareigoja sumokėti pardavėjui už perkamą nekilnojamąjį daiktą. Jeigu kaina sutartyje nenurodyta, laikoma, kad sutartis nesudaryta (CK 6.397 str. 1 d.). Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartyje privalo būti nurodyta konkreti parduodamo nekilnojamojo daikto ar jo dydžio vieneto kaina, t. y. šioje sutartyje nepakanka aptarti tik kainos nustatymo tvarką.### Papildomos SąlygosTam tikroms nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties rūšims įstatymas nustato papildomas sąlygas, kurios laikytinos esminėmis:* esminė gyvenamojo namo, buto ar jų dalies pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga yra išvardijimas (sąrašas) asmenų, kurie pagal įstatymus ar sutartis išsaugo teisę naudotis gyvenamąja patalpa ir pasikeitus jos savininkui (CK 6.401 str.);* kai parduodamas nekilnojamasis daiktas, kurio pardavėjas yra žemės sklypo, kuriame yra parduodamas nekilnojamasis daiktas, savininkas, esminė tokios nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties sąlyga yra pirkėjo teisės į atitinkamą žemės sklypą (nuosavybės, nuomos ar užstatymo teisės) aptarimas (CK 6.394 str. 2 d.).## Sutarties Forma, Registravimas ir Nuosavybės Teisės PerėjimasCK nustato imperatyvų reikalavimą dėl nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties formos - ši sutartis turi būti notarinės formos (CK 6.393 str. 1 d.). Šio reikalavimo nesilaikymas sutartį daro negaliojančią.Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties registracija atlieka tik teisių paviešinimo funkciją, t. y. prieš trečiuosius asmenis nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutartis gali būti panaudota ir jiems sukelia teisines pasekmes tik įregistravus ją viešajame registre (CK 6.393 str. 3 d.).Nuosavybės teisė į nekilnojamąjį daiktą pirkėjui pereina tik nuo daikto perdavimo, kuris įforminamas pardavėjo ir pirkėjo pasirašytu priėmimo-perdavimo aktu arba kitokiu sutartyje nurodytu dokumentu (CK 6.393 str. 4 d., 6.398 str. 1 d.).Kadangi nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties registravimas yra tik juridinio fakto, patvirtinančio prievolinių teisinių santykių dėl atitinkamo nekilnojamojo daikto atsiradimą, registravimas, o pagal CK 4.253 str. 2 dalį viešajame registre turi būti registruojamos ir daiktinės teisės į nekilnojamuosius daiktus (taip pat ir nuosavybės teisė), nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties ir priėmimo-perdavimo akto pagrindu būtina užregistruoti ir nuosavybės teisės į nupirktą nekilnojamąjį daiktą perėjimo faktą.## Šalių Teisės ir PareigosNekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties šalių teises ir pareigas nustato bendrosios pirkimo-pradavimo sutarčių nuostatos (CK 6.317-6.349 str.).Pagal CK 6.317 str. 4 dalyje įtvirtintą bendrą taisyklę laikoma, kad pardavėjas įvykdė pareigą perduoti daiktą pirkėjui, jeigu įvykdytos šios dvi sąlygos:1. pardavėjas perdavė pirkėjui daiktą valdyti arba sutiko, kad pirkėjas pradėtų daiktą valdyti;2. pašalintos bet kokios pirkėjo valdymo teisės kliūtys.Nekilnojamojo daikto pirkimo-pardavimo sutarties atveju šių dviejų bendrųjų sąlygų patenkinimo nepakanka norint pripažinti, kad pardavėjas tinkamai įvykdė savo pareigą perduoti daiktą pirkėjui.## Akcijų Pirkimas-PardavimasAkcijų pirkimas pardavimas - tai savarankiškas sutarčių teisės institutas, kuris reguliuoja akcijų turėtojo (akcininko) ir akcijų įgijėjo tarpusavio santykius, kylančius iš akcijų pardavimo.### Akcijų Pirkimo-Pardavimo Sutarties FormaAkcijų pirkimo pardavimo sutartis gali būti sudaroma tik rašytine arba notarine forma. Žodinės akcijų pirkimo pardavimo sutartys yra niekinės ir negalioja.Nuo 2015-01-01 įsigaliojus LR Civilinio kodekso 1.74 straipsnio pakeitimams, kai kurios akcijų pirkimo pardavimo sutartys turi būti sudaromos notarine forma, t.y. kai parduodamas 25 procentų ar didesnis akcijų paketas, arba kai akcijų kaina yra 14501 EUR ar didesnė, išskyrus atvejus, kai akcijos yra nematerialios (apie tai nurodyta bendrovės įstatuose) ir jas apskaito (tvarko) finansų makleris.### Akcijų Pirkimo-Pardavimo Sutarties RegistracijaAkcijų pirkimo pardavimo sutarčiai yra privaloma teisinė registracija, kadangi teisiškai neįregistruota akcijų pirkimo pardavimo sutartis savaime teisinių pasekmių nesukelia. Akcijų pirkimo pardavimo sutarties registracija skiriasi priklausomai nuo akcijų rūšies ir jų apskaitymo tvarkos. Išskiriamos dvi registracijos formos: materialių akcijų registracija ir nematerialių akcijų registracija.
Materialių Akcijų Registracija
Materialios akcijos registruojamos įrašu, kuris dar kitaip vadinamas indosamentu, akcijoje.
Nematerialių Akcijų Registracija
Nematerialios akcijos yra registruojamos įrašais jų pardavėjo ir pirkėjo asmeninėse vertybinių popierių sąskaitose.## Preliminari SutartisPreliminariąja sutartimi laikomas šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą - pagrindinę (notarinę) - sutartį. Preliminariąja sutartimi pirkėjas ir pardavėjas gali operatyviai fiksuoti savo įsipareigojimus ir susitarimo sąlygas, tai svarbu tam, kad viena iš šalių nepersigalvotų iki tol, kol yra ruošiama notarinė sutartis, gaunami įvairūs leidimai, sutikimai ir kt. dokumentai būtini notarinei sutarčiai sudaryti.
### Esminiai Aspektai Preliminariojoje Sutartyje1.
Tikslumas: Būtinai nurodykite sutarties sudarymo datą, vietą ir tiksliai identifikuokite parduodamą turtą ir sandorio šalis.2.
Esminės sąlygos.3.
Kaina ir mokėjimo terminai: Sutartyje tiksliai įvardinkite bendrą turto pardavimo kainą ir jei jos mokėjimas terminas bus išskaidytas atskirais mokėjimais - tikslius terminus ir šių mokėjimų dydžius.4.
Trečiosios šalys: Sutartyje būtina nurodyti ir visus apsunkinimus, suvaržymus, apribojimus ar trečiųjų asmenų teises, interesus į turtą.5.
Šalių pareiškimai ir garantijos: Sutartyje nusimatykite, kad iki sudarant šią sutartį Šalys atliko visus būtinus teisinius veiksmus, reikalingus sudaryti ir tinkamai vykdyti Preliminariąją sutartį.6.
Baldai ir daiktai: Jei būstas parduodamas su baldais, buitine technika ar kitais apyvokos daiktais, būtina šalia preliminariosios sutarties pridėti ir paliekamų daiktų sąrašą.7.
Patalpų fotofiksacijos: Atskiru priedu galima pridėti ir patalpų bei tų pačių paliekamų daiktų fotofiksacijas.8.
Terminas notarinei sutarčiai sudarymui: Gerai apgalvokite, koks terminas turėtų būti numatytas notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymui.9.
Pirmasis mokėjimas arba avansas: Šis pirmasis mokėjimas įskaitomas į bendrą turto pardavimo kainą ir jo tikslas yra užfiksuoti, jog pirkėjas neatsitrauks ir nepersigalvos turtą pirkti, o pardavėjas neieškos kito pirkėjo ir parduos turtą pirkėjui už sutartą kainą.10.
Notarinės išlaidos: Preliminariojoje sutartyje numatykite, kokiomis dalimis (pirkėjas ir pardavėjas) dengsite notarines išlaidas.11.
Preliminariosios sutarties pakeitimai privalo būti derinami raštu.12.
Sutarties galiojimas: Paprastai preliminarioji sutartis turi terminuotą galiojimą iki Šalių numatytos dienos arba galioja iki notarinės pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo momento.13.
Turto perdavimas: Jį atlikti visuomet rekomenduojame tik po to, kai pirkėjas pilnai atsiskaito su pardavėju.## IšvadosĮmonės pirkimo-pardavimo sutarties registravimas yra sudėtingas procesas, reikalaujantis atidaus dėmesio teisiniams aspektams ir esminėms sąlygoms. Tinkamas pasiruošimas ir kvalifikuota teisinė pagalba gali užtikrinti sklandų ir sėkmingą sandorį.
**Šaltiniai:*** Lietuvos Respublikos Civilinis kodeksas* Lietuvos Respublikos Akcinių bendrovių įstatymas* Lietuvos Respublikos Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas* Lietuvos Respublikos Pinigų plovimo ir teroristų finansavimo prevencijos įstatymas
| Sutarties Tipas | Esminės Sąlygos | Registracijos Forma |
| Nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo | Sutarties dalykas, kaina | Viešasis registras (notarinė forma) |
| Akcijų pirkimo-pardavimo (materialios) | Pardavėjas, pirkėjas, akcijos, kaina | Įrašas akcijoje (indosamentas) |
| Akcijų pirkimo-pardavimo (nematerialios) | Pardavėjas, pirkėjas, akcijos, kaina | Įrašas vertybinių popierių sąskaitose |
tags:
#imones #pirkimo #pardavimo #sutartis #turi #buti