Investavimas į nekilnojamą turtą: patarimai pradedantiesiems

Svarstote, ar investavimas į nekilnojamąjį turtą galėtų būti jūsų pasirinkimas, tačiau jaučiate, kad šioje srityje lengva suklysti ar išleisti daugiau, nei gausite atgal? Esi reikiamoje vietoje, nes tai viena populiariausių ir laiko patikrintų investavimo formų. Čia rasite patarimus ir paaiškinimus, kurie padeda išvengti pradinių klaidų, suprasti visas galimybes ir rasti jums tinkamą NT investavimo būdą.

Kodėl verta investuoti į nekilnojamą turtą?

Tikriausiai kiekvienas pagalvojame, kad nekilnojamas turtas - puiki investicija, kuri vien savo buvimu neša pinigus. Tačiau tai ne visai tiesa, o po kiekviena investicija slypi šiokia tokia rizika, kuri gali ir neatsipirkti. Visgi, jei vis tiek labai norite investuoti į šią sritį, kreipkitės pagalbos į profesionalą.

Pirmas žingsnis - aiškiai žinoti, kodėl norite pradėti investavimą į nekilnojamąjį turtą. Ar siekiate pasyvių pajamų, norite didinti savo kapitalą ilguoju laikotarpiu, o gal svajojate užsidirbti pensijai, bet labiau planuojate trumpą spekuliacinį projektą? Aiškus tikslas - tavo kelio žemėlapis ir stabdžių patikra. Investavimas į nekilnojamąjį turtą neapsieina be rizikų: rinkos kainų svyravimai, tušti mėnesiai be nuomininkų, remonto kaštai ir kt.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą dėl savo specifikos priskiriamos alternatyvių investicijų klasei. NT dažniausiai išsaugo vertę net rinkos svyravimų metu. Lietuvoje būstas yra laikomas ilgalaike vertybe, ypač, kai nuomos paklausa miestuose išlieka stabili.

Investicijos į nekilnojamą turtą gali turėti skirtingas formas - jos neapsiriboja tik paties nekilnojamo turto įsigijimu. Nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai (pvz. statiniai). Nekilnojamasis turtas dažnai tapatinamas su privačia nuosavybe. Teises į ją galima įgyti dviem būdais - perkant arba nuomojant.

Investicijos į nekilnojamąjį turtą - tai nekilnojamo turto įsigijimas, nuosavybės valdymas, nuoma arba pardavimas su tikslu uždirbti pelną. Kaip investuotoją jus turėtų labiau dominti nekilnojamo turto įsigijimas nei nuoma. Turėdami nekilnojamą turtą, jį galėsite išnuomoti nuomininkams, kurie ne tik padengs palūkanas bankui, bet dar ir jums sumokės. Investuotojus domina ir nekilnojamo turto vystymas - įsigyti sklypą, pastatyti statinių, tuomet juos išnuomoti ar parduoti.

Pagrindinės NT investavimo strategijos

Būsto nuoma

Turbūt labiausiai paplitusi NT investavimo forma yra būsto nuoma. Įsigiję butą ar namą, galime jį išnuomoti ir gauti pastovias pajamas kiekvieną mėnesį. Tačiau prieš neriant į nuomos verslą, turėtumėte įvertinti kelis svarbius aspektus. Taip pat svarbu įvertinti visas išlaidas: ne tik paskolos įmoką (jei ėmėte paskolą), bet ir komunalinius mokesčius, draudimą, remonto darbus bei mokesčius.

Nekilnojamojo turto vystymas

Jei turi statybų ar projektų valdymo patirties, gali svarstyti apie NT vystymą. Ši strategija apima žemės ar seno nekilnojamojo turto įsigijimą, jo renovavimą ar naują statybą, ir pardavimą už didesnę kainą. Būtina gerai išmanyti statybos procesus, turėti patikimų rangovų tinklą ir suprasti rinkos tendencijas.

REIT (Nekilnojamojo turto investicijų fondai)

Nori saugumo ir nenori sukti galvos dėl tvarkymo? REIT (NT investicijų fondai) yra puikus kelias. Investuodamas į REIT, gauni prieigą prie profesionaliai valdomo NT portfelio be tiesioginio turto valdymo rūpesčių. Svarbu žinoma susipažinti su dividendų išmokėjimo modeliu, sužinoti, kiek procentų grąžos gali tikėtis bei palyginti skirtingus fondus.

Renovacija ir pardavimas

Ši strategija reiškia apleisto ar pigesnio būsto įsigijimą, jo renovaciją ir greitą pardavimą už didesnę kainą. Nors tai gali atrodyti patrauklu, ši strategija reikalauja gilių rinkos žinių, gerų santykių su rangovais ir gebėjimo tiksliai įvertinti renovacijos kaštus.

Komercinis nekilnojamasis turtas

Komercinis NT dažniausiai siūlo didesnes nuomos pajamas nei gyvenamasis būstas. Tokie objektai kaip biurai, sandėliai ar verslo centrai užtikrina ilgesnes nuomos sutartis, tačiau dažnai reikalauja didelio pradinio kapitalo ir rinkos žinių. Komercinis NT tai biurai, parduotuvės, sandėliai. Šio tipo privalumas - ilgesnės nuomos sutartys ir potencialiai stabilesnės pajamos, tačiau komercinė rinka jautresnė ekonominiams pokyčiams, todėl svarbu vertinti nuomininkų patikimumą ir regiono verslo tendencijas.

Sutelktinis NT finansavimas (Crowdfunding)

Sutelktinis NT finansavimas (crowdfunding) gali būti puikus sprendimas. Šis modernus investavimo būdas leidžia prisijungti prie didelių NT projektų jau nuo kelių šimtų eurų, o kartais ir nuo 50 eurų investicijos. Svarbu nepamiršti rizikos valdymo - rekomenduojama pradėti nuo mažesnių sumų ir investicijas paskirstyti po kelis skirtingus projektus.

Jungtinės investicijos

Jei trūksta patirties ar kapitalo, gali svarstyti jungtines investicijas su kitais investuotojais. Tai leidžia sumažinti riziką ir pasidalinti patirtimi, tačiau būtina aiškiai sutarti dėl pareigų, pelno pasidalijimo ir sprendimų priėmimo proceso.

Nekilnojamojo turto rūšys

Įvairios nekilnojamojo turto rūšys turi skirtingą riziką.

• Biurai. Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamojo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose. Biurų paklausą lemią įmonės, jų keliami reikalavimai darbuotojų erdvei. Nuo ekonomikos ciklų priklauso grąža iš investicijų į biurus. Ekonomikai kylant, iš biurų nuomos galima uždirbti milžiniškus pinigus. Kylant biurų nuomos paklausai, kyla ne tik nuomos kaina, bet ir biuro vertė.
• Prekybinės patalpos. Tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių. Nuomos kainos pačiame prekybos centre taip pat skiriasi. Jų kainą lemia žmonių srautai, erdvė, matomumas ir kaip gerai sekasi prekiauti toje vietoje. Iš prekybinių patalpų nuomos gaunamos pastovesnės pajamos nei iš biurų nuomos. Prekybines patalpas pakeisti yra sudėtingiau nei biurą, todėl sutartis sudaroma ilgesniam laikui.
• Pramoninės patalpos. Pramoninės patalpos kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas. Ypatingas dėmesys renkantis pramonines patalpas turi būti jų funkcionalumas. Šie pastatai turi būti nesunkai pasiekiami įvairiu transportu: vilkikais, traukiniais, laivais ar netgi lėktuvais.
• Gyvenamosios patalpos. Nesvarbu ar ekonomika kyla, ar smunka, žmonės vis tiek turi kažkur gyventi. Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą. Šis išskirtinis nekilnojamojo turto segmentas yra gana brangus dėl nuolatinės paklausos. Kita vertus, didelė paklausa reiškia, kad visuomet rasite nuomininkus.

Rizikos ir galimos grąžos

Investavimas į nekilnojamą turtą - verslas, o bet kuriam verslui reikia laiko ir priežiūros. Be to, reiktų įvertinti ir tai, kad galimų nuostolių gali ir nepavykti išvengti. Įsigytą nekilnojamą turtą visada reikės palaikyti tinkamos būklės - perdažyti sienas, atėjus laikui pakeisti baldus ir t.t.

Pagrindinės rizikos: rinkos kainų kritimai, tušti laikotarpiai be nuomininkų, netikėti remonto ar administravimo kaštai, sudėtingas projekto vystymas, likvidumo trūkumas kai kuriose platformose.

Pirmas pajamas gali gauti skirtingai, priklausomai nuo pasirinktos strategijos. Nuomos atveju - pajamos kiekvieną mėnesį, REIT ar platformose dividendai arba palūkanos gali būti išmokamos kas ketvirtį ar pusmetį.

Alternatyva nuosavam būstui: sutelktinio finansavimo platformos (SFP)

Taip pat ne visada nuosavo būsto įsigijimas norint jį nuomoti yra efektyviausia investicija, norint uždirbti iš NT. Nuosavo būsto įsigijimui jau yra alternatyva - investavimas į NT projektus per sutelktinio finansavimo platformas (SFP). Šis sprendimas leidžia investuoti kiekvienam vos nuo 100 eurų. Tokiu investavimu naudojasi ne tik tie, kas neturi galimybių įsigyti nuosavo turto ar tik pradeda savo investavimo kelionę - per SFP į NT projektus investuoja ir žmonės, vienai investicijai galintys skirti nuo keliasdešimt iki kelių šimtų tūkstančių eurų.

SFP jos renkasi, kaip galimybę išskaidyti savo investicijas po skirtingas profesionalų atrinktas verslo paskolas, taip subalansuodami savo investicijų portfelį ir sumažinant prisiimamą riziką. Toks profesionalių investuotojų pasitikėjimas sutelktiniu finansavimu rodo, kad investuoti į verslo projektus su nekilnojamojo turto įkeitimu ne perkant savo, o per SFP, yra ir patikimiau, ir paprasčiau. O neretai - ir pelningiau.

Lietuvos banko duomenimis, tik apie 10 proc. Lietuvos gyventojų galėtų įsigyti būstą nuomai. Viena pagrindinių priežasčių yra palyginti didelis pradinis kapitalas, nes didžiausią grąžą generuojantiems didmiesčių ar kurortų NT reikėtų bent keliasdešimties tūkstančių eurų.

Investuojant per SFP tuo nereikia rūpintis, vienintelis galimas mokestis - gyventojų pajamų mokestis palūkanoms, jeigu per metus uždirbama daugiau kaip 500 eurų.

Kalbant apie galimą riziką, būtina įvertinti uždarbį ir sąnaudas. Perkant būstą nuomai reikia apskaičiuoti, ar užteks lėšų būstui išlaikyti, jeigu nuoma sektųsi ne taip, kaip suplanuota, būtų mažesnės pajamos ar prireiktų netikėto didesnio remonto. Taip pat svarbu nepamiršti, kad įsigijus būstą nuomai, jo priežiūra reikalauja ir laiko. Jeigu neužsiimama būsto nuoma profesionaliai, tokio būsto priežiūra gali tapti rimta našta.

SFP investicijos palyginimas su nuosavu NT

Į ką dar būtina atsižvelgti, renkantis - investuoti per SFP, ar taupyti nuosavam investiciniam NT:

• Investicinė suma. Norint įsigyti pajamas generuojantį būstą didmiestyje ar pajūryje, reikia turėti (arba skolintis) bent 50 tūkstančių eurų. SFP „startinė“ investicija - tik 100 eurų.
• Investicinė grąža. Nuomojamas NT, jeigu tai butas, generuoja apie 6-8 proc. grąžą. Investuojant per SFP į verslo paskolas su NT įkeitimu, šiuo metu galima tikėtis 9-12 proc. grąžos, priklausomai nuo to, kokią sumą skiriate ir kokio rizikingumo projektus pasirenkate.
• Mokesčiai. Įsigyjant nuosavą turtą yra neišvengiamų vienkartinių mokesčių (NT brokeriui, notarui) nuomojant - Gyventojų pajamų mokestis. Taip pat gali tekti mokėti ir NT mokestį. Investuojant per SFP, mokamas tik GPM nuo uždirbtos sumos, ir tik tuo atveju, jeigu per metus gautos palūkanos viršija 500 eurų.
• Grąžos terminas. Nusipirkus savo NT, jis realiąją grąžą pradeda generuoti tik po 10-15 metų, kai atsiperka visa investuota suma. Investuojant per SFP, investuotos santaupos grąžą pradeda generuoti jau pirmaisiais mėnesiais, o investuotą visą sumą galite atsiimti po 3, 12 ar 18 mėnesių, pasibaigus terminui, kuriam skolinami jūsų investuojami pinigai.
• Investicinis saugumas. Perkant savo būstą jam dažnai skiriamos visos santaupos. Per SFP galima investuoti kad ir į kelias dešimtis skirtingų projektų ir ne tik Lietuvoje.

NT kainų augimas

Nuo 2002 iki 2008 metų Lietuvos butų kainų indeksas, kurį kiekvieną mėnesį skaičiuoja bei skelbia nekilnojamo turto agentūra „Ober-Haus“, paaugo net 300%! Per minėtą laikotarpį vidutinis metinis Lietuvos butų kainų prieaugis siekė 7.8%, tačiau vertinant “realią” grąžą, t.y.

Taigi, jei kada ateityje planuosite investuoti į nekilnojamą turtą, visų pirma turėtumėte įsivertinti, koks šiuo metu yra perkamo turto nuomos pajamingumas, pasilyginti jį su istoriniais rodikliais bei vyravusiais vidurkiais. Taip pat gautą rodiklį reikėtų pasilyginti su tuo metu vyraujančiomis vidutinio termino valstybinių obligacijų mokamomis palūkanomis.

Antras žingsnis - reikėtų pasilyginti realias nekilnojamo turto kainas su tomis, kurios buvo prieš 5, 10 ar 20 metų.

Kad ir kurią strategiją pasirinktumėte, svarbiausia pradėti nuo išsamios analizės ir savo finansinių galimybių įvertinimo. Investavimas į NT reikalauja kantrybės, nuolatinio mokymosi ir gebėjimo prisitaikyti prie besikeičiančių rinkos sąlygų. Pirmiausia įvertinkite savo finansinę situaciją, tikslus ir kiek laiko norite skirti. Jei neturite daug laisvų lėšų ar nenorite rūpintis nuomininkais, rinkitės REIT arba sutelktinio finansavimo platformas. Jei mėgstate didesnį valdymą ir esate pasirengęs prisiimti daugiau rizikos, galite svarstyti nuomos arba vystymo strategijas.

tags: #in #real #nekilnojamas #turtas