Šiandien „Intractus“ yra žinoma kaip DNB banko antrinė įmonė, užsiimanti nekilnojamojo turto valdymu. Tačiau, norint suprasti dabartinę situaciją, verta atsigręžti į praeitį ir panagrinėti įmonės veiklą nuo pat jos įkūrimo.
Prieš kelis metus „Intractus“ buvo NT plėtros kompanija, o šiandien yra išskirtinių būsto projektų bei lanksčių sprendimų verslui generatoriai ir įgyvendintojai, miestų miestuose kūrėjai, interjerų magai.
„Intractus“ projektai ir veikla
„Intractus“ pirkėjams jau pasiūlė apartamentus dar 2007 m. pradėtame projekte „Grafų rezidencija“, Vilniaus senamiestyje, Trakų gatvėje. Šiuo metu naujai pastatytuose ir restauruotuose istoriniuose pastatuose parduodama 10 butų (nuo 40,4 iki 146,8 kv. m ploto). Apartamentų kaina svyruoja nuo maždaug 8.600 iki beveik 14.000 Lt už kv. m. Į šio projekto plėtrą „Intractus“ investavo 7,5 mln.
Kitas neseniai baigtas „Intarctus“ projektas - „Ežerų terasos“. Šį projektą sudaro 48 butai šešiuose dviejų aukštų namuose Trakuose, ant Babruko ežero kranto. Butų kainos čia svyruoja nuo 3.850 Lt iki 4.000 Lt už kv. m. „Intractus“ į šį projektą investavo apie 900.000 su PVM - daugiausia į aplinkos sutvarkymą.
2012 m. pabaigoje „Intractus “ baigė statyti verslo centrą „Trapecija“, Vilniaus Pilaitės prospekte. Į jo plėtrą bendrovė investavo 4,6 mln.
Šiuo metu „Intractus“ turi nekilnojamojo turto už 260 mln. Lt. Anot p. Meškelės, sunku išskirti, koks turtas dominuoja, yra maždaug po lygiai gyvenamojo, komercinio NT ir sklypų visoje Lietuvoje.
„Aktyvius pardavimus pradėjome 2012 m. paskutinį ketvirtį, po truputį įsibėgėjome ir dabar mėginame išnaudoti palankią padėtį rinkoje. Kiek stabtelėjo žemės ūkio paskirties žemės pardavimai, bet gyvenamajame ir komerciniame segmentuose jaučiame suaktyvėjimą. Žinoma, greičiau parduodame didmiesčiuose, o mažesniuose miestuose ir miesteliuose reikalai juda lėčiau“, - pasakoja p.
DNB priklausančios antrinės įmonės „Intractus“ vadovas Peras Siegrfiedas Skisakeris taip pat atkreipia dėmesį, kad jo valdoma bendrovė turi nemažai nebaigtų komercinių NT objektų.
„Matome, kad vartotojų pasitikėjimas grįžta, vis daugiau fiksuojama gyvenamojo būsto sandorių, ypač didesniuose miestuose. Kalbant apie komercinį turtą, viskas labiau priklauso nuo turto ir sektoriaus, tačiau ir ten matome pozityvių ženklų. Tačiau nesitikime kainų šuolių iki prieškrizinio lygio, ateityje matome stabilų augimą“, - sako P.
NT rinkos dalyviai ir jų veikla
Bankai per jų valdomas antrines įmones už skolas jau nusavino neturtingiausiųjų turtą, o dabar dėl NT daugiausia bylinėjasi su vidutinio dydžio įmonių savininkais. Mat jie lengvai savo turto neatiduoda, todėl kartais įmonių ir banko antrinių bendrovių ginčai gali užtrukti iki pusantrų metų.
Antrines įmones, kurios perka ir parduoda NT, turi visi didieji bankai. „Swedbank“ tuo užsiima „Ektornet“, SEB - „Litectus“, o DNB - „Intractus“.
„Diskusijų dėl to, kad bankai per antrines įmones superka NT, buvo kilę jau anksčiau. Svarbiausi klausimai šitoje situacijoje, ar tikrai bankai laiku parduoda įgytą turtą ir ar jis parduodamas už tinkamą kainą“, - pasakojo P. Docka.
Tačiau, pasak pašnekovo, bankai per sunkmetį jau pasimokė ir dirba profesionaliau - esą jau išmokta, kad turtą parduoti galima tik atlikus turto vertinimą, priešingu atveju gali kilti klausimų dėl turto pardavimo kainos.
SEB antrinė įmonė „Litectus“ 2011 metų viduryje turėjo turto už 119 mln. litų vertės turtą, o „Swedbank“ priklausanti „Ektornet Commercial Lithuania“ - 88,8 mln. litų.
„Ober Haus“ vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis, lygindamas trijų bankų dukterinių bendrovių turto įsigijimus ir pardavimus sunkmečiu, atkreipia dėmesį, kad „Ektornet“ veikė aktyviau nei konkurentai: „Litectus“ ir „Intractus“ tik supirkinėjo turtą, o „Ektornet“ - ir pardavinėjo.
S.Vagonis neabejoja, kad „Litectus“ ir „Intractus“ dar kurį laiką pabus Lietuvoje ir neskubės turto parduoti.
Bankų perimtas turtas ir aukcionai
Perimto iš nemokių klientų nekilnojamojo turto (NT) bankai ir jų antrinės įmonės bandys atsikratyti aukcionuose. Pirmas bendrovės "Ober-Haus" organizuojamas aukcionas vyks po mėnesio.
Bendrovė "Ober-Haus" pirmą NT aukcioną ketina surengti vasario 2 d. Vilniuje esančiame viešbutyje "Congress". Per jį tikimasi parduoti aštuonis antrinei banko SEB įmonei "SEB lizingas" priklausančius NT objektus, tarp kurių - biuro ir prekybos patalpos, sandėlių angarai, žemės sklypas su keliais pastatais.
Pagal oficialiai patvirtintas taisykles aukciono dalyviais gali būti Lietuvos Respublikos ir užsienio valstybių fiziniai, juridiniai asmenys ar asmenų grupės, sumokėję pradinį įnašą ir užsiregistravę dalyvauti aukcione. Pradinio įnašo dydis, atsižvelgiant į objekto vertę, sieks nuo 10 iki 50 tūkst.
Kaip aukcionas vykdomas, stebės audito paslaugų bendrovė "PricewaterhouseCoopers".
Pastaruoju laiku Lietuvos žiniasklaida ir patys gyventojai su nerimu žiūrėjo į net 20,5 mlrd. būsto paskolų išdalijusių užsienio bankų steigiamas nekilnojamojo turto valdymo agentūras.
Tarkim, Švedijos bankas “Swedbank” įsteigė antrinę nekilnojamojo turto valdymo bendrovę “Ektornet”, bankas “DnB Nord” - “Intractus”, SEB bankas - “Litectus”.
Oficialiai finansinės institucijos pranešė, kad minėtos agentūros jiems reikalingos perimti turtą ne iš fizinių, bet iš juridinių asmenų.
Teisminiai ginčai dėl turto
Kasacinėje byloje nagrinėjama dėl materialiosios teisės normų, reglamentuojančių bankroto administratoriaus civilinės atsakomybės sąlygas, nuosavybės teisės įgijimą, aiškinimo ir taikymo, proceso teisės normų, reglamentuojančių įrodymų vertinimą, apeliacinės instancijos teismo nutarties motyvavimą, pažeidimo, nukrypimo nuo kasacinio teismo išaiškinimų.
Ieškovė prašė priteisti solidariai iš atsakovų 57 294,50 Lt (16 593, 63 Eur) žalos atlyginimo, 4973,64 Lt (1440,46 Eur) delspinigių, 6 proc. dydžio metines palūkanas nuo priteistos sumos už laikotarpį nuo bylos iškėlimo teisme iki teismo sprendimo visiško įvykdymo, bylinėjimosi išlaidas.
Ji nurodė, kad 2009 m. rugpjūčio 10 d. su UAB „Sūduvos investiciniai projektai“ (pirkėja) sudarė pirkimo-pardavimo sutartį Nr. 09Au0729 (toliau - Sutartis) dėl 39 katilų „Junkers ZW 14-2 DH KE“ (toliau - katilai) pardavimo, kurių vertė - 67 294,50 Lt, arba 19 489,83 Eur (įskaitant PVM).
Sutarties pagrindu UAB „Sūduvos investiciniai projektai“ už prekes ieškovei sumokėjo 10 000 Lt (2896,20 Eur). 39 katilai buvo sumontuoti pastatuose Marijampolėje, Kosmonautų g. 51 ir Užtvankos g. 29 (B korpusas). Likusi prekių kaina - 57 294,50 Lt (16 593, 63 Eur) - nesumokėta, todėl parduodamas turtas buvo įkeistas Sutarčiai užtikrinti ir įvykdyti.
2009 m. rugpjūčio 28 d. pranešimas apie Sutarties įregistravimą Sutarčių registre Nr. S2-09/0001328 (toliau - Pranešimas) patvirtina, kad Sutartis buvo įregistruota biudžetinėje įstaigoje Centrinėje hipotekos įstaigoje, Pranešime užfiksuota katilų buvimo vieta.
Kauno apygardos teismo 2010 m. spalio 18 d. nutartimi bendrovei „Sūduvos investiciniai projektai“ iškelta bankroto byla, bankroto administratoriumi paskirtas atsakovas UAB Įmonių bankroto administravimo ir teisinių paslaugų biuras, o įgaliotu asmeniu atlikti bankroto procedūras - atsakovas A. V..
Trečiasis asmuo UAB „Intractus“ 2012 m. vasario 23 d. varžytynių akto pagrindu įsigijo pastatus Marijampolėje, Kosmonautų g. 51 ir Užtvankos g. 29, su visais priklausiniais, esančia įranga, t. y. su 39 katilais.
Taigi atsakovo UAB Įmonių bankroto administravimo ir teisinių paslaugų biuro įgaliotas asmuo A. V. be teisėto pagrindo varžytynėse pardavė ieškovei nuosavybės teise priklausantį turtą.
Perleidus hipoteka įkeistą turtą UAB „Intractus“ su ieškove neatsiskaityta. Ieškovės įsitikinimu, 57 294,50 Lt (16 593,63 Eur) žala jai atsirado dėl atsakovo UAB Įmonių bankroto administravimo ir teisinių paslaugų biuro įgalioto asmens neatidumo, nerūpestingumo ir neteisėtų veiksmų, dėl kurių ieškovė prarado jai nuosavybės teise priklausantį turtą.
Nekilnojamojo turto aukcionas
Bankroto administratoriaus atsakomybė
Kauno apylinkės teismas 2014 m. spalio 22 d. sprendimu ieškinį atmetė; priteisė valstybei iš ieškovės 23,24 Eur (80,26 Lt) išlaidų, susijusių su procesinių dokumentų įteikimu, atlyginimo.
Teismas nustatė, kad ieškovei 2009 m. rugpjūčio 17 d. išrašius PVM sąskaitą faktūrą, likusi parduotų prekių kaina turėjo būti sumokėta iki 2009 m. spalio 16 d., tačiau UAB „Sūduvos investiciniai projektai“ su ieškove neatsiskaitė ir iki bankroto bylos šiai įmonei iškėlimo (2010 m. spalio 18 d.).
Teismas sutiko su atsakovų argumentu, kad ieškovė nėra įforminusi įkeitimo teisės į ginčo turtą, o Sutarties įregistravimas Sutarčių registre, remiantis Sutarčių registro įstatymo bei Sutarčių registro nuostatų, patvirtintų 2002 m. liepos 17 d. Vyriausybės nutarimu Nr. 1158, nuostatomis, turi visiškai kitokią paskirtį.
Po to, kai ieškovė buvo tinkamai informuota apie bankroto bylos iškėlimą ir galimybę pareikšti kreditorės reikalavimus bankrutuojančiai įmonei, ji į tokį pranešimą neatsiliepė, jokio reikalavimo (įtraukti į kreditorių sąrašą ar grąžinti turtą, sudaryti galimybę jį išsimontuoti ir pasiimti) nereiškė.
Teismas pažymėjo, kad ĮBĮ nuostatos nenustato administratoriui teisės prievartine tvarka įtraukti kreditorių į bankroto procedūras.
Po to, kai bankroto administratoriaus iniciatyva ieškovė buvo įtraukta į kreditorių sąrašą, ji kreipėsi į Kauno apygardos teismą nurodydama, kad, vadovaujantis ĮBĮ 26 straipsnio 2 dalimi, atsisako 57 294,50 Lt (16 593, 63 Eur) kreditoriaus reikalavimo BUAB „Sūduvos investiciniai projektai“ bankroto byloje ir prašo ją išbraukti iš kreditorių sąrašo.
Teismas nurodė, kad tais atvejais, kai bankroto administravimo paslaugas teikia juridinis asmuo, jeigu įstatymu ar sutartimi nenustatyta kitaip, šis asmuo, o ne jo įgalioti fiziniai asmenys yra civilinės atsakomybės subjektas (CK 6.264 straipsnis).
Kauno apygardos teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegija, išnagrinėjusi ieškovės apeliacinį skundą, 2015 m. kovo 19 d. nutartimi paliko nepakeistą Kauno apylinkės teismo 2014 m. spalio 22 d. sprendimą.
Teisėjų kolegija rėmėsi ĮBĮ 11 straipsnio 1 dalimi, 8 dalimi (ankstesnės redakcijos 6 dalimi), CPK 185 straipsnio nuostatomis, kasacinio teismo išaiškinimais, pateiktais 2013 m. kovo 27 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-173/2013, 2014 m. gruodžio 30 d. nutartyje, priimtoje civilinėje byloje Nr. 3K-3-605/2014.
Teisėjų kolegija pažymėjo, kad bankroto administratoriui civilinė atsakomybė yra taikoma CK pagrindu, o sprendžiant klausimą dėl bankroto administratoriaus atsakomybės, konkrečioms bankroto administratoriaus pareigoms išsiaiškinti ir pagrįsti bei jo veiksmų teisėtumui įvertinti taikomas ĮBĮ.
Aplinkybė, kad bankroto administratorius pardavė UAB „Sūduvos investiciniai projektai“ nuosavybės teise priklausantį nekilnojamąjį turtą, kuriame buvo sumontuoti ginčo katilai, teisėjų kolegijos vertinimu, neįpareigojo atskirai apie tai informuoti ieškovę, nes ieškovė nebuvo pareiškusi savo reikalavimo bankroto byloje, dėl to administratorius neturėjo pareigos savo iniciatyva spręsti klausimą dėl ieškovės reikalavimo patvirtinimo bankroto byloje, jos teisių gynimo.
Apibendrinimas
Nekilnojamojo turto rinka Lietuvoje yra dinamiška ir nuolat kintanti. Bankai ir jų antrinės įmonės, tokios kaip „Intractus“, atlieka svarbų vaidmenį šioje rinkoje, valdydami ir parduodami perimtą turtą. Teisminiai ginčai dėl turto nuosavybės ir bankroto administratoriaus atsakomybės yra sudėtingi klausimai, reikalaujantys atidaus teisinio įvertinimo.
tags: #intractus #parduodamas #turtas