Investicijos į nekilnojamą turtą: trūkumai ir rizikos

Nekilnojamasis turtas ilgą laiką buvo laikomas viena patikimiausių ir pelningiausių investicijų rūšių. Nuo pačių seniausių laikų, investavimas į nekilnojamą turtą laikomas stabilia ir saugia investicija. Taigi, visai neatsitiktinai, viena iš populiariausių ir patraukliausių žmonėms investavimo krypčių Lietuvoje yra būtent investicijos į NT. Dauguma žmonių nori investuoti į nekilnojamąjį turtą dėl jo stabilumo ir galimybės uždirbti tiek nuomos pajamų, tiek kapitalo prieaugio.

Reikia pripažinti, kad NT investicijos pasižymi ne tik stabilumu, bet ir pelningumu - kiekvieną mėnesį gali generuoti pakankamai solidžią grąžą. Tačiau investavimas į nekilnojamąjį turtą reikalauja atsakingo požiūrio, žinių ir strateginio mąstymo. Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, kuriuos reikia žinoti prieš pradedant investuoti į nekilnojamąjį turtą.

Kas yra nekilnojamas turtas?

Nekilnojamas turtas - tai pagal savo prigimtį nejudinamas daiktas, kurio buvimo vietos negalima pakeisti, nesumažinant jo vertės ar nepakeičiant jo naudojimo paskirties bei formos. Nekilnojamas turtas gali būti dalijamas į dalis, o padalintos dalys, gali tapti savarankiškais nekilnojamo turto objektais.

Pagal funkcinę paskirtį, nekilnojamą turtą galime skirstyti į gyvenamosios ir komercinės paskirties objektus. Gyvenamosios paskirties NT yra skirtas gyventi, tuo tarpu komercinės paskirties NT objektai, jų naudotojams sudaro sąlygas vykdyti tam tikrą ekonominę veiklą. Gyvenamosios paskirties nekilnojamas turtas tai: vieno buto pastatai, dviejų butų pastatai (sublokuoti namai arba kotedžai) ir daugiabučiai.

Atskirai reikėtų paminėti ir žemės sklypus bei miškus. Šie objektai taip pat gali būti laikomi komerciniu nekilnojamu turtu, tačiau investavimas į juos reikalauja žymiai daugiau patirties ir specifinių žinių, nei investavimas į pastatus. Į žemės sklypus dažniausiai investuojama norint uždirbti iš sklypo vertės pakėlimo arba iš produkcijos auginimo (tame tarpe ir iš žemės nuomos). Sklypo vertės kėlimas paprastai atliekamas keičiant žemės paskirtį, na, o norint uždirbti iš produkcijos auginimo, žinoma reikia mokėti ūkininkauti.

Kodėl verta investuoti į nekilnojamąjį turtą?

Nekilnojamasis turtas gali būti labai pelningas investicijų šaltinis, ir tai turi keletą svarbių privalumų:

• Stabilumas: Nekilnojamasis turtas, palyginti su akcijomis ir kitomis investicijomis, yra mažiau linkęs svyruoti dėl trumpalaikių rinkos pokyčių.
• Nuomos pajamos: Jei perkate nekilnojamąjį turtą nuomai, galite uždirbti pastovias mėnesines pajamas.
• Kapitalo prieaugis: Per laiką nekilnojamasis turtas dažnai vertėja, ypač jeigu jis yra teisingai pasirinktas ir gerai prižiūrimas.
• Diversifikacija: Nekilnojamasis turtas gali padėti diversifikuoti jūsų investicijų portfelį, nes jis dažnai nepriklauso nuo akcijų ir obligacijų rinkos svyravimų.

Patyrę investuotojai puikiai žino, kad visos investavimo priemonės turi savo privalumų bei trūkumų, todėl labai svarbu mokėti tinkamai pasinaudoti kiekvienos priemonės teikiamais privalumais bei įvertinti jos trūkumus. Investavimas į nekilnojamąjį turtą nėra išimtis.

Nekilnojamas turtas yra materialus. Tai savybė, kuria šiandieninėse rinkose pasižymi jau nedaugelis investavimo instrumentų. Net investuojant į auksą ar sidabrą, galima pirkti ne patį fizinį turtą, bet tiesiog teisę šį turtą turėti. NT atveju, visiškai nesvarbu, ar patys perkate butą, kurį vėliau išnuomosite, ar investuojate į kitų NT vystytojų projektus - kiekviena jūsų atlikta investicija į nekilnojamą turtą, gali būti paliesta ir pačiupinėta.

Prieinamas bankinis finansavimas. Skirtingai nei kitoms investavimo priemonėms, investicijoms į NT skolina bankai ir kitos kredito įstaigos. Kadangi nekilnojamas turtas laikomas saugiu ir stabiliu turtu, palūkanos už tokias paskolas yra pačios mažiausios rinkoje.

Finansinio sverto efektas. Viena iš sėkmingo investavimo į NT paslapčių yra sugebėjimas pasinaudoti finansinio sverto teikiamais privalumais. Kadangi nekilnojamo turto investicijoms galima gauti paskolą, investuotojas gali įnešti tik dalį nuosavų lėšų, o likusią dalį padengti iš gautos paskolos.

Stabilizuojantis faktorius. Patyrę investuotojai, nekilnojamą turtą vertina dėl jo atsparumo infliacijai ir sugebėjimo išlaikyti savo vertę. Kadangi nekilnojamas turtas yra kita turto klasė nei vertybiniai popieriai, investavimas į NT padeda geriau diversifikuoti investicinius portfelius bei suteikia jiems stabilumo.

Pagrindiniai nekilnojamojo turto trūkumai

• Mažas rinkos likvidumas. Nekilnojamo turto rinka pasižymi palyginus nedideliu likvidumu. Pavyzdžiui, vertybinių popierių biržoje, įmonių akcijas galima pirkti ir parduoti praktiškai vos tik panorėjus, tuo tarpu NT objektų pardavimas, dažnai užtrunka ištisus mėnesius ar net metus.
• Didelė NT kaina. Vienas iš didžiausių nekilnojamo turto trūkumų, kuris stipriai mažina šios turto rūšies, kaip investavimo priemonės, patrauklumą - tai didelė jo įsigijimo kaina. Daugelis smulkesnių investuotojų, neinvestuoja į nekilnojamą turtą vien todėl, kad norint įsigyti NT objektą, reikia jau turėti pakankamai didelį kapitalą. Iš kitos pusės, investavimas į NT gali būti atliekamas ne tik tiesiogiai perkant atskirus nekilnojamo turto objektus. Reikėtų paminėti, kad šiuolaikinės technologijos bei naujai besikuriančios investavimo platformos, atveria nekilnojamo turto rinką visiems norintiems ir suteikia galimybę pradėti investuoti į NT net ir nuo 50 eurų!
• Išlaikymas ir priežiūra. Nekilnojamas turtas dėvisi, todėl jį reikia ne tik nuolat prižiūrėti bei išlaikyti, bet ir periodiškai kaupti santaupas, objekto atnaujinimui ar remontui. NT objektą galima valdyti pačiam arba samdyti nekilnojamojo turto agentūrą. Dirbant be samdyto NT valdytojo, turėsite patys pasirūpinti savalaikiu nuomos bei komunalinių mokesčių mokėjimu, ruošti buto nuomos sutartis ir kitus dokumentus bei užsiimti nuomininkų paieškos, kontrolės ir panašiais darbais. Viena ar kelios nekilnojamo turto investicijos, paprastai nereikalauja daug laiko jų aptarnavimui, tačiau NT objektų turint daugiau, tikrai vertėtų pagalvoti apie turto valdymo paslaugas teikiančios agentūros samdymą.
• Mokesčiai ir reguliavimas. Reikėtų pažymėti, kad nekilnojamo turto rinka reguliuojama įstatymais, todėl Lietuvoje spekuliacijos nekilnojamo turto kainomis yra stipriai ribojamos.

Pagrindinės nekilnojamojo turto investicijų rūšys

Yra kelios pagrindinės nekilnojamojo turto investicijų rūšys, ir svarbu suprasti jų skirtumus bei pasirinkti tą, kuri geriausiai atitinka jūsų tikslus.

Investavimas į nuomojamą turtą

Investavimas į nuomojamą turtą - tai populiariausia nekilnojamojo turto investavimo forma. Jūs perkate turtą, kad uždirbtumėte nuomos pajamas ir galbūt uždirbtumėte kapitalo prieaugį laikui bėgant.

Nekilnojamo turto nuoma - tai tradicinis ir populiariausias Lietuvoje investavimo į nekilnojamą turtą būdas. Nuomoti galima ne tik butą, bet ir garažą, automobilio stovėjimo vietą, komercines, administracines, sandėliavimo ar kitas patalpas. Žinoma, šios rūšies investavimui paprastai reikalingas pakankamai nemažas pradinis kapitalas. Jei planuojate užsiimti butų nuoma, tuomet vienai NT investicijai reikės skirti apie 30-60 tūkst. eurų.

Nekilnojamą turtą galimą pirkti iš asmeninių lėšų arba pasinaudojus anksčiau aptartu finansinio sverto efektu. Turėkite omenyje, kad investuojant skolintais pinigais, susiduriama su paskolos rizika, kuomet pakilus palūkanų normai arba nukritus NT nuomos kainoms, iš nuomos gaunamos pajamos gali nebepadengti paskolos įmokų.

Privalumai:

• Pastovios pajamos iš nuomos.
• Galimybė pasinaudoti turto vertės didėjimu.
• Mokesčių lengvatos (priklausomai nuo šalies).

Trūkumai:

• Pirmo laikotarpio išlaidos (pirkimas, remontas, mokesčiai).
• Galimas tuščio nuomos laikotarpio laikymas.
• Remonto ir priežiūros išlaidos.

Kalbant apie investicijų pajamingumą, metinė būsto nuomos grąža paprastai siekia apie 4-8 proc., todėl esant palankioms sąlygoms, tokia investicija tikrai gali generuoti pastovų ir stabilų pinigų srautą.

Reikėtų paminėti, kad investicijų grąža, taip pat priklauso ir nuo nekilnojamo turto vietos. Patrauklioje nuomininkas vietoje esantį nekilnojamą turtą, visuomet galima išnuomoti daug greičiau ir brangiau, todėl renkantis objektą, būtinai įvertinkite susisiekimo galimybes, aplinką, saugumą bei kitus svarbius kriterijus.

Nekilnojamasis turtas kaip kapitalo prieaugis

Kai kurie investuotojai perka nekilnojamąjį turtą su tikslu parduoti jį vėliau už didesnę kainą. Tai gali būti geras pasirinkimas, jei turtas, kurį perkate, turi didelį potencialą augti.

Pirk pigiau, parduok brangiau - taip trumpai galėtume pavadinti šį investavimo į nekilnojamą turtą būdą. Didžiausia NT perpardavimo paslaptis - tai stengtis uždirbti perkant, o ne parduodant. Kitaip sakant, reikia ieškoti žemiau rinkos kainos parduodamų perspektyvių NT objektų ir juos nusipirkus bei atnaujinus, tiesiog parduoti brangiau.

Tokios NT investicijos yra brangesnės nei nekilnojamo turto nuoma, tačiau ir žymiai pelningesnės. Priklausomai nuo nekilnojamo turto objekto dydžio, veiklos starui prireiktų mažiausiai 50-60 tūkst. eurų, o užbaigus sandorį, galite tikėtis apie 10-20 proc. Iš esmės, šis investavimo būdas reikalauja ne tik labai gero NT rinkos, bet ir apskritai viso statybos proceso išmanymo.

Aukcionuose ar kitais būdais įsigyti objektai, dažnai būna stipriai apleisti, todėl reikia juos atnaujinti, gauti įvairius leidimus, samdyti statybininkus bei kontroliuoti jų darbą. Darbo sąnaudų prasme, tokio pobūdžio NT investavimas, dažniausiai pareikalaus iš jūsų ne mažiau kaip pusės darbo dienos, todėl šiai veiklai būkite pasiruošę skirti nemažą dalį savo laiko.

Privalumai:

• Galimybė uždirbti didelį kapitalo prieaugį.
• Trumpesnis investavimo laikotarpis nei nuomos turtui.

Trūkumai:

• Rizika, kad nekilnojamojo turto kaina gali sumažėti.
• Aukštos transakcijų išlaidos (mokesčiai, brokeriai).

Investicijos į komercinį nekilnojamąjį turtą

Komercinis nekilnojamasis turtas apima biurų pastatus, prekybos centrus ir sandėlius. Šio tipo investicijos paprastai reikalauja didesnio pradinio kapitalo ir gali būti sudėtingesnės valdyti.

Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose. Biurų paklausą lemią įmonės, jų keliami reikalavimai darbuotojų erdve. Biurų paklausą sąlygoja ir vyriausybė, nustatanti minimalius darbo vietos reikalavimus. Kuo sparčiau vystosi ekonomika, tuo daugiau kuriasi įmonių, jos samdo daugiau darbuotojų ir taip skatina didesnę biuro patalpų paklausą.

Nuo ekonomikos ciklų priklauso grąža iš investicijų į biurus. Ekonomikai kylant, iš biurų nuomos galima uždirbti milžiniškus pinigus. Kylant biurų nuomos paklausai, kyla ne tik nuomos kaina, bet ir biuro vertė.

Prekybinės patalpos - tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių. Prekybos centrai visuomet turi vieną pagrindinį nuomininką, kuris garantuoja nuolatinį žmonių srautą. Lietuvoje dažniausia tai yra „Maxima“, „Rimi“, „Prisma“ parduotuvės. Šios didžiosios įmonės dažnai plotą nuomojasi su nuolaida, kadangi jos atlieka reklamos funkciją ir užtikrina pirkėjų srautą.

Nuomos kainos pačiame prekybos centre taip pat skiriasi. Jų kainą lemia žmonių srautai, erdvė, matomumas ir kaip gerai sekasi prekiauti toje vietoje. Kuo vieta yra pelningesnė, tuo daugiau įmonių nori ją išsinuomoti tokią vietą. Dėl didelės paklausos, tokių vietų nuomos kaina būna aukštesnė. Iš prekybinių patalpų nuomos gaunamos pastovesnės pajamos nei iš biurų nuomos. Prekybines patalpas pakeisti yra sudėtingiau nei biurą, todėl sutartis sudaroma ilgesniam laikui.

Pramoninės patalpos kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas. Kai kurios industrinės patalpos gali netgi turėti smulkius biurus juose. Ypatingas dėmesys renkantis pramonines patalpas turi būti jų funkcionalumas. Šie pastatai turi būti nesunkai pasiekiami įvairiu transportu: vilkikais, traukiniais, laivais ar netgi lėktuvais.

Jie turi būti tinkamai išplanuoti, o dar geriau jeigu patalpa yra jau pritaikyta gamybai ar sandėliavimui (pvz. yra šaldymo kameros, kranai ar pan.).

Privalumai:

• Didesnės nuomos pajamos nei iš gyvenamojo nekilnojamojo turto.
• Ilgesnės nuomos sutartys su verslais, todėl pastovios pajamos.

Trūkumai:

• Reikia didesnio kapitalo.
• Didesnė rizika dėl ekonominių nuosmukių, nes komerciniai turtai labiau priklauso nuo ekonomikos.

REIT (Nekilnojamojo turto investicijų fondai)

REIT yra investiciniai fondai, kurie investuoja į nekilnojamąjį turtą ir iš jų uždirbamus dividendus. Tai gera galimybė tiems, kurie nenori tiesiogiai investuoti į fizinį nekilnojamąjį turtą.

Kadangi NT objektais reikia nuolat rūpintis ir prižiūrėti, o norint juos parduoti, dažnai susiduriama ir su likvidumo problemomis, kai kuriems investuotojams, tiesioginis investavimas į nekilnojamąjį turtą nėra patrauklus. Tokiais atvejais, investuotojai pasirenka netiesioginius investavimo būdus, vienas iš kurių - investavimas į NT fondus arba nekilnojamą turtą valdančių bendrovių akcijas.

NT fondų veikimo principas yra paprastas - fondą valdo profesionalus fondo valdytojas, kuris už tam tikrą mokestį, kontroliuoja investuotojų jam patikėtus pinigus ir investuoja į nekilnojamą turtą. Fondo valdytojas, pagal iš anksto nustatytą strategiją, pats priima sprendimus į kuriuos NT objektus verta investuoti, o kuriuos objektus galbūt reikėtų ir parduoti. Nekilnojamo turto fondai, taip pat gauna pajamų ir už jiems priklausančio NT nuomą.

Nekilnojamą turtą valdančių bendrovių veikla, iš esmės yra labai panaši į NT fondų veiklą - jos valdo NT rinkos profesionalų suformuotus nekilnojamo turto portfelius, kuriuos sudaro nuomojami bei vystomi NT objektai. Vienas iš didžiausių investavimo į NT fondus arba bendrovių akcijas privalumų yra nedidelės darbo sąnaudos, kadangi visą su NT valdymu susijusį darbą atlieka fondo valdytojas arba bendrovės darbuotojai. Investuotojui lieka tik tinkamai pasirinkti patį fondą ar bendrovę, o metinė investicijų grąža, paprastai gali siekti apie 10-15 proc.

Kita vertus, investuojant į vertybinius popierius, visuomet reikia įvertinti ir didesnę vertybinių popierių riziką.

Privalumai:

• Mažesnis pradinis kapitalas, nes galite pirkti akcijas.
• Galimybė diversifikuoti investicijas.
• Mažesnė rizika nei tiesiogiai investuojant į nekilnojamąjį turtą.

Trūkumai:

• Priklauso nuo rinkos svyravimų, nes tai akcijų rinkos dalis.
• Ne taip tiesiogiai kontroliuojate investiciją.

Rizikos ir kaip jų išvengti

Investavimas visada susijęs su rizika, ir nekilnojamojo turto sektorius nėra išimtis. Svarbu laikytis investavimo higienos: investuoti periodiškai, ilgam laikotarpiui ir pasirūpinti, kad investicijų portfelis būtų gerai diversifikuotas įvairiais pjūviais. Tačiau investuoti vien į NT rizikinga, nes šią rinką veikia cikliniai svyravimai, tad laikyti visus kiaušinius vienoje pintinėje nėra saugus pasirinkimas.

Sutelktinio finansavimo platformos turi daug rizikų: tai dar naujas investavimo būdas, netestuotas rimtesnės ekonominės ar finansų krizės, tad jo raida šoko akivaizdoje ir ilgalaikis tvarumas dar nėra istoriškai patikrinti. Taigi vertinti šį būdą reikėtų kaip jauną ir rizikingą.

tags: #investicijos #i #nekilnojama #turta #trukumai