Investicinis Nekilnojamasis Turtas: Apibrėžimas, Pavyzdžiai ir Strategijos

Vienas iš patraukliausių ir ilgalaikę vertę išlaikančių pasyvių pajamų šaltinių yra investavimas į nekilnojamąjį turtą. Suprantama, kad daugelis investuotojų, ypač pradedančiųjų nekilnojamojo turto srityje, nežino apie kitas galimybes. Investicinis nekilnojamasis turtas - tai nekilnojamasis turtas, kuris generuoja pajamas arba yra skirtas investicijoms, o ne kaip pagrindinė gyvenamoji vieta.

Įprasta, kad investuotojai turi kelis nekilnojamojo turto objektus - vienas iš jų yra gyvenamoji vieta, o kiti skirti nuomos pajamoms gauti ir pelnui iš kainų augimo. Investicinis NT suteikia galimybių finansinei naudai.

Toks turtas padeda kaupti turtą, gauti papildomų pajamų ir išskaidyti investicijų riziką. Tai gali būti tiek žemės sklypai, tiek gyvenamieji pastatai. Komercinio NT investicija gali apimti mažmeninės prekybos vietas, biurų pastatus, sandėlius. Tokios investicijos dažniausiai reikalauja daugiau kapitalo ir pastangų.

Pagrindiniai Investicinio Turto Pavyzdžiai

Investicinis turtas - tai ilgalaikis turtas, kurį įmonė įsigyja ne savo veiklai vykdyti, bet investicijų tikslais. Jo paskirtis - ne gamyba ar paslaugų teikimas, o vertės augimas ar pastovios pajamos (pvz., nuoma).

• Komercinės paskirties nekilnojamasis turtas
• Nuomojami butai ar pastatai
• Žemės sklypai, laikomi perpardavimui
• Įmonės įsigytos kitos bendrovės akcijos ar dalys (jei jos nelaikomos strateginiu valdymo turtu)

Nekilnojamojo Turto Rūšys

Investicijos į nekilnojamąjį turtą gali turėti skirtingas formas - jos neapsiriboja tik paties nekilnojamo turto įsigijimu. Nekilnojamasis turtas apibrėžiamas kaip žemė ar žemės dalis ir visi su ja susieti objektai (pvz. statiniai). Nekilnojamasis turtas dažnai tapatinamas su privačia nuosavybe.

• Biurai: Investicijos į biurus yra prestižinė nekilnojamo turto investicijų rūšis, kadangi paprastai šie objektai būna pačiame miesto centre arba kitose populiariose vietose. Kuo sparčiau vystosi ekonomika, tuo daugiau kuriasi įmonių, jos samdo daugiau darbuotojų ir taip skatina didesnę biuro patalpų paklausą.
• Prekybinės Patalpos: Prekybinės patalpos - tai patalpos nuo didelių prekybos centrų iki smulkių parduotuvėlių. Nuomos kainos pačiame prekybos centre taip pat skiriasi. Jų kainą lemia žmonių srautai, erdvė, matomumas ir kaip gerai sekasi prekiauti toje vietoje.
• Pramoninės Patalpos: Pramoninės patalpos kainos atžvilgiu būtų bene geriausia investicija į nekilnojamą turtą vidutiniam investuotojui. Pramoninės patalpos apima sandėlius, gamybines ir platinimo patalpas. Ypatingas dėmesys renkantis pramonines patalpas turi būti jų funkcionalumas.
• Gyvenamosios Patalpos: Nesvarbu ar ekonomika kyla, ar smunka, žmonės vis tiek turi kažkur gyventi. Dėl šios priežasties gyvenamųjų patalpų nuoma yra bene populiariausia ir turinti stabiliausias pajamas investicija į nekilnojamąjį turtą. Šis išskirtinis nekilnojamojo turto segmentas yra gana brangus dėl nuolatinės paklausos.

Nekilnojamojo Turto Investicijų Privalumai

Investavimas į nekilnojamąjį turtą turi daugybę privalumų, kurie gali skirtis priklausomai nuo investuotojo tikslų, rizikos tolerancijos ir investavimo laikotarpio.

• Kapitalo Prieaugis: Investicinis nekilnojamasis turtas gali atnešti pelną dėl turto vertės augimo laikui bėgant. Kapitalo prieaugis - tai skirtumas tarp pradinės pirkimo kainos ir turto pardavimo kainos. Per pastaruosius dešimtmečius nekilnojamojo turto kainos išaugo dėl didėjančios paklausos, o pasiūlos ribotumas dar labiau skatina kainų augimą.
• Stabilus Pajamų Srautas: Daugelis investuotojų perka nekilnojamąjį turtą siekdami gauti stabilų pajamų srautą iš nuomos. Šios pajamos ypač vertingos pensininkams ar tiems, kurie ieško alternatyvių pajamų šaltinių šalia tradicinių investicijų, pavyzdžiui, akcijų ar obligacijų.

Alternatyvūs Investavimo Būdai

Nors investavimas į NT skamba kaip labai patraukli pasyvių pajamų alternatyva, tačiau finansiškai gali būti prieinama tikrai ne kiekvienam. Pirminės nekilnojamojo turto investicijos siekia dešimtis ar net šimtus tūkstančių, todėl investavimas į nekilnojamojo turto fondus gali tapti puikiu pasirinkimu tiems, kurie nori pradėti savo investicines kelionę nuo mažesnių sumų.

• Nekilnojamojo Turto Fondai (REIT): Tai investiciniai fondai, valdantys įvairius nekilnojamojo turto objektus - prekybos, pramonines ir gyvenamąsias patalpas. Fondo valdytojas sprendžia, į kokį turtą investuoti ar ką parduoti, o investuotojai įsigyja fondo vienetus, kurie gali būti prekiaujami biržoje (ETF) arba platinami finansų tarpininkų. Biržoje prekiaujamų fondų vertė gali svyruoti dėl rinkos paklausos ir pasiūlos, kartais suteikdama galimybę įsigyti su nuolaida ar priemoka.
• Investavimas į Nekilnojamojo Turto Paskolas: Be tiesioginio nekilnojamojo turto įsigijimo, galite dalyvauti rinkoje kaip kapitalo skolintojas, investuodami į nekilnojamojo turto paskolas.

Nekilnojamojo Turto Kainų Pokyčiai

Kalbant apie investavimą į nekilnojamą turtą, ar tai būtų gyvenamosios ar komercinės paskirties objektai, dauguma investuotojų visų pirma orientuojasi į tai, kokį kainos pabrangimo potencialą dar turi konkretus objektas po jo įsigijimo.

Visų pirma analizuosime Lietuvos gyvenamojo nekilnojamo turto rinką, o tam naudosime „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso istorinius duomenis. Per minėtą laikotarpį vidutinis metinis Lietuvos butų kainų prieaugis siekė 7.8%, tačiau vertinant “realią” grąžą, t.y.

Siekiant atsakyti į šį klausimą, žemiau pateiksime skirtingų pasaulio šalių (JAV, Didžioji Britanija, Olandija, Prancūzija, Norvegija ir Australija) pastarųjų 110 metų nekilnojamojo turto realių kainų vidutinius metinius pokyčius bei paminėtų šalių vidurkį.

Visų pirma tai reiškia, kad yra visiškai nelogiška įsigyti nekilnojamą turtą vien tik tikintis jo pabrangimo. Tačiau iš kitos pusės, investuojant į nekilnojamą turtą iš dalies galime tikėtis geresnės apsaugos nuo infliacijos, negu kad investuojant į akcijas, o tuo labiau obligacijas.

Kalbant apie investavimą į nekilnojamą turtą reikia suprasti tai, kad nekilnojamo turto kainų augimas yra tik viena iš sudedamųjų investicijų į šią turto klasę grąžos dalių.

Taigi, sudėję aukščiau paminėtus du pagrindinius investavimo į nekilnojamą turtą grąžos šaltinius (nuomos pajamingumą ir kainos prieaugį) per ilgą laikotarpį galime tikėtis maždaug 8 - 10% vidutinės nominalios metinės grąžos, na o tokia grąža yra labai artima ilgalaikei investicijų į pasaulio akcijas grąžai.

Kad geriau suvoktumėte spekuliacinių kainos pokyčių įtaką, žemiau pateiksime to paties „Ober-Haus“ Lietuvos butų kainų indekso vienerių ir penkerių metų vidutinius metinius pokyčius.

Taigi, jei kada ateityje planuosite investuoti į nekilnojamą turtą, visų pirma turėtumėte įsivertinti, koks šiuo metu yra perkamo turto nuomos pajamingumas, pasilyginti jį su istoriniais rodikliais bei vyravusiais vidurkiais.

Investicinio Turto Apskaitos Ypatumai

Investicinis turtas - tai ilgalaikis turtas, kurį įmonė įsigyja ne savo veiklai vykdyti, bet investicijų tikslais. Jo paskirtis - ne gamyba ar paslaugų teikimas, o vertės augimas ar pastovios pajamos (pvz., nuoma).

• Investicinis turtas gali būti vertinamas tikrąja rinkos verte arba įsigijimo savikaina.
• Gali būti perkainojamas reguliariai, priklausomai nuo rinkos situacijos.
• Pajamos iš nuomos ar vertės padidėjimo deklaruojamos atskirai nuo pagrindinės veiklos.
• Investicinis turtas, vertinamas tikrąja verte, neturi nusidėvėjimo sąnaudų finansinėje apskaitoje.
• Investiciniam turtui priskirti pastatai neperkainojami.

Nekilnojamojo Turto Investavimo Strategijos

Kiekvienas Jūsų ateityje sutiktas nekilnojamojo turto investuotojas, turės savo strategiją, kurią jis naudoja, tačiau niekada neleiskite, kad Jums sakytų, jog Jūsų pasirinktas investavimo į nekilnojamąjį turtą būdas yra neteisingas. Kiekviena strategija turi savo privalumus ir savo trūkumus. Darykite tai, kas yra Jums labiausiai prie širdies, prisiminkite savo prioritetus ir žinokite, kokio rezultato siekiate investuodami į nekilnojamąjį turtą.

Prieš pradedant investuoti, visų pirma, ramiai atsisėskite ir apgalvokite, kur Jūs save matote po 5 - 10 - 15 metų. Kai kursite savo nekilnojamojo turto verslo planą, nuspręskite, kuri investavimo būdą pasirinksite ir kuris iš jų atitiks Jūsų užsibrėžtus tikslus.

Dalinė Nuosavybė (Shared Ownership)

Dalinės nuosavybės (angl. „Shared Ownership“) programa sukurta tam, kad mažas ir vidutines pajamas uždirbantys Didžiosios Britanijos gyventojai galėtų įsigyti nuosavus namus ir šiek tiek investuoti į nekilnojamąjį turtą. Pagal šią schemą, pirkėjas įsigyja dalį būsto, pavyzdžiui, 25, 50 ar 75 proc., o už likusią dalį moka nuomą namų asociacijai (angl. „housing association“). Teoriškai ši programa turėtų sudaryti galimybes įsigijusiems dalį būsto toliau „lipti nuosavybės laipteliais“ (angl. „staircasing“) ir po truputį įsigyti visą 100 proc. būsto.

Apibendrinant, tiesioginis nekilnojamojo turto pirkimas tinka tiems, kurie siekia ilgalaikio turto vertės augimo ir yra pasiruošę aktyviai jį valdyti, tačiau tai reikalauja didelių investicijų ir kantrybės. NT fondai suteikia diversifikaciją ir didesnį likvidumą, tačiau jų vertė priklauso nuo rinkos svyravimų ir fondo valdytojų sprendimų. NT paskolos gali užtikrinti stabilias pajamas iš palūkanų, tačiau rizika kyla dėl skolininko mokumo ir NT kainų pokyčių.

tags: #investicinis #nekilnojamo #turto #objektas