Ši tema yra aktuali tiek teisininkams, tiek žemės savininkams, tiek nuomininkams, siekiantiems užtikrinti savo teises ir interesus. Straipsnyje nagrinėjama teisinė bazė, susijusi su įpareigojimu žemės sklypo savininkui sudaryti nuomos sutartį. Žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo įpareigojimas gali kilti įvairiais atvejais, pavyzdžiui, kai žemės sklype yra statinių, kuriems eksploatuoti reikalingas žemės sklypas, arba kai savininkas ir potencialus nuomininkas yra susitarę dėl nuomos sąlygų, bet savininkas vengia sudaryti sutartį. Teisinė bazė, reglamentuojanti šiuos klausimus, yra sudėtinga ir apima įvairius įstatymus ir teisės aktus.
Žemės nuomos sutartis yra svarbus dokumentas, reguliuojantis žemės naudojimo sąlygas tarp savininko ir nuomininko. Tačiau kartais situacija gali būti sudėtinga, kai savininkas nenori sudaryti tokios sutarties. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip galima priversti savininką sudaryti žemės nuomos sutartį, kokios yra jūsų teisės ir pareigos, bei kokie teisiniai veiksmai gali būti taikomi.
Teismų Praktika ir Svarbūs Aspektai
Nagrinėjant teismų praktiką šioje srityje, galima rasti įdomių įžvalgų ir precedentų, kurie padeda geriau suprasti, kada teismas gali įpareigoti žemės sklypo savininką sudaryti nuomos sutartį. Vienas iš tokių atvejų yra susijęs su UAB „Trastas“ ir UAB „Trakų autobusai“ ginču dėl mainų sutarties ir valstybinės žemės nuomos teisės.
NT, žemės, žemės nuomos mokesčių tarifų dydžiams vertinti ir siūlymams teikti komisijos posėdis
Vilniaus Apygardos Teismo Sprendimas
Vilniaus apygardos teismas ieškinį tenkino ir pripažino mainų sutartį negaliojančia. Teismas rėmėsi tuo, kad sudarant sandorį nebuvo įvertinta ilgalaikė žemės nuomos teisė, kuria disponavo atsakovė UAB „Trakų autobusai“, sąlygos dėl bendro projekto vykdymo, jo naudingumo šiai įmonei sutartyje nėra atskleistos. Šis teismo sprendimas parodo, kad valstybinės žemės nuomos teisės perleidimas naujam nuomininkui be aukciono gali būti pripažintas neteisėtu, jei pažeidžiami valstybės turto valdymo principai. Taip pat svarbu, kad sudarant mainų sutartį būtų įvertinta ilgalaikė žemės nuomos teisė ir bendro projekto naudingumas šalims.
Lietuvos Apeliacinis Teismas
Lietuvos apeliacinis teismas, išnagrinėjęs bylą pagal atsakovių ir trečiojo asmens apeliacinius skundus, panaikino Vilniaus apygardos teismo sprendimą. Apeliacinės instancijos teismas konstatavo, kad pirmosios instancijos teismas netinkamai aiškino ir taikė materialinės teisės normas, reglamentuojančias sandorių pripažinimą negaliojančiais. Šis pavyzdys iliustruoja, kaip svarbu atsižvelgti į visas aplinkybes ir įvertinti visus teisinius aspektus, sprendžiant dėl žemės sklypo nuomos sutarties sudarymo įpareigojimo. Teismas turi įvertinti ne tik statinio buvimo žemės sklype faktą, bet ir realų faktinį statinio naudojimą atitinkamam tikslui, kuriam būtinas žemės sklypas.
Svarbūs aspektai sprendžiant dėl valstybinės žemės sklypo pardavimo ar nuomos
Sprendžiant dėl valstybinės žemės sklypo pardavimo ar nuomos, itin svarbus ir turi būti vertinamas ne tik statinio buvimo žemės sklype faktas, bet ir realus faktinis statinio naudojimas atitinkamam tikslui, kuriam būtinas žemės sklypas, nepakanka atlikti vien teisinio situacijos vertinimo (nustatyti statinio registracijos žemės sklype aplinkybės). Kartu tai reiškia, kad, atsakingai institucijai nustačius, jog egzistuoja pagrindas suderinti teisės aktų reikalavimus atitinkantį žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą ar jam pritarti (jį patvirtinti), nėra pagrindo spręsti, jog neišvengiamai bus sudaryta ir žemės sklypo, kurio formavimo ir pertvarkymo projektas buvo suderintas ar patvirtintas, nuomos arba pirkimo-pardavimo be aukciono sutartis. Darytina išvada, kad patvirtinus žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą užbaigiama viena iš šių procedūrų - suformuojamas valstybinės žemės sklypas, tačiau tai savaime nesukuria teisės be aukciono įgyti šį valstybinės žemės sklypą.
Teismo pozicija dėl valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutarties
Nagrinėjamoje byloje spręsdamas dėl ieškovo reikalavimo įpareigoti atsakovę sudaryti su juo valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutartį be aukciono, apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad, atsakovės darbuotojams atlikus patikrinimą vietoje, buvo nustatyta, jog statinio savininkas (ieškovas) nenaudoja Pastato pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jo tiesioginę paskirtį (pastotėje nėra jokios įrangos), Sklype nevykdo jokios veiklos. Kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatavo, kad nurodytų faktinių bylos duomenų pagrindu apeliacinės instancijos teismas pagrįstai atmetė ieškovo reikalavimą įpareigoti atsakovę su juo sudaryti valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutartį. Teisėjų kolegija nusprendė, kad valstybinės žemės perleidimą reglamentuojančios teisės normos aiškiai apibrėžė valstybinės žemės pardavimo ne aukciono būdu sąlygas, todėl ieškovas, turėdamas nenaudojamą Pastatą, kuriame nėra jam naudoti pagal paskirtį būtinų įrenginių, ketindamas tik ateityje, gavęs nuosavybės teisę į Pastato užimtą žemės sklypą, galimai šį pastatą ir sklypą naudoti pagal paskirtį, negalėjo nesuprasti teisės normų reikalavimų ir įgyti pagrįstų lūkesčių, jog galės įsigyti valstybinės žemės sklypą tokiam pastatui naudoti pagal paskirtį.
Žemės nuomos teisės perleidimas
Gana dažnai pasitaikanti situacija, kai fiziniams ar juridiniams asmenims priklausantis nekilnojamasis daiktas yra pastatytas ant valstybinio žemės sklypo, - teigia Advokatų profesinės bendrijos „NEWTON LAW“ advokatė Sandra Akelaitienė. Kai nekilnojamojo turto savininkas nusprendžia parduoti ant valstybės išnuomoto žemės sklypo esančius nekilnojamuosius daiktus, įstatymas numato esminę pirkimo-pardavimo sutarties sąlygą, t.y. kartu aptarti ir užstatyto valstybinės žemės sklypo (ar jo dalies) nuomos teisės perleidimą. Taigi, parduodant nekilnojamuosius daiktus, naujajam jų įgijėjui kartu perduodama ir teisė naudotis valstybiniu žemės sklypu ar jo dalimi tokiomis pat sąlygomis kaip ir iki šiol naudojosi nekilnojamojo turto pardavėjas.
Advokatė pažymi, kad esant valstybinio žemės sklypo nuomos sutarčiai, atskiras žemės sklypo savininko sutikimas (jei tai neprieštarauja įstatymų ir (ar) sutarties nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms), nereikalingas. Teismų praktikoje ne kartą išaiškinta, jog tai yra imperatyvaus pobūdžio sąlyga, todėl perleisdamas nuosavybės teisę į statinius, jų savininkas negali pasirinkti kitokio elgesio varianto ir privalo pirkėjui perleisti teisę naudotis žemės sklypo dalimi tokiomis pat sąlygomis, kokias pats turėjo (Žr. pvz.: Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2016 m. gegužės 19 d. nutartis civilinėje byloje Nr. Taip kaip negali būti perleidžiami nekilnojamieji daiktai be teisės į valstybės žemės sklypą (jo dalį), reikalingą perleidžiamam statiniui naudoti, atskirai negali būti perleidžiama ir nuomos teisė į valstybės žemės sklypą (ar jo dalį), be jame esančių statinių, - nurodo advokatė Sandra Akelaitienė.
Valstybinės žemės sklypo nuomininko įsipareigojimai
Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ nustatyta, jog žemės nuomos teisė į žemės sklypą ar jo dalį gali būti perleidžiama kitiems asmenims tik tais atvejais, kai perleidžiami išnuomotame žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai (jų dalys), ir tik kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas tinkamai vykdo pagal nuomos sutartį prisiimtus įsipareigojimus. Taigi siekiant parduoti nekilnojamąjį daiktą, esantį ant išnuomoto valstybės žemės sklypo, pirkimo-pardavimo sutartyje iš esmės užtenka tinkamai įforminti nuomos teisės perdavimą naujajam įgijėjui bei aiškiai apibrėžti nuomojamą žemės sklypą (ar jo dalį). Pagal LR Civilinio kodekso nuostatas, perleidžiant nekilnojamuosius daiktus, kartu pardavėjas privalo perleisti ir žemės sklypą, ar teisę naudoti šį žemės sklypą (ar jo dalį) būtiną parduodamiems daiktams naudoti pagal paskirtį.
Sutikimas perleisti teisę naudotis žemės sklypu
Taigi jeigu nekilnojamojo turto pardavėjas, valdo žemės sklypą be teisinio pagrindo, jis, visų pirma, turi gauti valstybinio žemės sklypo savininko, įprastai tai jo patikėtinio - Nacionalinės žemės tarnybos (toliau - NŽT) sutikimą. Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, jog pagal teisinį reguliavimą parduodant statinius, esančius valstybinės žemės sklype, kai statinių savininko naudojimosi tuo žemės sklypu teisinis pagrindas neaiškus (nenustatytas), perleidimo atitikties sutarties sąlygoms neįmanoma patikrinti, tačiau NŽT privalo įvertinti tokio planuojamo statinių perleidimo atitiktį įstatymų nustatytoms to žemės sklypo naudojimo sąlygoms (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2021 m. lapkričio 22 d. nutartis civilinėje byloje Nr. Tam, kad būtų rengiamas sklypo formavimo ir pertvarkymo projektas naujam žemės sklypui, kuriame yra statiniai, suformuoti valstybinėje žemėje turi būti tokie statiniai, kuriems eksploatuoti būtų reikalingas žemės sklypas. Sprendžiant dėl valstybinės žemės sklypo pardavimo ar nuomos, itin svarbus ir turi būti vertinamas ne tik statinio buvimo žemės sklype faktas, bet ir realus faktinis statinio naudojimas atitinkamam tikslui, kuriam būtinas žemės sklypas, nepakanka atlikti vien teisinio situacijos vertinimo (nustatyti statinio registracijos žemės sklype aplinkybės). Kartu tai reiškia, kad, atsakingai institucijai nustačius, jog egzistuoja pagrindas suderinti teisės aktų reikalavimus atitinkantį žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą ar jam pritarti (jį patvirtinti), nėra pagrindo spręsti, jog neišvengiamai bus sudaryta ir žemės sklypo, kurio formavimo ir pertvarkymo projektas buvo suderintas ar patvirtintas, nuomos arba pirkimo-pardavimo be aukciono sutartis. Darytina išvada, kad patvirtinus žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą užbaigiama viena iš šių procedūrų - suformuojamas valstybinės žemės sklypas, tačiau tai savaime nesukuria teisės be aukciono įgyti šį valstybinės žemės sklypą. Nagrinėjamoje byloje spręsdamas dėl ieškovo reikalavimo įpareigoti atsakovę sudaryti su juo valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutartį be aukciono, apeliacinės instancijos teismas pažymėjo, kad, atsakovės darbuotojams atlikus patikrinimą vietoje, buvo nustatyta, jog statinio savininkas (ieškovas) nenaudoja Pastato pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jo tiesioginę paskirtį (pastotėje nėra jokios įrangos), Sklype nevykdo jokios veiklos. Kasacinio teismo teisėjų kolegija konstatavo, kad nurodytų faktinių bylos duomenų pagrindu apeliacinės instancijos teismas pagrįstai atmetė ieškovo reikalavimą įpareigoti atsakovę su juo sudaryti valstybinės žemės pirkimo-pardavimo sutartį. Teisėjų kolegija nusprendė, kad valstybinės žemės perleidimą reglamentuojančios teisės normos aiškiai apibrėžė valstybinės žemės pardavimo ne aukciono būdu sąlygas, todėl ieškovas, turėdamas nenaudojamą Pastatą, kuriame nėra jam naudoti pagal paskirtį būtinų įrenginių, ketindamas tik ateityje, gavęs nuosavybės teisę į Pastato užimtą žemės sklypą, galimai šį pastatą ir sklypą naudoti pagal paskirtį, negalėjo nesuprasti teisės normų reikalavimų ir įgyti pagrįstų lūkesčių, jog galės įsigyti valstybinės žemės sklypą tokiam pastatui naudoti pagal paskirtį, t.
Situacija Kaune: Garažų bendrijos atvejis
Kauno mieste, Lazūnų gatvėje, susidariusi situacija, kai žemės savininkai ėmėsi priemonių prieš garažų bendriją, atskleidžia, kokios problemos gali kilti nesant žemės nuomos sutarties. Žemės savininkės, atgavusios žemę prieš penkis metus, teigia, kad negali naudotis savo nuosavybe, nors moka žemės mokestį. Teismai nusprendė, kad žemė priklauso joms, o garažai turi būti nukeldinti.
Garažų savininkų pyktis kilo dėl įspėjamųjų raštų, pakabintų ant kiekvieno garažo, reikalaujančių atlaisvinti sklypą, nes statiniai stovi neteisėtai, o nuomos sutartis nesudaryta. Viena iš žemės savininkių teigia, kad yra pasiruošusi situaciją spręsti taikiai, jei garažų savininkai to pageidaus. Keli garažų savininkai jau planuoja sudaryti žemės nuomos sutartis su savininkais ir toliau naudotis garažais.
Garažų bendrijos „Lazūnai“ pirmininkas Albinas Gudelevičius teigia, kad garažai šioje vietoje atsirado legaliai dar 1984-iais, kai vykdomasis komitetas išskyrė plotą automobilių saugojimo aikštelei įrengti. Pirmininkas teigia, kad žemės nuomos sutartis baigėsi 2003-iais, bet jie vis dar deklaruoja duomenis dėl žemės naudojimo seniūnijoje iki šiol.
Žemės savininkų veiksmai
- Žemės savininkės pakabino įspėjamuosius raštus ant garažų.
- Savininkės teigia, kad yra pasiruošusios spręsti situaciją taikiai, sudarant nuomos sutartis.
- Žemės savininkės teigia, jog bendrijos pirmininkas neteisėtai rinko bendrijos mokestį, tačiau nemokėjo už sklypo nuomą.
Garažų savininkų veiksmai
- Keli garažų savininkai planuoja sudaryti žemės nuomos sutartis su savininkais.
- Bendrijos pirmininkas teigia, kad garažai pastatyti teisėtai.
- Pirmininkas teigia, kad žemės nuomos sutartis baigėsi 2003-iais, bet jie vis dar deklaruoja duomenis dėl žemės naudojimo seniūnijoje iki šiol.
Teisiniai aspektai ir įstatymų pataisos
Seime svarstomos Žemės įstatymo pataisos gali supriešinti nekilnojamojo turto naudotojus, kurių pastatai yra valstybinėje žemėje. Netyla diskusijos dėl valdančiųjų siūlymo įteisinti naują mokestį tiems, kurie norės keisti be aukciono išnuomotos valstybinės žemės paskirtį ir statyti naujus statinius ar rekonstruoti jau esamus.
Tokiais atvejais norima įvesti vienkartinį valstybinės žemės nuomos mokesčio priedą, kuris sudarytų 20 proc. išnuomoto žemės sklypo mokestinės vertės, kai nuomotojas keičia žemės naudojimo paskirtį ir imasi naujų statybų ar esamų statinių rekonstrukcijos, daugiau nei 5 proc. didinant jų užimamą plotą.
Problema ta, kad dažnu atveju valstybinėje žemėje esančių statinių savininkai nuomos sutarčių neturi. Jiems tektų išsipirkti sklypą ir sumokėti 100 proc. sklypo vertės, jeigu jie sumanytų plėsti esamus ar statyti naujus pastatus.
Seimo Kaimo reikalų komiteto (KRK) pirmininko pavaduotojas Kazys Starkevičius siūlo vienodai apmokestinti ir tuos, kurie turi nuomos sutartis, ir tuos, kurie jų neturi.
Anot jo, dėl skirtingo reglamentavimo būtų diskriminuojama didelė dalis valstybinėje žemėje esančių pastatų savininkų - net apie 70 proc. jų neturi nuomos sutarčių.
Po svarstymų KRK Seime buvo užregistruotas dar vienas pasiūlymas, kuriam pritarus, prievolė išsipirkti valstybinę žemę nebūtų taikoma dokumentus dėl valstybinės žemės nuomos jau tvarkantiems asmenims. Jiems galiotų 20 proc. nuomos mokesčio priedas.
Naują 20 proc. dydžio nuomos mokesčio priedą mokėtų tie nekilnojamojo turto naudotojai, kurie yra sudarę valstybinės žemės nuomos sutartis.
Kaip spręsti situaciją, kai savininkas nenori sudaryti sutarties?
Jeigu susidūrėte su situacija, kai žemės savininkas nenori sudaryti žemės nuomos sutarties, galimi keli sprendimo būdai:
- Derybos: Pirmiausia, bandykite susitarti su savininku taikiai. Išsiaiškinkite jo motyvus ir pabandykite rasti kompromisą.
- Teisinė konsultacija: Kreipkitės į teisininką, kuris specializuojasi žemės teisėje. Jis galės įvertinti jūsų situaciją ir patarti, kokie teisiniai veiksmai yra galimi.
- Kreipimasis į teismą: Jeigu derybos nedavė rezultatų, galite kreiptis į teismą su prašymu įpareigoti savininką sudaryti žemės nuomos sutartį. Teismas įvertins visas aplinkybes ir priims sprendimą.
- Valstybinės institucijos: Kreipkitės į Nacionalinę žemės tarnybą ar kitas valstybines institucijas, kurios gali padėti išspręsti ginčą.
Papildoma mokestinė našta ir regionų plėtra
Verslo ir savivaldos atstovai kritikuoja valdančiųjų norą įvesti naują mokestį. Anot jų, tai būtų smūgis merdėjantiems regionams. Merai dažnai skundžiasi, kad prisivilioti investuotojus į kaimiškas vietoves be galo sunku.
Papildoma mokestinė našta užgriūtų ir žemdirbius, sumaniusius plėsti pastatus, kurti alternatyvius verslus. Naujas mokestis tikrai jiems ūpo nepridėtų ir nepaskatintų imtis naujų sumanymų.
K.Starkevičius primygtinai ragina atsižvelgti į regionus, kur labai stinga investicijų ir darbo vietų. „Niekas nesiims nieko daryti, nes dėl naujo mokesčio investiciniai projektai pabrangtų nuo 20 iki 100 procentų. Valdantieji žadėjo gaivinti provinciją, tačiau daro priešingai. Siūlomomis įstatymo pataisomis dar labiau apsunkintume investicijas, kadangi net apie 80 proc. kitos paskirties žemės yra valstybinė“, - aiškino parlamentaras.
Seimo Kaimo reikalų komitetas praeitą savaitę atmetė K.Starkevičiaus siūlymą valstybinės žemės nuomos mokesčio priedą sumažinti iki 10 proc. Daugiau šio komiteto narių balsavo už 20 proc. nuomos mokesčio priedą.
Mokesčių pokyčiai valstybinėje žemėje
Mokesčių pokyčiai valstybinėje žemėje apibendrinti lentelėje:
| Situacija | Mokestis |
|---|---|
| Naujas mokestis keičiant žemės paskirtį | 20% išnuomoto žemės sklypo mokestinės vertės |
| Neturint nuomos sutarties | 100% sklypo vertės išpirkimas |
| Tvarkant dokumentus dėl nuomos | 20% nuomos mokesčio priedas |
Advokatų kontoros „Ellex Valiunas ir partneriai“ ekspertas Audrius Petkevičius priminė, kad ilgą laiką buvo ribotos galimybės valstybės žemę įsigyti kaip privačią nuosavybę. Anksčiau buvo priimti politiniai sprendimai valstybės žemę išnuomoti pastatų naudotojams. Jie turėjo galimybę rekonstruoti pastatus, statyti naujus. Nuo 1990 m. valstybinėje žemėje pastatyta tūkstančiai pastatų.
„Dabar svarstant, kaip padidinti mokesčius už valstybinės žemės naudojimą, reikėtų vadovautis sąžiningumo ir nediskriminavimo principu.
tags: #ipareigoti #zemes #sklypo #savininka #sudaryti #zemes