Nekilnojamojo turto įsigijimas Latvijoje gali būti gana paprastas, kai pirkėjas žino teisės aktus ir mokesčius, kuriuos reikia sumokėti užbaigus sandorį, arba naudojasi teisinėmis konsultacijomis. Tačiau pardavėjas taip pat turi savo dalį atsakomybės, susijusios su turto pardavimu. Šiuo atveju taip pat rekomenduojama teisinė pagalba.
Latvijoje nėra tiesioginio Turto perleidimo įstatymo, kaip matyti tokiose šalyse kaip Indija ar Jungtinė Karalystė. Tačiau turto sandorius, ypač nekilnojamojo turto perleidimus, reglamentuoja civilinės teisės pagal Latvijos civilinį kodeksą ir įvairūs reglamentai, susiję su žemės registracija ir nuosavybe.
Latvija laikosi civilinės teisės sistemos, o turto teisę labai įtakojo Vokietijos teisės tradicija dėl istorinių veiksnių. Turto sandorius Latvijoje pirmiausia reglamentuoja Latvijos civilinis kodeksas (Latvijas Civillikums), kuriame nagrinėjamas nuosavybės perleidimas ir su turtu susijusios teisės.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad tai nėra išsamus sąrašas, o tik pavyzdys, suteikiantis bendrų žinių apie tai, kokių dokumentų tikimasi kiekvienu atveju. Kai kurie iš jų, pavyzdžiui, sandorio sutartis / sutartis, visada būtini, o kiti gali būti pasirenkami. Be to, atitinkamos institucijos, tokios kaip bankai, gali paprašyti papildomų dokumentų.
Pagrindiniai įstatymai, reglamentuojantys turto perleidimą Latvijoje:
- Latvijos Civilinis kodeksas (Civillikums): Civilinis kodeksas yra pagrindinis įstatymų šaltinis, reglamentuojantis nuosavybės teises ir sandorius.
- Žemės registro įstatymas (Zemesgrāmatu likums): Nekilnojamojo turto sandoriai turi būti įregistruoti Žemės registre.
- Nekilnojamojo turto mokesčio įstatymas
- Įstatymas dėl nuomininkų ir nuosavybės savininkų teisių apsaugos
Procesas prasideda nuo pirkėjo ir pardavėjo susitarimo dėl pardavimo sąlygų. Susitarime nurodoma nekilnojamojo turto kaina ir pirkėjo teisė įregistruoti turtą Latvijos žemės registre kaip savo nuosavybę. Pardavimo-pirkimo sutartį turi pasirašyti abi šalys ir patvirtinti Latvijos notaras. Legalizavus dokumentą, jis pateikiamas vietos savivaldybei dėl pirmumo teisės.
Komercinio nekilnojamojo turto pardavimo atveju įmonės, perkančios turtą, akcininkai taip pat privalo pateikti pareiškimą, patvirtinantį turto pirkimą.
Nekilnojamojo turto kainos Latvijoje
Registracijos procesas
Norint perleisti nuosavybę, sandoris turi būti įregistruotas Žemės registre. Tai apima pardavimo ir pirkimo sutarties pateikimą ir, kai kuriais atvejais, mokesčių sumokėjimą. Tik po registracijos pirkėjas oficialiai tampa turto savininku.
Latvijos žemės registras siūlo teisinį ir ekonominį saugumą. Pagrindiniai aspektai:
- Žemės registras nėra uždaras daiktinių teisių sąrašas.
- Registre galima įrašyti kitas teises, nors jų tikrasis pobūdis ne visada aiškus.
- Registre galima įrašyti laikinas situacijas, kurios turi įtakos daiktinėms teisėms, susijusioms su nekilnojamuoju turtu.
Žemės registras yra teisių registras. Registruoti savininkai gali ginti savo registruotas teises teismuose, pateikdami registratoriaus pažymą, patvirtinančią atitinkamo klausimo galiojimą. Negatyvus aspektas - tai, kas neįregistruota, neturi įtakos tiems, kurie sudaro sutartį, pasikliaudami registro turiniu.
Registro autoriteto principas - prezumpcija juris et de jure, kad registre paskelbta informacija yra tiksli ir išsami, t. y., jei įvykdyti šie reikalavimai:
- Įregistruotas savininkas, kuris perleidžia turtą.
- Įsigijimas už vertingą atlygį.
- Pirkėjas nežino aplinkybės, kuri panaikina tai, kas paskelbta registre (geras tikėjimas iš esmės yra numanomas).
- Pirkėjo įrašas sukuria teisinį poveikį, kad naujas savininkas yra visiškai apsaugotas Latvijos registracijos sistemos, net jei registruotas savininkas, kuris jam perleido teisę, nėra tikrasis teisės savininkas.
Bendras principas yra tas, kad norint padaryti įrašus Žemės registre, reikalingas viešas patvirtinimas. Dokumentus gali patvirtinti notaras, teismai ar administracinės institucijos. Privatūs dokumentai priimami išimtiniais atvejais. Reikia pateikti prašymą. Dokumentą galima pateikti vienu iš penkių būdų: elektroniniu būdu, asmeniškai, paštu, faksu arba per kitą Žemės registrą.
Jei registratorius pastebi dokumente kokių nors trūkumų, jis nusprendžia jo neregistruoti. Registratoriaus sprendime turėtų būti nurodytos priežastys, kodėl dokumentas neregistruojamas. Sprendimas turi būti praneštas dokumentą pateikusiam asmeniui ir notarui, kuris patvirtino aktą, arba teismams ar administracinei institucijai, kuri išdavė dokumentą. Jei registratorius nusprendžia neregistruoti dokumento, suinteresuotas asmuo gali arba ištaisyti trūkumą, jei tai įmanoma, arba apskųsti registratoriaus sprendimą.
Skundas dėl registratoriaus sprendimo pateikiamas Registrų ir notariato generaliniam direktoratui. Sprendimas dėl apeliacijos turėtų būti priimtas per tris mėnesius, kitaip apeliacija bus laikoma atmesta.
Nekilnojamojo turto mokesčiai Latvijoje
Turto įsigijimo išlaidos
Bendros išlaidos, susijusios su nekilnojamojo turto įsigijimu, gali būti suskirstytos į tris dalis:
- Valstybės rinkliavos už nuosavybės teisės registravimą Žemės registre.
- Notaro mokesčiai.
- Banko mokesčiai.
Valstybės rinkliava už nuosavybės registravimą:
- Valstybės rinkliava už nekilnojamojo turto nuosavybės perleidimą - 1,5% nekilnojamojo turto vertės (kai kuriais atvejais gali būti mažiau).
- Registro mokestis (įskaitant už popierinio nuosavybės pažymėjimo išdavimą) - 21,34 EUR.
- Jei pirkėjas naudoja hipoteką turtui pirkti, gali būti taikomas hipotekos registracijos valstybės mokestis - 0,1% paskolos sumos.
Banko mokesčiai:
- Užstatymo (sandorio) sąskaita - 0,4% pirkimo kainos.
- Turto vertinimas - 100-200 EUR.
- Banko komisiniai mokesčiai už paskolos išdavimą - 1-1,5% paskolos sumos.
Nuosavybės išlaikymo išlaidos
Nekilnojamojo turto valdymas Latvijoje susijęs su įvairiomis išlaidomis, būtent:
- Nekilnojamojo turto mokestis.
- Komunaliniai mokesčiai.
- Draudimas (nebūtinas).
Nekilnojamojo turto mokestis:
Kiekvienas nekilnojamojo turto savininkas Latvijoje privalo kasmet mokėti nekilnojamojo turto mokestį. Nekilnojamojo turto mokestis yra susietas su vadinamąja kadastrine turto verte. Kadastrinę vertę kiekvienam turtui nustato vyriausybė ir ji daugiausia naudojama apmokestinimo tikslais.
Pagal įstatymą nekilnojamojo turto savininkai kasmet apmokestinami tokiais tarifais:
- Žemė - 1,5% kadastrinės vertės.
- Gyvenamasis turtas - 0,2-0,6% kadastrinės vertės, jei bent vienas fizinis asmuo (ES, EEE, Šveicarijos pilietis arba Latvijos nuolatinio gyventojo leidimo turėtojas) įregistravo savo gyvenamąją vietą atitinkamame turte. Priešingu atveju mokesčio tarifas yra 1,5% kadastrinės vertės.
Verta paminėti, kad savivaldybėms leidžiama teikti mokesčių lengvatas savo gyventojams. Pavyzdžiui, Rygoje šeima, turinti 1-3 vaikus, gali gauti mokesčių lengvatą, sumažinančią mokėtiną mokestį 50-90% (priklausomai nuo vaikų skaičiaus).
Investuotojų klaidos
Nuosavybės teisės
Nuosavybės teisės yra pagrindinės asmens (taip pat ir juridinio asmens) teisės, kurių apsauga numatyta Konstitucijos 105 straipsnyje. Kiekvienas turi teisę į teisėtai įgytą nuosavybę, įskaitant nekilnojamąjį turtą, ir ją saugoti. Nekilnojamojo turto nuosavybės teisės ir naudojimo teisių apsaugą užtikrina tiek Civilinė teisė, tiek Baudžiamoji teisė. Nuosavybės teisės gali būti apribotos tik pagal įstatymą.
Turto nusavinimas visuomenės poreikiams leidžiamas tik išimtiniais atvejais, remiantis konkrečiu įstatymu ir mainais į teisingą kompensaciją. Gyvenamojo ar komercinio turto įsigijimo tvarka ir kriterijai yra vienodi Latvijos ir ES gyventojams.
Pastaraisiais metais, ypač 2021 m., Latvija patiria nekilnojamojo turto rinkos paklausą ir augimą. Nekilnojamojo turto teisės, taip pat teisių užtikrinimas ir apribojimai registruojami Žemės registre. Registraciją Žemės registre vykdo apylinkės (miesto) teismas, į kurio teritoriją įrašytas nekilnojamasis turtas, kuriam taikomas teisių registravimas.
Žemės registre yra informacija apie registruotą nuosavybę, apribojimus, hipoteka, servitutus, pirmumo teises ir kitas teises bei įsipareigojimus, susijusius su nekilnojamuoju turtu. Apskritai, pastatai ir žemė, kurioje jie yra, laikomi vienodu turtu. Pastatai ir žemė, kurioje jie yra, gali priklausyti skirtingiems asmenims tik išimtiniais atvejais.
Tiek pastatai, tiek žemė yra registruojami Žemės registre tame pačiame lape, išskyrus atvejus, kai pastatai sudaro nepriklausomą turtą. Žemės registro įrašai yra prieinami visiems, o jų įrašai yra viešai patikimi. Informaciją apie Žemės registro įrašus ir su nekilnojamuoju turtu susijusias teises galima gauti naudojantis viešosiomis duomenų bazėmis už mokestį.
Tik asmuo, kuris buvo įregistruotas Žemės registre, pripažįstamas nekilnojamojo turto savininku. Nekilnojamojo turto savininkas gali pareikšti nuosavybės ieškinį bet kuriam asmeniui, kuris neteisėtai laiko jo turtą; jo tikslas yra nuosavybės teisių deklaravimas ir, atsižvelgiant į tai, valdymo suteikimas.
Iki registracijos Žemės registre nekilnojamojo turto įgijėjai neturi jokių teisių prieš trečiuosius asmenis, jie negali naudotis jokiomis su nuosavybe susijusiomis pirmumo teisėmis ir jie turi pripažinti galiojančiais bet kokius veiksmus, susijusius su tokiu nekilnojamuoju turtu, kuriuos atlieka asmuo, kuris pagal Žemės registrą yra nurodytas kaip tokio nekilnojamojo turto savininkas.
Pardavimo sandoriai ir turto sandoriai
Akcijų sandoriai ir turto sandoriai
Nekilnojamąjį turtą, priklausantį juridiniam asmeniui, galima įsigyti įsigyjant konkretų nekilnojamąjį turtą arba įsigyjant privačios ribotos atsakomybės bendrovės akcijas arba viešosios ribotos atsakomybės bendrovės akcijas. Nekilnojamasis turtas gali būti padalytas tarp investuotojų į įsivaizduojamas dalis, todėl kiekvienas iš jų tampa tik atitinkamos dalies savininku. Tačiau nekilnojamojo turto, įsigyto verslo tikslais, nuosavybė paprastai registruojama kaip įmonės turtas, kurio akcinis kapitalas padalijamas tarp investuotojų.
Akcijų sandoris paprastai reiškia, kad investuotojas arba investuotojų grupė įsigyja įsigydami tikslinės įmonės akcinio kapitalo akcijas. Akcinio kapitalo sandoriai sudaromi raštu tarp akcininkų ir investuotojų. Ribotos atsakomybės bendrovės akcininkas gali laisvai perleisti savo akcijas bendrovėje, nustatydamas akcijų kainą. Tačiau kiti bendrovės akcininkai turi pirmumo teisę įsigyti perleidžiamas akcijas, nebent ši teisė yra pašalinta bendrovės įstatuose.
Mokesčiai už pakeitimų registravimą Įmonių registre nėra reikšmingi ir paprastai svyruoja nuo 20 EUR iki 120 EUR, priklausomai nuo pakeitimų skaičiaus ir pakeitimų registravimo termino. Kapitalo akcijų perleidimo sandoris gali sudaryti pardavėjo kapitalo prieaugį, kuris paprastai apmokestinamas kapitalo prieaugio mokesčiu, kuris sudaro 20%, tačiau pardavėjo įmonei mokėtina mokesčio suma paprastai yra mažesnė nei tuo atveju, jei pardavėjas yra fizinis asmuo, nes galima atsižvelgti į veiklos sąnaudas.
Įsigyjant turtą, pirkėjas paprastai įsigyja apibrėžtą parduodančios įmonės dalį, kuri gali būti apibūdinama kaip verslas, arba pirkėjas paprastai įsigyja apibrėžtą nekilnojamąjį turtą. Turto perleidimo sutartims nereikalaujama jokios konkrečios formos. Valstybės rinkliavos už nekilnojamojo turto nuosavybės teisių registravimą Žemės registre dydis kiekvienam nekilnojamajam turtui yra nuo 1,5% iki 2% nekilnojamojo turto vertės - nekilnojamojo turto pirkimo kainos arba kadastrinės vertės, atsižvelgiant į tai, kuri yra didesnė. Mokamas nereikšmingas registro mokestis.
Nekilnojamojo turto nuosavybės sandorio sutartys turi būti sudarytos raštu, o prašymą Žemės registrui dėl nekilnojamojo turto perleidimo turi pasirašyti notaras. Valstybės rinkliavos už nekilnojamojo turto nuosavybės teisių registravimą Žemės registre dydis kiekvienam nekilnojamajam turtui yra nuo 1,5% iki 2% nekilnojamojo turto vertės - nekilnojamojo turto pirkimo kainos arba kadastrinės vertės, atsižvelgiant į tai, kuri yra didesnė. Mokamas nereikšmingas registro mokestis.
Vietos savivaldybė turi pirmumo teisę, jei nekilnojamasis turtas yra perleidžiamas savivaldybės administracinėje teritorijoje. Pirmumo teisės netaikomos tokiam nekilnojamajam turtui kaip gamybos patalpos, nekilnojamasis turtas, iš kurio tariama dalis yra perleidžiama ir kuris lieka bendra pardavėjo ir pirkėjo nuosavybe, nekilnojamasis turtas, parduodamas savanoriškame arba priverstiniame aukcione, buto nuosavybė.
Pirmumo teise gali būti pasinaudota, jei konkretus nekilnojamasis turtas yra būtinas savivaldybei atlikti savo funkcijas, nurodytas įstatyme. Todėl sudarant nekilnojamojo turto pirkimo sandorį būtina gauti savivaldybės atsisakymą. Ieškinys dėl sutarties nutraukimo arba ieškinys teisme gali būti grindžiamas valios sudaryti sutartį trūkumais, tokiais kaip pateisinama esminė klaida faktuose, klaidingas, neteisėtas vykdymas, taip pat didelė žala, vėlavimas, dėl kurio pirkėjas pagrįstai prarado susidomėjimą, ir kitos situacijos.
Kreditorių apsauga
Norint apsaugoti nekilnojamojo turto įgijėjo kreditorius, Žemės registre įrašoma įkeitimo teisė ir draudimo pažyma kreditoriaus naudai, tokiu būdu tampant užtikrintu kreditoriumi. Visas įmonės turtas ir nekilnojamasis turtas taip pat gali būti įkeistas kreditoriaus naudai.
Metinio nekilnojamojo turto mokesčio dydis priklauso nuo nekilnojamojo turto tipo ir jo naudojimo. Paprastai nekilnojamojo turto mokesčio tarifas žemės sklypams ir pastatams, priklausantiems įmonei, yra 1,5% žemės sklypams ir 1,5% pastatui per metus nuo atitinkamo nekilnojamojo turto kadastrinės vertės.
Bendrosios nuosavybės teisės
Bendrosios nuosavybės teisės
Nuosavybės teisės, kurios priklauso keliems asmenims į tą patį nedalomą nekilnojamąjį turtą, kuris faktiškai nėra padalytas, bet kaip įsivaizduojamos dalys - kad būtų padalytas tik teisių turinys - yra bendros nuosavybės teisės. Padalytos nekilnojamojo turto nuosavybės teisės gali būti sukurtos įsigyjant įsivaizduojamą dalį arba padalijant turtą į įsivaizduojamas dalis tarp dviejų ar daugiau bendraturčių. Panašus reglamentas kaip ir bendrosios nuosavybės supratimas yra susijęs su butų nuosavybe. Norint veikti su bendrosios nuosavybės objektu, reikalingas visų bendraturčių sutikimas. Visi bendraturčiai, proporcingai kiekvieno iš jų daliai, turi teisę gauti visą naudą, kurią teikia nekilnojamasis turtas, ir ta pačia proporcija taip pat padengia nuostolius, atsirandančius dėl jo. Visi bendraturčiai, proporcingai kiekvieno iš jų daliai, padengia nuostolius, atsirandančius dėl nekilnojamojo turto.
Latvijos teisė skiria dvi situacijas: komercinę nuomą ir gyvenamųjų patalpų (butų) nuomą. Kita vertus, gyvenamųjų patalpų nuomą privatiems asmenims reglamentuoja Butų nuomos įstatymas, kuris numato nuomininkų teisių apsaugą. Įstatyme numatyta daug atvejų, kai šalys turi teisę vienašališkai atsisakyti nuomos sutarties, ir jie daugiausia susiję su situacijomis, kai yra reikšmingų nuomos įsipareigojimų pažeidimų, pavyzdžiui, nuomos objektas prarandamas arba vėluojama mokėti. Gyvenamųjų patalpų nuomą privatiems asmenims reglamentuoja Butų nuomos įstatymas, kuris numato nuomininkų teisių apsaugą.
Nekilnojamojo turto nuomotojas perduoda nekilnojamąjį turtą (pavyzdžiui, komercines patalpas) nuomininkui, o nuomotojas užtikrina, kad nuomininkas galėtų naudotis nekilnojamuoju turtu ir rinkti iš jo vaisius (naudą). Nuomininko išlaidos patalpų pagerinimui gali būti laikomos nuomininko veiklos sąnaudomis. Parduodant nekilnojamąjį turtą, pardavėjas moka kapitalo prieaugio mokestį.
Užsieniečių nuosavybė Latvijoje
Užsieniečiams leidžiama pirkti turtą Latvijoje, laikantis tam tikrų sąlygų. Tačiau užsienio piliečiams draudžiama pirkti žemės ūkio paskirties žemę Latvijoje, nebent jie atitinka tam tikrus kriterijus arba yra Europos Sąjungos (ES) valstybių narių piliečiai.
ES piliečiai turi tokias pačias teises kaip ir Latvijos piliečiai pirkti nekilnojamąjį turtą Latvijoje. Ne ES užsieniečiai gali pirkti turtą Latvijoje, tačiau paprastai jie pirmiausia turi įsteigti įmonę Latvijoje arba atitikti konkrečius teisinius reikalavimus, ypač kai kalbama apie žemės ūkio paskirties žemės pirkimą.
Pagrindiniai akcentai
Žemės registras atlieka svarbų vaidmenį saugant nuosavybės teises Latvijoje. Neužregistravus turto sandorio Žemės registre, nuosavybė nėra oficialiai pripažįstama, o sandoris neturės teisinio poveikio.
Jei turtui yra kokių nors neišmokėtų hipotekų ar apribojimų, jie turi būti atsiskaityti prieš užbaigiant nuosavybės perleidimą. Žemės registras padeda užtikrinti, kad naujas savininkas perimtų turtą be jokių ankstesnių pretenzijų.
Apibendrinant, turto perleidimą Latvijoje reglamentuoja Latvijos civilinis kodeksas ir Žemės registro įstatymas. Procesas paprastai apima pardavimo sutarties sudarymą, išsamų patikrinimą, sandorio registravimą Žemės registre ir taikomų mokesčių bei rinkliavų sumokėjimą. Užsieniečiams leidžiama pirkti turtą Latvijoje, nors ne ES piliečiams taikomi žemės ūkio paskirties žemės nuosavybės apribojimai. Registracija Žemės registre yra labai svarbus žingsnis siekiant užtikrinti, kad turto perleidimas būtų teisiškai pripažintas ir įvykdomas.
Norėdami išvengti klaidų investuojant į nekilnojamąjį turtą Latvijoje, rekomenduojama kreiptis į finansų ekspertus, teisininkus ir vietinius nekilnojamojo turto specialistus. Taip pat svarbu naudoti naujausius duomenis ir patikimus šaltinius, tokius kaip Latvijos žemės registras, ES e-teisingumo portalas ir BIS (pastatų informacinė sistema).