Patalpų nuoma yra įprasta praktika verslo pasaulyje ir tarp fizinių asmenų. Tačiau kartais nutinka taip, kad nuomojamos patalpos yra parduodamos. Ką tokiu atveju turėtų žinoti nuomininkas ir nuomotojas? Šiame straipsnyje aptarsime svarbiausius aspektus, susijusius su šia situacija.
Nuomos sutartis ir jos galiojimas
Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y. svarbu išsiaiškinti, ar sutartis vis dar galioja. Nuomos sutartis yra pagrindinis dokumentas, kuris reglamentuoja nuomotojo ir nuomininko santykius. Sutartyje turėtų būti nurodyta, kas nutinka, jei patalpos yra parduodamos. Dažniausiai tokiais atvejais sutartis lieka galioti naujam savininkui.
PVM aspektai
Savo esme nesudėtingi civiliniai sandoriai gali būti susiję su PVM skaičiavimo problematika.
- Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
- Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
- Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM.
- Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama.
- Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą.
- Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI.
- Jeigu pardavėjas išrašytoje PVM sąskaitoje faktūroje nurodė ne 9 proc., o 21 proc.
- Jeigu nuomos sutartis keičiama, nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje.
Mokesčiai
- NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo.
- NTM už 2021 m. NTM mažinamas 25 proc., jeigu nuomininkai vykdo tam tikrą Vilniaus m.
- Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
- Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė.
Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė.
Nuomininko teisės ir pareigos
Parduodant patalpas, nuomininko teisės paprastai yra saugomos. Naujasis savininkas privalo gerbti galiojančią nuomos sutartį. Tai reiškia, kad nuomininkas turi teisę toliau naudotis patalpomis iki sutarties pabaigos, jei sutartyje nenumatyta kitaip.
Nuomininko kompensuojami remonto darbai.
Nuomotojo teisės ir pareigos
Nuomotojas, parduodamas patalpas, privalo informuoti nuomininką apie šį faktą. Taip pat nuomotojas turėtų užtikrinti, kad naujasis savininkas žinotų apie galiojančią nuomos sutartį ir įsipareigotų ją vykdyti.
Nuomos sąlygų keitimas
Nuomos sąlygos gali būti keičiamos tik abiejų šalių - nuomininko ir naujojo savininko - susitarimu. Jei naujasis savininkas nori pakeisti nuomos sąlygas, jis turi susitarti su nuomininku. Priešingu atveju, nuomos sutartis galioja tokia, kokia buvo sudaryta su ankstesniu savininku.
Patalpų pernuomojimas
Akcininkas gali nuomoti visas patalpas savo įmonei, o ši pernuomoti kitiems, arba pats vykdyti nuomos veiklą. Pernuomotų patalpų registravimas apskaitoje priklauso nuo sandorio tikslo.
Nuoma tarp susijusių asmenų
Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
Kiti svarbūs aspektai
- Nupirktas nekilnojamasis turtas apskaitoje registruojamas pagal numatomą jo paskirtį.
- Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.
- Atliktus išsinuomotų patalpų remonto darbus įmonė vertina ir sprendimą priima pati.
- Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM.
- Su kita įmone pasidalijus nuomos išlaidas, turėtų būti mažinamos įmonės pripažintos nuomos sąnaudos.
- Nuomininko sugadinto kilimo keitimo išlaidų kompensavimas laikomas žalos atlyginimu.
- Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.
Svarbu pažymėti, kad net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai.
Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės.
Nors sutartyse dažniausiai šalys susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai.
Jeigu pagal nuomos sutartį įmonė patalpas perėmė 2017 m.
Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.
Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos.
Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.
Apibendrinant, parduodant įregistruotos nuomos patalpas, svarbu atsižvelgti į nuomos sutarties sąlygas, nuomininko ir nuomotojo teises bei pareigas ir PVM aspektus.
Kaimo plėtros žemėtvarkos projektų prašymų pildymas ir pateikimas NŽT darbui TPDRIS sistemoje
tags: #iregistruota #nuoma #patalpas #pardave