Ar Iš Anksto Apmokėta Nuoma Yra Nuosavybė?

Šiame straipsnyje nagrinėjami klausimai, susiję su iš anksto apmokėta nuoma ir jos traktavimu kaip nuosavybės. Aptariami nuomotojo ir nuomininko įsipareigojimai, nuomos mokesčio ypatumai, PVM klausimai ir kitos svarbios nuostatos, susijusios su nuomos sutartimis.

Nuomos Sutarties Esminiai Aspektai

Nuomotojo Įsipareigojimai

Nuomotojas Sutartyje numatytomis sąlygomis, tvarka ir terminais įsipareigoja išnuomoti Nuomininkui (t. y. suteikti laikinai valdyti ir naudotis už užmokestį).

Nuomininko Įsipareigojimai

Nuomininkas įsipareigoja išsinuomoti iš Nuomotojo. Nuomininkas privalo rūpestingai naudotis Patalpomis ir Daiktais, užtikrindamas, kad šių reikalavimų tinkamai laikytųsi visi jo svečiai ar kiti asmenys, kurie yra Patalpose. Nuomininkas įsipareigoja savo sąskaita likviduoti Patalpose, Pastate ar jų inžinerinėse sistemose įvykusias avarijas ar gedimus, inžinerinių sistemų funkcionavimo sutrikimus, taip pat tokių avarijų, gedimų ar sutrikimų pasekmes bei atstatyti Patalpų, Pastato ir (ar) jų inžinerinių sistemų ar kitos juose esančios įrangos ar įrengimų būklės pablogėjimą, jeigu tai įvyko dėl Nuomininko, jo šeimos narių, lankytojų ar pan.

Nuomininkas pilnai atsako už padarytų nuostolių atlyginimą. Nuomininkas privalo savo sąskaita užtikrinti Patalpų ir jose esančio turto apsaugą nuo Pradžios Dienos iki Patalpų grąžinimo Nuomotojui pagal Grąžinimo Aktą dienos. Nuomininkas įsipareigoja laikytis visų Pastato ir/ar Bendro Naudojimo Objektų ir/ar Bendro Naudojimo Patalpų naudojimo instrukcijų ir/ar bet kokių kitų dokumentų, nustatančių jų naudojimo sąlygas.

Nuomininkas neturi teisės perleisti nuomos teisės ar subnuomoti Patalpų be išankstinio rašytinio Nuomotojo sutikimo. Šio Nuomininko įsipareigojimo pažeidimas yra laikomas esminiu Sutarties pažeidimu. Šalys susitaria, kad Nuomininkas, ketindamas perleisti Nuomininko ar Pirkėjo teises pagal tarp šalių sudarytą preliminariąją sutartį arba ketindamas Patalpas subnuomoti, prieš teikdamas atitinkamą prašymą Nuomotojui, turi sumokėti 3 proc. Nuomininkas, prieš šioje Sutartyje numatytomis sąlygomis suteikdamas teisę naudotis Patalpomis savo šeimos nariams, privalo juos supažindinti su Sutarties sąlygomis. Visos Sutarties sąlygos, kurios galioja Nuomininkui, galioja ir jo šeimos nariams, išskyrus teisę Patalpas įsigyti.

Visi ir bet kokie Patalpų remonto, įrengimo, apdailos, pagerinimo, pakeitimo ar kitokio Patalpų pritaikymo Nuomininkui darbus Nuomininkas atlieka savo sąskaita bei rizika ir tik gavęs išankstinį rašytinį Nuomotojo sutikimą. Jeigu Patalpos Perdavimo Akto pasirašymo metu nėra pilnai įrengtos, Nuomininkas įsipareigoja atlikti Patalpų pilnos apdailos darbus per 6 mėn. nuo Perdavimo Akto pasirašymo dienos.

Pasibaigus Sutarčiai Nuomininkas turi teisę pasiimti tik tuos Nuomininko atliktus Patalpų pagerinimus ir/ar pakeitimus, įskaitant jų rezultatus, kurie gali būti atskirti be žalos Patalpoms ir nebloginant Patalpų būklės. Pagerinimais ir įranga, kurie gali būti atskiriami be žalos Patalpoms, laikomi tokie pagerinimai ir įranga, kuriuos atskyrus Patalpose nelieka jokių atskyrimo žymių arba jos yra minimalios, dėl kurių nesikeičia Patalpų estetinis vaizdas.

Patalpų Naudojimas

Patalpos išnuomojamos ir Nuomininkas įsipareigoja naudoti Patalpas išimtinai Leistiną Naudojimą atitinkančiai veiklai. Šios Sutarties pagrindu Nuomininkas turi teisę Patalpų adresu deklaruoti savo ar savo šeimos narių gyvenamąją vietą be atskiro raštiško Nuomotojo sutikimo. Sutarčiai pasibaigus ar ją nutraukus ir Nuomininkui Patalpų neįgijus, jis privalo per 3 (tris) darbo dienas savo ir savo šeimos narių gyvenamosios vietos deklaravimą išregistruoti.

Nuomos Mokesčio Aspektai

Nuomos Mokestis, Komunaliniai Mokesčiai, taip pat visi kiti Sutartyje numatyti mokėjimai pradedami skaičiuoti ir Nuomininko pareiga juos mokėti atsiranda nuo Pradžios Dienos. Nuomos Mokestį Nuomininkas įsipareigoja mokėti Nuomotojui iki kiekvieno mėnesio šeštos kalendorinės dienos už einamąjį mėnesį, nepriklausomai nuo to ar Nuomininkas gavo iš Nuomotojo sąskaitą.

Komunaliniai Mokesčiai yra nustatomi ir turi būti mokami už Patalpose suvartotą elektros energiją, vandenį, taip pat Patalpų šildymą, nuotekų šalinimą iš Patalpų, Patalpų administravimo ir kitas Patalpose faktiškai suteiktas paslaugas (Komunalinės Paslaugos). Nuomininkas papildomai moka už Komunalines Paslaugas, teikiamas Patalpoms. Šalys susitaria, kad Nuomininkas per 30 (trisdešimt) dienų nuo Pradžios dienos, privalo kreiptis į Komunalines paslaugas teikiančius subjektus dėl atitinkamų sutarčių sudarymo savo vardu. Atitinkamos sutartys su Komunalines ir kitas paslaugas teikiančiais subjektais yra sudaromos šios Sutarties pagrindu ir jokie papildomi dokumentai šios pareigos patvirtinimui Nuomininkui nėra išduodami.

Nuomininkas privalo apmokėti (kompensuoti) visas kitas su Patalpomis susijusias Nuomotojo išlaidas, kurias jis patiria kaip Patalpų savininkas, įskaitant, bet neapsiribojant bet kokias investicijas į Patalpų, Pastato ar jo atitinkamų dalių atnaujinimą, remontą, įrengimą ir pan.

Šalys susitaria, kad Nuomos Mokestis taip pat vienašališkai Nuomotojo gali būti padidintas (perskaičiuotas), informavus Nuomininką prieš 10 (dešimt) darbo dienų, siekiant kompensuoti jo išlaidas, susijusias su valstybei mokamais mokesčiais, kurie skaičiuojami Patalpoms ar yra su jomis tiesiogiai susiję (pvz.: žemės, nekilnojamojo turto, pridėtinės vertės ir panašūs mokesčiai) bei išlaidas, susijusias su Nuomotojo mokama Europos tarpbankinės rinkos palūkanų norma (EURIBOR). Perskaičiuoti Nuomos Mokestį dėl padidėjusio arba sumažėjusio EURIBOR Nuomotojas turi teisę ne dažniau kaip 1 kartą per 6 mėnesius, pirmąjį perskaičiavimą atliekant praėjus 6 mėnesiams nuo Sutarties pasirašymo dienos, taikant 6 mėnesių EURIBOR.

Nuomininkui vėluojant mokėti Nuomos mokestį ar kitus mokėjimus pagal Sutartį, Nuomininkas privalo mokėti 0,06 proc. (šešių dešimtųjų procentų) dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą dieną, skaičiuojamus nuo vėluojamos apmokėti sumos. Jeigu Nuomininkas vėluoja sumokėti Nuomos mokestį ir kitus mokėjimus pagal Sutartį ilgiau kaip 30 (trisdešimt) dienų, tuomet Nuomininkas įsipareigoja mokėti 0,12 proc. (dvylikos šimtųjų procentų) dydžio delspinigius už kiekvieną uždelstą mokėti dieną, skaičiuojamus nuo vėluojamos apmokėti sumos.

Nepažeidžiant kitose Sutarties nuostatose numatytų Nuomotojo teisių, tuo atveju, jei Nuomininkas ilgiau kaip 15 (penkiolika) dienų vėluoja sumokėti Nuomotojui bet kuriuos Sutartyje numatytus mokėjimus ir nepadengia viso susidariusio įsiskolinimo (įskaitant mokėtinas netesybas) per 7 (septynias) dienas nuo atitinkamo Nuomotojo pareikalavimo dienos (arba per ilgesnį terminą, jei toks yra nurodytas Nuomotojo pareikalavime), Nuomotojas įgyja teisę, be kita ko, nutraukti bet kokių Komunalinių Paslaugų ir/ar kitų paslaugų (elektros energijos, šildymo ir pan.) teikimą į Patalpas ir/ar Nuomininkui.

Patalpų Perdavimas ir Grąžinimas

Patalpų perdavimas Nuomininkui pažymimas abiejų Šalių pasirašomu Nuomotojo pateiktos formos Perdavimo Aktu. Nuomotojas turi teisę atsisakyti pasirašyti Perdavimo Aktą, iki tol, kol Nuomininkas nėra sumokėjęs visų sumų, kurias turėjo prievolę sumokėti.

Jeigu Nuomininkas atsisako priimti Patalpas Bendrųjų Sąlygų 8.4 punkte numatytu pagrindu, Šalys įsipareigoja nedelsiant užfiksuoti nustatytus esminius Patalpų trūkumus Patalpų defektų akte, kuris, pasirašytas abiejų Šalių, tampa neatskiriama Sutarties dalimi. Nuomotojas privalo pašalinti minėtame Patalpų defektų akte užfiksuotus esminius Patalpų trūkumus per protingą terminą ir, juos pašalinęs, informuoti apie tai Nuomininką. Nuomotojui pašalinus minėtus trūkumus, Patalpos turi būti perduodamos Nuomininkui pagal Perdavimo Aktą, kurį Šalys privalo sudaryti Nuomotojo pranešime apie trūkumų pašalinimą nurodytu laiku ir vietoje.

Nuomininkas privalo ne vėliau kaip per 7 (septynias) dienas nuo Pabaigos Dienos atlaisvinti Patalpas nuo visų Nuomininkui ir/ar tretiesiems asmenims priklausančių daiktų bei perduoti (grąžinti) Nuomotojui sutvarkytas, švarias Patalpas pagal abiejų Šalių pasirašomą Grąžinimo Aktą.

Patalpų grąžinimo dieną atliekamas bendras Patalpų patikrinimas, kad būtų nustatyti taisytini defektai ir pasirašytas Grąžinimo Aktas. Patalpų patikrinimo metu jos turi būti iškraustytos ir švarios.

Nuomininkui vėluojant grąžinti Patalpas, Nuomotojas turi teisę be jokio išankstinio įspėjimo bet kada įeiti į Patalpas, pašalinti visus jose esančius daiktus (įskaitant Nuomininkui ir/ar tretiesiems asmenimis priklausančius daiktus), pakeisti Patalpų spynas, išjungti Patalpose elektrą, nutraukti vandens, šildymo ir/ar visų ir bet kokių kitų paslaugų tiekimą į Patalpas, neleisti Nuomininkui ir/ar bet kuriems tretiesiems asmenims patekti ir naudotis Patalpomis, užplombuoti/užblokuoti įėjimą į Patalpas, taip pat kitaip savo nuožiūra laisvai naudoti ir valdyti Patalpas bei jomis disponuoti.

Sutarties Nutraukimas

Nuomotojui nutraukus Sutartį bet kuriuo iš Bendrosios Dalies 10.4 punkte numatytų pagrindų, Nuomininkas privalo sumokėti Nuomotojui iki Sutarties nutraukimo nesumokėtą Nuomos Mokestį, visus kitus Sutartyje numatytus mokėjimus ir/ar baudas, taip pat atlyginti visus nuostolius (žalą), kuriuos Nuomotojas patyrė dėl Sutarties nutraukimo ir kurių negalima padengti iš Nuomininko sumokėtos Nuomos Mokesčio Papildomos dalies. Tuo atveju, jeigu Nuomininkas pasirenka mokėjimo planą, kuriame Patalpų išpirkimui yra taikomi papildomi mokesčiai (indeksacija) ir Sutartis nutraukiama bet kuriuo iš Bendrosios Dalies 10.4 punkte numatytų pagrindų, Nuomininkas sumoka iki einamųjų Nuomos metų galo likusią sumokėti Nuomos Mokesčio Pagrindinę dalį bei papildomai moka 5 proc.

Avansas ir Įsipareigojimų Užtikrinimas

Nuomininko įsipareigojimų Nuomotojui pagal Sutartį tinkamo įvykdymo užtikrinimo tikslais, Nuomininkas įsipareigoja ne vėliau kaip iki notarinės Patalpų pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, sumokėti Nuomotojui Avansą, numatytą Preliminariojoje Sutartyje, taip pat kitus mokėjimus, kurie yra numatyti Specialiojoje dalyje. Jeigu Nuomininkas vėluoja sumokėti šiuos mokėjimus, tai laikoma esminiu Sutarties pažeidimu ir, be kita ko, Nuomotojas įgyja teisę nutraukti Sutartį pagal Bendrosios Dalies 10.4.

Šalys susitaria, kad nuo Avanso, Nuomos mokesčio Papildomos dalies sumokėjimo momento, šios sumos yra laikomas įkeistomis Nuomotojo naudai, siekiant užtikrinti Nuomininko įsipareigojimų Nuomotojui pagal Sutartį tinkamą vykdymą.

Jeigu Nuomininkas nevykdo ar vėluoja įvykdyti bet kokį įsipareigojimą Nuomotojui, įskaitant pareigą sumokėti Nuomos Mokestį, netesybas ir/ar bet kuriuos kitus mokėjimus pagal Sutartį, taip pat kitais Teisiniuose Reikalavimuose numatytais atvejais Nuomotojas (kaip kreditorius) įgyja teisę nukreipti susidariusio Nuomininko įsiskolinimo išieškojimą į įkeistas sumas.

Nuomotojui padengus Nuomininko įsiskolinimą iš įkeistų sumų, Nuomininkas privalo per 5 (penkias) dienas sumokėti Nuomotojui trūkstamą jų dalį (o nepanaudota sumų dalis lieka įkeista Nuomotojui). Jeigu Nuomininkas šios pareigos neįvykdo, tai laikoma esminiu Sutarties pažeidimu ir, be kita ko, Nuomotojas įgyja teisę nutraukti Sutartį pagal Bendrosios Dalies 10.4.

PVM ir Kiti Mokesčių Klausimai

Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams. Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM. Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė. Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.

Įmonė neturi teisės atskaityti viso nuomos pirkimo PVM, nes dalį patalpų pernuomoja be PVM. Jeigu nuomos sutartis sudaryta iki AGPRĮ įsigaliojimo, t. y. Nuomininko kompensuojami remonto darbai. Gyvenamųjų patalpų trumpalaikė nuoma (iki 2 mėn.) yra apmokestinama 21 proc. NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo. Nuolatinio LT gyventojo pajamų mokesčio objektas yra visos Lietuvoje ir užsienyje gautos pajamos.

Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės. Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla. Nuomojant dalį patalpų be PVM, faktiškai vykdoma mišri veikla. Jos registruoti VMI nereikia.

Gyventojui už patalpų nuomą išmokėtas avansas buvo apmokestintas GPM kaip nuomos pajamos. Tik dėl to, kad VšĮ bus įregistruota kaip PVM mokėtoja, nuomotojas neturės teisės pradėti skaičiuoti PVM. Nors šalys sutartyje susitarė, kad NTM mokės gyventojas, vis dėlto pagal NTMĮ mokesčio mokėtoja laikoma įmonė.

Net ir pasirinkusi nuomą apmokestinti PVM, įmonė jo skaičiuoti negalės, nes nuomininkai yra ne PVM mokėtojai. Kai įmonė pradeda nuomoti patalpas taikydama PVM, ji apie tai privalo pranešti VMI. Pradėjusi nuomoti butą be PVM, įmonė turi tikslinti pirkimo PVM. Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą.

Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas. Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.

Situacijos ir Atsakymai

• Veikla uždrausta ir nevykdoma.
• Darbuotojai dirba nuotoliniu būdu.
• Turto nuomos kaštų kompensavimas.

Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė. Gyventojas, turintis verslo liudijimą, gali nuomoti gyvenamąsias patalpas tik kitiems gyventojams.

Svarbios Nuostatos

Perdavimo Aktas reiškia dokumentą, pažymintį Patalpų perdavimą Nuomininkui Leidžiamam Naudojimui, kuris, Šalims jį tinkamai pasirašius, tampa neatskiriama Sutarties dalis. Nuomotojas nėra atsakingas ir, jeigu Šalys aiškiai raštu nesusitars kitaip, visą Sutarties galiojimo laikotarpį nebus atsakingas už jokių Patalpų įrengimo, atnaujinimo, pakeitimo ir/ar pritaikymo Nuomininkui darbų atlikimą.

Nuomininkas aiškiai patvirtina, kad pats Nuomininkas iki šios Sutarties sudarymo atliko Nuomininko pasirinktos apimties Patalpų patikrinimą ir paprašė Nuomotojo įsigyti Patalpas ir išnuomoti jas Nuomininkui, kaip pilna apimtimi atitinkančias Nuomininko poreikius. Nuomininkas sutinka, kad Nuomotojas be atskiro raštiško Nuomininko sutikimo parduotų Patalpas ar kitaip perleistų nuosavybės teisę į Patalpas savo seserinėms, dukterinėms ar kitaip susijusioms įmonėms. Jei Nuomotojas Sutarties galiojimo laiku perleis Patalpas kitam savininkui, Nuomotojas kartu perleis ir visus šioje Sutartyje numatytus įsipareigojimus Nuomininkui, įskaitant Nuomininko Pirmumo Teisę.

Pasibaigus Nuomos Terminui ir/ar Nuomininkui nerealizavus Pirmumo Teisės, nei viena Šalis nėra laikoma įpareigota atnaujinti ir/ar turinti bet kokią teisę (įskaitant Pirmumo Teisę) reikalauti kitos Šalies atnaujinti šią Sutartį. Nuomotojas neprivalo nurodyti jokių jo atsisakymo atnaujinti Sutartį su Nuomininku priežasčių.

Kartu su Sutartimi yra sudaroma Preliminarioji Sutartis. Šalys susitaria, kad Nuomininkui pasinaudojus Pirmumo teise, Nuomininko faktiškai sumokėta Nuomos Mokesčio Papildoma dalis bus įskaitoma į dalį Patalpų kainos sudarant pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Šalys aiškiai susitaria, kad Pirkėjo sukaupta suma negali sudaryti daugiau kaip 15 proc.

Lentelė: Nuomos Mokesčio Pavyzdys

tags: #is #anksto #apm #nuoma #tai #nuosavybe