Žemės Sklypo Hipoteka Lietuvoje: Teisiniai Aspektai ir Procedūros

Rinkos ekonomikos sąlygomis sutartinė šalis yra drausmė ir tikslus pareigos vykdymas - būtina sąlyga verslo vystymui. Tačiau skolininkas gali nevykdyti pareigos prievolėje. Siekiant apsaugoti kreditoriaus interesus, Lietuvos teisės sistema numato įvairius būdus, kurie užtikrina, kad skolininkas įvykdys subjektinę pareigą prievolėje. Vienas iš kreditoriaus interesų užtikrinimo būdų yra hipoteka.

Hipotekos sistema nuo savo veiklos pradžios buvo nuolat peržiūrima ir tobulinama. Tačiau visuomeniniai santykiai, kuriems reguliuoti buvo kuriamos teisės normos, liko ne iki galo reglamentuoti ir aiškūs. Todėl iki šiol hipotekos įregistravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto procese pasitaiko akivaizdžių klaidų ir netikslumų. Įstatymo nuostatų pakeitimai ir papildymai, daromi siekiant patobulinti galiojantį hipotekos registro modelį, neretai sąlygoja praktines teisės normų taikymo problemas.

Hipotekos Registro Sistemos Reorganizavimas

Hipotekos įregistravimo ir išieškojimo iš įkeisto turto tvarkos mokslinis tyrimas yra aktualus, nes planuojama reorganizuoti hipotekos registro informacinę sistemą, atsisakant teritorinių duomenų bazių ir visas registravimo procedūras atliekant Centriniame hipotekos registre. Įgyvendinus hipotekos registro sistemos reorganizaciją, bus panaikintas teismų vaidmuo hipotekos registravimo procese, o hipotekos skyrių funkcijas, susijusias su išieškojimu iš įkeisto turto, perims apylinkės teismai.

Hipoteka yra vienas iš būdų užtikrinti prievolių įvykdymą, kai skolininkas įkeičia savo nekilnojamąjį turtą kreditoriui. Lietuvoje žemės sklypo hipotekos suteikimo tvarką reglamentuoja Civilinis kodeksas ir kiti teisės aktai. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius hipotekos suteikimo aspektus, reikalingus dokumentus ir procedūras.

Pagal įstatymus, yra leidžiamas paskesnis įkeitimas, kai įkeitimo objektas įkaito turėtojui neperduodamas, jeigu pirmesniu įkeitimu daiktas nebuvo perduotas įkaito turėtojui ir jeigu ko kita nenumato įkeitimo lakštas. Įkaito davėjas privalo pranešti kiekvienam kreditoriui apie visus pirmesnius ir paskesnius įkeitimus, taip pat įkeitimu užtikrintas prievoles ir jų dydį.

Sandorių teisinės registracijos nuostatos ir neįregistravimo pasekmės įtvirtintos Civilinio kodekso 1.75 straipsnyje.

Nepilnamečių Dalyvavimas

Nepilnamečiai nuo 14 iki 18 metų sandorius sudaro, turėdami tėvų arba rūpintojų sutikimą. Sutikimo forma turi atitikti sudaromo sandorio formą. Jeigu nepilnametis nuo 14 iki 18 metų nori sudaryti notarinį sandorį, tėvų sutikimas taip pat turi būti patvirtintas notariškai.

Reikalingi Dokumentai Hipotekos Tvirtinimui

Tvirtinant Hipotekos/įkeitimo lakštus, notarui pateikiami šie dokumentai:

• Pažymėjimas iš Valstybės įmonės Registrų centro apie nekilnojamojo daikto ir daiktinių teisių į jį įregistravimą.
• Nuosavybės dokumentai (pirkimo-pardavimo sutartis, dovanojimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas ir k.t.).
• Jeigu įkeičiamas žemės sklypas - žemės sklypo planas, parengtas teisės aktų nustatyta tvarka (su žemėtvarkos antspaudu, Valstybės įmonės Registrų centro antspaudu, kuriame pažymima, kad sklypo ribos pažymėtos kadastro žemėlapyje ir/arba sodų bendrijos pirmininko antspaudas).
• Skolininko ir/ar įkeičiamo turto savininko ir jo sutuoktinio asmens tapatybę patvirtinantys dokumentai ir santuokos liudijimas.
• Įkeičiamo turto draudimo liudijimas (jei įkeičiamas žemės sklypas - turto draudimo pateikti nereikia).
• Įkeičiamo turto vertinimo pažyma.
• Kredito suteikimo sutartis.
• Jeigu įkeičiamas turtas yra vienintelė šeimos gyvenamoji patalpa, reikalingas teismo leidimas.

Asmuo, pageidaujantis įkeisti turtą, kreipiasi į notarą, kuris Valstybės įmonėje Registrų centras užsako duomenų tikslinimą sandoriui (užsakoma per 8 darbo valandas, kaina nuo 10.86,- eurų).

Registro Duomenys ir Jų Svarba

Vienas iš teikiamų registro duomenų yra Nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko duomenų pagrindu parengtas registro išrašas. Registro išraše įrašyti duomenys atspindi nekilnojamojo daikto, daiktinių teisių į jį, šių teisių suvaržymų ir įstatymų nustatytų juridinių faktų kadastro ir registro duomenų būklę jų įregistravimo registre momentu.

Tiek notaro išduotas ir patvirtintas nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko išrašas, tiek Registro centro išduotas išrašas laikytinas oficialia informacija ir atspindi tik įregistravimo momentu arba nekilnojamojo turto registro centrinio duomenų banko pagrindu išrašo parengimo momentu įrašytų kadastro ir registro duomenų būklę.

Svarbu! Ištraukus Registrų centro išrašą, gali paaiškėti, kad asmuo su kuriuo kalbėjotės apie to turto pardavimą nėra turto savininkas.

Turto Vertinimas

Būsto vertinimo paslaugų įkainiai priklauso nuo objekto ypatumų. Buto įvertinimo įkainiai dažniausiai Vilniaus mieste vyrauja nuo 87 Eur iki 115 Eur. Namo vertinimas Vilniuje gali kainuoti 145-200 Eur. Žemės sklypų, skirtų namo statybai, Vilniaus mieste ir jo apylinkėse vertinimas dažniausiai kainuoja 100-145 Eur. Kituose Lietuvos miestuose vertinimo įkainiai gali būti 30 proc. mažesni.

Atskirais atvejais už turto vertinimą moka pardavėjai, pavyzdžiui, statybų bendrovės, todėl žmogui gali pasirodyti, kad jam vertinimo paslaugos yra nemokamos. Tačiau vienokiais ar kitokiais keliais vertinimas banką vis tiek pasiekia.

Procedūra, Kai Turtas Įkeistas

Jeigu visuomenės poreikiams paimamas žemės sklypas, jame esantys statiniai ar įrenginiai yra įkeisti, į sutartį dėl žemės paėmimo visuomenės poreikiams ir atlyginimo už ją turi būti įtraukti papildomi žemės paėmimo visuomenės poreikiams suinteresuotos institucijos, turto savininko ir kreditoriaus susitarimai. Tokioje sutartyje ar jos priede, jeigu pateikiamas rašytinis kreditoriaus sutikimas dėl įkeitimo (hipotekos) panaikinimo, turi būti aptarta, kokiomis sąlygomis visuomenės poreikiams paimamo turto įkeitimas (hipoteka) yra panaikinamas.

Turto Pardavimas Varžytynėse

Pagal įstatymus apie varžytynes viešai paskelbiama likus 30 dienų iki jų pradžios, tačiau turto savininkas sau naudingesniu pardavimu gali pradėti rūpintis gerokai anksčiau - jau tada, kai gauna antstolio raginimą geruoju įvykdyti sprendimą arba turto arešto aktą. Tai yra signalai, kad turtas vėliau gali būti realizuojamas priverstiniu būdu.

Sužinojus apie pradėtą skolos išieškojimą, skolininkui vertėtų nedelsiant nuvykti pas antstolį, pasikalbėti apie tolimesnius vykdymo veiksmus, pasidomėti galimų varžytynių data ir pasiūlyti antstoliui savo pagalbą.

CPK 704 straipsnis skelbia, kad turto pardavimas iš varžytynių nutraukiamas, kai į antstolio depozitinę sąskaitą sumokama ne mažesnė pinigų suma, kaip turto arešto akte nurodyta realizuojamo turto vertė, arba mažesnė suma, kurios užtenka visiškai padengti įsiskolinimams ir vykdymo išlaidoms.

Turto pardavimas skolininko pasiūlytam pirkėjui palankesnis ir tuo požiūriu, kad sutaupo daug laiko ir padeda išvengti vėlesnių ginčų teisme.

Hipotekos ir įkeitimo atveju kreiptis į teismą siekiant išieškoti negrąžinamą paskolos sumą nereikia. Šiuo atveju turi būti kreipiamasi į notarą dėl vykdomojo įrašo atlikimo. Gavus vykdomąjį įrašą galima kreiptis į antstolį, kuris inicijuoja įkeisto turto pardavimą iš varžytinių. Hipotekos ir įkeitimo atveju ypač svarbu tinkamai įvertinti įkeičiamą turtą. Kreditoriui tai svarbu, kadangi nuo šio turto realios vertės priklauso, ar paskolos suma galės būti išieškota iš įkeisto turto vertės.

Suprojektavus informacijos teikimo iš centrinės duomenų bazės sistemą, prieš metus pradėti registruoti Hipotekos registro informacijos vartotojai. Nors registras dar labai jaunas, jo informaciją naudoja 79 nuolatiniai klientai. Klientų bei privačių asmenų užklausimų skaičius pastoviai auga. Per paskutinį ketvirtį į Centrinę hipotekos įstaigą kreiptasi septynis kartus dažniau nei prieš metus.

Duomenys apie įregistruotas įkeitimo sutartis įdomūs ne tik kreditoriams, kuriems aktualus skolininko patikimumas bei turto apsunkinimai, bet ir kitiems asmenims, kurie prieš įsigydami turtą jau tturi galimybę gauti informaciją ar turtas nėra įkeistas, ar nėra pradėta turto įkeitimo procedūra, taip pat, jei turtas įkeistas - kokios jo įkeitimo sąlygos.

Hipotekos Registro ir Jos Skyrių Veiklos Apžvalga

Apylinkių teismų hipotekos skyriai veikia Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje, Panevėžyje, Šiauliuose, Alytuje, Marijampolėje, Tauragėje, Telšiuose, Utenoje, Ukmergėje, Ignalinoje, Mažeikiuose, Rokiškyje, Kelmėje. Hipotekos skyriai registruoja ir išregistruoja hipotekas ir klnojamojo turto įkeitimus, įstatymų nustatyta tvarka keičia ir taiso registro duomenis - išduoda asmenims juridiškai galiojančius pažymėjimus apie turto įkeitimą bei asmens dalyvavimą įkeitimo sandoryje, taip pat vykdo priverstinį išieškojomą iš įkeisto turto: areštuoja įkeistą turtą, paskirsto kreditoriams lėšas, gautas priverstinai pardavus tą turtą, tvarko Hipotekos registrui pateiktų registruoti dokumentų archyvą.

Centrinė hipotekos įstaiga koordinuoja visos hipotekos informacinės sistemos darbą. Ji kaupia gautus iš vietinių hipotekos registrų duomenis, juos atnaujina ir saugo, užtikrina centrinio Hipotekos registro duomenų apsaugą bei saugų duomenų perdavimą tinklais. Ši hipotekos įstaiga taip pat aptarnauja hipotekos skyrių kompiuterinę bei programinę įrangą, prižiūri vietinių registrų duomenų bazes, tvarko centrinio registro archyvą. Be to, Centrinė hipotekos įstaiga organizuoja pažintinius kursus ir įstatymų nustatyta tvarka keičiasi informacija su kitais valstybės registrais.

Centrinė hipoteka vykdo ir teismines funkcijas, nes hipotekos teisėjas ne tik registruoja įkeitimo sandorį, bet atlieka (vykdo) išieškojimus. O tai jau yra teismo funkcija. Hipotekos registras buvo įkurtas kaip atskiras, savarankiškas registras, atliekantis ir teismo funkciją - išieškojimus iš įkeisto turto.

Kai pradėjo veikti Centrinė hipotekos įstaiga, išieškojimo procedūros stipriai pasikeitė. Kol neveikė Hipotekos registras, tuom užsiimdavo bendros kompetencijos teismai, dėl nepakankamų žinių apie turtą išieškojimo procedūros trukdavo ...

tags: #isnuomotos #valstybines #zemes #uzstatymas