Išperkamoji nuoma Lietuvoje: ar tai tinkamas būdas įsigyti būstą?

Jei planuojate įsigyti butą, kotedžą ar namą, turbūt jau girdėjote apie rent to buy arba būsto nuomą su išsipirkimu. Šia galimybe pasinaudoti įmanoma jau kurį laiką, tačiau atrodo, kad kylant NT kainoms šis būdas sulaukia vis daugiau dėmesio. Kaip išperkamoji nuoma veikia? Kada verta rinktis tokį variantą būstui įsigyti? Ar rent to buy apsimoka pirkėjui, o gal išlošia tik pardavėjas?

Kas yra rent-to-buy (išperkamoji nuoma)?

Tai nuo 2015 metų Lietuvoje teikiama paslauga, padedanti lengviau įsigyti nuosavą būstą tiems, kurie neturi sukaupę pradinio įnašo. Šią paslaugą siūlančios bendrovės suteikia galimybę pradinį įnašą (įprastai 15 proc. buto kainos) išskaidyti į mėnesines įmokas, kurios mokamos kurį laiko tarpą (dažniausiai 24-36 mėn.). Taigi, išperkamoji nuoma - tam tikrą laikotarpį kas mėnesį mokama sutarta įmoka, kol padengiama visa įnašo suma.

Kaip veikia rent-to-buy?

Pirkėjas išsirenka būstą iš galimų variantų ir kreipiasi į projekto vystytoją. Tuomet tikrinamas pirkėjo kreditingumas, gaunamas garantinis raštas iš banko, kad sukaupus pradinį įnašą bankas suteiks paskolą. Pasirašoma išperkamosios nuomos sutartis, pradedamos mokėti kasmėnesinės įmokos. Galimas ir kitas variantas - pradžioje mokamas 3 mėn. nuomos dydžio depozitas. Jei būstas dar neįrengtas, įsikėlimo dienos gali tekti palaukti, tačiau įmokas vis tiek reikės mokėti. Pasibaigus remonto darbams galima iš karto keltis gyventi. Praėjus nuomos (24-36 mėn.) laikotarpiui pirkėjas kreipiasi į banką, gauna paskolą ir tampa buto savininku.

Išperkamoji nuoma - įsigijimo būdas

Išperkamoji nuoma - įsigijimo būdas, kai išsirinkus norimą įsigyti būstą pirmiausiai sutartą laikotarpį jį nuomojatės, o pasibaigus šiam nuomos laikotarpiui turite teisę jį išsipirkti už likutinę kainą.

Kas mėnesį mokant išperkamosios nuomos įmokas dalis tų įmokų sumos yra įskaitoma kaip būsto išpirkimui kaupiama suma, t.y., šią sumą Jūs taupote. Jei pasibaigus išperkamosios nuomos laikotarpiui nusprendžiate būstą išsipirkti, šia suma yra mažinama pradinė būsto kaina.

Pvz., jei buto kaina yra 100.000,00 EUR, o per 24 mėn. Sukaupėte 15.000 EUR, tuomet norint išsipirkti butą lieka sumokėti 85.000 EUR. Sutarties pradžioje galite įmokėti bet kokį norimą pradinį įnašą (minimalus pradinis įnašas 5% būsto vertės) pvz.: 10.000 EUR - tokiu atveju Jums teliks sukaupti tik 5.000 EUR ir būsite pasiruošę kreiptis į banką dėl likusios dalies finansavimo.

Būna situacijų, kai pradinį įnašą Pirkėjas jau turi sukaupęs, bet bankas vis dar nesutinka suteikti paskolos - įmokėkite pradinį įnašą, įsikelkite į norimą būstą ir mokėkite gerokai mažesnes mėnesines įmokas (tik nuoma) iki kol Jūsų finansinė padėtis taps tinkama bankui.

Rent-to-buy privalumai

Išperkamoji nuoma turi ir savų pliusų, ir minusų, bet pradėkime nuo malonių dalykų.

• Nereikia taupyti

Rent-to-buy tikrai tiks tiems, kurie nenori ar negali ilgai taupyti įnašo patys, tačiau nori gyventi nuosavame būste. Jei būstas yra pilnai įrengtas, įsikelti galima tuojau pat.

• Fiksuota kaina

Sukirtus rankomis su pardavėju, būsto kaina yra „užrakinama“ ir neauga visą sutarties laikotarpį, tad jeigu kaina per porą metų, kol bus kaupiamas įnašas, pakils, pirkėjas išloš ir mokės gerokai mažiau. Žinoma, kai kuriais atvejais tai gali būti ir didžiulis minusas, bet stebint Lietuvos NT rinką atrodo, kad tai vis tik yra privalumas.

• Nebūtina pirkti

Jei po nuomos laikotarpio dėl vienokių ar kitokių priežasčių nusprendėte, kad šio būsto įsigyti nebenorite, jūs galite tiesiog išsikraustyti, nes nesate įsipareigoję nusipirkti tą būstą.

• Nuoma eina tiesiai būsto įnašui

Kiekvieną mėnesį mokama suma skiriama tiesiogiai būsto įnašui. Kai kurie paslauga pasinaudoję žmonės sako, kad tai - tarsi nemokamas gyvenimas svajonių bute.

Rent-to-buy trūkumai

Nors reklamos gali suvilioti, verta atsižvelgti ir į tai, kad išperkamoji nuoma turi ne vien teigiamų aspektų.

• Didelė nuomos kaina (24-36 mėnesius)

Kadangi 15 procentų pradinį įnašą teks sukaupti per trumpą laiką, nusiteikite mokėti didesnę nuomą nei esate įpratę - vidutiniškai ji gali svyruoti nuo 400 iki 1000 eurų (priklausomai nuo būsto ploto, įrengimo ir kitų detalių). Taip pat skaičiuojami ir komunaliniai mokesčiai.

• Bankas gali nesuteikti paskolos po nuomos laikotarpio

Kreditingumas ir galimybė išmokėti paskolą yra tikrinima ne tik prieš prasidedant nuomos laikotarpiui, bet ir po jo, tad pasitaiko situacijų, kai po nuomos laikotarpio ir įnašo sukaupimo pirkėjas turi išsikraustyti, nes bankas negali suteikti jam paskolos. Taip pirkėjas praranda visus pinigus, kuriuos kas mėnesį mokėjo nuomodamasis būstą.

• Vystytojai pirmiausiai siūlo mažiau populiarius butus

Tai nėra mitas - vienas stambiausių NT vystytojų Lietuvoje pripažino, kad išperkamajai nuomai pirmiausiai siūlomi ne tokie paklausūs butai (pavyzdžiui, esantys šiaurinėje pusėje arba pirmame aukšte).

• Priklausomybė nuo vystytojo

NT pardavėjai, teikiantys rent-to-buy paslaugą, gali be išankstinio perspėjimo vienašališkai nutraukti sutartį dėl menkiausių dalykų, pavyzdžiui, kelių dienų vėlavimo sumokėti komunalinius mokesčius.

Ar rent-to-buy tinkamas variantas man?

Išperkamoji nuoma, anot reklamų, skirta freelanceriams (t.y. laisvai samdomiems darbuotojams), mažų ar vidutinių įmonių savininkams, žmonėms, dirbantiems su individualios veiklos pažyma ar autorine sutartimi, taip pat dirbantiems užsienyje registruotose įmonėse. Tokiems žmonėms dažnai sunku gauti būsto paskolą bankuose, todėl išperkamoji nuoma gali tapti vieninteliu būdu įsigyti trokštamą būstą.

Rizikos ir į ką atkreipti dėmesį

Lietuvos banko Makroprudencinės politikos skyriaus vyresnioji ekonomistė Edita Giedraitė informuoja, kad pasirinkus tokį būdą kaupti pradiniam įnašui, būtina įvertini kylančias rizikas:

• Finansinės padėties pasikeitimas. Pasikeitus finansinei padėčiai per nustatytą nuomos laikotarpį, pavyzdžiui netekus pajamų šaltinio, kredito įstaiga gali atsisakyti suteikti būsto paskolą.
• Reguliavimo pasikeitimai. Paskolos galima negauti ir dėl pasikeitusio reguliavimo (Atsakingojo skolinimo nuostatų, kredito įstaigų reguliavimo) ar dėl pasikeitimų vidinių bankų skolinimo taisyklių.
• Būsto kainos pasikeitimas. Nuomos laikotarpiu pasikeitus nuomojamo būsto kainai (jai padidėjus ar sumažėjus), priklausomai nuo sutarties sąlygų, vartotojui gali tekti mokėti daugiau nuosavų lėšų nei planuota nuomos laikotarpio pradžioje. Dėl to vartotojas gali būti finansiškai nepajėgus įpirkti nuomotą būstą.
• Papildomos sąlygos sutartyje. Išperkamosios nuomos paslaugos sutartyje gali būti numatyta ir papildomų sąlygų, todėl rekomenduojama atidžiai įvertinti visas sudaromų sutarčių sąlygas. Pavyzdžiui, ar paslaugos teikėjas nepasilieka teisės pasibaigus nuomos sutarčiai nuspręsti neparduoti būsto.

NT analitikas Arnoldas Antanavičius mano, kad šiuo metu Lietuvoje išperkamosios nuomos būstų pasiūla - pakankamai skurdi, o dažniausiai pasiūlomi projektuose esantys prasčiausi butai, mažiausiai patrauklūs.

Anot jo, jei viskas klostysis gerai - žmogus iš esmės bus nemokamai pragyvenęs ir taip sukaupęs įnašą. Tačiau iš kitos pusės, neįvertinus finansinių galimybių ir aplinkybių, tai gali tapti itin prabangia nuoma.

Kaip apsisaugoti nuo sukčių?

Deja, pasitaiko atvejų, kai nesąžiningi tarpininkai pasinaudoja žmonių noru įsigyti būstą ir įvilioja juos į sukčiavimo schemas. Štai keletas patarimų, kaip apsisaugoti nuo sukčių:

• Patikrinkite įmonės reputaciją. Prieš pasirašydami sutartį, pasidomėkite įmonės istorija, atsiliepimais internete ir ar ji nėra įtraukta į juoduosius sąrašus.
• Atidžiai perskaitykite sutartį. Įsitikinkite, kad suprantate visas sutarties sąlygas, įskaitant mokėjimo tvarką, atsakomybę ir nutraukimo sąlygas. Jei kyla abejonių, pasikonsultuokite su teisininku.
• Būkite atsargūs su dideliais avansiniais mokėjimais. Venkite mokėti dideles sumas iš anksto, ypač jei įmonė reikalauja pervesti pinigus į asmeninę sąskaitą.
• Nepatikėkite pažadais, kurie skamba per gerai, kad būtų tiesa. Jei įmonė siūlo itin palankias sąlygas, kurios neatitinka rinkos realijų, tai gali būti įspėjamasis ženklas.
• Kreipkitės į specialistus. Prieš priimdami sprendimą, pasikonsultuokite su nepriklausomais nekilnojamojo turto ekspertais, teisininkais ir finansų patarėjais.

Reali istorija

Prarado apie 34 tūkst. eurų Vilniečių sutuoktinių pora per tarpininką MB „Finfree LT“ (Nuomokisirpirkt.lt), kuris siūlė išperkamosios nuomos paslaugą, norėjo įsigyti būstą Palangoje. Oficialiai pasirašė preliminarią sutartį, pervedė 32,5 tūkst. eurų pradinį įnašą ir 1800 Eur mokestį už paslaugas.

Lapkričio 14 d. turėjo įvykti notarinis sandoris su „Finfree“, įmonė taip pat pasirašė preliminarią pirkimo sutartį su būsto pardavėju ir paskyrė laiką notarės biure. Tą pačią dieną, kai turėjo įvykti sandoris, „Finfree“ el. laišku informavo, kad dėl neva finansinių sunkumų nepavyks įvykdyti sandorio, todėl prašo jį perkelti po savaitės.

Galiausiai lapkričio 24 d., kai turėjo įvykti antrasis bandymas pasirašyti notarinę sutartį, įmonė atsiuntė laišką, jog vienašališkai nutraukia NT rezervavimo sutartį, o gautus pinigus neva grąžins. Terminas jau seniai praėjo, tačiau pinigų atgauti dar nepavyko.

Nukentėjusi pora mano, kad tai akivaizdus sukčiavimas, dokumentų klastojimas, todėl kreipėsi į Finansinių nusikaltimų tyrimo tarnybą (FNTT), kuri pareiškimą pradėti ikiteisminį tyrimą perdavė prokuratūrai, o galiausiai darbą perėmė Vilniaus apskr. vyriausiojo policijos komisariato tyrėja, kuri nukentėjusiems asmenims pranešė, kad ikiteisminis tyrimas nebus pradėtas.

Sausio 5 d. Vilniaus apygardos prokuratūros prokuroras pradėjo ikiteisminį tyrimą dėl, įtariama, didelės vertės svetimo turto įgijimo apgaule. Remiantis Baudžiamojo kodekso 182 str. 2 d., gresia kalėjimas iki 8-erių metų. Taip pat tyrimas pradėtas ir dėl dokumento klastojimo. Remiantis Baudžiamojo kodekso 300 str. 1 d., gresia bauda, areštas arba laisvės atėmimas iki trejų metų.

Alternatyvos išperkamajai nuomai

Jei abejojate dėl išperkamosios nuomos, apsvarstykite kitas alternatyvas:

• Tradicinė būsto paskola. Sukaupkite pradinį įnašą ir kreipkitės į banką dėl paskolos.
• Valstybės parama jaunoms šeimoms. Pasidomėkite, ar atitinkate reikalavimus gauti valstybės paramą būsto įsigijimui.
• Būsto kooperatyvas. Prisijunkite prie būsto kooperatyvo, kuris padeda įsigyti būstą palankesnėmis sąlygomis.

Prieš priimdami sprendimą, atidžiai išnagrinėkite visas galimybes ir įvertinkite savo finansinę padėtį.

Išperkamosios nuomos privalumai ir trūkumai

tags: #isperkamoji #nuoma #atsiliepimai