Išperkamoji nuoma vs. būsto paskola: palyginimas ir galimybės

Beveik visi anksčiau ar vėliau turime priimti sprendimą - pirkti nuosavą būstą ar jį nuomotis. Toks sprendimas yra subjektyvus ir priklauso nuo asmeninių preferencijų bei aplinkybių, tačiau visgi yra argumentų, kurie gali padėti apsispręsti.

Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su šia strategija Lietuvoje, įskaitant galimus privalumus, trūkumus ir rizikas. Panagrinėsime, kaip nekilnojamas turtas išperkamąja nuoma skiriasi nuo įprastos būsto nuomos, išryškindami privalumus ir galimus iššūkius kiekvienoje iš šių investicijų strategijų.

Būsto paskola be pradinio įnašo

Būsto paskola be pradinio įnašo - tai finansavimo galimybė, kai kredito gavėjui nereikia turėti nuosavų lėšų pradiniam įnašui padengti. Dažniausiai tokia paskola suteikiama tik tam tikroms asmenų grupėms arba taikant papildomas garantijas. Pagal galiojančius Atsakingojo skolinimo nuostatus, standartinė būsto paskola reikalauja ne mažesnio kaip 15% pradinio įnašo.

Pradinio įnašo reikalavimai - jei paskolai gauti reikia pradinio įnašo, pasiruoškite jį sukaupti. Pradinį įnašą gali padengti valstybės subsidija, tačiau ją reikia gauti oficialiai. Pradinio įnašo dydis gali siekti ne mažiau kaip 15 proc. būsto vertės iki 30 proc., o tam tikrais atvejais galbūt yra ir didesnis, siekiantis 30 ar net 40 proc.

Dėl to, prieš priimdami sprendimą dėl būsto paskolos, pasidomėkite, kokios palūkanų normos galioja rinkoje, kad iš anksto įvertintumėte savo finansinius įsipareigojimus, taip pat sužinokite, koks yra jūsų kreditingumo vertinimas ir kredito reitingas.

Tai speciali paskolos forma, kai skolinamasi nedidelėms nekilnojamojo turto investicijoms be turto įkeitimo. Tokios paskolos suma gali siekti iki 30 000 eurų, o pagrindinis privalumas - nereikia nei pradinio įnašo, nei turto įkeitimo. Tik palūkanų norma gali būti didesnė, nei įprastoms būsto paskoloms.

Tokia paskola gali būti naudinga asmenims, norintiems įsigyti nekilnojamąjį turtą, kurio vertė nėra didelė, ir kurie nenori arba negali įkeisti kito turto. Tai sprendimas tiems, kurie ieško lanksčios finansavimo galimybės be sudėtingų hipotekos procedūrų.

Valstybės parama būsto įsigijimui

Valstybės teikiama parama būsto įsigijimui gali būti reikšminga pagalba tiems, kurie neturi pakankamai santaupų pradiniam įnašui ar palankioms paskolos sąlygoms užtikrinti. Lietuvoje egzistuoja įvairios paramos programos, skirtos jaunoms šeimoms, pirmą kartą būstą perkantiems asmenims bei tiems, kurie planuoja būsto statybą ar renovaciją. Norint pasinaudoti valstybės parama, būtina atitikti tam tikrus kriterijus bei pateikti paraišką.

Kadangi ši pagalba skiriama tik konkrečioms gyventojų grupėms, svarbu iš anksto išsiaiškinti reikalavimus ir tinkamai pasiruošti paraiškos teikimui. Pradinį įnašą gali padengti valstybės subsidija, tačiau ją reikia gauti oficialiai.

Tinkamai įsivertinus savo galimybes ir poreikius, lengviau priimti racionalų sprendimą gauti paskolą ir išvengti finansinių sunkumų ateityje.

Išperkamoji nuoma

Išperkamoji nuoma - tai alternatyvus būsto įsigijimo būdas, leidžiantis nuomininkui palaipsniui išmokėti būsto kainą per nuomos laikotarpį. Šis modelis jau seniai taikomas automobilių ir kitos technikos pardavimuose, tačiau nekilnojamojo turto rinkoje jis pritaikytas kiek vėliau. Siekiant sumažinti sandoryje dalyvaujančių šalių skaičių ir išvengti bankų finansavimo, statytojai pradėjo siūlyti tiesioginį butų pardavimą per išperkamąją nuomą.

Tai reiškia, kad pirkėjas nuomojasi būstą ir kas mėnesį moka nuomos mokestį, kurio didžioji dalis skiriama būsto išsimokėjimui. Šis mechanizmas turi ribotą trukmę - paprastai iki 10 metų (120 mėnesių). Pasibaigus šiam laikotarpiui, likusi būsto kaina turi būti sumokėta iš karto.

Nekilnojamojo turto (NT) rinką pastarąjį pusmetį stabdant aukštoms palūkanų normoms, renesansą išgyvena išperkamosios būsto nuomos (angl. rent to buy) rinka. Paslaugos Lietuvoje pradininkės „Hanner“ duomenimis, per pirmus 7 šių metų mėnesius fiksuojamas 35 proc. augimas, palyginus su rekordiniu visų 2020 m. rezultatu. Šiais metais jau 133 asmenys sudarė išperkamosios nuomos sutartis, kai per visus 2020-uosius buvo pasirašytos 83.

„Neapibrėžtumas dėl ekonominės padėties, infliacijos, būsimų palūkanų normų bei nuomos kainų kilimas skatina atidėti sprendimą šiuo metu įsigyti būstą. „Išperkamoji nuoma” veikia kaip neapibrėžtumo mažinimo įrankis, suteikiantis asmeniui galimybę atsisakyti išsirinkto būsto pirkimo. Natūralu, augančios būsto nuomos kainos verčia apie nuosavą būstą galvojančius asmenis dairytis naujo kelio. „Išperkamosios nuomos paslaugos naudotojai 3 metus gyvena savo išsirinktame bute, bet nemoka bankams jokių palūkanų. Per šį laikotarpį asmens mokamos buto nuomos įmokos užskaitomos kaip pradinis įnašas kreditui gauti“, - kalba J. Bagdonavičiūtė-Aldošinienė.

Pasak jos, bene dažniausiai šią paslaugą renkasi šiuo metu besinuomojantys būstus asmenys, jau norintys įsikurti savo namuose. Fiksuojama, jog daugiau nei 70 proc. išperkamosios nuomos paslaugos naudotojų yra linkę rinktis būstus su pilna apdaila. Vidutinis pasirenkamo būsto plotas - 50,6 kv. „Rent2Buy“ paslaugos naudotojų laukia keli etapai. Visų pirma asmuo, dar neturintis pradinio įnašo, išsirenka norimą butą. Tuomet jis kreipiasi į kredito įstaigą dėl finansinių galimybių įvertinimo. Gavus banko pažymą, sudaroma išperkamosios nuomos sutartis. Pradinio įnašo suma išskaidoma į fiksuotas mėnesines nuomos įmokas, kurios įprastai mokamos 36 mėnesius. Per nuomos laikotarpį sumokėtų įmokų suma skaičiuojama kaip pradinis įnašas jau gyvenant savo bute. Pasibaigus numatytam terminui, asmuo kreipiasi į banką ir išsprendžiami paskolos klausimai.

Išperkamosios nuomos privalumai:

• Nereikia taupyti.
• Fiksuota kaina.
• Nebūtina pirkti.
• Nuoma eina tiesiai būsto įnašui.

Išperkamosios nuomos trūkumai:

• Didelė nuomos kaina (24-36 mėnesius).
• Bankas gali nesuteikti paskolos po nuomos laikotarpio.
• Vystytojai pirmiausiai siūlo mažiau populiarius butus.
• Priklausomybė nuo vystytojo.

Lietuvos bankas nurodo, kad pagal nuomos su išpirkimu paslaugą teikiančių įmonių informaciją, per 2016 m. Vilniuje buvo sudarytos 107 išperkamosios nuomos sutartys, o per 2017 m. - 79. Kaune 2017 m. pasirašytos pirmos 5 nuomos su išpirkimu sutartys. Lietuvos banko Makroprudencinės skyriaus viršininkas Darius Kulikauskas teigia, kad tokios sutartys sudaro labai nedidelę dalį visų būsto įsigijimo sandorių.

Pirkdami būstą išsimokėtinai, pirkėjai susiduria su įvairiomis rizikomis. Lietuvos banko ekspertas D. Kulikauskas atkreipia dėmesį, kad pagrindinė rizika vartotojui nuomos su išpirkimu sutartyse yra susijusi su galimu finansiniu nuostoliu, jei nepavyktų įsigyti būsto, pavyzdžiui, jeigu bankas, pakitus nuomininko finansinei būklei, nesutiktų suteikti paskolos. Kadangi nuomos su išpirkimu paslaugos mėnesinės nuomos įmokos yra maždaug 100 eurų didesnės nei įprastos nuomos kaina, po 2 metų nuomos laikotarpio vartotojas, neįsigijęs būsto, prarastų apie 2 400 eurų, palyginti su tuo atveju, jei būstą būtų nuomojęsis įprastu būdu.

Reikėtų atkreipti dėmesį į tai, ar nuomos sutartyje numatytos įvairios išlygos, kurios taptų aktualios pablogėjus nuomininko finansinei būklei. Pavyzdžiui, sutartyje numatyta galimybė pratęsti nuomos laikotarpį gali padėti išvengti sumokėtų nuomos įmokų, kaip pradinio įnašo, praradimo.

Palyginimas: Išperkamoji nuoma ir Rent2Buy

tags: #isperkamoji #nuoma #paskola #23