Pastaruoju metu vis daugiau dėmesio skiriama trumpalaikės butų nuomos reguliavimui. Europos Sąjunga siekia suvienodinti reikalavimus ir užtikrinti skaidrumą šioje srityje. Lietuva taip pat žengia žingsnius šia linkme, o nauji įstatymų projektai gali smarkiai paveikti nuomotojų pajamas ir veiklos sąlygas.
ES Iniciatyvos ir Skaitmeninė Platforma
ES vis labiau pripažįsta, kad skaitmeniniai įrankiai gali užtikrinti skaidresnius duomenis apie trumpalaikę nuomą. Įsigaliojus naujajai tvarkai, visi nuomotojai privalės registruotis skaitmeninėje platformoje ir gauti unikalų identifikacinį numerį, kuris turės būti nurodytas skelbimuose. Kita svarbi nuostata - platformų prievolė dalintis duomenimis su nacionalinėmis ir vietos valdžiomis. Tai leis tiksliau taikyti būsto įstatymus, įgyvendinti zonų apribojimus ir užtikrinti, kad duomenų mainai atitiktų griežtus ES duomenų apsaugos reikalavimus (GDPR).
LVRA prezidentė E.Šiškauskienė sako, kad šie pokyčiai bus ypač svarbūs ir Lietuvai. „Mūsų asociacija yra Europinė konfederacijos narė ir visa Europa palaiko šį reglamentą ir įsigalios pagaliau teisybė ir žinomumas. Spaudžiame ir už turizmą atsakingą Ekonomikos ir inovacijų ministeriją, kad jie įgyvendintų tą reglamentą“, - sako E.Šiškauskienė.
E.Šiškauskienė atkreipia dėmesį ir į statistinių duomenų trūkumą, o tai, anot jos, yra labai didelė problema. „Apie 40 proc. sudaro per privatų sektorių atvykstantys turistai ir niekas neveda apskaitos, niekas nežino jų skaičiaus, tik apytiksliai. Tai sudaro labai didelę dalį, o mes net realios statistikos neturime Lietuvoje - tai labai reikalinga. Taip ir užsienio investuotojus klaidiname, ir patys, kaip tamsoje klaidžiojame. Nematau problemų - jeigu vieni gali užpildyti, gali ir kiti“, - teigia E.Šiškauskienė.
Lietuvos Situacija ir Verslo Liudijimų Pokyčiai
LVRA prezidentė pastebi, kad Lietuvoje šiuo metu yra dvi atsiskaitymo formos: galima metų pabaigoje pateikti ataskaitas arba dirbti su verslo liudijimu. Jei pas mus išduotų verslo liudijimus su konkrečiai įrašytu verslo liudijimo numeriu, būtų galima matyti atsekamumą, kas yra savininkas.
Nuo 2025 m. sausio 1 d. VMI įvedė pakeitimus, kurie numato, kad trumpalaikės nuomos verslu užsiimantiems asmenims nebegalima naudotis verslo liudijimu. Vietoj anksčiau galiojusios fiksuotos įmokos už verslo liudijimą, dabar reikės mokėti 15% gyventojų pajamų mokestį (GPM) nuo visų pajamų.
Dėl šių pakeitimų, smulkiems nuomotojams gali tapti nebeapsimokama užsiimti trumpalaike nuoma. Pavyzdžiui, nuomotojai, kurie anksčiau mokėjo 685 eurų fiksuotą mokestį, dabar turės mokėti 15% GPM nuo visų pajamų, kas gali smarkiai sumažinti jų pelną.
Gyventojui išmokėti avansai laikomi pajamomis, apmokestinami kaip nuomos pajamos ir deklaruojami GPM deklaracijose.
Trumpalaikės ir Ilgalaikės Nuomos Privalumai ir Trūkumai
Dėl pasikeitusių sąlygų, dalis nuomotojų svarsto grįžti prie ilgalaikės nuomos, kuri garantuoja mažiau streso ir stabilesnes pajamas. Be to, komunalinius mokesčius tokiu atveju susimoka pats nuomininkas.
MB „Romara“ įkūrėjas Marius Lepeška teigia, kad nėra vieno paties geriausio atsakymo, kuris modelis yra geresnis ir atneša didesnį pelną. „Tiesiog tai priklauso nuo daugybės dalykų, pavyzdžiui - buto lokacijos mieste, jo būklės bei paties savininko požiūrio. Tačiau jei kalbama apie tai, kuris būdas duoda didesnę grąžą, tai galėčiau pasakyti, kad trumpalaikė nuoma. Bet vėlgi, tai negalioja absoliučiai visiems atvejams. Tarkime, jeigu butas yra strategiškai patrauklioje miesto vietoje, kaip pvz. centre ar arčiau jo, arba yra šalia tam tikrų strateginių pastatų, lankytinų objektų ar pramogų vietų, jame atliktas šiuolaikiškas remontas, tokiu atveju trumpalaikė buto nuoma vienareikšmiškai atneš didesnį pelną!“ - savo patirtimi dalijasi M. Lepeška.
Pagrindinės Baimės Imtis Trumpalaikės Nuomos Modelio:
- Baimė: nuomininkai suniokos ar kitaip sugadins turtą
Būstą nuomojant ilgalaikiam periodui, ši rizika, mano manymu, yra žymiai didesnė. Juk retas išnuomojęs butą nuolatos užeina patikrinti, kaip gyvena nuomininkai, dėl paprasčiausios asmens teisės į privatumą. O štai nuomojant trumpam laikui, butas prižiūrimas nuolatos, t.y. po kiekvieno išvykusiojo butas yra išvalomas, keičiama patalynė, butas paruošiamas naujiems svečiams. Tai reiškia, kad ir smulkūs defektai, jei tokių pasitaikytų, būtų pastebimi iškart, o jų pašalinimas yra administratoriaus atsakomybėje. Dažniausiai svečiai būna užsienio piliečiai, kurie apsistoja vienai - keletui parų atostogų metu, darbo reikalais, taip pat mūsų tautiečiai, grįžę trumpam iš užsienio ar atvykstantys iš kitų miestų. Žinoma, bet kuriuo atveju, būsto draudimas yra pati geriausia apsauga nuo visų galimų žalos atvejų, nepriklausomai butas nuomojamas ilgalaikiam ar trumpalaikiam periodui.
- Baimė: reikės nuolat rūpintis nuomininkų paieška bei jų atvykimu/išvykimu
Tai yra dar viena iš priežasčių, kodėl žmonės nesiryžta nuomoti savo būsto trumpalaikei nuomai. Ir taip, žinoma, praranda dalį savo didesnio pelno. Tačiau taip nėra, jei butą patiki trumpalaikės nuomos administratoriui, kuris pasirūpina buto skelbimų talpinimu internete, organizuoja svečių atvykimą bei išvykimą, taip pat buto valymas ir priežiūra yra jų atsakomybėje. Tai yra labai patogu ir visiškai nereikalauja jokių pastangų iš būsto savininko. Tik deja, apie administravimo paslaugas šiai dienai nėra daug žinių, kitiems galbūt trūksta pasitikėjimo perduoti savo turto administravimą. Tačiau tie, kurie išdrįsta, tikrai lieka patenkinti. Tai tokia paslauga, kada klientas gali arba visiškai visą organizavimą atiduoti nuomos administravimą vykdančiai bendrovei, arba jeigu nori, gali ir pats stebėti, domėtis situacija.
NT ekspertai skaičiuoja, kad ilgalaikės nuomos vidutinis pajamingumas pastaraisiais metais siekė maždaug 8 proc., o trumpalaikės - apie 15 proc.
Užsienio Šalių Patirtis
Daugelis turistinių vietų jau yra įvedusios savo ribojimus trumpalaikei nuomai. Pavyzdžiui:
- Viena: Butus galima išnuomoti ne ilgiau nei 90 dienų per metus, o tam būtinas ir specialus leidimas.
- Berlynas: Butai, be leidimo, negali būti išnuomoti kaip poilsio paskirties būstai ilgiau nei tris mėnesius per metus.
- Amsterdamas: Vienas griežčiausių ribojimų visoje Europoje - nuomai skirtas butas privalo būti ir pagrindinė būsto savininko gyvenamoji vieta.
Panašūs ribojimai įvedami siekiant apsaugoti būsto rinką ir užtikrinti, kad būstas būtų naudojamas pagal paskirtį.
Teisiniai Aspektai ir Dokumentai
Norint legaliai nuomoti butą, būtina atkreipti dėmesį į jo paskirtį dokumentuose. Negyvenamosios paskirties butų nuoma yra registruojama kiek kitaip nei gyvenamosios paskirties.
Klaipėdos apskrities valstybinės mokesčių inspekcijos Mokestinių prievolių departamento vadovė Laimutė Mačernienė paaiškino, kokį verslo liudijimą turėtų rinktis Palangos nuomotojai, turintys negyvenamosios paskirties butus: „Tokios paskirties buto nuomai, renkantis veiklą su verslo liudijimu, galima įsigyti 043 „Apgyvendinimo paslaugų (nakvynės ir pusryčių paslaugos) teikimo“ verslo liudijimą. Su šiuo verslo liudijimu galima teikti trumpam (dienai arba savaitės, kelių savaičių ir pan. laikotarpiui) apsistojusių svečių apgyvendinimo (nakvynės ir pusryčių) paslaugas, taip pat pusryčių paslaugą, neteikiant kitų papildomų paslaugų.“
Svarbu nepamiršti deklaruoti gautas pajamas ir susimokėti galiojančias mokesčių prievoles. Jei per metus jūsų pajamos iš ekonominės veiklos viršija 45 000 eurų, privalote registruotis PVM mokėtoju ir nuo teikiamų paslaugų skaičiuoti 21% PVM.
Patalpų nuoma, kitaip nei kaimo turizmo ar apgyvendinimo paslaugos, nėra laikoma gyventojo individualiąja veikla.
Gyvenamųjų patalpų nuomos verslo liudijimas nesuteikia teisės teikti paslaugas juridiniam asmeniui.
Patalpų nuomos veikla nėra apmokestinama PVM.
Gyvenamojo namo pardavimui ir nuomai taikomos skirtingos PVM taisyklės.
Kiti Svarbūs Aspektai
- Jeigu įmonės pajamų proporcija leidžia taikyti 5 proc.
- Buto, esančio Latvijoje, nuoma yra Latvijos PVM objektas, net jeigu butas nuomojamas lietuviams.
- Mokesčiai notarui ir RC, kaip tiesiogiai susiję su NT įsigijimu, turėtų būti įtraukiami į NT savikainą.
- Jeigu LPF nėra PVM mokėtojas, patalpų savininkas (UAB) neturi teisės nuomos paslaugų apmokestinti PVM.
- Įmonė už gyventoją moka žemės mokestį, jeigu šalys taip susitarė.
- NTM moka NT savininkai, neatsižvelgiant į tai, ar NT savininkas yra Lietuvos ar užsienio juridinis asmuo.
- Kai UAB išsinuomoja NT iš akcininko ar direktoriaus, pranešti apie tokį sandorį VMI nėra prievolės.
- Nuoma tarp susijusių asmenų nėra draudžiama, tačiau ji turi atitikti rinkos kainą.
- Nuomotojas neturi teisės skaičiuoti PVM, jeigu nuomininkas nėra PVM mokėtojas.
- Butui įrengti įsigytas turtas bus prekės - buto dalis, jeigu butas yra skirtas parduoti.
- Biurų centro nuoma ne PVM mokėtojui PVM neapmokestinama.
- Nuomos PVM turėtų būti skaičiuojamas, jeigu taip buvo susitarta nuomos sutartyje arba nuomos sutartis keičiama.
- Nors sutartyse dažniausiai šalys susitaria dėl užstato grąžinimo, vis dėlto jie grąžinami retai.
- Paprastojo remonto PVM atskaitomas iš karto.
- Turto nuomos kaštų kompensavimas.
- Iš gyventojo perimtų patalpų nekilnojamojo turto mokestį moka įmonė, net jeigu remonto nebaigė.
- Patalpas su PVM išnuomojusi įmonė nepraras teisės į PVM atskaitą.
Apibendrinant, trumpalaikės butų nuomos rinka Lietuvoje keičiasi, o nauji įstatymų projektai ir ES iniciatyvos siekia užtikrinti didesnį skaidrumą ir reguliavimą. Nuomotojams svarbu atidžiai įvertinti savo situaciją, pasirinkti tinkamą veiklos formą ir laikytis visų teisinių reikalavimų.