Įsivaizduokite, kad turite žemės sklypą gražioje vietoje, tačiau negalite statyti namo ar sodo namelio, nes tai draudžia žemės paskirtis. Arba atvirkščiai - namų valda sklypo teritorijoje yra leidžiama, tačiau negalite įrengti komercinės paskirties objektų. Tokiais atvejais išeitis yra žemės sklypo paskirties keitimas. Lietuvoje žemės sklypų paskirtį reglamentuoja įstatymai, todėl norint pakeisti žemės sklypo paskirtį, būtina žinoti tam tikrus nuostatus. Šiame straipsnyje aptarsime, kaip tai padaryti.
Kaip sužinoti žemės sklypo paskirtį?
Patikimiausias ir išsamiausias būdas sužinoti žemės paskirtį - kreiptis į Registrų centrą. Tai galite padaryti keliais būdais:
- Prisijungus prie elektroninės Registrų centro klientų savitarnos sistemos, skiltyje "Nekilnojamojo turto kadastras ir registras" kairiajame meniu spustelėjus nuorodą "Registro išrašai ir pažymos" bei pasirinkus dokumento tipą - "Nekilnojamojo turto registro išrašas pagal nurodytą turto adresą".
- Taip pat galite pasinaudoti puslapiu Regia.lt. Nors šiame puslapyje nėra tiesiogiai nurodytos žemės paskirtys, tačiau suprasti jas nesudėtinga. Įprastai namų valdos ten yra pažymėtos numeriais, gatvių pavadinimais ir geltona spalva, tad bent jau suprasti, ar tai namų valdos paskirtis, nebus sudėtinga.
- Taip pat galite sužinoti savivaldybės administracijoje, architektūros skyriuje.
Kada galima keisti žemės sklypo paskirtį?
Vadovaujantis Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimais, žemės sklypo paskirties keitimas galimas tik tam tikrais atvejais. Trumpai tariant, jeigu sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, tuomet jo paskirtį galėsite pakeisti. Kitu atveju - ne.
Kaip sužinoti, ar sklypas patenka į urbanizuotą ar numatomą urbanizuoti teritoriją?
Greičiausias būdas tai padaryti - išnagrinėti savivaldybės, kurioje turite ar ruošiatės turėti sklypą, bendrąjį planą.
Kaip rasti savivaldybės bendrąjį planą?
Tiesiog paieškos sistemoje įveskite sakinį, pavyzdžiui: "Vilniaus rajono savivaldybės bendrasis planas". Taip pat galite pasinaudoti aukščiau nurodytu puslapiu Regia.lt, urbanizuotos teritorijos jame pažymėtos geltona spalva, taip pat nurodomos gatvės.
Kaip jau minėta, jei žemės sklypas patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils. Jei ne - jo pakeisti negalėsite.
Žemės ūkio paskirties sklypo keitimas į namų valdą
Dažniausiai pasitaikantis atvejis yra tuomet, kai yra paveldimas arba nuo seniai turimas žemės ūkio paskirties sklypas, o jame norima pastatyti namą ar sodo namelį. Tokiu atveju yra du pagrindiniai keliai:
- Pakeisti žemės paskirtį iš žemės ūkio į namų valdą.
- Būti ūkininku.
Pažymėtina, jog norint statyti (atkurti) ūkininko sodybą, tai galima daryti tik žemės sklype, kurio pagrindinė žemės naudojimo paskirtis - žemės ūkio (žemės naudojimo būdas - kiti žemės ūkio paskirties žemės sklypai), ir kuris yra ne mažesnis kaip 0,5 hektaro. Žemės ūkio paskirties sklype galima statyti ūkininko sodybą ir kelis pagalbinio ūkio pastatus.
Jeigu žemės sklypas atitinka reikalavimus ir galite keisti jo paskirtį, pateiksiu paskirties keitimo eigą. Jeigu būsima paskirtis atitinka bendrąjį planą, nereikia rengti jokio papildomo teritorijų planavimo dokumento.
Jei norite pakeisti žemės ūkio paskirties sklypą į namų valdos sklypą, jums papildomai reikės paprašyti užpildyti prašymo formą adreso suteikimui.
Pavyzdžiui: Jūs, Kauno rajone, įsigijote žemės ūkio paskirties sklypą ir nusprendėte pasikeisti jo paskirtį liaudiškai tariant į gyvenamąją, t. y. Kitos paskirties žemė - Vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos. Pirmiausia Jūs turite kreiptis į Kauno rajono savivaldybę. Nuvykę į savivaldybę, dokumentų priėmimo skyriuje užpildote prašymo formą „Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo ar nustatymo“. Prašymas yra rašomas Kauno rajono savivaldybės administracijos direktoriui. Pateiktus dokumentus savivaldybės administracija Jūsų prašymą nagrinėja maždaug 20 darbo dienų ir pateikia sprendimą, ar galimas žemės sklypo paskirties ir/ar būdo keitimas. Jei sprendimas yra teigiamas, tai Kauno rajono savivaldybės administracijos direktorius parengs įsakymą Dėl žemės sklypo žemės naudojimo paskirties ir būdo keitimo. Be to, su šiuo įsakymu Jums dar reikia kreiptis į Matininką dėl žemės sklypo kadastro duomenų atnaujinimo atitinkamai pagal numatomą naują žemės sklypo paskirtį ir būdą.
Tam, kad priduoti dokumentus registravimui į V. Į. Registrų Centras turėkite: savivaldybės direktoriaus įsakymas dėl sklypo paskirties keitimo, atnaujintus žemės sklypo kadastro duomenis, seną registro centro išrašą ir asmens dokumentą.
Kitais atvejais norint pakeisti žemės sklypo paskirtį ir/ar būdą arba norint žemės sklypą padalinti ir tuo pačiu pakeisti žemės sklypų paskirtį ir/ar būdą yra rengiamas Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektas arba detaliojo plano keitimas.
Pavyzdžiui: Turite žemės sklypą Vilniaus rajone, kuris nuosavybės teisių atkūrimo metu suformuotas kaip žemės ūkio paskirties žemės sklypas. Jį sudaro dalis miško, dalis žemės ūkio veiklai naudojamos žemės ir dalis gyvenamais ir (ar) ūkiniais pastatais užstatytos žemės. Rengiant Žemės sklypų formavimo ir pertvarkymo projektą, esamas sklypas padalijamas į tris naujus atskirus žemės sklypus: miškų ūkio paskirties, žemės ūkio paskirties ir kitos paskirties (naudojimo būdas - vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijos) sklypus.
Taigi, pateikiame veiksmų planą, ką reikia daryti, norint pakeisti žemės sklypo paskirtį.
- Pasiruoškite dokumentus.
- Žemės sklypo nuosavybės dokumentai.
- Pažymėjimą, žymintį nekilnojamojo turto/daikto įregistravimą nekilnojamojo turto registre.
- Pastatų nuosavybės dokumentai.
- Svarbu turėti sklypo planą iš kadastro duomenų bylos.
- Žemės sklypo ribų planas (kadastriniai matavimai).
- Įgaliojimas. Jis reikalingas tik tuo atveju, jeigu atstovaujama. Taip pat reikalingi atstovaujančio asmens duomenys.
- Kreipkitės į vietinę miesto arba rajono savivaldybę.
- Priėmimo skyriuje paprašykite šios prašymo formos: „Žemės sklypų, pagrindinės žemės naudojimo paskirties keitimo ir būdo nustatymo“.
- Laukite atsakymo 20 dienų norėdami sužinoti, ar bus leidžiamas sklypo paskirties keitimas.
- Gaukite atsakymą ar jūsų prašymas dėl žemės sklypo paskirties keitimo patvirtintas.
- Kadastro lentelė. Turėtumėte žinoti, kad nominalią sklypo vertę apskaičiuoja savivaldybė. Jūs asmeniškai šiame procese nedalyvaujate. Tačiau kadastro lentelę užpildo geodezininkas/matininkas.
- Susirenkite visus reikalingus dokumentus ir kreipkitės į registrų centrą. Prieš kreipiantis į registrų centrą įsitikinkite, kad tikrai turite jums reikalinus dokumentus:
- Sklypo paskirties keitimo suteikimo dokumentai;
- Sklypo adreso suteikimas;
- Kadastro lentelė;
- Savivaldybės direktoriaus įsakymas dėl paskirties keitimo;
- Adreso suteikimo dokumentacija;
- Senas registrų centro išrašas.
- Registrų centras patikrins duomenis, įregistruos pakeitimus ir jums išduos naują registrų centro išrašą.
Atminkite keletą svarbių detalių, kad mieste esančiam sklypui yra privalomi kadastriniai matavimai, tačiau rajone esančiam žemės sklypui užtenka preliminarių matavimų.
Norėdami sužinoti ar matavimai yra atlikti - galite pasižiūrėti sklypo registrų centro išraše.
Svarbu atkreipti dėmesį į tai, kad, vykdant žemės sklypo paskirties keitimo procedūras, gali kilti neaiškumų ar teisinių klausimų. Tad specialistų (matininko, geodezininko ar architekto) patirtis gali būti vertinga, siekiant išvengti klaidų ir užtikrinti, kad visi dokumentai atitiktų teisės aktų reikalavimus.
Būtina žinoti, kad, pakeitus sklypo paskirtį, keisis ir žemės sklypo rinkos vertė bei žemės mokesčio dydis.
Štai ir viskas, visi žingsniai atlikti ir jūsų žemės sklypo paskirtis pakeista sėkmingai.
Žemės sklypo paskirties ar naudojimo būdo keitimas gali atrodyti sudėtingas ir biurokratizuotas procesas, tačiau laikantis aiškios sekos viską galima atlikti greitai ir sklandžiai.
Turiu pabrėžti, kad informacija ar tam tikri nuostatai kinta, yra tikslinami ar net keičiami. Todėl visais atvejais būtina laikytis visų teisės aktų nuostatų, teikti tinkamai parengtus dokumentus ir bendradarbiauti su savivaldybėmis bei kitomis institucijomis.
Žemės sklypo paskirties keitimas Lietuvoje yra sudėtingas procesas, kurį reglamentuoja teisės aktai, o tai reikalauja atidumo bei teisinio aiškumo.
Statybos leidimai ir kiti reikalavimai
Klausimai apie statybas nuosavame žemės sklype, ypač kai planuojama statyti nedidelį namą, pirtį ar kitą statinį, yra labai dažni. Šiame straipsnyje pateikiama informacija apie tai, kada reikalingas statybos leidimas, kada reikia rengti projektą ir kokie reikalavimai taikomi įvairiems statiniams.
Iš senų laikų labai gajus mitas, kad statyti namą iki 80 m2 ploto leidimas nereikalingas. Ir taip, ir ne. Yra niuansų.
Juos apibrėžia - STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 5 įstatymo skyrius.
Pagal LR Statybos įstatymo 2 straipsnio 28 punktą:
Neypatingasis statinys - statinys, nepriskiriamas prie ypatingųjų ir nesudėtingųjų statinių. Tai yra dažniausiai pasitaikantys paprasti namai, kurių kvadratūra jau viršija 80m2. 100-200m2 gyvenamas namas - klasikinis tokios kategorijos statinys. Plačiau žiūrėsime į šią kategoriją.
Būtent čia ir „gyvena“ tie paprastai ir nesudėtingai be leidimų statomi statiniai. Nesudėtingi statiniai apibrėžti tiksliai. STR 1.01.03:2017 „Statinių klasifikavimas“ 6 įstatymo skyrius.
Taigi, jau žinome kokios kategorijos statinį norime statyti. Dar vienas mums dažnai sutinkamas įstatymas - STR 1.05.01:2017 „Statybą leidžiantys dokumentai. Statybos užbaigimas. Statybos sustabdymas. Savavališkos statybos padarinių šalinimas. Statybos pagal neteisėtai išduotą statybą leidžiantį dokumentą padarinių šalinimas“.
Statybos leidimas ir supaprastinta tvarka
Trumpai apibendrinant. Jeigu jūs turėjote sklypą ir pradėjote statyti dar iki 2017 metų - užregistruoti jį supaprastinta tvarka galima ir šiandien. Verta turėti įrodymus, kad statyta tikrai tuo metu. Registrų centras nesudėtingai gali patikrinti nuo kada statytojas valdo sklypą, pažiūrėti nuotraukas darytas iš kosmoso. Jeigu ten 2017-2018 metais nesimatė jokio statinio - gali tekti pasistengti įrodyti. Pateikti statybų rangos sutartį, medžiagų pirkimo kvitus, foto ar pan.
Ar galiu Vilniaus rajone statyti gyvenamą namą iki 80m2 be leidimo?
Ne. Nuo 2017 metų statant bet kokius gyvenamuosius namus leidimas privalomas. Verta paminėti, kad projektas ir derinimo tvarka tokio dydžio namų yra paprastesnis.
Sodo namų statyba
Sodų bendrijoje statomas nedidelis sodo namas. Jeigu tokio sodo namo aukštis neviršija 8,5 m, o bendra kvadratūra (rūsio plotas neskaičiuojamas) neviršija 80 m2 - statyti ir registruoti galima be leidimo. Tiesa reikia išlaikyti reikalingus atstumus nuo sklypo ribų, nepažeisti trečiųjų asmenų interesų ir pan.
Nėra skirtumo ar sodų bendrija yra mieste ar kaime - leidimas nereikalingas, kadangi sodo pastatai iki 80 m2 priskiriami I nesudėtingų statinių grupei. Jeigu sodo namas viršija 80 m2 - leidimas reikalingas.
Šiltnamio statyba
Šiltnamiai iki 80 m2 priskiriami I grupės nesudėtingiems statiniams. Taigi ir kaime ir mieste juos galima statyti neturint leidimo. Jeigu norima statyti neišlaikant 3 m atstumo nuo sklypų ribos - būtinai reikia ir kaimyno sutikimo. Žvėryno rajonas tikėtina priskiriamas kultūros paveldo zonai.
Žemės ūkio paskirties sklypas ir pirtelės statyba
Jeigu pirtelė yra iki 80 m2 - leidimo ir projekto kaip ir nereikėtų. Bet sklypas turi turėti bent jau suteiktą adresą. Adresų ŽŪ paskirties sklypams dažniausiai savivaldybės šiaip sau neduoda. Sklype turėtų būti suformuota užstatymo teritorija. Tai gali būti senos sodybos teritorija arba suformuota nauja. Tiesiog “bulvių lauke” statyti sudėtinga. Tuščio sklypo atveju reikia rengti ūkininko sodybos vietos parinkimo planą. Arba, jei sklypas patenka į savivaldybės urbanizuojamą teritoriją - keisti sklypo paskirtį. Jį suderinti ir gauti sklypui adresą.
Mieste privalu gauti statybą leidžiantį dokumentą ūkiniams pastatams, kurie priskiriami II nesudėtingų statinių grupei. Taigi, jei garažas bus iki 50 m2 - leidimo nereikia. Jeigu didesnis - reikia.
Verta atkreipti dėmesį į priestato konstrukcijas. Jeigu priestatas taps bendra namo dalimi (bendras stogas, patekimas į namą iš garažo ir pan.) - tai traktuojama kaip namo sudedamoji dalis - rekonstrukcija.
SLD statyti naują I grupės nesudėtingąjį statinį nėra privalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, kurortą, Kuršių neriją, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
SLD statyti naują II grupės nesudėtingąjį statinį neprivalomas, jei žemės sklypas nepatenka į šias teritorijas: miestą, konservacinės apsaugos prioriteto ar kompleksinę saugomą teritoriją, kultūros paveldo objekto teritoriją, kultūros paveldo objekto apsaugos zoną, kultūros paveldo vietovę, gamtos paveldo objekto, valstybinio parko, valstybinio rezervato, draustinio ar biosferos rezervato buferinės apsaugos zoną, magistralinio dujotiekio vietovės klasių teritorijas, esančias 200 metrų atstumu abipus magistralinio dujotiekio vamzdyno ašies.
Statybos leidimų reikalingumas
| Statinio tipas | Plotas | Aukštis | Reikalingas leidimas | Papildomos sąlygos |
|---|---|---|---|---|
| Gyvenamasis namas | Iki 80 m2 | - | Taip | Nuo 2017 m. |