Turto apmokestinimas yra svarbus instrumentas, galintis daryti įtaką turto pasiskirstymui visuomenėje. Lietuvoje turto apmokestinimo sistema apima nekilnojamojo turto, žemės ir paveldimo turto mokesčius. Šie mokesčiai, nors ir sudaro tik dalį savivaldybių biudžetų pajamų, yra svarbus savarankiškų pajamų šaltinis.
Turto Apmokestinimo Sistema Lietuvoje
Lietuvos turto apmokestinimo sistemą sudaro:
- Nekilnojamojo turto mokestis
- Žemės mokestis
- Paveldimo turto mokestis
Turto mokesčiai dažniausiai mokami į savivaldybių, kurių teritorijoje yra apmokestinamasis turtas, biudžetus, dažniausiai kartą per metus. Ekonomiškai stipriose šalyse pajamos iš turto mokesčių sudaro 0,5-4 % šalies BVP.
Savivaldybių Pajamos ir Turto Mokesčių Atotrūkis
Savivaldybių pajamų iš turto mokesčių atotrūkį lemia 3 pagrindiniai veiksniai:
- Tarifai
- Lengvatos
- Mokesčių bazė
Pavyzdžiui, jei savivaldybė turi mažesnius tarifus nei klasterio vidurkis ar šalies vidurkis, tai reiškia, kad ji turi potencialą pasididinti pajamas didindama tarifus. Taip pat, jei savivaldybė suteikia daugiau mokesčių lengvatų nei klasterio vidurkis ar šalies vidurkis, tai reiškia, kad ji turi potencialą pasididinti pajamas sumažindama lengvatas.
Paveldimo Turto Apmokestinimas
Paveldimo turto apmokestinamoji vertė sudaro 70 % faktinės jo vertės. Mokesčio tarifas yra 5 %, kai paveldimo turto apmokestinamoji vertė ne didesnė kaip 150 000 eurų, ir 10 %, kai jo vertė yra didesnė kaip 150 000 eurų.
Nekilnojamojo Turto Pardavimo Pajamų Apmokestinimas
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms apmokestinti taikomas 15 proc. pajamų mokesčio tarifas, tačiau jeigu šių ir kitų su darbo santykiais nesusijusių apmokestinamųjų pajamų metinė suma viršija 120 vidutinių šalies darbo užmokesčių dydžio (VDU) sumą, tuomet šį dydį viršijanti pajamų dalis apmokestinama taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM) yra apskaičiuojamas taip:
GPM = (pardavimo pajamos* - įsigijimo kaina** - privalomi mokėjimai***) x 15 proc.
Kur:
- pardavimo pajamos - tai suma, už kurią pardavėte nekilnojamąjį turtą;
- įsigijimo kaina - nekilnojamojo turto pirkimo kaina, o kai turtas įsigytas kitu (ne pirkimo) būdu jo įsigijimo kaina nustatoma pagal teisės aktuose nustatytas taisykles;
- privalomi mokėjimai - tai išlaidos, kurios privalomai patiriamos parduodant turtą (pvz., atlygis notarams, mokestis už VĮ Registrų centro atliekamus registravimo veiksmus ir pan.).
Į 120 VDU metinę pajamų sumą neįskaičiuojamos individualios veiklos pajamos, pajamos iš paskirstytojo pelno, autoriniai atlyginimai, gauti iš darbdavio, tantjemos bei atlygis už veiklą stebėtojų taryboje, valdyboje, paskolų komitete, mažosios bendrijos vadovo (ne bendrijos nario) pajamos už vadovavimą.
Naujovės nuo 2026 m.
Nuo 2026 m. sausio 1 d. įsigalioja nauja nekilnojamojo turto (NT) mokesčio sistema, kuri palies kiekvieną gyventoją, turintį nekilnojamojo turto, - nuo turinčių tik vieną būstą iki valdančių kelis objektus. Keičiasi ir gyventojų pajamų mokesčio (GPM) apskaičiavimo taisyklės, parduodant nekilnojamąjį turtą.
Nuo 2026 m. pagrindinis būstas į šią sistemą įtraukiamas tik tada, kai jo vertė viršija 450 000 eurų. Sutuoktiniams taikoma bendra - 900 000 eurų - riba. Viršijančiai daliai galioja tarifas nuo 0,1 iki 1 %, nustatomas konkrečios savivaldybės. Tad labai svarbu sekti konkrečios savivaldybės sprendimus dėl apmokestinamosios vertės ir tarifų patvirtinimo.
Gyventojams sudaromos sąlygos nelaukti 10 metų, jei norima parduoti NT nemokant GPM. Nuo 2026 m. sausio 1 d. 10 metų laikymo reikalavimas trumpinamas iki 5 metų. Vienerių metų panaudojimo lengvata - jei deklaracija truko < 2 m., bet gautas pelnas per 12 mėn.
Svarbu įsivertinti konkrečios savivaldybės taikomus tarifus ir pasirūpinti apleisto turto sutvarkymu, kad nebūtų permokama.
Turto Nelygybė Europoje ir Lietuvoje
Skaičiuojama, kad 2025 m. pradžioje vos 5 proc. euro zonos turtingiausių gyventojų priklausė 45 proc. viso grynojo namų ūkių turto. Tai rodo, kad turto koncentracija euro zonoje yra itin didelė - nedidelė dalis visuomenės valdo beveik pusę viso sukaupto turto. Toks pasiskirstymas išryškina ekonominę nelygybę, kai daugumai gyventojų lieka dalintis ženkliai mažesne turto dalimi, kas gali lemti ribotas galimybes investuoti, kaupti santaupas ar užsitikrinti finansinį stabilumą ateityje.
Vieno didžiausių pasaulio bankų UBS naujausias tyrimas parodo turto nelygybės rodiklius Europoje. Šie rodikliai matuojami Gini koeficientu, kuris parodo, kaip tolygiai ar netolygiai visuomenėje pasiskirstęs turtas.
Duomenys rodo, kad Europos šalys pasižymi labai skirtingu turto pasiskirstymu. Pavyzdžiui, vienose valstybėse didžioji dalis turto sukaupta turtingiausių gyventojų rankose, o kitose jis yra paskirstytas daug tolygiau tarp visų visuomenės narių. Įdomu tai, kad Švedija, dažnai laikoma socialinės lygybės pavyzdžiu daugelyje sričių, tačiau joje yra fiksuojama didžiausia turto nelygybė Europoje (0,75). Tuo metu mažiausią turto nelygybę fiksuoja Slovakija, kurios koeficientas yra tik 0,38.
Tuo metu Lietuva pagal šį rodiklį per daug neišsiskiria. Joje, kaip ir Suomijoje turto pasiskirstymo koeficientas siekia 0,62. Lietuvoje situacija yra geresnė nei Latvijoje ar Estijoje, tačiau prastesnė nei kaimyninėje Lenkijoje.
Europos centrinio banko (ECB) duomenimis, 2025 m. pirmąjį ketvirtį turtingiausi 5 proc. gyventojų sukaupia didžiausią turto dalį Latvijoje (54 proc.), Austrijoje (53,1 proc.) ir Lietuvoje (51,7 proc.).
Tyrimų vadovai pabrėžia, kad vienas pagrindinių turto nelygybės skirtumus paaiškinančių veiksnių yra nuosavo būsto turėjimas. Šalyse, kur didžioji dauguma gyventojų turi savo būstą, turto nelygybė yra mažesnė.
Skurdo Mažinimo Iniciatyvos Lietuvoje
Siekiant kovoti su skurdo lygiu Socialinės apsaugos ir darbo ministerijos (SADM) pasiūlė Piniginės socialinės paramos nepasiturintiems gyventojams įstatymo pakeitimus. Pabrėžiama, kad vienas svarbiausių pakeitimų - tai priverstinės visuomenei naudingos veiklos atsisakymas.
Vietoje to, socialinės pašalpos gavėjai bus skatinami dalyvauti užimtumo didinimo programose, jiems bus teikiama individualizuota kompleksinė pagalba. „Realybėje ši veikla dažniausiai apsiribodavo nuolatinio pobūdžio aplinkos tvarkymo darbais ir tapo įteisintu būdu išnaudoti paramos gavėjus, nesuteikiant jokių socialinių garantijų ar realių galimybių įsidarbinti. Todėl šią tvarką būtina keisti.
Įstatymo pakeitimuose taip pat numatyta palankesnė papildomos socialinės pašalpos mokėjimo tvarka įsidarbinus - pilna išmoka būtų mokama šešis, o ne tris mėnesius - tai suteiktų didesnį finansinį saugumą pereinamuoju įsidarbinimo laikotarpiu ir paskatintų ilgalaikius bedarbius grįžti į darbo rinką.
Paramą galės gauti visi, kurie dirba, nepriklausomai nuo darbo laiko trukmės. Tokiu būdu į darbo rinką galės grįžti žmonės po ilgalaikio nedarbo, auginantys vaikus ar besirūpinantys artimaisiais ir dėl to negalintys dirbti pilnos darbo dienos.
Tačiau NSMOT perspėja, kad to gali nepakanti. Jei socialinės paramos dydžiai nebus susieti su minimalių vartojimo poreikių lygiu, tūkstančiai žmonių ir toliau negalės patenkinti būtinųjų poreikių.
Įmonės Vertė ir Turto Apmokestinimas
Turto ir įmonės vertė yra vienas iš svarbiausių kriterijų, lemiančių imonės patikimumą, likvidumą, krizinės situacijos gilumą. Įmonės veikla priklauso nuo daugelio veiksnių. Tačiau pagrindinis trūkumas tas, kad labai sunku tiksliai apibrėžti atskirų veiksnių įtaką veiklos sėkmei. Vienodi veiklos rezultatai gali būti pasiekiami įvairiomis pasirnktų rodiklių kombinacijomis. Būtina išanalizuoti įmonės ir turto vertę nulemenčius veiksnius.
Todėl pasitelkiami specialūs analizės ir įvertinimo metodai leidžia nustatyti bbendrą įmonės vertę arba atskiros aktyvų dalies vertę. Nekilnojamojo turto vertė nustatoma Tarptautinio turto vertinimo standartų komiteto pripažintais metodais.
Vertinimo metodai:
- Parenkami analogai ir nustatomos jų pardavimo sąlygos.
- Surinktos informacijos analizė.
- Atliekama analogo kainos korekcija.
Čia įtakos turi ir turto vieta, ir jo techninės, eksploatacinės charakteristikos. Koreguoti galima ir absoliučiomis sumomis, ir bandant susieti gautų kainų ir techninių eksploatacinių charakteristikų lygį.
Turto Perkėlimo Apmokestinimas
Vienas iš 2019 m. pabaigoje priimtų PMĮ pakeitimų įtvirtino visišką naujovę Lietuvos mokesčių teisėje - turto perkėlimo (ne perleidimo!) apmokestinimą (angl. exit tax). Pagal PMĮ 2 str. 39(1) dalį, tai operacija, kai vieneto turtas, kurį vienetas naudoja LR vykdomai veiklai, yra perkeliamas į užsienio valstybę ir pradedamas naudoti ten vykdomai veiklai (ar, kaip 2020 m. lapkričio 11 d. išaiškino VMI apibendrinto PMĮ komentaro pakeitime, nors ir nėra fiziškai perkeliamas, bet yra tiesiog priskiriamas veiklai užsienyje).
Kitaip tariant, esminis momentas, su kuriuo siejamas apmokestinimas pelo mokesčiu Lietuvoje - turto priskyrimas naudoti veiklai užsienio valstybėje. PMĮ 40(2) str. Lietuvoje veiklą vykdantis Lietuvos vienetas arba užsienio vienetas, vykdantis Lietuvoje veiklą per nuolatinę buveinę, iki tol savo veikloje Lietuvoje naudotą savo turtą priskiria savo vykdomai veiklai užsienyje (Lietuvos įmonė - savo nuolatinei buveinei užsienyje, o užsienio įmonė - savo centrinei buveinei užsienyje ar nuolatinei buveinei kitoje užsienio valstybėje), ir išlieka turto savininku, t. y.
Šiuo atveju, turtas gali būti fiziškai perkeliamas į užsienį, pvz. Turto perkėlimo apmokestinimas ypač aktualus Lietuvos įmonėms, kurios užsienio valstybėse jau vykdo veiklą per nuolatinę buveinę, kadangi priskyrus įmonės turimą turtą veiklos per nuolatinę buveinę vykdymui, nuo 2020 m.
Nekilnojamojo Turto Tendencijos 2026 Lietuvoje
Nekilnojamojo turto tendencijos 2026 Lietuvoje vis aiškiau rodo, kad po kelių neramių metų rinka grįžta į stabilesnę, brandesnę ir labiau prognozuojamą fazę. 2026-ieji yra metai, kai rinka remiasi ekonominiais pagrindais, o ne emocijomis: palūkanos stabilizuojasi, finansavimas tampa aiškesnis, mažėja pirmajam būstui reikalingas pradinis įnašas, o papildomas likvidumas atsiranda dėl pensijų sistemos pokyčių.
Per pastaruosius metus pirkėjai susidūrė su dviem esminiais barjerais: pabrangusiomis paskolomis ir didele pradinei įmokai reikalinga suma. Tačiau būtent rami, subalansuota rinka dažniausiai yra palankiausia, nes ji leidžia rinktis, derėtis, vertinti dokumentus ir planuoti.
Rinkos Ciklai
Nekilnojamojo turto rinka nėra tiesi linija - ji juda ciklais. Dažniausiai galima išskirti keturias stadijas: (1) augimas, (2) perkaitimas, (3) korekcija ir (4) stabilizacija. 2021-2022 m. Lietuvoje dominavo augimo ir perkaitimo elementai. Vėliau sekė korekcija, kurią labiausiai paskatino palūkanų šuolis, infliacija ir bendras finansinis neapibrėžtumas.
2023-2024 m. dalis pirkėjų sustojo, nes staigiai pakilo EURIBOR ir mėnesinės įmokos išaugo. Tačiau 2025-2026 m. rinka pamažu pereina į stabilizacijos etapą. Šis etapas laikomas sveikiausiu, nes pasiūla ir paklausa ima balansuotis, kainų pokyčiai tampa nuosaikesni, o sprendimai labiau pagrįsti.
Palūkanų Stabilizacija
2026 m. pasikeičia svarbiausias dalykas - atsiranda prognozuojamumas. Kai palūkanų lygis stabilizuojasi, pirkėjai gali aiškiau planuoti biudžetą, o bankai vėl aktyviau vertina paskolų paraiškas. Stabilumas psichologiškai veikia stipriau nei pats palūkanų procentas.
Kainų Kritimo Argumentai
Vertinant ekonominius veiksnius, staigaus ir plataus kainų kritimo scenarijus daugeliu atvejų yra mažai tikėtinas:
- Statybų savikaina ir „kainų grindys“
- Pajamų augimas palaiko paklausą
- Konvergencija su Vakarų Europa
10% Pradinis Įnašas
Vienas ryškiausių 2026 m. rinkos pokyčių - pirmajam būstui reikalingo pradinio įnašo sumažinimas iki 10%. Šis sprendimas turi didžiulį poveikį ne tik atskiroms šeimoms, bet ir visai rinkai, nes jis sumažina pagrindinį barjerą, su kuriuo susiduria jauni pirkėjai: santaupų kaupimą.
Antros Pakopos Pensijų Reforma
Antros pakopos pensijų sistemos pokyčiai sukuria dar vieną svarbų veiksnį rinkai - papildomą likvidumą. Kai gyventojai gauna daugiau lankstumo, dalis sukauptų pinigų gali grįžti į vartojimą ir investicijas.
Regionai ir Priemiesčiai
Nuotolinis darbas, gyvenimo būdo pokyčiai ir infrastruktūros plėtra pakeitė žmonių prioritetus. Daugeliui svarbiau nebe „būti centre“, o turėti daugiau erdvės, privatumo, kiemą, terasą, ramybę. Dėl to sparčiai auga priemiesčiai ir regionai šalia didmiesčių.
Kokybė Svarbiau Už Kvadratūrą
Dar viena labai aiški 2026 m. tendencija - pirkėjai vis labiau renkasi kokybę. Anksčiau daug kas siekė didesnio ploto, dabar prioritetai kitokie: energinė klasė, sąnaudos, patogus išplanavimas, parkavimas, sandėliukas, terasa ar balkonas. Žmonės nori būsto, kurį patogu išlaikyti ir kuriame malonu gyventi.
Investavimas į Nekilnojamąjį Turtą 2026 m.
Investuotojai 2026 m. elgiasi kitaip nei 2021 m. „bumo“ metu. Dabar svarbiausia ne „pirkti bet ką“, o pirkti tai, kas turi paklausą, likvidumą ir aiškią nuomos logiką. Nuomos rinka išlieka stipri, ypač didmiesčiuose ir ten, kur yra universitetai, dideli darbdaviai, infrastruktūra.
Profesionalus Pardavimas
2026 m. rinkoje nebeužtenka tiesiog įkelti skelbimą ir laukti. Konkurencija didesnė, pirkėjai išrankesni, o informacijos daugiau. Todėl profesionalus pateikimas dažnai lemia, ar turtas bus parduotas greitai ir geresne kaina.
Išieškojimas iš Įkeisto Turto
Įkeitimas, kaip prievolių įvykdymo užtikrinimo būdas, pagrįstai vertinamas kaip vienas efektyviausių bei patikimiausių užtikrinimo būdų. Šiandien, esant įvairialypės finansavimo politikai, neišvengiamai susiduriama su efektyvių prievolių įvykdymo užtikrinimo būdų ieškojimu.
Pagal Lietuvos Centrinės hipotekos įstaigos duomenis, 2007 metais 5844 juridiniai asmenys buvo sudarę hipotekos sandorius ir 4747 juridiniai asmenys - įkeitimo sandorius, tuo tarpu hipotekos sandorius sudarė 59047 fiziniai asmenys ir įkeitimo sandorius - 1597 fiziniai asmenys. Įkeisto kilnojamojo turto vertė siekė 18,9 mlrd. litų, o nekilnojamojo turto vertė - 31,8 mlrd. litų.