Daugiabučių namų gyventojams svarbu užtikrinti tinkamą bendrojo naudojimo objektų priežiūrą. Tam tikslui pasitelkiamos įvairios valdymo formos, o viena iš jų - būsto eksploatavimo tarnyba, arba administratorius.
Administratoriaus Funkcijos Ir Atsakomybės
Administratorius - tai asmuo arba įmonė, atsakinga už daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų valdymą ir priežiūrą. Jų darbą reglamentuoja Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatai.
Pagrindinės administratoriaus funkcijos:
- Bendro turto priežiūra: Administratorius rūpinasi gyventojams priklausančiu bendru turtu ir organizuoja jo priežiūrą.
- Objektų aprašo sudarymas ir tvarkymas: Sudaro ir tvarko namo bendrojo naudojimo objektų aprašą.
- Sprendimų priėmimas dėl šildymo ir karšto vandens sistemų: Šilumos ūkį reglamentuojančių teisės aktų nustatytais atvejais ir tvarka šaukia patalpų savininkų susirinkimą arba organizuoja balsavimą raštu dėl namo šildymo ir karšto vandens sistemos priežiūros, šildymo būdo keitimo ir kitų su šildymu susijusių klausimų.
- Mokėjimų apskaičiavimas ir apskaita: Apskaičiuoja mokėjimus, įmokas, tvarko jų surinkimo ir naudojimo apskaitą.
- Mokėjimo dokumentų rengimas: Finansinę apskaitą ir (ar) mokesčius reglamentuojančių teisės aktų nustatyta tvarka parengia mėnesinius mokėjimo dokumentus (sąskaitas, mokėjimų pranešimus ar kt.) ir pateikia gyventojams.
- Metinės veiklos ataskaitos rengimas: Rengia metinę savo veiklos, susijusios su administruojamu namu, ataskaitą.
Administratorius taip pat privalo teikti informaciją apie save ir paslaugų teikėjus, įskaitant:
- Informaciją apie administratorių - pavadinimą, teisinę formą, buveinę, bendrąjį telefono numerį, el. paštą.
- Administratoriaus (juridinio asmens) paskirto atsakingo darbuotojo vardą, pavardę, telefono numerį, el. paštą.
- Techninės priežiūros, šildymo ir karšto vandens sistemų priežiūros (eksploatavimo), liftų priežiūros ir kitų paslaugų teikėjų (tarnybų ir (ar) specialistų), avarinių tarnybų telefonų numerius.
- Patalpų savininkų atstovų vardą ir pavardę, kontaktinę informaciją (adresą ir (ar) telefono numerį, ir (ar) el. paštą).
Gyventojų Teisės Ir Pareigos
Butų ir kitų patalpų savininkai (naudotojai) bendrojo naudojimo objektus privalo valdyti, tinkamai prižiūrėti, remontuoti ar kitaip tvarkyti. Jie taip pat turi teisę reikalauti iš kitų butų ir kitų patalpų savininkų (naudotojų), kad gyvenamojo namo bendrojo naudojimo objektų valdymas ir naudojimas atitiktų bendrąsias buto ir kitų patalpų savininkų (naudotojų) teises ir teisėtus interesus.
Valdymo Formos Alternatyvos
Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektams valdyti butų ir kitų patalpų savininkai gali pasirinkti vieną iš šių formų:
- Steigti butų ir kitų patalpų savininkų bendriją.
- Sudaryti jungtinės veiklos sutartį.
- Pasirinkti bendrojo naudojimo objektų administratorių.
Pavyzdinę jungtinės veiklos sutarties formą tvirtina Vyriausybė ar jos įgaliota institucija.
Bendrijos Steigimas
Bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Sprendimą steigti bendriją priima butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų steigiamasis susirinkimas.
Jeigu bendrija steigiama daugiabučiame name, kurį administruoja administratorius, bendrijos steigimo iniciatoriai prieš 30 dienų iki numatomos bendrijos steigiamojo susirinkimo dienos turi raštu pranešti administratoriui ir (ar) pastato statytojui apie numatomą bendrijos steigiamojo susirinkimo šaukimo datą.
Apie organizuojamą steigiamąjį bendrijos susirinkimą, jo datą, vietą ir laiką visiems namo butų ir kitų patalpų savininkams pranešama ne vėliau kaip prieš 14 dienų. Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų.
Bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Buto ar kitų patalpų savininkas balsuojant turi po vieną balsą.
Bendrijos steigiamojo susirinkimo dalyviai registruojami į sąrašą, kuriame nurodoma: dalyvio vardas ir pavardė ir kita informacija. Jeigu susirinkimo dalyvis yra įgaliotas savininko atstovas, susirinkimo dalyvių sąraše nurodomas įgaliojimo registracijos numeris ir data.
Bendrijos steigiamasis susirinkimas yra protokoluojamas. Protokolas parengiamas per 5 darbo dienas nuo susirinkimo dienos. Protokolą pasirašo susirinkimo pirmininkas ir sekretorius.
Sprendimas registruoti bendriją priimamas steigiamajame susirinkime. Notaro patvirtintus dokumentus bendrijos pirmininkas pateikia Juridinių asmenų registrui, kuris per 20 darbo dienų registruoja bendriją arba praneša apie atsisakymą registruoti, nurodydamas priežastį.
Veiksmų Eiga Keičiant Valdytoją
Jei gyventojai nusprendžia pakeisti valdytoją, svarbu laikytis tam tikros tvarkos:
- Kreiptis į buvusį valdytoją su raginimu (siųstu registruotu paštu; įteikti pasirašytinai asmeniškai) per nustatytą terminą (pvz. 7 dienų) perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas.
- Jeigu buvęs valdytojas į gautą raginimą nereaguoja ar raginime nurodytų reikalavimų perduoti dokumentus ir kaupiamąsias lėšas neįvykdo, arba naujasis valdytojas papildomai neragino buvusio valdytojo įvykdyti savo pareigas, naujasis valdytojas privalo kreiptis į teismą su ieškiniu, prašydamas teismo įpareigoti buvusį valdytoją atlikti veiksmus.
- Vadovaujantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 29 straipsniu, ieškinys pareiškiamas teismui pagal atsakovo gyvenamąją vietą. Juridiniam asmeniui ieškinys pareiškiamas pagal juridinio asmens buveinę, nurodytą juridinių asmenų registre.
- Teismas sprendime nurodys terminą, per kurį atsakovas turės įvykdyti sprendimą. Jeigu atsakovas įpareigojimo per sprendime nurodytą terminą neįvykdo, ieškovas (naujasis valdytojas) turės kreiptis į teismą, prašydamas išduoti vykdomąjį raštą.
Savivaldybės Priežiūra Ir Kontrolė
Butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Civilinio kodekso 4.84 straipsnyje nustatyta tvarka paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūrą ir kontrolę atlieka savivaldybės.
Kauno miesto daugiabučių gyvenamųjų namų butų ir kitų patalpų savininkų bendrijų valdymo organų, jungtinės veiklos sutartimi įgaliotų asmenų ir Savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių veiklos, susijusios su įstatymų ir kitų teisės aktų jiems priskirtų funkcijų vykdymu, priežiūros ir kontrolės taisykles tvirtina Kauno miesto savivaldybės taryba.
Prašymai pateikiami Savivaldybės administracijos Būsto modernizavimo, administravimo ir energetikos skyriui, adresu Laisvės al. 94A, Kaunas.
Nepatenkinti administratoriaus veikla butų savininkai organizuoja susirinkimą dėl Jungtinės veiklos sutarties pasirašymo (JVS).
Svarbu Pasirinkti Patikimą Administracijos Įmonę
Svarbu išsiaiškinti, ar namo administratorius turi pakankamai kvalifikuotų darbuotojų, techninę įrangą, visą parą veikiančią nuosavą avarinę tarnybą, skambučių centrą ir asmeninius vadybininkus. Reikėtų pasidomėti ir tuo, ar bendrovė gali pasiūlyti inovatyvias paslaugas, atliktiems darbams suteikia garantijas ir sudaro išsimokėjimo dalimis galimybę. Visa tai ne tik leis užtikrinti nuolatinę namo priežiūrą, bet ir lengviau priimti sprendimus dėl didesnių remonto darbų.
Patikimas ir patyręs administratorius ne tik gali, bet ir privalo užtikrinti, kad būsto priežiūra būtų vykdoma visą parą - be švenčių ir poilsio dienų.
Senesniems namams reikia daugiau priežiūros, nes nemažos dalies namų konstrukcijos bei inžinerinės sistemos jau yra natūraliai nusidėvėjusios, moraliai pasenusios, pasiekusios arba net peržengusios maksimalias rekomenduojamas ekonomiško naudojimo normas, todėl yra neišvengiamos situacijos, kai būtina nedelsiant čia ir dabar reaguoti į vienos ar kitos inžinerinės sistemos išryškėjusius defektus bei avarijas.
Neturi nei patirties, nei tinkamos kvalifikacijos - vis daugiau asmenų pretenduoja tapti daugiabučių namų administratoriais, tačiau neretai jie neturi nei patirties, nei tinkamos kvalifikacijos šių paslaugų teikimui.
Šiuo metu Lietuvoje yra tik keletas įmonių, užtikrinančių visą parą klientų užklausas priimančio klientų aptarnavimo centro ar visą parą dirbančios avarinės tarnybos darbą. Tokią vyraujančią tendenciją sąlygoja tai, jog norint užtikrinti kokybišką paslaugų teikimą visą parą 7 dienas per savaitę, į tinkamą pasiruošimą bei vykdymą yra būtina investuoti nemažai savų lėšų.
Pastato priežiūra - saugumo garantas.
Švari gyvenamoji aplinka - tai dalis namų jaukumo.
Neturi nei patirties, nei tinkamos kvalifikacijos - vis daugiau asmenų pretenduoja tapti daugiabučių namų administratoriais, tačiau neretai jie neturi nei patirties, nei tinkamos kvalifikacijos šių paslaugų teikimui.
Šiuo metu Lietuvoje yra tik keletas įmonių, užtikrinančių visą parą klientų užklausas priimančio klientų aptarnavimo centro ar visą parą dirbančios avarinės tarnybos darbą. Tokią vyraujančią tendenciją sąlygoja tai, jog norint užtikrinti kokybišką paslaugų teikimą visą parą 7 dienas per savaitę, į tinkamą pasiruošimą bei vykdymą yra būtina investuoti nemažai savų lėšų.
Kadangi esame nepriklausomi, bet kada galime pakeisti Jūsų ir mūsų lūkesčių nepateisinusį partnerį.
Daug metų darbo patirties šioje srityje leido atrasti, pažinti ir susidraugauti su geriausiais daugiabučių namų priežiūros specialistais, atestuotais statybos ekspertais, inžinieriais, šios srities teisininkais.
Už Jūsų namą atsakingas projektų administravimo vadybininkas nuolat lankysis Jūsų name, bendraus ne tik telefonu, bet ir kitais patogiais būdais, organizuos virtualius ir gyvus susitikimus bei susirinkimus, spręs iškilusias problemas, ruoš pasiūlymus ir atliks kitus svarbius darbus.
Kokybiška daugiabučio namo priežiūra reikalauja daug laiko. Todėl mūsų projektų administravimo vadybininkas bus atsakingas ne daugiau nei už 25 namus.
Visais netikėtų gedimų atvejais Jums padės „Mano BŪSTAS“ avarinės komanda.