Ką daryti, jei neatlikti kadastriniai matavimai?

Kadastriniai matavimai yra svarbūs norint tiksliai nustatyti žemės sklypo ribas ir plotą. Šie matavimai atliekami naudojant specialią įrangą ir metodikas, o jų rezultatai įrašomi į Nekilnojamojo turto kadastrą. Tokie matavimai reikalingi ne tik parduodant ar perkant sklypą, bet ir norint jį padalinti, sujungti ar atlikti kitus veiksmus su nekilnojamuoju turtu.

Geodeziniai matavimai atliekami naudojant specialią įrangą.

Šiame straipsnyje aptarsime įvairius klausimus, susijusius su kadastriniais matavimais, sklypo padalinimu ir sumažinimu, geodeziniais matavimais bei jų privalomumu. Taip pat panagrinėsime, ką daryti, jei kaimynas bando pasididinti savo sklypą jūsų sąskaita, ar galima keisti sklypo ribas susitarus su kaimynais ir kitus aktualius klausimus.

Sklypo padalinimas ir dovanojimas

Dažnai kyla klausimų, kaip padalinti sklypą, pavyzdžiui, norint vieną dalį padovanoti artimajam. Pirmiausia, reikia atlikti sklypo geodezinius matavimus.

Reikia padaryti sklypo geodezinius matavimus, sklypą padalinti į dvi dalis ir vieną dalį pasidovanoti.

Jei tėvas turi namų valdos sklypą užregistruotą su nebaigtomis statybomis ir nori tą sklypą užrašyti dukrai, tačiau tą sklypą reikia padalinti į dvi dalis, kad atitektų ir sūnui, nuo ko pradėti? Kokia tvarka? Ar nuo notaro paslaugų ar nuo žemėtvarkos?

Procedūra prasideda nuo kreipimosi į žemėtvarkos specialistus, kurie atliks sklypo padalinimo darbus. Po to reikės notaro paslaugų, kad būtų įformintas dovanojimas ar kitas nuosavybės perleidimo būdas.

Pavyzdys iš praktikos: Dovainonių kaime gyvenanti Liudvika Karengienė susidūrė su situacija, kai dalis jos žemės buvo atimta be jos sutikimo. Moteris nesuprato, kodėl jos nuosava žemė atiteko kitam asmeniui, juo labiau, kad sklypas jai buvo suprojektuotas dar 2000 metais. Ši istorija parodo, kaip svarbu yra atlikti kadastrinius matavimus ir užtikrinti, kad jūsų nuosavybės teisės būtų apsaugotos.

Sklypo kadastriniai matavimai būtini norint tiksliai nustatyti žemės sklypo ribas.

Sklypo paskirties keitimas ir privažiavimo klausimai

Neretai savininkai nori pakeisti žemės ūkio paskirties sklypą į gyvenamąjį, kad galėtų statyti namus. Noriu savo žemės ūkio sklypą padalinti į tris gyvenamus sklypus vaikams.

Kyla klausimas, ar įmanoma keičiant paskirtį, išsikovoti vieną privažiavimą į savo žemę? Ar rasti servitutinį kelią? Šiuo atveju reikia kreiptis į savivaldybę ir aiškintis galimybes įrengti privažiavimą ar nustatyti servitutą.

Servitutas: viešpataujantis ir tarnaujantis

Svarbu suprasti, kas yra servitutas ir kuo skiriasi viešpataujantis nuo tarnaujančio. Servitutas yra teisė naudotis svetimu nekilnojamuoju turtu (tarnaujančiuoju daiktu) tam tikromis sąlygomis. Viešpataujantis servitutas suteikia teisę naudotis tarnaujančiuoju daiktu, pavyzdžiui, pravažiuoti keliu ar tiesti komunikacijas.

Jei norimo pirkti sklypo dokumentuose yra minimas viešpataujantis servitutas, reikėtų atidžiai išnagrinėti, kokias teises jis suteikia ir ar tai neturės įtakos sklypo naudojimui.

Geodeziniai ir kadastriniai matavimai: skirtumai ir reikalingumas

Kuo skiriasi geodeziniai matavimai nuo kadastrinių? Ar skiriasi kaina? Kokių matavimų reikia sudaryti notarinei sutarčiai parduodant sodo sklypą, kurio ribos nustatytos labai seniai ir dabar tie planai netinka Registrų centrui? Ar yra prasmė daryti ir vienus, ir kitus matavimus?

Geodeziniai matavimai yra bendresnis terminas, apimantis įvairius žemės paviršiaus matavimus, o kadastriniai matavimai yra specializuoti geodeziniai matavimai, skirti žemės sklypo ribų ir ploto nustatymui. Pardavimo sutarčiai reikalingi kadastriniai matavimai, jei senieji planai neatitinka Registrų centro reikalavimų.

Sklypo ribų keitimas ir kaimynų sutikimas

Ar gali sodo kaimynai susitarti keisti sklypo ribas, kai atliekami matavimai? Taip, kaimynai gali susitarti dėl sklypo ribų pakeitimo, tačiau tai turi būti įforminta notariškai ir atlikti kadastriniai matavimai.

Ar kaimynas turi teisę daryti geodezinius (kadastrinius) matavimus, nepranešęs kitam kaimynui ir be jo sutikimo, su kuriuo ribosis būsimasis sklypas? Kaimynas turi informuoti apie atliekamus matavimus, tačiau jo sutikimas nėra būtinas, jei matavimai atliekami pagal galiojančius teisės aktus.

Ką daryti, jei kaimynas bando pasisavinti jūsų sklypo dalį?

Mano sodo sklypo kaimynas užsisakė kadastrinius matavimus matyt per UAB Brantas, nes jie atsiuntė derinimui planą, iš kurio matyti, kad bando pasididinti ir atsiriekti apie 40m2 mano sklypo (jo kadastriniai matavimai dar neatlikti, bet turiu 1992m. planą prie privatizavimo sutarties), ribą brėždami per 1987m. priduotą ūkinį pastatą. Ką patartumėt?

Tokiu atveju reikia kreiptis į matininkus ir pateikti savo turimus dokumentus, įrodančius jūsų sklypo ribas. Jei nepavyksta susitarti taikiai, reikia kreiptis į teismą.

Kada privalomi geodeziniai matavimai?

Kada yra privalomas geodezinių matavimų atlikimas? Geodeziniai matavimai privalomi, kai norima padalinti, sujungti ar atlikti kitus veiksmus su žemės sklypu, taip pat kai senieji planai neatitinka Registrų centro reikalavimų. Geodeziniai matavimai reikalingi norint tiksliai nustatyti žemės sklypo ribas ir plotą.

Planuojame pirkti sklypą ir jo savininkai sako, kad būtų gerai sandorį įvykdyti iki 2017 m., nes iki tol galios senieji geodeziniai matavimai. Ar čia po Naujųjų metų kažkas keičiasi? Ar nebus taip, kad paskui mums nusipirkus sklypą, teks patiems iš naujo daryti geodezinius matavimus?

Reikėtų pasidomėti, kokie reikalavimai taikomi geodeziniams matavimams ir ar jie tikrai galioja tik iki 2017 m.

Žemės sklypo paruošimas pardavimui

Gali būti sunku parduoti žemės ūkio paskirties sklypą, kuriam neatlikti kadastriniai matavimai, nepakeista paskirtis į tinkamą statybai, neaiški situacija dėl inžinerinių tinklų. Arba dar blogiau - dalinatės žemės sklypą su bendraturčiais, todėl parduodate tik jo dalį. Tokį žemės sklypą ar jo dalį parduoti galite, bet dažniausiai tik už mažą kainą, palyginus su ta, kokią gautumėte teisiškai jį sutvarkę ir paruošę pardavimui.

Turbūt pigiausias ir paprasčiausias variantas, kaip galite padaryti savo žemės sklypą patrauklesnį pirkėjui - turėti atsakymus į visus galimus klausimus. Labai svarbu žinoti, ką parduodate ir kokios yra parduodamo žemės sklypo vystymo galimybės. Tai padeda ne tik nustatyti adekvačią parduodamo sklypo kainą.

Patyrę nekilnojamojo turto vystytojai patys pasitelkia specialistus, kad šie surinktų kuo daugiau informacijos apie perkamą turtą. Būtent todėl pardavėjas turi žinoti atsakymus į visus galimus klausimus.

Žemės sklypo paskirtis ir naudojimo būdas gali būti pakeičiami pakankamai greitai savivaldybės administracijos direktoriaus įsakymu. Jei, pavyzdžiui, žemės sklypo dalis patenka į gatvės raudonąsias linijas, būtina rengti formavimo ir pertvarkymo projekto procedūrą, kad ta dalis būtų atidalinta. Kitu atveju savivaldybė greičiausiai neleis pradėti pastatų projektavimo darbų.

Kartais įmanoma pakeisti nebeaktualaus ar nepalankaus detaliojo plano sprendinius. Vienas labiausiai pirkėjus atbaidančių dalykų yra kai parduodama tik dalis žemės sklypo. Tokiu atveju norint pradėti bet kokias pastatų projektavimo procedūras, bus būtina gauti sklypo bendraturčių sutikimą.

Ši situacija iš dalies gali būti sprendžiama nustačius žemės sklypo naudojimosi tvarką, kurioje ne tik būtų apibrėžta tiksli kiekvieno savininko sklypo dalis, kuria jis galės naudotis, bet ir aptarta statybų ar leidimų suteikimo projektuoti ir statyti pastatus tvarka. Naudojimosi tvarkos nustatymas problemą sprendžia tik iš dalies.

Idealiausia būtų formavimo ir pertvarkymo projektu nuo žemės sklypo atskirti kiekvieno sklypo savininko dalį ir formuoti kaip atskirą sklypą. Jei žemės sklypo bendraturčiai nesutaria dėl naudojimosi tvarkos nustatymo ar sklypo dalių atidalinimo, yra galimybė tai išspręsti teisminiu keliu.

Parduodamą žemės sklypą galima būtų dar labiau pagerinti parengus projektinius pasiūlymus. Juose parodomas pastatų išdėstymas žemės sklype, fasadai, vizualizacijos, aukštų planai, automobilių stovėjimo vietos, tikslūs užstatymo rodikliai, parduodamas plotas ir daugelis kitų duomenų.

Siūlyčiau parengtus projektinius pasiūlymus suderinti su Vilniaus miesto savivaldybės Miesto plėtros departamentu ir, jei būtina, kitomis institucijomis, taip pat atlikti visuomenės supažindinimo su projektiniais pasiūlymais procedūras, gauti specialiuosius reikalavimus.

Taip pat savivaldybė gali pareikalauti gauti kaimyninių žemės sklypų savininkų ar Nacionalinės žemės tarnybos sutikimus, jei planuojama statyti arčiau žemės sklypo ribos, nei nustatyta teisės aktuose.

Atkreiptinas dėmesys, kad pirkėjas prieš įsigydamas turtą, gali pareikalauti gauti visus kaimynų sutikimus, jei jie yra būtini pastatų statyboms. Specialieji reikalavimai ir visi būtini sutikimai yra garantija, kad tokie pastatai, kokie yra numatyti suderintuose projektiniuose pasiūlymuose gali būti projektuojami ir vėliau statomi konkrečiame žemės sklype.

Taip pat specialieji reikalavimai yra pagrindas rengti pastatų techninį projektą. Tai ypač svarbu, jei parduodamas žemės sklypas yra sudėtingesnėje vietoje, pavyzdžiui, Vilniaus miesto senamiestyje ar jo apsaugos teritorijoje.

Turbūt pats didžiausias galimas žemės sklypo pagerinimas iki statybos darbų - statybą leidžiantys dokumentai. Tam turi būti rengiamas pastatų techninis projektas. Šis procesas, palyginus su specialiųjų architektūros reikalavimų gavimu, yra gerokai brangesnis ir paprastai ilgiau užtrunkantis. Be jokios abejonės, statybą leidžiantys dokumentai yra labai didelis privalumas būsimam pirkėjui.

Paprastai sunku yra parduoti žemės sklypą, kuris nėra tam tinkamai paruoštas, nes potencialūs klientai renkasi „pagal išvaizdą“.

Veiksmai, apimantys tinkamą žemės sklypo paruošimą parduoti:

• Žemės sklypo kadastrinių matavimų atlikimą;
• Pavienių medžių iškirtimą;
• Sklype esančių šiukšlių sutvarkymą;
• Žemės sklypo paskirties ir naudojimo būdo keitimą;
• Sklypo ribų (koordinačių) pažymėjimą;
• Medžiais ir krūmais apžėlusio sklypo sutvarkymą;
• Geodezinių matavimų atlikimą;
• Užterštų teritorijų sutvarkymą;
• Žemės išlyginimo darbus;
• Žemės sklypo vystymo galimybių analizę;
• Žemės sklypo formavimo ir pertvarkymo projektą;
• Sklypo bendraturčių sutikimo gavimą;
• Projektinių pasiūlymų parengimą;
• Kt. reikiamų dokumentų paruošimą.

Dažniausi žemės sklypų trūkumai: neatlikti kadastriniai matavimai, neišpjauti sklype esantys pavieniai medžiai, medžiais ir krūmais apžėlę laukai ar sklypo reljefo netolygumai ir kt.

Kadastriniai matavimai - būtinas žingsnis

Neretai parduodami žemės sklypai prieš tai neatlikus jų kadastrinių matavimų. Renkantis reikėtų atkreipti dėmesį, ar jie atlikti, nes po tokių matavimų žemės sklypas gali sumažėti net keliais arais.

Detalusis planas ir jo svarba

Taip pat yra svarbu žinoti, ar yra patvirtintas detalusis planas. Detaliajame plane yra numatyta, kokią veiklą sklype galima vykdyti. Jame yra pažymėti esminiai sklypo rodikliai: plotas, užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas, aukštingumas, komunikacijos, keliai, galimi statiniai, ir kita.

Svarbu atkreipti dėmesį į tai, ar detalusis planas yra tik patvirtintas ar jis ir įregistruotas. Tai patikrinti nesudėtinga - įregistruotame detaliajame plane yra sudėti savivaldybės, vandentiekio, elektros, dujininkų, ryšio operatorių ir kitų institucijų antspaudai. Jei yra savivaldybės atstovo parašas ir antspaudas, vadinasi, tokiu detaliuoju planu galima pasikliauti.

Sklypo paskirties keitimas

Kyla klausimas, ar galimas žemės sklypo paskirties keitimas? Tai patikrinti paprasta savivaldybės bendrajame plane. Kai žemės sklypai patenka į urbanizuotą ar urbanizuojamą teritoriją, tai problemų dėl sklypo paskirties keitimo nekils, jei - ne, tai jos pakeisti - negalėsite. Ką daryti, jei išsirinkote vietą, tačiau žemės sklypo paskirtis neatitinka jūsų poreikių?

Komunikacijos ir infrastruktūra

Išsirinktas netinkamoje vietoje žemės sklypas gali pareikalauti didelių investicijų į infrastruktūrą, todėl jį perkant būtina įsivertinti būtinas investicijas, nes komunikacijų atvedimas reikalauja laiko ir lėšų. Specialistai siūlo dar prieš įsigyjant sklypą išsiaiškinti kokios yra numatytos techninės sąlygos komunikacijoms atvesti.

Techninės sąlygos padeda suvokti kur ir kaip galima prisijungti prie reikalingos infrastruktūros. Pavyzdžiui, išsirinktas žemės sklypas ir prisijungti prie elektros tinklų gali būti nelabai sudėtinga, tačiau prisijungimas prie vandentiekio, nuotekų šalinimo sistemos, dujų, šviesolaidinio interneto yra sudėtingesnis, todėl reikėtų įvertinti visus niuansus. Nesant galimybių prisijungti prie centralizuotų sistemų, galima galvoti apie vietinių tinklų įrengimą.

Reikėtų apsispręsti, kokio masto veikla bus vykdoma, nes nuo to priklauso sklypo dydžio pasirinkimas. Žemės sklypai niekada nėra užstatomi 100 proc. Remiantis teritorijų planavimo normomis, didžiausias galimas užstatymo tankis specializuotų kompleksų, pramonės ir sandėliavimo ar inžinerinės infrastruktūros teritorijose - 80 proc., tačiau rekomenduojamas - mažesnis.

Žemės paruošimas po statybų

Specialistų teigimu, sunkiausia sklypą susitvarkyti ir apsiželdinti tuomet, kai statybinės atliekos suverčiamos čia pat sklype, užlyginamos ir užpilamos nestoru sluoksniu smėlio, durpių ar juodžemio. Geriausiai po bet kokių statybos darbų augalų nesodinti, o palaukti metus - po žiemos išlys visi sklypo trūkumai.

Storas statybinių atliekų sluoksnis trukdo bet kokių augalų šaknims prasiskverbti gilyn, todėl tokioje žemėje vaismedžiai ir dauguma sumedėjusių dekoratyvinių augalų neaugs. Jeigu atliekų iš sklypo išvežti neįmanoma, ant viršaus reikia užberti kuo daugiau derlingos žemės.

Jeigu atliekos palaidotos tik vienoje ar dviejose vietose, ten galima įrengti alpinariumus arba gėlynus pakeltose lysvėse.

Jei atliekos palaidotos nevienodu gyliu, kad neįsmuktų velėna, duobę galima užpilti kompostu ir ant viršaus pasėti naują žolę.

Jeigu žemė molinga, statybinė technika ją gali suploti taip, kad susidarys vandeniui nelaidus sluoksnis. Tokiu būdu sklypas taps panašus į didžiulį vazoną be drenažo skylutės.

Kol nebus įrengtas drenažas, net ir užbėrus storą komposto ar žemių sluoksnį, augalai neaugs dėl nuolat stovinčio vandens. Jei sklypas bus lyginamas smėliu, o ant viršaus beriamas kompostas, bet kokius augalus, net ir pievelę reikės labai gausiai laistyti, nes smėlis visai nesulaiko vandens.

Medžių įtaka žemės paruošimui

Dauguma suaugusių medžių nepakenčia, kai užberiamas šaknies kaklelis. lėtai, eglės ir pušys gali žaliuoti dar keletą metų, o lapuočiai numeta lapus tą pačią vasarą. Beržai, ąžuolai ir liepos išgyvena, bet pradeda džiūti viršūnės. Ievos, topoliai ir dauguma krūmų išgyvena net užpylus šaknies kaklelį storu žemių sluoksniu, nes greitai iš kamieno išleidžia pridėtines šaknis.

Pramoninės paskirties sklypai

Kai perkamas pramoninės paskirties sklypas - tarp svarbiausių jo įsivertinimo aspektų įvardijami lokacija ir susisiekimo galimybės. Specialistai rekomenduoja prieš perkant sklypą kruopščiai peržiūrėti bendruosius planus ir įvertinti atstumą iki būsimų ar esamų kelių bei kitų komercinių zonų.

Įsigytame sklype galėsite vykdyti tik detaliajame ar bendrajame plane numatytas veiklas, todėl būtina iš anksto numatyti, kokia konkreti veikla bus vykdoma. Paprasčiau kalbant, pastato paskirtis turi atitikti sklypo paskirtį. Detaliuosius planus rengia architektai, kurie tiksliai žino visus niuansus ir perspektyvas, tad ne pro šalį būtų pasikonsultuoti su jais.

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas

Žemės ūkio paskirties žemės pardavimas - vienas sudėtingiausių NT sandorių, kurį griežtai riboja įstatymai.

Klausimai, kurie paprastai domina potencialius pirkėjus:

• tikslus žemės sklypo vieta, jo adresas arba geografinės koordinatės;
• kokioje vietovėje (miesto, kaimo) yra sklypas, su kuo jis ribojasi;
• ar netoliese yra viešojo transporto stotelė;
• tikslūs sklypo matmenys, jo forma, plotas;
• kokia žemės sklypo paskirtis, ar yra galimybė ją keisti;
• ar patogu privažiuoti prie sklypo;
• ar atlikti geodeziniai sklypo matavimai;
• ar iki žemės sklypo yra atvestos komunikacijos (elektra, vanduo, dujos);
• jei sklypas skirtas gyvenamiesiems namams statyti, gal jau yra gautas statybų leidimas? O gal ten jau yra apleisti ar pradėti, bet neužbaigti statyti pastatai?
• jei sklypas žemės ūkio paskirties, ar yra daugiau bendraturčių, žemės sklypo naudotojų arba į jį pretenduojančių kaimynų;
• gal netoli žemės sklypo yra svarbios vietos - parkai, ežerai, ar jis pats randasi saugomoje teritorijoje?

Kuo išsamiau patys apsirašysite turimą žemės ūkio paskirties žemę, tuo aiškiau suprasite, kas gali būti jos pirkėjas ir žemės sklypo pardavimas bus paprastesnis.

NT brokerio pagalba

Jei dvejojate savo jėgomis, tuomet reikėtų pasitarti su profesionaliu žemės pardavimo brokeriu ir planuojamą pardavimo procesą patikėti jam.

Situacija su kaimynų statiniu ir geodeziniais matavimais

Kaimynai apskundė statiniu inspekcijai kad namas pastatytas be projekto.

Buvo atvykes geodezininkas, pažiūrėjo kad musu sklypo ribos atitinka kadastrinius matavimus, bet negalime pradeti daryti geodezijos kadangi trukdo kaimynu statinys.

Mus labiausiai baugina, kad savininkui teks nugriauti nama.

Ar teisingai supratau, kad jūsų sklype, kuriam yra atlikti geodeziniai matavimai, stovi kaimynų statinys? Kada atikti jūsų žemės sklypo geodeziniai matavimai? Čia sodų bendrija? Ar statinių inspekcijos atstovai buvo atvykę patikrinti?

Sveiki, Sklypas nėra mūsų, mes norime jį įsigytį. Geodeziniai matavimai neatlikti ir namas neįregistruotas, namas pradėtas statyti 1991m ir jis nebaigtas, nuo 2000 metų ten niekas nieko nedarė.

Pusė kaimynų pirties stovi mūsų sklype. Kaimynas neturi geodezinių matavimų. Sodų bendrija, statinių inspekcija buvo atvykusi ir nustatė, kad dalis pirties stovi mūsų sklype, bet kadangi tai pirmos grupės nesudėtingas statinys, skundą nutraukė.

Iš jūsų atsakymų taip ir nesupratau, ar jūsų norimo pirkti žemės sklypo geodezi...

tags: #ka #daryti #kai #neatlikti #kadastriniai #matavimai