Nuosavo būsto įsigijimas yra svarbus žingsnis - juk tai vienas didžiausių pirkinių jūsų gyvenime. Dauguma mūsų butą perka 1-2 kartus per gyvenimą ir šiai svajonei įgyvendinti prisiima įsipareigojimų 20-30 metų laikotarpiui.
Kad šis žingsnis būtų kiek mažiau bauginantis, reikalingas finansinis pasiruošimas. Tad nieko nuostabaus, kad priėmus tokį svarbų sprendimą, kaip nuosavo nekilnojamo turto įsigijimas, pradedame galvoti, kokiomis spalvomis išdažysime sienas ar kokį virtuvės komplektą norėsime matyti savo namuose. Stop! Prieš pasineriant į svajas, būtina gerai apsvarstyti savo pasirinkimą, kad vėliau svajonių namai netaptų nuosavu košmaru.
Šiame straipsnyje aptarsime esminius aspektus, kuriuos svarbu įvertinti prieš perkant būstą, kad priimtumėteInformaciją apie parduodamus būstus galite rasti NT agentūrų duomenų bazėse arba skelbimų portaluose. Pagal A.Fridmano skaičiavimus, pastaruoju metu pirkėjai Vilniuje būstui skiria vidutiniškai 70 tūkst. eurų. Už tokią sumą galima nusipirkti 1-2 kambarių butą naujame daugiabutyje arba erdvesnį, 2-3 kambarių butą senesnės statybos name.
Dėl to, labai svarbu prieš apsisprendžiant suvokti, kokius reikalavimus ir klausimus reikėtų iškelti pardavėjui. Prieš įsigyjant svarbu ne tik tinkamai įvertinti savo finansines galimybes, bet ir apie perkamą būstą gauti kuo daugiau informacijos. Jei būsite kantrūs ir dėmesingi detalėms, niekada nesigailėsite atlikta investicija.
Finansinis Pasiruošimas
Tam būtina atsižvelgti į įvairias išlaidas, įskaitant būsto kainą, paskolą (jei reikalinga) jai padengti ir dažnai užmirštamas papildomas išlaidas, susijusias su pirkimo procesu ar būsto paruošimu gyvenimui. Apsvarstykite visas susijusias išlaidas, įskaitant būsto kainą, paskolą, pradinį įnašą, mėnesines įmokas ir papildomas išlaidas, tokias kaip notaro, banko, brokerio paslaugos, turto vertinimas, draudimas ir t.t. Nepamirškite įvertinti galimų remonto darbų ir tolimesnių namo priežiūros išlaidų.
Finansinis pasiruošimas perkant būstą
Paskolos sąlygos
Jeigu būstui įsigyti Jums reikalinga paskola, sužinokite ir apsvarstykite visos paskolos, mėnesinių įmokų ir pradinio įnašo dydžius. Tikslią skolinamą sumą būsto paskolai galite sužinoti kreipdamiesi į banką ar kredito uniją ir pateikę savo pajamas, išlaidas, finansinius įsipareigojimus ir ankstesnių mokėjimų istorijos duomenis, pagal kuriuos bus įvertinta jūsų galimybė grąžinti paskolą. Atkreipkite dėmesį, jog šeiminė padėtis, išlaikytinių skaičius ir jūsų darbo pobūdis taip pat turės įtakos banko skaičiavimams.
Paskolos dydis - įvertinkite visos paskolos sumą ir jos įtaką jūsų ateities planams. Mėnesinių įmokų dydis - paskolos terminas, grąžinimo būdas (linijinis ar anuitetinins**) ir palūkanų dydis taip pat nulems sumą, kurią reikės mokėti kas mėnesį. Įvertinkite, ar laisvai galite leisti sau šią įmoką, ar terminą reikėtų ilginti ar trumpinti. Taip pat mėnesio įmoka bus ypač svarbi, jei būstas perkamas investicijai - verta įvertinti, ar gaunamos nuomos pajamos padengs susijusias išlaidas, tokias kaip NT agentų paslaugos ir paskolos įmokos.
Pradinis įnašas - mažiausias reikalingas įnašas būsto paskolai yra 15% nuo būsto kainos. Tačiau įnašas gali būti ir didesnis ir siekti net 30%, jei skolinamasi ne pirmam ir ne pagrindiniam būstui arba kai skolinamasi namo statyboms. Avansas - prieš perkant būstą taip pat verta pasiruošti avansą, kurio prireiks sudarant preliminarią pirkimo sutartį.
Būsto vertė - įsigyjant būstą reikės atlikti turto vertinimą, nuo kurio priklausys, kokio dydžio paskola bus siūloma. Jei kaina yra didesnė nei vertė, skirtumą teks padengti patiems. Tokiu atveju verta gerai apgalvoti, ar verta pirkti būstą už tokią kainą. Jei būstas perkamas sau ir yra idealioje lokacijoje, galbūt verta investuoti papildomus pinigus dėl ilgalaikio gyvenimo komforto, tačiau, jei būstas perkamas nuomai, svarbu įvertinti, ar didesnė kaina atsipirks per nuomos pajamas. Būsto vertė taip pat gali neatitikti tokiais atvejais, jei būstas parduodamas su baldais, kurie nėra įtraukiami į būsto įvertinimą. Pavyzdžiui, perkant būstą už 80 tūkst., ir turto vertintojui įvertinus jį 60 tūkst., bankas skirtų paskolą nuo 60 tūkst.
Papildomos išlaidos
Perkantiems būstą už savo lėšas reikės mokėti už notaro sudaromą pirkimo-pardavimo sutartį ir nuosavybės registraciją Registrų centre. Tačiau perkantiems būstą su paskola teks išleisti daugiau - papildomai kainuos sutartis su banku, buto vertinimas, būsto įkeitimas hipotekoje ir privalomasis draudimas. Brokerio paslaugos - apsvarstykite, ar būsto paieškomis ir pirkimo procesu užsiimsite patys, ar naudosites brokerio paslaugomis. Nors į NT brokerį dažniausiai kreipiamasi pardavimo klausimais, brokerio paslaugomis galite naudotis ir ieškodami būsto - padedant rasti būstą pagal jūsų kriterijus, pagalba sutvarkant visus dokumentus ir pan.
Turto vertinimas - prieš gaunant būsto paskolą reikės pateikti nepriklausomo vertintojo atliktą ataskaitą. Kaina priklausys nuo vietovės ir būsto tipo. Pavyzdžiui, buto įvertinimas Vilniuje gali kainuoti apie 130-200 EUR. Banko sutarties administravimo mokestis - planuojant gauti banko paskolą būstui, reikia nepamiršti ir vienkartinio sutarties mokesčio. Notaro paslaugos - pirkimo-pardavimo sutartį reikės tvirtinti pas notarą. Notaro paslaugos vidutiniškai kainuoja 0,37% + PVM nuo objekto sumos, bet gali kisti priklausomai nuo sandorio dydžio. Dažnai notaro išlaidos dengiamos per pusę iš pirkėjo ir pardavėjo pusės, bet tokį susitarimą reikia aptarti iš anksto. Perkant būstą su paskola, notaras taip pat turės sudaryti įkeitimo sutartį. Registrų centras - įregistruojant nuosavybės teisę į įsigytą turtą taip pat reikės susimokėti ir Registrų centrui. Draudimas - perkant būstą su paskola, paskolos laikotarpiu būstas taip pat privalės būti apdraustas. Įsitikinkite, jog jūsų pasirinktas draudimas atitinka banko nustatytas sąlygas.
Remonto išlaidos
Remontas - priklausomai nuo to, kokį būstą pasirinksite - naują ar senos statybos, neseniai suremontuotą ar tokį, kuris jau labai reikalauja remonto, čia išlaidos gali būti didelės. Remonto darbai taip pat dažniausiai užtrunka ilgiau nei tikėtasi ir gali kainuoti apie kelis šimtus eurų už m², neskaitant visų medžiagų ar norimų baldų. Pavieniai meistrai šiuo atveju atsieina pigiau, tačiau reikalauja priežiūros. Jei neremontuosite patys, čia taip pat labai svarbus meistrų pasirinkimas - būtinai prašykite preliminarios sąmatos raštu, kad neliktumėte nemaloniai nustebinti išaugusiais kaštais remonto pabaigoje.
Perkant senesnės statybos butą, taip pat reikia pasidomėti, ar nenumatoma namo renovacija, ir jei renovacija jau atlikta - ar suma jau išmokėta esamų šeimininkų. Be remonto darbų, tapus būsto savininku, taip pat tapsite atsakingi už einamas namo priežiūros išlaidas.
Būsto Būklė ir Vieta
Neretai prieš perkant būstą žmonės prioritetiniais aspektais iškelia kainą, vietą ir plotą. Tačiau tai jau yra pirmoji klaida. Labai dažnai pirkėją užvaldo emocijos ir jis pasiduoda pirkimo impulsui. Tad siūlomoje atmintinėje pateikiami patarimai gali būti įvardinti kaip pirkėjo 10 Dievo įsakymų. Neretai į šiuos aspektus įsigilinama per mažai tiesiog dėl kompetencijos trūkumo. Pavyzdžiui, tikslas yra pagerinti šeimos gyvenamąją vietą. Natūralu, kad ir naują butą Jūs norėsite įsigyti tame pačiame rajone, kuo arčiau visų Jūsų šeimai įprastų lankytinų vietų.
Jeigu mąstote apie nekilnojamo turto pirkimą, čia esantis sąrašas gali padėti nukreipti paiešką į kriterijus, kurie iš tiesų yra svarbūs, turint omenyje tai, kad konkretūs būsto elementai namų medžioklę padarys žymiai sėkmingesnę, dėl ko galiausiai atsidursite savo svajonių namuose. Todėl būtina atsižvelgti į potencialaus pastato artumą darbo vietos, prekybos centro, mokyklos ar viešojo transporto stotelių atžvilgiu, taip pat atkreipti dėmesį į kaimynystės peizažo žavesį, prieigos ir privažiavimo tinkamumą bei kaimynų, eismo ir naminių gyvūnėlių keliamą triukšmą.
Būsto vieta ir aplinka
Klausimai apie būsto būklę
Jei atvykus į apžiūrą ir vizualiai įvertinus būstą, jis palieka teigiamą įspūdį - pereikite prie detalių klausimų apie jo būklę. Turėkite omenyje, jog Jums teks čia gyventi ir esant prastai tam tikrų būsto elementų būklei, būtent Jūs turėsite gaišti laiką bei finansus jų eliminavimui. Tad kuo daugiau išsiaiškinsite prieš perkant būstą, tuo detaliau galėsite įvertinti pastangas, kurių iš Jūsų jis pareikalaus ateityje.
Renkantis tarp naujos statybos, dar neįrengtų objektų, svarbiausiais klausimais tampa statybos kokybė, galimybė esamą projektą koreguoti pagal savo poreikius bei galutinis darbų užbaigimo terminas.
Klausimynas renkantis jau įrengtą būstą:
- Kokia vamzdyno, šiluminio mazgo, stogo būklė?
- Ar būstas parduodamas su esamais baldais ir įranga?
- Jei baldai ir įranga nereikalingi, ar esami savininkai gali būstą ištuštinti?
- Kokia vidutinė suma mokama už mokesčius šalčiausiais žiemos mėnesiais?
- Kokia vidutinė kambarių temperatūra žiemos mėnesiais?
- Ar numatoma esminių pokyčių bute ar kaimynystėje?
- Ar nėra pelėsio?
Klausimynas renkantis būstą su daline apdaila:
- Ar yra galimybė koreguoti būsto išplanavimą?
- Ar statytojas gali užbaigti apdailos darbus pagal pirkėjo poreikius?
- Ar būstas tinkamai apšiltintas?
- Ar yra garso izoliacija?
- Kokiu principu būstas šildomas ir kokios planuojamos išlaidos už komunalinius mokesčius?
- Ar iki būsto atvestos visos būtiniausios komunikacijos (vanduo, nuotekų sistema)?
- Kiek lauko teritorijos bus privati pirkėjo nuosavybė, o kiek reikės dalintis su bendrasavininkais (kaimynais)?
Dokumentai ir Sandorio Eiga
Įvertinus, jog būsto vieta, įrengimas, interjeras ir būklė atitinka pirkėjo lūkesčius, laikas pereiti prie sandorio eigos aptarimo. Šiame etape esminis Jūsų tikslas yra išsiaiškinti per kokį laikotarpį galėsite įsikelti į savo naują butą. Svarbu atkreipti dėmesį, jog įprastinė, sklandžiai besiklostanti sandorio eiga trunka nuo kelių savaičių iki mėnesio. Tad jei prie įprastų procedūrų prisideda papildomi, su būsto istorija susiję trukdžiai, pardavimo eiga gali nusitęsti net iki kelių mėnesių. Tęsiant toliau, preliminariąja būsto pirkimo-pardavimo sutartimi svarbu nustatyti ir kitus procesinius dalykus. Tai yra notarinių išlaidų padengimą bei senųjų šeimininkų išsikeldinimo klausimus.
Klausimynas sandorio eigai aptarti:
- Per kiek laiko bus paruošti pardavimui būtini dokumentai?
- Kaip bus dalijamos notarinės išlaidos?
- Ar yra bendrasavininkų, įsiskolinimų, arešto ar kitų veiksnių, galinčių apsunkinti ar prailginti būsto pardavimo eigą?
- Per kokį terminą senieji savininkai apleis jau įsigytą būstą?
Esminiai dalykai, kuriuos reikia žinoti prieš buto pirkimą:
- Jūsų finansinių galimybių bei poreikių išsiaiškinimas. Labai svarbu atsakyti sau į klausimą kokio būsto ir kokioje miesto dalyje jums reikia.
- Naujo jūsų turto paieška bei jūsų senojo turo pardavimas.
- Nekilnojamojo turto vertinimas.
- Paskolos - kredito gavimas. Jau gavus turto vertinimo ataskaitą, jūs galėsite vykti į pasirinktą kreditorių/banką bei užpildyti dokumentus būsto paskolos gavimui. Šiame etape, jūs lygiagrečiai galite pasirašyti ir preliminarią būsto pirkimo-pardavimo sutartį.
- Sandoris. Sėkmingai atlikus prieš tai įvardintus veiksmus, galite registruotis sandoriui pas pasirinktą notarą ir jau čia jūs pasirašysite pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį, kuri vėliau leis įteisinti jus kaip naujo būsto savininkus.
- Jūsų naujo būsto įregistravimas. Tai reiktų atlikti VĮ Registrų centre. Čia jums reikės įregistruoti nuosavybės teisę į įsigyta turtą. Po jo jūs gausite nuosavybės teisę patvirtinantį įrašą bei galėsite džiaugtis savo naujaisiais namais.
Prieš apžiūras brokeris Registrų centre papildomai patikrina, kas yra NT savininkas ir ar turtas neturi apribojimų. Jei būstas išnuomotas, tokiu atveju pirmumo teisę pirkti turi nuomininkas. Perkant kotedžą ar butą statiniuose su bendraturčiais pirmumo teisė įgyti turtą suteikiama bendraturčiams.
Dokumentų nėra daug, jie yra lengvai skaitomi ir suprantami praktiškai visiems. Suklastoti BUTO VĮ „Registrų centro“ nuosavybės išrašą yra ypatingai paprasta, nes tai dokumentas be „apsaugų“ ir jį padirbti gali bet kas, kas šiek tiek moka naudotis kompiuteriu ir spausdintuvu. Kreipkitės į teisininką ar notarą, šie specialistai turi prieigą prie VĮ „Registrų centro“ duomenų bazės, tam kad buto nuosavybės duomenys butų atnaujinti šią akimirką.
Kodėl Jums prieš preliminarios sutarties ar kitokio susitarimo pasirašymą reikia naujausio (šios dienos) VĮ „Registro centro“ išrašo?
- Juridinis buto statusas, t.y.
Nuosavybės dokumentas gali būti „senas“ ir neatspindėti realios informacijos, susijusios su konkrečiu perkamu butu. Idealiausiai būtų gauti visų savininkų raštišką patvirtinimą apie tai, kad jie žino apie sandorį, jo detales ir jie sutinka ir nori turtą parduoti Jums už sutartą kainą ir sąlygas (tinka elektroniniu laišku, bet idealiausia raštu).
Jeigu perkate kotedžą ar butą mažaaukščiame name, visos galimos komunikacijos dažniausiai būna įrašytos žemės sklypo VĮ „Registrų centras“ pažymėjime prie apribojimų. Tačiau apsaugos zonos surašomos tuomet, kai konkreti komunikacija nutiesta per sklypą ar ties sklypo riba. PASTABA: Jeigu savininkas įvardija, jog yra bendraturčių sutikimai, leidimai (galimybė) įsirengti židinį, pakeisti paskirtį, išplanavimą, perkelti įėjimą ar kt.