Nusprendus imti būsto paskolą, dažniausiai reikia įvertinti įkeičiamą turtą ir nustatyti jo rinkos vertę. Nekilnojamojo turto vertinimas yra vienas svarbiausių etapų, padedantis sužinoti, ar nepermokėsite už perkamą būstą, ar kaina, kurios prašo pardavėjas, atitinka realią rinkos vertę. Perkant būstą su paskolą, reikia turėti būsto vertinimą, atitinkantį tam tikrus standartus ir atliktą kvalifikuotų turto vertintojų. Šiame straipsnyje aptarsime, kodėl turto vertinimas yra svarbus, kaip jis atliekamas ir ką daryti, jei įvertinimas yra mažesnis nei pirkimo kaina.
Turto Vertinimo Svarba
Imant paskolą iš kredito įstaigos, labai svarbus nekilnojamojo turto vertintojo vaidmuo, ypač renkantis senesnės statybos būstą.
Kada Reikalingas Išorinis Vertinimas?
Įkeičiant nekilnojamąjį turtą, ne visada prireikia išorinio vertinimo - gana dažnai kreditorius pats nustato kriterijus, kuriais atvejais reikia išorinio vertinimo, o kuriais kreditorius gali turto vertę nustatyti atlikdamas vidinį vertinimą, t. y.
Kaip Pasirinkti Turto Vertintoją?
Renkantis turto vertintoją, G. Garuolienė rekomenduoja atkreipti dėmesį, ar turto vertintojas, ar įmonė turi teisę verstis šia veikla.
„Itin svarbu, ar pasirinkta įmonė, ar turto vertintojas įrašytas į Išorės turto arba verslo vertinimo veikla turinčių teisę verstis asmenų sąrašą. Taip pat svarbu, kokią kvalifikaciją turi vertintojas.“
Renkantis turto vertintoją, Gražina pataria pasiteirauti, kokiame regione atlieka vertinimus, ar turi patirties bei žinių apie to regiono nekilnojamojo turto rinką ir tendencijas.
„Prieš užsisakant turto vertinimą, pirmiausia rekomenduočiau pasikonsultuoti apie galimą vertę/kainą ir tik tada užsisakyti pilną vertinimo ataskaitą. Vertinant kilnojamąjį turtą, būtina paklausti vertintojo, ar jis tokį turtą jau vertino anksčiau ir turi patirties. Tai labai liečia specializuotą turtą“, - tvirtina turto vertintoja G.
Turto Vertinimo Etapai
Turto vertintoja Gražina Garuolienė akcentuoja, kad prieš pradedant turto vertinimą, pirmiausia reikėtų susipažinti su turto vertinimo etapais.
„Turto vertinimas pradedamas pokalbiu su užsakovu. Vėliau renkami ir tikrinami dokumentai apie vertinamą objektą. Po šio etapo sudaroma sutartis ir pradedama vertinamo turto apžiūra. Įvertinus turtą, specialistai paruošia turto vertinimo ataskaitą, kurią pateikia užsakovui“, - turto vertinimo etapus išskiria G.
Turto vertinimo trukmė priklauso ne tik nuo vertinamo turto pobūdžio, tačiau ir nuo vertinimo tikslo bei sudėtingumo. Dažniausiai turto vertinimas trunka apie 2-3 darbo dienas.
Nekilnojamojo Ir Kilnojamojo Turto Vertinimo Skirtumai
Kalbėdama apie turto vertinimą, G. Garuolienė išskiria esminius nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vertinimo skirtumus. Tiek nekilnojamojo, tiek kilnojamojo turto vertinimo metodai tie patys, tačiau kilnojamasis turtas greičiau nusidėvi nei nekilnojamasis turtas.
„Nekilnojamojo turto vertė nepriklauso nuo jo amžiaus, šio turto vertė priklauso nuo vietos. Reikėtų atkreipti dėmesį, kad nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas yra skirtingo vertinimo objektai. Vertinimo metodų parinkimas priklauso nuo to, koks turtas - specializuotas ar ne.“
Gražina pasakoja, kad kartais nekilnojamasis ir kilnojamasis turtas būna tarpusavyje susiję, sudaro visumą, o juos atskyrus, vertės labai skiriasi. Kiekvienu vertinimo atveju dėl turto vertinimo metodų reikia konsultuotis su vertintoju.
Turto Vertinimo Procesas
Neretai žmonės klausia, kaip vyksta turto vertinimo procesas. Gražina dalijasi patirtimi ir pasakoja, kad pirmiausia apžiūrimas turtas, o vėliau analizuojami gauti dokumentai.
„Visų pirma, surenkama informacija apie ne mažiau kaip 3 per paskutinius trisdešimt šešis mėnesius įvykusių analogiško arba panašaus turto sandorių kainas. Tada įvertinami vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto, su kuriuo lyginamas vertinamas turtas, skirtumai ir daromos (jeigu būtina) analogiško arba panašaus turto sandorių kainų pataisos laiko, vietos, dydžio, privažiavimo, būklės, parkavimosi galimybės, inžinerinės infrastruktūros ir kitų sąlygų, išreiškiančių vertinamo turto ir analogiško arba panašaus turto skirtumus, požiūriu. Vėliau analizuojama vietos - rajono nekilnojamojo turto rinkos padėtis, kainų lygiai bei dinamika“, - teigia turto vertintoja G.
Kiti metodai ir jų eiga, pasak G. Garuolienės, gali būti labai įvairūs, priklausomai nuo objekto vietos, paskirties, alternatyvaus panaudojimo galimybių, vertinimo tikslo.
Dažnos Klaidos Atliekant Turto Vertinimą
Turto vertintoja G. Garuolienė pastebi kartais praktikoje pasitaikančių klaidų. Jos nuomone, kartais užsakovai neišsiaiškina, ar vertintojas gali, žino, moka ir turi pakankamai žinių įvertinti jų norimą objektą.
„Profesionalūs ir kvalifikuoti vertintojai nevertina turto, jei tam neturi žinių. Svarbu paminėti, kad turto vertintojai specializuojasi pagal turto grupes. Ypač atidžiai reikia rinktis vertintoją, jei vertinate specializuotą turtą“, - pataria G.
Rasa Vaičekauskytė. Nekilnojamojo turto pirkimas iš varžytynių, ką būtina žinoti?
Kaip Nustatoma Buto Vertė?
Kaip aiškina A. Lisauskienė, pagal turto vertinimo metodiką, yra trys pagrindiniai metodai, kuriais galima įvertinti turtą. Tai lyginamasis metodas, kuriuo vertinamas gyvenamasis turtas.
„Šiuo metodu ieškoma panašių pardavimo sandorių. Pavyzdžiui, jeigu turime dviejų kambarių butą Žirmūnuose, tai ieškome panašių įvykusių sandorių. Kad būtų panašus buto plotas, aukštas, būklė. Tokiu būdu nustatoma to buto vertė. Nemažai laiko atima panašios būklės butų suradimas, bet čia padeda kolektyvas, kai yra didelė komanda, tai daug paprasčiau, nes kaupiama ir duomenų bazė ir pan.“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.
Ji tęsia, kad taip pat yra išlaidų kaštų vertinimas, kai vertė nustatoma pagal atkuriamuosius kaštus, ir pajamų metodas, kuri prognozuoja pinigų srautus: „Tai čia daugiau komerciniam turtui. Bet labai dažnai būna, kai vertė nustatoma metodų kombinacija.“
Pašnekovė akcentuoja, kad turto vertintojai nevertina baldų ir buitinės technikos, esančios bute ar name. Tai yra kilnojamasis turtas, o vertinamas yra nekilnojamasis turtas.
„Baldai ir buitinė technika yra kilnojamasis turtas, mes vertiname nekilnojamąjį turtą, todėl kilnojamas turtas neįeina. Vertintojas, atėjęs į butą, žiūri labai paprastai: grindys, sienos, lubos, durys, langai, komunikacijos, inžinerijos sistemos“, - aiškina turto vertinimo ekspertė.
Pasak jos, neretai turto vertė būna žemesnė nei turto kaina: „Kaina yra pinigų suma, sutarta arba pasiūlyta, šalių už tą turtą. O rinkos vertė yra apskaičiuota pinigų suma už tą turtą apžiūros dieną. Šios dvi sąvokos skiriasi iš principo. Nes rinkos vertė remiasi istoriniais duomenimis, o kaina - norais ar lūkesčiais ir rinkos situacija.“
A. Lisauskienė pažymi, kad žmonės dažnai galvoja, jog į turto vertinimą bus įtraukti ir baldai, todėl reali turto vertė jiems gali kelti nuostabą. Dažnai pardavėjai nėra linkę nuleisti kainos ir turtą bando parduoti už didesnę kainą, nei turtą įvertino turto vertintojas. Ar tokį NT pirkti - kiekvieno pirkėjo reikalas.
„Kartais tenka pasakyti klientui, kad „man labai gaila, bet jūs permokate už turtą“, - neslepia pašnekovė.
Jeigu pardavėjas ir pirkėjas pasirašo preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį ir tik tuomet daromas turto vertinimas, tokiais atvejais, pasak turto vertinimo ekspertės, dažnai sutartyje įrašomas punktas, kad pirkėjas neįsipareigoja įsigyti turto, jei jo vertė bus žemesnė nei turto kaina. Tai leidžia pirkėjui nutraukti sandorį be baudų.
Ką Daryti, Jei Turto Vertė Yra Mažesnė Nei Pirkimo Kaina?
Pasak turto vertinimo eksperto, kiekvienas veiksnys didina arba mažina buto patrauklumą, galimybę jį parduoti bei - buto vertę. Kiekvienu konkrečiu atveju vertintojas atsižvelgia į visas buto savybių sudedamąsias - tiek fizines-apčiuopiamas, tiek jausmines-emocines, ir nustato buto vertę.
Turto vertintojas, atlikęs procedūras, įvardija, kiek jūsų norimas įsigyti butas iš tiesų vertas. Būtent tokią vertę užfiksuoja bankas, kuriame norite imti būsto kreditą, ir nuo tos vertės jums bus išmokama paskola.
Gali būti, kad suma, kuria įvertintas NT, skirsis nuo tos, kurios prašo turtą parduodantis asmuo, pavyzdžiui, savininkas mano, kad jo butas vertas kur kas daugiau ir nėra linkęs nuleisti kainos. Tokiu atveju, jums teks susitaikyti, kad šio konkretaus būsto įsigijimui reikės skirti daugiau nuosavų lėšų - padengti realios turto vertės ir savininko prašomos sumos skirtumą.
Taigi, jei turto vertinimas yra mažesnis nei pirkimo kaina, turite keletą variantų:
- Derėtis su pardavėju: Bandykite įtikinti pardavėją sumažinti kainą iki įvertintos vertės.
- Padengti skirtumą: Jei norite įsigyti būstą, galite padengti skirtumą tarp įvertintos vertės ir pirkimo kainos savo lėšomis.
- Atsisakyti sandorio: Jei nesutinkate su įvertinimu ir nenorite permokėti, galite atsisakyti sandorio, jei tai numatyta preliminarioje sutartyje.
Veiksniai, Mažinantys Turto Vertę
Pasak turto vertinimo eksperto, buto būklė vertinant turi didelę reikšmę. Jei butas aplietas ar po gaisro, vertintojas, nustatydamas turto vertę, į tai atsižvelgia ir kiekvienu konkrečiu atveju priima sprendimą dėl buto vertės.
Anot eksperto, kiek kiek gali mažėti buto vertė, jeigu jis buvo aplietas ar po gaisro, priklauso nuo buto dydžio, įrengimo medžiagų ir užliejimo laipsnio ar kitokio konkretaus trūkumo.
„Jei butai buvo pirkti su paskola, savininkai privalomai apdraudžia įsigytus butus, ir dažniausiai draudimai padengia remonto išlaidas, ir butai parduodami jau suremontuoti. Tuo atveju, kai butai parduodami su akivaizdžiais trūkumais, apliejimais, po gaisro ar kitais, tada buto kaina gali sumažėti ir 20 proc. Buvo atvejų, kai reikėjo keisti ne tik buto apdailą, bet ir duris bei langus, tai buto kaina mažėjo iki 35 proc. Dažniausiai dėl trūkumų, esančių bute, kaina mažinama 10 proc.“, - pabrėžia turto vertinimo ekspertas.
A. Šešplaukis priduria, kad kilnojamas turtas - buitinė technika, baldai, gyvūnai, kilimai ir pan., kaip buto dalis nėra vertinami. Bankai tokio pobūdžio neįkeičia, todėl vertintojai jo nevertina.
Išvada
Turto vertinimas yra svarbus etapas perkant būstą su paskola. Jis padeda nustatyti realią turto vertę ir apsisaugoti nuo permokėjimo. Jei turto vertinimas yra mažesnis nei pirkimo kaina, turite keletą variantų, kaip elgtis. Svarbu atidžiai išnagrinėti visus veiksnius ir priimti teisingą sprendimą.