Nekilnojamojo turto (NT) rinkos situacija Lietuvoje nuolat kinta, o pirkėjams ir pardavėjams kyla klausimas: kada gi atpigs butai? Šiame straipsnyje apžvelgsime ekspertų prognozes, kainų tendencijas ir veiksnius, kurie lemia būsto kainas Lietuvoje.
Ekspertų Nuomonės ir Rinkos Stabilumas
NT ekspertai teigia, kad kolapso NT rinkoje artimiausiu metu tikėtis neverta. Dabartinė situacija skiriasi nuo 2009 m. krizės, nes rinka yra stabilesnė ir tvaresnė. Nors sandorių apimtys yra mažesnės, jie vis tiek vyksta.
Pirkėjų Lūkesčiai ir Rinkos Korekcijos
Didelė dalis gyventojų (25 proc.) tikisi butų kainų mažėjimo, o tai veikia rinkos dinamiką. Jei pirkėjai atideda sprendimus dėl kainų mažėjimo lūkesčių, pardavėjai patiria įtampą dėl užsitęsusio laikotarpio be pardavimų. Dėl to vyksta tam tikros rinkos korekcijos, pirkėjai gali susiderėti 3-5 proc. nuolaidas, o naujos statybos pardavėjai siūlo papildomas paskatas, pavyzdžiui, parkavimo vietą ar buitinę techniką.
Tačiau šios korekcijos ne visada iškart matomos statistikoje, nes dažniausiai stebimas tik metinis pokytis. Vis dėlto, analizuojant duomenis pamėnesiui, galima pastebėti, kad kainų augimo tempas jau šiek tiek mažėja.
Portalo Aruodas.lt statistika leidžia pamatyti, kad skelbimuose kainos taip pat išliko gana stabilios ir keitėsi pakankamai nežymiai. Tik Panevėžyje galima pamatyti kvadratinio metro kainos kritimą kone prieš pat šių metų pradžią.
Būsto Pasiūla ir Vystytojų Strategijos
Šiuo metu rinkoje yra apie 4 tūkst. neparduotų būstų, tačiau trūksta būstų, kuriuos žmonės galėtų įpirkti. Kainos dažnai viršija dalies pirkėjų galimybes, o pabrangusios palūkanos didina įmokas bankui, stabdydamos pirkimą.
NT vystytojams artimiausi metai nebus itin optimistiški. Jie teigia, kad dabartinis statybų tempas yra pakankamas, kad įmonės nebankrutuotų. Vystytojai stabdo kai kuriuos projektus, lėtina naujų butų atsiradimą ir laukia, kol Centrinis Europos Bankas pradės koreguoti palūkanų normas. Jei palūkanos bus mažinamos, rinka gali atsigaus.
Mažesnės statybų įmonės gali išsiparduoti ir pasitraukti iš rinkos, o didesnės įmonės, turinčios sukaupusios "riebalų" iš gerų laikų, turi kantrybės laukti ir generuoja pajamas iš skirtingų sektorių, įskaitant nuomos.
Lietuvos statybininkų asociacijos vadovas Dalius Gedvilas kalbėjo, jog statybų sektorius, palyginti su kitais, karantiną išgyveno lengvesniu režimu, nebuvo atleista itin daug žmonių, tačiau rinka patyrė stresą - dalis statybininkų, dirbę užsienio rinkose, buvo priversti grįžti į Lietuvą, ten sustabdžius projektus, dalį projektų sustabdė NT vystytojai Lietuvoje, o kai kurie renovacijos projektai įstrigo, gyventojams į namus neįsileidus statybininkų.
„Metų pabaigoje planuojamas 30 proc. darbų apimčių mažėjimas - tai labai daug. Dalis statybininkų iš trečiųjų šalių grįžo atgal, neatvyksta į Lietuvą, rinkoje stebime paradoksą - atlyginimų augimą, nors prastovų metu jis, atrodo, turėtų mažėti.
Manome, kad nedidelis atlyginimų augimas susiję su tuo, jog dalis darbo jėgos negrįžta į Lietuvą, imigrantų mažiau, o tie, kurie turėjo darbų užsienyje, tik atvėrus sienas, išvyko atgal“, - kalbėjo D. Gedvilas.
Investavimo Alternatyvos ir Kainų Augimo Tendencijos
Šiuo metu yra pelningesnių alternatyvų nei būsto pirkimas, pavyzdžiui, obligacijos ar akcijų rinka, kur galima gauti dviženklę grąžą. "Ober-Haus" duomenimis, per pastaruosius 12 mėnesių butų kainos Lietuvos didmiesčiuose bendrai augo 3,4 proc. Mažiausiai kainos augo Vilniuje (2,2 proc.), o daugiausiai - Klaipėdoje (5,8 proc.).
Butų kainų pokyčiai Lietuvos didmiesčiuose:
| Miestas | Vidutinė kaina už kv. m. | Kainų pokytis per metus |
|---|---|---|
| Vilnius | 2 622 eurai | 2,2 proc. |
| Kaunas | 1 805 eurai | 4,8 proc. |
| Klaipėda | 1 713 eurų | 5,8 proc. |
| Šiauliai | 1 142 eurai | 3,5 proc. |
| Panevėžys | 1 120 eurų | 4,3 proc. |
Ekonomistai kalba apie pinigų lietų. Jei žmonės supras, kad pinigai nebėra vertybė, gali nuvertėti, suskubs investuoti į NT, tačiau, ar užteks darbo jėgos?
NT rinka Lietuvoje, Žiniasklaidos įtaka, Nuomotis ar pirkti, NT kainų kilimas | Mantas Mikočiūnas
Pirkėjų Elgsena ir Derybinės Galios
Būsto pirkėjai tapo labiau finansiškai išprusę, seka naujienas ir rizikas, todėl vis daugiau žmonių priima sprendimą laukti. Šiuo metu sprendimą įsigyti NT priima tie, kuriems nuosavas būstas yra būtinas, o investicinio būsto įsigijimas stabtelėjo.
Antrinėje rinkoje pirkėjai turi daugiau derybinių galių, ypač dėl senos statybos būstų. Tačiau derybų sėkmė priklauso nuo paties būsto būklės, vietos ir infrastruktūros.
Jauni pirkėjai dažniausiai ieško naujo būsto, nes senos statybos butai nebeatitinka jų poreikių. Todėl naujų būstų kainos pakėlė senų būstų kainas, nors ne visada pagrįstai.
„NT vystytojai peržiūrėjo sutartis, aktyviai dirbo su klientais, tačiau nesustabdė plėtros. Girdėjome, jog nemažai atšaukimų, žmonės nutraukia sutartis, palieka įmokėtą avansą - tai nebuvo normali situacija.
NT rinkoje labai svarbūs lūkesčiai. Jei žmonės nežino, ar po kelių mėnesių turės darbą ir galės mokėti paskolą, jis atideda sprendimą įsigyti NT. Vystytojai buvo lankstūs, tarėsi su klientais dėl naujų sąlygų.
Aktyviausiai derėjosi tie, kurie ieškojo sunkesnį laikotarpį išgyvenusių NT vystytojų. Tų, kurie buvo nemažai pasiskolinę, investavę savo lėšų. Jiems sustoję pardavimai buvo itin sudėtingas laikotarpis. Dalis pirkėjų, investuojančių į būstą, ateidavo ir prašydavo nuolaidų, net 20 proc., kai kurie mažesni vystytojai sutiko. Didieji rinkos žaidėjai nuolaidų nedarė“, - kalbėjo M.Statulevičius.
Kitų Šalių Patirtis ir Ekonominiai Veiksniai
Žygimantas Mauricas teigia, kad naujo būsto kainos turės koreguotis, atsižvelgiant į kitų valstybių NT rinkas. Tam įtakos turės gyventojų perkamosios galios sumažėjimas, palūkanų normų kėlimas ir kiti ekonominiai veiksniai.
Švedijoje nuo metų pradžios būsto kainos nukrito 7 proc., o JAV kainos ėmė kristi rudenį. Lietuvoje NT kainų statistika priklauso nuo šaltinio, tačiau matoma, kad kainų augimas jau stabtelėjo.
Ekonomistai prognozuoja, kad kitų metų NT kainų vidutinis metinis pokytis bus lygus 0 proc. Kainų korekcijos priklausys nuo NT segmento. Rizikingiausi segmentai yra poilsio būstas ir ekonominis NT segmentas Vilniuje.
Statybų kaštai nebebrangsta, artimiausiu metu jie neišvengiamai mažės, pasiūla auga, paklausa mažėja, todėl ir naujo būsto turėtų mažėti. Jos negrįš į 2019 metų lygį, tačiau korekcijos galėtų būti iki 10 proc.”, - skaičiuoja ekonomistas.
Tačiau kainos neturėtų kristi centrinėse miestų dalyse, kur teritorija statyboms yra ribota, ir didesnių butų, šalia kurių yra puikiai išvystyta infrastruktūra.
Vystytojų Pozicija ir Rinkos Perspektyvos
NT vystytojai teigia, kad kainų leisti jie neketina, nes augančios palūkanos ir energetiniai kaštai nėra dideli sukrėtimai. Jie mano, kad domėjimasis NT objektais sumažėjo, tačiau tai nėra priežastis mažinti kainas.
Tebesant geram įperkamumui, būsto rinkos aktyvumas vasarą toliau didėjo. Būsto įsigijimai be paskolos tebėra prislopę, tačiau sandoriai su paskola jau yra grįžę į priešpandeminį lygį. Spartėjant būsto kainų augimui, didėja nuomos patrauklumas. Būsto pasiūlos pirminėje rinkoje vis dar pakanka, tačiau yra ženklų, kad laisvo būsto rezervas pradėjo trauktis.
Praėję metai šalies statybų sektoriui buvo sėkmingi - dauguma įmonių didino apyvartas, pavyko uždirbti didesnį pelną. Ekonomikos augimas, stabilumas pasaulinėse žaliavų rinkose ir atsparumas geopolitinėms įtampoms lėmė statybos sektoriaus augimą, teigia sektoriaus įmonių pateiktas finansines ataskaitas išanalizavęs Registrų centras.
